【正文】 反饋的回復(fù) 反饋的渠道 地區(qū)向集團(tuán) (月報(bào)、季報(bào) ) m 房地產(chǎn)智庫(kù)要點(diǎn) 5：?jiǎn)栴}收集 部門向公司 (月報(bào) ) 節(jié)點(diǎn)完成確認(rèn) 調(diào)整 項(xiàng)目各級(jí)計(jì)劃各種過程表單 專項(xiàng)計(jì)劃 (部分 ) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) A C A m 房地產(chǎn)智庫(kù)要點(diǎn) 3：基礎(chǔ)建設(shè) 準(zhǔn)備 執(zhí)行 amp。 經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與知識(shí)沉淀交流 —— 管理工具標(biāo)準(zhǔn)化 m 房地產(chǎn)智庫(kù)6會(huì)管理的主要目標(biāo) 成果質(zhì)量 收益監(jiān)控 工作系統(tǒng)性 管理標(biāo)準(zhǔn)化 創(chuàng)造價(jià)值 強(qiáng)化階段性成果管理，并在此基礎(chǔ)上推動(dòng)集團(tuán)知識(shí)沉淀，流程優(yōu)化； 結(jié)合新的成本形勢(shì)，新的銷售形勢(shì)，對(duì)銷售額、內(nèi)部考核核銷貨成本、總成本、毛利潤(rùn)、毛利率、凈利潤(rùn)、凈利率等盈利性關(guān)鍵指標(biāo)的重新測(cè)算 強(qiáng)化工作的系統(tǒng)性和前瞻性； 管理工具標(biāo)準(zhǔn)化工作的開展 前置決策，為一線創(chuàng)造價(jià)值，貫徹“現(xiàn)場(chǎng)、現(xiàn)在”原則，總部現(xiàn)場(chǎng)辦公。 下階段工作安排及計(jì)劃布置 階段成果回顧與檢視 (反饋 ) 地區(qū)公司主責(zé)部門準(zhǔn)備的資料 強(qiáng)調(diào)合規(guī)性： 集團(tuán)主責(zé)部門準(zhǔn)備的資料； 人 機(jī)制 績(jī)效 m 房地產(chǎn)智庫(kù)基于運(yùn)營(yíng)決策的需要觃劃會(huì)議 PMO預(yù)案決策會(huì)(拿地前 ) PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)(取得土地 15日內(nèi) ) 階段成果審查會(huì)(各項(xiàng)目階段：含項(xiàng)目總結(jié)會(huì) ) PMO關(guān)鍵決策會(huì)(根據(jù)需要 ) 半年總結(jié)會(huì) (6月15日 /12月 15日 ) PMO月度運(yùn)營(yíng)會(huì)（每月頭３個(gè)工作日） 項(xiàng)目周例會(huì) (每周五 ) 1 2 3 4 5 6 7 m 房地產(chǎn)智庫(kù)項(xiàng)目啟勱“鎖定”項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 風(fēng)險(xiǎn)顯化價(jià)值挖掘 體驗(yàn)區(qū)選址定位 成本測(cè)算 一二級(jí)計(jì)劃 項(xiàng)目成功標(biāo)尺 (產(chǎn)品成功、管理成功 ) 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)指引 啟動(dòng)會(huì)是通過多次會(huì)議、短時(shí)間、高強(qiáng)度、高效率、群策群力完成度對(duì)項(xiàng)目第一次也是最重要的一次決策，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)。 構(gòu)建聯(lián)動(dòng)的“項(xiàng)目月度績(jī)效” +“部門月度績(jī)效”能夠有效推動(dòng)計(jì)劃的推進(jìn)。 計(jì)劃 經(jīng)理 信息 系統(tǒng)績(jī)效 考核 計(jì)劃?rùn)C(jī)制 m 房地產(chǎn)智庫(kù)數(shù)據(jù)模型 總控 計(jì)劃 個(gè)人 月度 績(jī)效 項(xiàng)目 月度 績(jī)效 部門 月度 績(jī)效 績(jī)效 評(píng)分 m 房地產(chǎn)智庫(kù)部門評(píng)分方法 進(jìn)度分（ 50%） : 項(xiàng)目計(jì)劃部分：項(xiàng)目總 +運(yùn)營(yíng)專員 其它工作：成果使用部門負(fù)責(zé)人 +運(yùn)營(yíng)專員 質(zhì)量分（ 50%）： 項(xiàng)目計(jì)劃部分：項(xiàng)目總； 其它工作：成果使用部門負(fù)責(zé)人； 工程施工質(zhì)量：集團(tuán)工程部打分 m 房地產(chǎn)智庫(kù)部門月度計(jì)劃總結(jié) 專職計(jì)劃經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目計(jì)劃，并負(fù)責(zé)計(jì)劃的協(xié)同能有效促進(jìn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)的有效落地。 