【正文】 四、 熱門房訊 熱門房訊采雙月刊印制，是營業(yè)店房源流通的重要媒介之一，同時也是擴(kuò)大營業(yè)店房源銷售范圍的利器，店長應(yīng)積極配合，并要求店務(wù)秘書定時將刊登的房源資料提供予總部相關(guān)人員。 二、房款交易安全監(jiān)管保證制度 營業(yè)店的所有買賣案件除應(yīng)至簽約中心統(tǒng)一簽約外，還應(yīng)配合“房款交易安全監(jiān)管保證制度”，以保障客戶利益。 48 第 18 章 與總部配合事項 店長除了致力于平日營業(yè)店的營運(yùn)外，同時亦有義務(wù)與住商不動產(chǎn)總部密切配合，特就其中若干事項說明如下： 一、簽約中心 營業(yè)店所有的買賣案件均應(yīng)至住商不動產(chǎn)總部簽約中心統(tǒng)一簽約。 五、 廣告文案 范例 范例 投 資 型 ，報酬率高 自 住 型 ，綠意盎然 ，潛力無 窮 ，冬暖夏涼 ，價格低 ，明星小區(qū) ，白領(lǐng)生活 ，房型佳 自 住 型 ，一流管理 ，室室有窗 ，氛圍佳 ，成熟小區(qū) ，尊貴獨(dú)享 ，超值屋 ，鬧中取靜 ，樓層好 ，近地鐵出口 ，優(yōu)質(zhì)小區(qū) ，視野佳 ，愜意生活 ，稀有豪宅 ，南北通 六、廣告效果 廣告刊登日應(yīng)告知值班人員，并要求值班人員登錄于電話記錄表與來電客記錄表。 三、熱門房訊 熱門房訊是兼具行銷及流通功能的房源傳單，采雙月印制，主要系供各店于店門口展示，供顧客取用。 一、聯(lián)賣廣告 聯(lián)賣廣告可建立住商不動產(chǎn)的品牌形象，同時由于版面較大且項集中、明顯的特性，所以廣告效果特佳。 46 第 17 章 廣告行銷 店長可依各營業(yè)店商圈屬性提供委售顧客不同的行銷媒介。 顧客 滿意調(diào)研結(jié)果 1. 每月由 IMS 系統(tǒng)查詢打印。 2. 編號管理及存檔。 3. 經(jīng)紀(jì)人留存原始件。 客源管理 購屋需求表 1. 限時登陸 IMS 系統(tǒng)。 房源鑰匙 置于鑰匙箱內(nèi)，領(lǐng)用須登記。 休假表 每月制作，專冊存檔。 月計劃表 每月制作，專冊存檔。 店長日志 每月制作，活頁裝 訂一本，每天撰寫。 成交合同 包括居間合同、買賣合同在內(nèi)，與其他成交資料置于成交資料袋內(nèi)，另檔保存。 住商不動產(chǎn)要求各營業(yè)店的店長依照下面要領(lǐng)來管理合約書與各種表單： 項目 管理要領(lǐng) 合同管理 未使用合同 依序號排列，經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)用時應(yīng)登記，低于安全 存量時應(yīng)即向總部申購。使用這些管理報表可以幫助店長整合店內(nèi)狀況，并使店長的店務(wù)管理更上軌道。 不定時觀察、鼓勵與指導(dǎo) 不定時觀察、鼓勵與指導(dǎo) 42 第 14 章 團(tuán)隊運(yùn)作與激勵 業(yè)務(wù)團(tuán)隊的壓力是周而復(fù)始的，要使團(tuán)隊時時維持高昂的戰(zhàn)斗力，除了薪獎制度必須健全外，營業(yè)店的團(tuán)隊意識與激勵措施亦不可或缺。 。 。 總表，并比較與新人自我評量間的差異。并隨時請教學(xué)習(xí)指導(dǎo)員 ，據(jù)實填寫當(dāng)周的成果檢視表及成長目標(biāo)檢視總表，進(jìn)行自我評量。 進(jìn)行介紹，并說明“新人十二周業(yè)績灌溉計劃”的執(zhí)行構(gòu)架 ，了解未來 12 周的學(xué)習(xí)構(gòu)架，將重點(diǎn)業(yè)績目標(biāo)記錄在預(yù)先準(zhǔn)備好的個人行事歷中。 41 ，還應(yīng)就未來的學(xué)習(xí)計 三、“新人十二周業(yè)績灌溉計劃”的操作流程 1. 指派學(xué)習(xí)指導(dǎo)員。 ，店長應(yīng)依據(jù)評量結(jié)果進(jìn)行指導(dǎo)及建議。 ㈡必須定期回報及評量 “新人十二周 OJT 業(yè)績灌溉計劃”中的評量表進(jìn)行自我評量。⑶查核新人每周的附件及報表。 ：⑴依“新人十二周 OJT 業(yè)績灌溉計劃”的內(nèi)容及進(jìn)度指導(dǎo)新人學(xué)習(xí)。⑷具有教學(xué)相長的觀念。⑵專業(yè)知識充足。 三、使用“新人十二周業(yè)績灌溉計劃”的注意事項 ㈠ 建立學(xué)習(xí)指導(dǎo)員制度 于店內(nèi)資深干部中遴選一名學(xué)習(xí)指導(dǎo)員。 ㈥協(xié)助店長建立新人評核標(biāo)準(zhǔn) 為了協(xié)助店長逐周評量新人的學(xué)習(xí)進(jìn)度，在“新人十二周業(yè)績灌溉計劃”中特別規(guī)劃了店長的評量表，經(jīng)由新人 自我 評量表與店長評量表的比較，即可輕易發(fā)現(xiàn)新人的成長及 自我認(rèn)知是否出現(xiàn)落差，店長是否應(yīng)該即時伸出援手。故而在諸多繁忙的工作中，投注于新人培 育的時間自然極為有限。 ㈣便于新人自我評量 40 店頭的新進(jìn)人員除了可以經(jīng)由“新人十二周業(yè)績灌溉計劃”了解學(xué)習(xí)目標(biāo)外，還可以借著每周的檢核表來做自我 評 量 ，了解自己過去一個禮拜的成長及落差，進(jìn)而修正未來的行動計劃。 ㈢確實針對業(yè)務(wù)實戰(zhàn)需要來設(shè)定學(xué)習(xí)目標(biāo) “新人十二周業(yè)績灌溉計劃”不只使新人有系統(tǒng)地學(xué)習(xí)到產(chǎn)出業(yè)績應(yīng)有的知識和技能，同時也重視一名優(yōu)質(zhì)經(jīng)紀(jì)人理想的工 作習(xí)慣和態(tài)度。 二、“新人十二周業(yè)績灌溉計劃”的功能 ㈠加速新人的養(yǎng)成速度 由于“新人十二周業(yè)績灌溉計劃”中明確列示出新進(jìn)經(jīng)紀(jì)人 12 個禮拜內(nèi)的學(xué)習(xí)及業(yè) 務(wù)目標(biāo)，因此可以大幅減少新人摸索的時間，使新人在循序漸進(jìn)的學(xué)習(xí)中自然成長，同時遠(yuǎn)比傳統(tǒng)式自然淘汰的新人培育法更迅速地養(yǎng)成新人。 ㈡“新人十二周業(yè)績灌溉計劃” “新人十二周業(yè)績灌溉計劃”是結(jié)合 OJT 及績效指標(biāo)的特色，將新進(jìn)經(jīng)紀(jì)人邁進(jìn)業(yè)績產(chǎn)能的過程中，所需具備的知識、技能和態(tài)度，轉(zhuǎn)化為 12 周的階段性學(xué)習(xí)目標(biāo)，再搭配店長或資深干部的從旁指導(dǎo)及評核，使經(jīng)紀(jì)人的養(yǎng)成更快速、更明確、更經(jīng)濟(jì)也更具有業(yè)績實效。新進(jìn)人員在接受過住商不動產(chǎn)總部的新人培訓(xùn)之后，即可依照手冊內(nèi)的進(jìn)度循序漸進(jìn)，逐步成長。 店東 店務(wù)秘書 店長 不動產(chǎn)顧問（經(jīng) 紀(jì)人） 不動產(chǎn)顧問（ 經(jīng)紀(jì)人） 業(yè)務(wù)主任 不動產(chǎn)顧問（ 經(jīng)紀(jì)人） 業(yè)務(wù)副理 專案主管 31 二、住商不動產(chǎn)營業(yè)店的工作說明 職別 工作職責(zé) 完成工作職責(zé)的方法 店長 、研討 （ OJT） 手冊 系統(tǒng)管理表單運(yùn)用 理 OJT 店東 店長 店務(wù)秘書 不動產(chǎn)顧問（ 經(jīng)紀(jì)人） 不動產(chǎn)顧問（ 經(jīng)紀(jì)人） 不動產(chǎn)顧問（ 經(jīng)紀(jì)人） 不動產(chǎn)顧問（ 經(jīng)紀(jì)人） 不動產(chǎn)顧問（ 經(jīng)紀(jì)人） 不動產(chǎn)顧問（ 經(jīng)紀(jì)人） 專案主管 業(yè)務(wù)主任 業(yè)務(wù)副理 業(yè)務(wù)主任 32 業(yè)務(wù)主任 經(jīng)紀(jì)人 店務(wù)秘書 務(wù)表單管理 系統(tǒng)之操作、傳輸及維護(hù) 33 34 第 12 章 人員招聘 人才是業(yè)績的基石，住商不動產(chǎn)的店長應(yīng)熟知人員招聘的方法與技巧，以期在最短的時間內(nèi)為營業(yè)店網(wǎng)羅最適合且充足的人才。這種形態(tài)的優(yōu)點(diǎn)是效率化、共識一致且可讓店內(nèi)所有業(yè)務(wù)同仁均專心于業(yè)績沖刺，但缺點(diǎn)則是組織規(guī)模較受限制、 店長的管理幅度有限以及同仁的晉升空間有限。 。 。 。 。店長應(yīng)熟知早會的功能，并經(jīng)常 省思“住商不動產(chǎn)營業(yè) 早會七問”，以確保早會的有效性及避免淪為徒具形式。 