【正文】 ，沒有海，因此，我特別喜歡有海的地方； 小區(qū)環(huán)境。周邊的生活配套要便利，如交通、購物等； 居家安全。 套型設(shè)計。 看了你們的地理環(huán)境后，我認為這個地方非常不錯，和大的景觀在一起，政府也重視，可以做出一個很理想的產(chǎn)品。 產(chǎn)品本身設(shè)計 享受生活，度假 生活配套，方便 客戶驗證 —— 典型客戶訪談描述 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 在售及未售高端項目 —— 價格市場 項目名稱 推出 量（㎡） 銷售率 銷售均價 海峽國際社區(qū) 29% 17080元 /㎡ 五緣灣 1號 30萬 未售 預估 17500元 /㎡ 云頂至尊 20萬 0% 23000元 /㎡ 金域藍灣三期 4萬 25% 17000元 /㎡ 香山 .碧海晴空 未售 16800元 /㎡ 英皇 〃 湖畔華庭 4萬 未售 18000元 /㎡ 鷺島 .北海灣 未售 11000元 /㎡ 價格區(qū)間描述： ?11000— 15000元 /平方米區(qū)間 此價格區(qū)間樓盤因地段因素影響，受島內(nèi)外之別影響，價格處于相對較低水平，但仍處于島外高位； ?16000— 20220元 /平方米區(qū)間 此類樓盤是當前市場的主流，擁有交通、教育、商業(yè)等各類外部優(yōu)勢配套，部分規(guī)模較大項目，還擁有較完善的社區(qū)自身配套、具有較高的品質(zhì)。 1600020220元 /㎡ 市場主流 住宅建設(shè)集團 五緣灣 1號 廣告主題： 海岸線上影響力建筑 第一階段：海岸線上影響力建筑 云頂至尊 廣告主題： 結(jié)束豪宅想象 第一階段：結(jié)束豪宅想象；天地有大美而不言 第二階段： 10月， 260310平米山海景觀大宅推出 金域藍灣 廣告主題： 原創(chuàng)現(xiàn)代美宅 第一階段：美宅不只是居?。? 第二階段：超越所見，即為遠見 第三階段：創(chuàng)新成就稀世之 “ 美 ” 碧海晴空 廣告主題： 東海岸 .139席頂尚空中別墅 第一階段： ； 不同的視野 享受特殊的生活品質(zhì) 139席 “ 空中別墅 ” ； 16日開盤開啟海岸新生活 從廣告訴求看 ,產(chǎn)品主要展示項目核心理念及資源、高品位、高附加值的特性 ,并渲染、拔高項目的形象； 媒體組合上，基本以報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視為主，短信平臺及會展、車身等方式較少運用 在售及未售高端項目 —— 營銷推廣 立體組合，拔高形象 住宅建設(shè)集團 市場總結(jié) 住宅建設(shè)集團 住宅建設(shè)集團 商務營運區(qū) 杏林灣規(guī)劃 交通規(guī)劃 商務運營中心 文教規(guī)劃 城市規(guī)劃 工業(yè)規(guī)劃 住宅建設(shè)集團 東面一水之隔的園博園主展島，近享后花園－－杏林灣和園博園；同時位于大廈門幾何中心，交通便利，四通八達，區(qū)位優(yōu)勢明顯；毗鄰集美杏林文教區(qū)、大學城，未來的廈門第三商務營運中心，南面有規(guī)劃在建中的幼兒園、小學、中學，人文氣息濃郁；溫泉資源等優(yōu)勢，可以毫不客氣的說，項目所在板塊的特點就是 物華天寶、麗質(zhì)天成 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 項目概況 —— 地塊經(jīng)濟指標 項目名稱 規(guī)模（萬㎡） 容積率 綠化率 占地 總建 金鑾灣 % 夏商 .大學康城 20 51 一期 二期 % 悅美 .筼筜 % 金博水岸 16 % 金海灣 % 本項目 約 40% 項目指標對比分析： 項目處于園博園西側(cè)，可近享園博園資源； 項目建筑面積 ，在杏林灣區(qū)域?qū)儆谥行∫?guī)模社區(qū)； 項目容積率約為 ，處于中等水平，具有一定的優(yōu)勢； 建筑密度 22%，綠化率 40%，居住舒適度較為適宜； 指標較優(yōu)，居住舒適社區(qū) 項目名稱 規(guī)劃設(shè)計要求 用地位置 杏林灣片區(qū)，杏北外環(huán)路東側(cè)、園博園三號路以南 土地用途 居住 土地面積 1號地塊 m2 2號地塊 m2 地上建筑面積 1號地塊 54600㎡ 以下 2號地塊 78000㎡ 以下 建筑密度（上限） 22% 綠地率（下限） 40% 建筑高度、 底層、多層、高層的限定 高層（ 24米＜ H≤100 米） 層數(shù) 必須符合廈規(guī) [2022]140號文的規(guī) 住宅建設(shè)集團 東面一水之隔的園博園主展島，美麗景致盡收眼底，近享后花園－－杏林灣和園博園； 北面是已平整但未出讓的地塊； 地塊南面為一在建中的大型浴場； 往西約 40米左右是在建中的公鐵大橋橋引，再往西為自然村。 