制度 ：明確專業(yè)部門績(jī) 效考評(píng)以系統(tǒng)數(shù)據(jù)作為 重要參考； 部門自評(píng)： 月末對(duì)計(jì)劃達(dá)成情況進(jìn)行自我評(píng)分； 計(jì)劃經(jīng)理評(píng)分： 對(duì)各業(yè)務(wù)部門涉及項(xiàng)目計(jì)劃部分進(jìn)行評(píng)分； 會(huì)議總評(píng)分： 在“計(jì)劃型”運(yùn)營(yíng)管理會(huì)議上由經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)評(píng)分為準(zhǔn)。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)部門計(jì)劃“承接”開發(fā)計(jì)劃的原理 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 部門月度計(jì)劃 前提 口徑 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 主項(xiàng)計(jì)劃 專項(xiàng)計(jì)劃 工作項(xiàng)都要責(zé)任人、責(zé)任部門 工作項(xiàng)都要有計(jì)劃開始時(shí)間 每個(gè)工作項(xiàng)都要有計(jì)劃完成時(shí)間 所有未完成工作 所有計(jì)劃完成的工作 所有計(jì)劃開始的工作 m 房地產(chǎn)智庫(kù)計(jì)劃經(jīng)理的樞紐定位 時(shí)間軸 (月度單位 ) m 房地產(chǎn)智庫(kù)落實(shí)部門計(jì)劃的作用 將項(xiàng)目計(jì)劃分解到各部門月度計(jì)劃，確保部門目標(biāo)與項(xiàng)目目標(biāo)一致，有效 支撐 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃落實(shí) 計(jì)劃經(jīng)理有權(quán)無法用，或者 責(zé)權(quán)不對(duì)等 的境況，緩解工作難開展的問題 能夠及時(shí)、真實(shí)的反饋工作情況，避免 報(bào)喜不報(bào)憂 。 一類是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大、難度大 (受政府部門控制的、組織內(nèi)部不易主控的 )、或責(zé)任人能力不足的某一工作項(xiàng)制定的更明細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，如“施工許可證辦理專項(xiàng)計(jì)劃；預(yù)售許可辦理專項(xiàng)計(jì)劃、方案設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃”。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)地產(chǎn)企業(yè)常見的專項(xiàng)計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金計(jì)劃 人力資源配臵 公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 3~5年戰(zhàn)略 營(yíng)銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場(chǎng)計(jì)劃 各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 (如：精裝修 ) 一級(jí)計(jì)劃 二級(jí)計(jì)劃 三級(jí)計(jì)劃 各企業(yè)普通表示專項(xiàng)計(jì)劃沒有意義 m 房地產(chǎn)智庫(kù)專項(xiàng)計(jì)劃辨析 “專項(xiàng)計(jì)劃”是為完成某一方面、某一工作項(xiàng)、某一組工作項(xiàng)的工作內(nèi)容而設(shè)定的細(xì)化工作推進(jìn)計(jì)劃，它主要由項(xiàng)目的職能負(fù)責(zé)人推進(jìn)。