三、效能化的營業(yè)早會 住商不動產(chǎn)各營業(yè)店的早會應(yīng)由店內(nèi)全體成員共同參加，其意義在于全員榮辱與共的團(tuán)隊意識。 ⑻ 店長作講評。 28 ⑹ 培訓(xùn)（視需要程度而定） 。 ⑷ 非固定性議題之自由提議與表決。 ⑵ 介紹外來講員與新進(jìn)同事，并請致辭（如無則免） 。每次會議主席由店內(nèi)各員輪流擔(dān)任、召開。 。 。 ㈡非固定性議題 。 。 二、營業(yè)會議的召開 ㈠固定性議題 。 ㈣ 動員季會（每季召開，可與住商不動產(chǎn)總部或區(qū)域之間動員季會結(jié)合）。 ㈡ 周會（每周召開）。 25 七、月工作計劃表 月目標(biāo) 新增委托（ A/總件數(shù)） 修正（ A/總件數(shù)） 成交（ A/總件數(shù)） 業(yè)績 / 件 / 件 / 件 萬元 本月改善重點(diǎn) 周目標(biāo) 星期一 星期二 星期三 星期四 星期五 星期六 星期日 周達(dá)成 累積 達(dá)成 第 一 周 委托 / / / / / / / / 委托 / / 附表 / 附表 / / 業(yè)績 業(yè)績 第 二 周 委托 / / / / / / / / 委托 / / 附表 / 附表 / / 業(yè)績 業(yè)績 第 三 周 委托 / / / / / / / / 委托 / / 附表 / 附表 / / 業(yè)績 業(yè)績 第 四 周 委托 / / / / / / / / 委托 / / 附表 / 附表 / / 業(yè)績 業(yè)績 第 五 周 委托 / / / / / / / / 委托 / / 附表 / 附表 / / 業(yè)績 業(yè)績 26 第 9 章 日工作的計劃與執(zhí)行 具體而言，店長的日工作計 劃內(nèi)容大致如下： 時間 工作安排 08： 45 督促人員整理店務(wù)環(huán)境 08： 30~09： 00 閱讀店務(wù)秘書由 IMS 打印出的報表（公告事項、培訓(xùn)表、即時周報、到期物件一覽、意向物件一覽?等等） 09： 00~10： 00 早會（早會前是否進(jìn)行晨間操由店長自行決定） 10： 00~11： 00 當(dāng)日個案深度洽談 11： 00~12： 00 公文批閱（請購單、新人 12 周業(yè)績灌溉計劃、契據(jù)?） 12： 00~13： 00 午休 13： 00~16： 00 業(yè)務(wù)支援 16： 00~18： 00 返店人員業(yè)務(wù)狀況跟蹤 18： 00~19： 00 夕會 19： 00~20： 00 特殊個案跟蹤 21： 00 以后 店長的時間安排大致上可以自行調(diào)配，但一天中的主要工作大致如上所述。 五、招聘計劃 次月如要招聘新人，店長應(yīng)及早擬妥招聘計劃，包括招聘管道、廣告刊登時間、相關(guān)配合事宜等等。 四、 月值班表與休假表 次月值班表及休假表應(yīng)在每月的 25 日前公布。 三、月媒體計劃 包括當(dāng)月的聯(lián)賣稿、熱門房訊、單店 DM、單店報紙房源廣告等等。 二、月業(yè)績達(dá)成子目標(biāo) 系指在一個月當(dāng)中如何分配業(yè)績目標(biāo)。 23 第 8 章 月工作的計劃與執(zhí)行 住商不動產(chǎn)的店長在每月的月底，應(yīng)完成下個月的月工作計劃，月工作計劃包括如下： ◆ 月業(yè)績總目標(biāo) ◆ 月業(yè)績達(dá)成子目標(biāo) ◆ 月媒體計劃 ◆ 月值班表及輪休表 ◆ 招聘計劃 ◆ 培訓(xùn)計劃 一、月業(yè)績總目標(biāo) 月業(yè)績總目標(biāo) 是一個月的業(yè)績指標(biāo)，決定下個月業(yè)績總目標(biāo)的因素包括年度計劃中的月業(yè)績目標(biāo)、現(xiàn)有組織狀況與編制中組織狀況的差異、市場狀況、當(dāng)前業(yè)績狀況、政策走向?等等。 17 第 6章 住商不動產(chǎn)的績效指標(biāo)與管制點(diǎn) 為了協(xié)助店長進(jìn)行彈性管理與行為管理，住商不動產(chǎn)特別針對單店所需的績效指標(biāo)作系列規(guī)劃，整體而言，住商不動產(chǎn)營業(yè)店的績效指標(biāo)可分為以下幾項： 三、開發(fā)績效指標(biāo) 項目 說明 募集房源量 指經(jīng)紀(jì)人平時掃街、過濾房源廣告、陌生拜訪?時所搜集到的案量 準(zhǔn)開發(fā)案量 指經(jīng)紀(jì)人由募集房源量中過 濾出可開發(fā)的