項目價值分析－－地塊四至及周邊環(huán)境 未出讓地塊 官任村 在建的大型浴場 園博園主展島 東 北 西 南 本地塊 公鐵大橋引橋 項目周邊景致優(yōu)美，無工業(yè)污染，略有交通噪音 住宅建設(shè)集團 公鐵大橋引橋 緊鄰廈門本島 ,臨近集美交通樞紐，出入便捷 住宅建設(shè)集團 公建配套 —— 地塊以北規(guī)劃有社區(qū)服務中心，?二合一?環(huán)衛(wèi)設(shè)施（公共廁所和道班房）。 醫(yī)務配套 —— 地塊周邊規(guī)劃有杏林董任醫(yī)院和杏東醫(yī)院。 規(guī)劃小學 規(guī)劃小學 規(guī)劃中學 規(guī)劃九年 義務學校 本案 規(guī)劃杏林 董任醫(yī)院 杏北新城 規(guī)劃杏東醫(yī)院 杏林街道 生活區(qū) 住宅建設(shè)集團 ５、毗鄰廈門未來城市次中心，杏林灣新ＣＢＤ ６、開發(fā)商具有良好的品牌知名度及開發(fā)經(jīng)驗。 １、政府對片區(qū)開發(fā)的支持，逐漸增強社會關(guān)注力 ,周 邊配套的逐漸完善，改善片區(qū)形象； ２、園博園景觀帶來的人氣，將拉動大量居住需求。 １、區(qū)域內(nèi)，金海灣、泉舜 3大機會 (0) 住宅建設(shè)集團 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 什么是豪宅 ? 從字面上可以簡單地理解為?富人居住的豪華住宅?。 豪宅具有五大特征： 一是區(qū)位優(yōu)越不可替代 二是環(huán)境幽雅，或者具有不可再生、得天獨厚的自然資源 三是建筑精美不可復制 四是風格各異難以仿造 五是人文價值無法再生 因此，稱得上豪宅的物業(yè)必然具有唯一性。2022JG03地塊項目市場報告 地段 +面積 1 地段 +景觀 2 景觀 +品質(zhì) 3 品質(zhì) +服務 4 豪宅根據(jù)每個階段客戶所追求的居住核心價值的不同，大致可以分為四個演變階段： 豪宅演變史 特點： ?多作為暴富者身份的標識 ?項目多集中在城市的黃金路段 ?以大為美。比如沒有專門的工人房等 特點： ?在考慮地段的同時，增加了對景觀資源的需求 ?逐漸減少了對空間的奢華要求 ?豪宅社區(qū)與其它檔次的小區(qū)混雜在一起 代表項目：香江花園 代表項目：西堤別墅 特點： ?對稀缺資源的占有成為衡量豪宅的重要標準，包括城市景觀、自然景觀等。出現(xiàn)了智能化、生態(tài)化的豪宅 ?星級酒店式的尊貴服務 代表項目：海峽國際社區(qū) 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 尊貴初級層次 生活理念： 尊貴要我 心理特征： 表現(xiàn)身份的尊貴，不得不受到尊貴的約束。十七英里 、 天琴灣 等 廈門：海峽國際社區(qū) 、源昌鑫海灣 、發(fā)現(xiàn)之旅等 尊貴第二層次 客戶尊貴進化論 豪宅克隆時代，住宅“豪則豪矣，宅非心宅”，建筑好看不好用，或者將度假別墅成為長住大屋，并不適宜人居住，只是停留在“貴族盤”層次 住宅建設(shè)集團 片區(qū) 對比項目 戶型配比 熱銷戶型 客戶心態(tài)分析 五緣灣片區(qū) 海峽國際 社區(qū) 3房 2廳 130165m178。 30% 4房 2廳 266268m178。 6% 復式 189250m178。 1% 復式 453525 m178。 復式 268280m178。 34% 4房 2廳 174191m178。 1% 3房 /130 165m178。 第 4代豪宅 會展片區(qū) 愛琴海 3房 2廳 166— 180 m178。 58% 5房 2廳 265— 283 m178。 4房 185215m178。 復式 519— 533m178。2022JG03地塊項目市場報告 這些高端項目的主力購買階層正是本案的目標客戶 偶得客戶群 游離客戶群 重點客戶群 核心客戶群 海內(nèi)外其他區(qū)域投資客戶候鳥型度假客戶 閩南區(qū)域高級管理層 周邊片區(qū)二次置業(yè) 海西區(qū)域投資客戶 廈門本地富裕階層（大企業(yè)老板、高級公務員） 但是，現(xiàn)在市場上的第三、第四代產(chǎn)品就是我們目標客戶群需要的嗎？ 