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)主項(xiàng)計(jì)劃總結(jié) 是什么？ 如何管？ 怎么建？ 是項(xiàng)目目標(biāo)任務(wù)，是進(jìn)度基準(zhǔn)，是管理主線，關(guān)注協(xié)同 做好檢查、反饋、協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。上述階段性成果文件包括但不限于：各類的報(bào)告、方案、會(huì)議紀(jì)要、審批表、計(jì)劃、策劃書等。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)將工作項(xiàng)完成標(biāo)志物作為“ 知識(shí)財(cái)務(wù) ”進(jìn)行沉淀，進(jìn)行 “強(qiáng)”管理 A類：以政府部門、外部單位所簽發(fā)的 文件 作為“階段性成果”，并以此文件的簽發(fā)時(shí)間作為“確認(rèn)完成時(shí)間依據(jù)”的。 構(gòu)成： 集團(tuán)關(guān)注和控制的重點(diǎn)事項(xiàng)工作 城市公司或項(xiàng)目總經(jīng)理關(guān)注的項(xiàng)目工作 需要多單位協(xié)同完成的工作項(xiàng) 需要進(jìn)行工作質(zhì)量控制的工作項(xiàng) (成果 ) 意義： 目標(biāo)明確、責(zé)任明確，符合 SMART原則 協(xié)同、工作界面、效率提升 經(jīng)營(yíng)支撐、知識(shí)沉淀、管理工具標(biāo)準(zhǔn)化 m 房地產(chǎn)智庫(kù)主項(xiàng)計(jì)劃反饋 /檢查的主要做法 督辦 /檢查記錄： 計(jì)劃的督辦、檢查，有督辦組織部門按照上表中的檢查時(shí)間組織進(jìn)行工作檢查，并形成 《 督辦 /檢查記錄 》 ，列明計(jì)劃的執(zhí)行情況，應(yīng)包括但不局限于一下內(nèi)容： —— 計(jì)劃執(zhí)行效果綜合評(píng)估； —— 為達(dá)到計(jì)劃情況的原因分析； —— 計(jì)劃延遲或變更的糾正措施； —— 計(jì)劃執(zhí)行和關(guān)聯(lián)部門、責(zé)任人。 P D C A m 房地產(chǎn)智庫(kù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)總結(jié)： 管什么 如何管 怎么操作 管核心競(jìng)爭(zhēng)力 管收益 管進(jìn)度 難點(diǎn)分析 用工具 找措施 定目標(biāo) P D C A m 房地產(chǎn)智庫(kù)龍湖主項(xiàng)計(jì)劃案例 m 房地產(chǎn)智庫(kù)主項(xiàng)計(jì)劃 是項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理的主要對(duì)象，是 進(jìn)度基準(zhǔn) 定義： 是項(xiàng)目開發(fā)過程中所有工作任務(wù)的“目標(biāo)”計(jì)劃，它是項(xiàng)目 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的進(jìn)一步深化和細(xì)化。 管理使用的相關(guān)工具 工具名稱 使用目的 操作簡(jiǎn)述 開盤會(huì)會(huì)議指引 檢視 按指引進(jìn)行工作檢視及決議相關(guān)事項(xiàng) 百日工作計(jì)劃清單 檢視 開盤前 100天工作內(nèi)容，每周檢視 m 房地產(chǎn)智庫(kù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) ——怎么做 (怎么管 )？ 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)目標(biāo)下達(dá) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃監(jiān) 督與控制 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃調(diào)整 時(shí)間 △ 項(xiàng)目拓展 (拿地前 ) △ 項(xiàng)目啟動(dòng) (拿地后 ) 每年初 △ 項(xiàng)目開始時(shí) (拿地后 ) △ 項(xiàng)目方案后 (開工前 )制定 定期 (按月 )的執(zhí)行情況回顧與未來風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警 △ 年度 /半年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃修訂； △ 項(xiàng)目延誤 時(shí)由主項(xiàng)工作推進(jìn)情況觸發(fā) 職責(zé) 運(yùn)營(yíng)部總編制， 需要高層批準(zhǔn) 項(xiàng)目總經(jīng)理 高層批準(zhǔn) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人反饋 通過會(huì)議 /報(bào)告等手段控制 高層決策或者審批 依據(jù) △ 年度或 23你啊經(jīng)營(yíng)目標(biāo) △ 項(xiàng)目當(dāng)前進(jìn)度 △ 資金供需 △ 項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況 △ 資金供需 △ 公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo) △ 項(xiàng)目當(dāng)前進(jìn)度 △ 項(xiàng)目既定進(jìn)度目標(biāo) △ 項(xiàng)目當(dāng)前進(jìn)度 △ 公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo) △ 市場(chǎng)形勢(shì) △ 資金供需 問題 / 難點(diǎn) 集團(tuán)下達(dá)的目標(biāo)，公司級(jí)、項(xiàng)目級(jí)達(dá)成難度極大 △ 職責(zé)不清，制度不明，沒有強(qiáng)制約束 △ 上下 博弈 (集團(tuán) VS公司；公司 VS項(xiàng)目 ) 只報(bào)當(dāng)前進(jìn)度，不預(yù)斷風(fēng)險(xiǎn)與趨勢(shì)。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析 3 ——開盤 (續(xù) ) 提高項(xiàng)目策劃能力的具體實(shí)施方法 /措施 1） 實(shí)施開盤百日前動(dòng)態(tài)管理原則，由地區(qū)營(yíng)銷部列出開盤前上游或相關(guān)部門需完成或支持的事項(xiàng)清單及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并由明確進(jìn)入倒計(jì)時(shí)的百日管理，每周檢查一次進(jìn)度，如落后由地區(qū)總負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決 (集團(tuán)產(chǎn)研部需接受總部的協(xié)調(diào) )。 實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)或指導(dǎo)思想 /原則 1） 目標(biāo)：達(dá)到預(yù)售開盤銷售目標(biāo)，并在絕對(duì)工期內(nèi)實(shí)現(xiàn)開盤。 2） 目前各部門對(duì)營(yíng)銷更多的是被動(dòng)支持，未達(dá)到眾星捧月的層次。 4） 實(shí)施分類管理的方法：即超大型項(xiàng)目三位一體由外部、地區(qū)、總部聯(lián)合編制，總部牽頭；大中型項(xiàng)目總部為主、地區(qū)配合；小型項(xiàng)目地區(qū)編制、集團(tuán)審查。 2） 在設(shè)計(jì)管理中由地區(qū)和策略估價(jià)公司介入進(jìn)行控制 (設(shè)計(jì)合同事先約定 )。 2） 指導(dǎo)思想 /原則：工程量清單編制成為法定節(jié)點(diǎn)，組織專業(yè)部門給予落實(shí)到位，做到成本、工程量上下心中有數(shù)，統(tǒng)一認(rèn)知，并落實(shí)到行動(dòng)中。 3） 招投標(biāo)存在心中無數(shù)、未知成本控制的關(guān)鍵和重點(diǎn)，并未能實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。 管理使用的相關(guān)工具 工具名稱 使用目的 操作簡(jiǎn)述 籌備令模版 項(xiàng)目啟動(dòng) 按指引進(jìn)行 策劃報(bào)告模版 規(guī)范化 按策劃要項(xiàng)完成分析并形成策劃結(jié)論 標(biāo)準(zhǔn)工期 (標(biāo)尺 ) 計(jì)劃進(jìn)取、合理 參照本標(biāo)尺進(jìn)行開發(fā)計(jì)劃編制 m 房地產(chǎn)智庫(kù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析 2——工程