【正文】 應急燈具應保持清潔。 巡查人員每天檢查一次應急燈具，發(fā)現(xiàn)異常馬上用《維修單》物管部維修。 觸發(fā)卷閘附近的煙／溫感檢查自動落閘功能，消防中心監(jiān)控員在聯(lián)動臺上測試遙控落閘功能。 手動上升和下降防火閘，檢查運行情況，并調整上下行程開關位置，令卷閘開啟或關閉處于適當?shù)奈恢谩? 檢查卷閘上下行程開關，開關滑軌加潤滑油。 檢查控制箱內器件，緊固接線端子，清潔箱內及表面灰塵。 四、防火卷閘維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃進行系統(tǒng)保養(yǎng)，并記錄在設備日常保養(yǎng)表。 手動啟動風機檢查運行情況。 清除控制箱表面和內部的灰塵，檢查箱內器件。 檢查風機的風葉，清除表面灰塵。 三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風機維修保養(yǎng)規(guī)程 按保養(yǎng)計劃進行機器的保養(yǎng)。 清潔擴音機散熱器上的灰塵。 清潔錄音機磁頭和機械部分。 保養(yǎng)時先斷開系統(tǒng)電源。 消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應由物管部書面通知內保部，并提出相應的臨時措施，確保大樓消防安全。 由物管部選定消防報警設備維保單位，對消防報警設備進行日常維護保養(yǎng)，物管部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。 如有設備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知物管部進行維修處理。顯示火警信號后，應立即派人前往觀察。 1每周由各專業(yè)管理員抽取10％已完成的維修單進行回訪，發(fā)現(xiàn)用戶不滿意的應追查，確實屬人為因素的應追究維修工的責任。維修單一聯(lián)留用戶，另兩聯(lián)分留物業(yè)部和物管部。維修人員清理現(xiàn)場后才可離開。 根據(jù)故障情況采取相應的維修措施，注意做好現(xiàn)場周圍物品的防護和遮蓋。 因材料不足暫不能維修的，應向用戶解釋清楚，預約下次維修時間，并將有關情況記錄在維修單上。 當判定維修項目屬有償維修時，根據(jù)物管部維修收費標準向用戶報維修價格。 根據(jù)維修內容準備必要的工具和材料，按相應的維修服務承諾時間到達維修現(xiàn)場。 第六部分 維修管理 一、用戶室內設備維修規(guī)程 接到維修單，應先將單號和內容登記在維修檔案登記表上，隨后交對應的班組進行維修工作。 電梯維修員將故障電梯關閉。 （三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常 電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運行的現(xiàn)象發(fā)生，應立刻通知監(jiān)控中心。 攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。 （二）水浸事故 電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報發(fā)生水浸事故將會危及電梯運行時應立刻通知物管部，當值保安員通過轎廂對講機通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。 當按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應立即停止救援并及時通知大廈電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。15cm位置上。 (3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。利用電梯內對講電話，通知乘客轎廂將會移動，要求乘客靜待轎廂內、不要亂動。 當電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。 當電梯停在距某平層位置約177。 六、電梯故障應急處理方案 （一）電梯困人 如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理： 把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 強電管理員對電梯設備的維修、保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督。 將維修保養(yǎng)情況記錄于電梯設備維修記錄表、電梯設備保養(yǎng)記錄表，零部件更換及大修同時記錄于電梯設備臺賬。 物管部負責與承包商聯(lián)系，督促并協(xié)助其維修保養(yǎng)。 當發(fā)現(xiàn)或接報扶梯發(fā)生故障時應馬上停止故障梯，并由設備管理員通知保養(yǎng)商到場維修。 嚴格遵守電扶梯操作規(guī)程。 四、電扶梯運行管理規(guī)定 電扶梯的日常運行管理由強電組負責，維修保養(yǎng)由指定承包商負責。 故障及緊急事故時，采取臨時應變措施。 升降機的任何改動，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行。 注意轎廂、井道等設施有無濕水情況。 三、電梯運行管理規(guī)定 物管部負責電梯的日常管理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。 停止電扶梯運行。 （三）應急停止 緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。 在達到額定轉速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。 二、電動扶梯操作規(guī)程 （一）啟動 檢查確認梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。 若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關閉風扇和轎內照明，電梯停止運行。 若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 （五）通知受影響用戶 事件發(fā)生后，主管管理員認為4小時內可修復的應通過緊急廣播知會受影響用戶，超過4小時才能修復的由管理公司書面通知受影響用戶。 (5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。 (3)用沙包攔住附近用戶單元門口以防水浸。 