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 我們挖掘和總結(jié)了消費者置業(yè)中的核心需求，并找出了客戶的兩個需求點 客戶的消費習慣 ?自住的實用性 ?注重買入價格和資產(chǎn)持有 ?投資和消費上的精細和理性 ?身份的標榜 ?對新生活場景和新生活方式的接受和期待 在置業(yè)中的核心需求元素 ?安靜、整潔、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境 ?較低的買入價格和增值潛力 ?卓越的物業(yè)品質(zhì)和持有價值 ?良好的區(qū)域前景展示 ?便利的配套和便利的交通 ?滿足休閑度假基本要求 ?稀缺的自然環(huán)境和景觀 ?精神的愉悅、閑適和放松 ?創(chuàng)新性的產(chǎn)品類型和所彰顯的生活方式 物超所值的投資產(chǎn)品 理想的居住、度假空間 資料來源：同致行分析 目標客戶需求點分析 住宅建設(shè)集團 但是他們還是需要生活，需要改善居住環(huán)境，彰顯出新的生活狀態(tài) —— 就這樣，新一代的富豪只好委曲求全的生活在 并不是他們想要的生活空間中 他們 需要新的空間 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 沖破時代，創(chuàng)建新生活 他們的行為伴隨及帶動著城市發(fā)展 他們的觀念影響帶動著周圍人群 他們的生活方式更多自主而不是跟從 …… 新一代財智富豪是城市主人 新一代富豪的生活方式已變化 置業(yè)觀念已變化 對生活的理解已變化 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 區(qū)位能彰顯我的身份 內(nèi)部裝修反映 我的格調(diào)與審美 設(shè)備反映我的需要 建筑設(shè)計 =我的定位 園林設(shè)計體現(xiàn)我的品味 服務突出我的尊貴 ME, 我的居住觀 Selfprojection 我對豪宅的看法 自我身份的投射 沖破時代 —— 核心目標群豪宅觀 住宅建設(shè)集團 ?既是都市 中心， 又是自然的地塊，其獨特性，珍貴性 和融合性，反映出自身對左右城市發(fā)展，見證城市擴張，同時享受自然的大隱； ?擁有珍稀、絕版自然資源：山、水、林、湖之美。 主人對社區(qū)形態(tài)要求 ?進退自如，神龍見首不見尾。 ?生活場景與自然的溝通，主張自然統(tǒng)一。 主人對物業(yè)服務要求 ?主人軸心論：一切服務圍繞主人，由看不見的管理和無處不在的服務組成，給予主人充分自由和享受。 沖破時代 —— 核心目標群置業(yè)觀 住宅建設(shè)集團 沖破時代 在新富豪階層的需求下 第五代豪宅破繭而出，應運而生！ 豪宅特點：適度的豪，歸心的宅 文化特質(zhì)：尊貴是我，身心由我 住宅建設(shè)集團 2022JG03地塊項目市場報告 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略原則 Project overall development strategy of principle 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略是滿足項目作為住宅建設(shè)集團立足杏林，完成以項目品牌帶動企業(yè)品牌的使命； 在整體發(fā)展戰(zhàn)略制定過程中，項目將第一個制定出杏林灣高端項目品質(zhì)標準，對杏林今后高端項目開發(fā)方向做出表率； 充分的利用項目周邊資源，無論從項目布局、外觀，還是項目景觀園林的設(shè)計都與整個杏林灣的總體設(shè)計相和諧，與園博園發(fā)展相契合； 在項目發(fā)展戰(zhàn)略中，導入社區(qū)獨有的文化內(nèi)涵，賦予建筑精神層面的光芒，使項目不單純只是一個建筑群，同時還是一個精神的家。 定性屬性： 低調(diào)而奢華的 空間 住宅建設(shè)集團 北面及東面視野面廣，景觀資源豐富，擁杏林灣與園博園為一體，是地塊價值核心點。 地塊條件 住宅建設(shè)集團 次價值位 ， 可考慮布置高層和小高層 ， 以中戶型為主 （ 大三房及小四房為主 ， 配以少量小三房 ） 。 住宅建設(shè)集團 住宅建設(shè)集團 參考：金地香密山 建筑立面建議 建筑風格： 大氣尊貴的現(xiàn)代風格 色系選擇： 淺冷色基調(diào)，大氣生態(tài) 外墻材質(zhì)： 陶瓷磚貼面 頂部處理： 簡潔明快的線條 住宅建設(shè)集團 可以引水入社區(qū) ，將項目融入園博園 ， 形成三維立體園林 ， 加上項目規(guī)劃的通透性所帶來的風 、 氧