空調機房內的管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調機房內管道漏水，應停止機組水泵并將電房內的機組系統(tǒng)供電總開關拉斷，以防電氣短路。如閘閥關閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。 空調機房內的伸縮節(jié) (1)發(fā)現(xiàn)或接報機房內伸縮節(jié)破裂，應按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。 (3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。 水平管網(wǎng) (1)發(fā)現(xiàn)或接報空調水平管網(wǎng)漏水，應迅速將事故樓層風機房內的空調水平管閥門關閉。 (4)將空調機房內管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關閉排水口。 (2)現(xiàn)場用沙包攔住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導人走火梯。 (3)將情況報告主管管理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。 水塔溢漏 (1)巡查發(fā)現(xiàn)水塔溢漏應馬上檢查相應的浮球開關，可當場解決的即時修復。 水塔穿底漏水 (1)巡查員工發(fā)現(xiàn)水塔穿底漏水，應即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關閉。 (2)發(fā)現(xiàn)故障后及時檢修，可當場解決的問題即時修復，并記錄在當值日志上。 水泵故障較嚴重，應報告主管管理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。 （二）水泵 巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應先停該泵對應的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。 發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告主管管理員并聯(lián)系設備保養(yǎng)商維修。 系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結束后應填寫維修保養(yǎng)記錄表。 系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。 工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。 設備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。 主管管理員每年12月制訂下年度的空調系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。 四、空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負責。 按大樓空調運行時間表準時啟?？照{系統(tǒng)。 三、空調系統(tǒng)運行管理規(guī)定 空調系統(tǒng)的設備運行由空調組負責，暖通、給排水管理員進行監(jiān)督。 主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機，也可根據(jù)需要繼續(xù)運行冷凍水泵供冷。 （二）關機程序 關機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。 1啟動主機。 1檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。 1檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥已經(jīng)在開啟位置。 啟動冷凍水泵和冷卻水泵。 檢查膨脹水箱補水是否正常。 根據(jù)室外氣溫高低決定冷卻塔風扇開啟臺數(shù)。 檢查冷卻塔補給水是否正常。 檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。 (2)吊裝式風機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。 (2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。 (3)空調控制室內，水泵起動箱有無故障指示。 空調機房 (1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。 (二)排水系統(tǒng)故障處理 排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。 因給水泵自動控制系統(tǒng)故障影響供水時，由兩名技工分別在上水池和下水池泵房采用手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復正常使用后恢復自動控制狀態(tài)。 給排水設備的故障應于24小時內修復，無法解決的應馬上要求通知受影響用戶，并報告上級領導，限期修復。 污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井水位。 根據(jù)設備特點重點做好潤滑、除塵工作。 主管管理員每年12月份負責制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。 每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認真填寫機管系統(tǒng)巡查表。 進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的告示牌。 每班將轉換開關轉到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉是否正常，然后將轉換開關轉回“自動”位置。 ? 每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關人員不得借用鑰匙。 當值人員應將停水、限水情況記錄在當值日志上。 停水前應將地下水池注滿。 收到政府部門有關停水通知或決定需停、限水應立即報告總經(jīng)理，至少提前24小時書面通知受影響用戶。 做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。 安裝感應式或延時式水龍頭，防止用水后