【正文】 3．調(diào)查內(nèi)容貸前調(diào)查人在調(diào)查借款申請人基本情況、貸款基本情況、借款所購（建）房屋情況、貸款擔保等情況時，應(yīng)重點調(diào)查以下八點內(nèi)容：（1）材料一致性貸款調(diào)查人應(yīng)認真審核貸款申請材料，以保證《中國建設(shè)銀行安徽省分行個人住房貸款申請調(diào)查審批表》填寫內(nèi)容與相關(guān)證明材料一致；相關(guān)證明材料副本（復(fù)印件）內(nèi)容與正本一致，并需由貸款調(diào)查人驗證正本后在副本（復(fù)印件）蓋章簽名證實。因此，對于有不良信用記錄的客戶，應(yīng)要求其提供資信狀況良好的有效證明材料，不能簡單地依據(jù)查詢結(jié)果否決了之。（3）查詢個人信用貸前調(diào)查人通過人民銀行征信系統(tǒng)查詢客戶在各家銀行的個人信用狀況。貸前調(diào)查人與申請人面談應(yīng)作相應(yīng)記錄，內(nèi)容主要為可能存在真實性風險的內(nèi)容、申請材料中未包含但應(yīng)作為貸款審批依據(jù)的內(nèi)容、以及其他可能對貸款產(chǎn)生重大影響的內(nèi)容。（1）審查借款申請材料貸前調(diào)查人通過審查借款申請材料了解借款申請人的基本情況、借款所購（建）房屋情況、貸款擔保情況等；（2） 面談借款申請人貸前調(diào)查人必須至少直接與借款申請人（包括共同申請人）面談一次，面談可以在受理貸款申請的同時進行。2．調(diào)查方式及要求貸前調(diào)查可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、電話調(diào)查、實地調(diào)查等多種方式進行。1．調(diào)查部門和人員建設(shè)銀行個人住房貸款經(jīng)辦機構(gòu)（含個人貸款中心）的業(yè)務(wù)經(jīng)營部門為個人住房貸款的調(diào)查部門。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請書及申請材料交由貸前調(diào)查人員進行貸前調(diào)查。如果申請人不具備完全民事行為能力，則不予受理，應(yīng)退回貸款申請并向申請人說明原因。保證人為自然人的，包括個人資產(chǎn)及收入證明；保證人為法人的，包括營業(yè)執(zhí)照、近三年財務(wù)報表、資質(zhì)等級證明、資信等級證明等；保證人為法人且與建設(shè)銀行簽訂《商品房銷售合作協(xié)議》的，不需要針對單筆個人住房貸款提供上述材料；⑥購房首付款證明材料：借款人已付所購房屋價款規(guī)定比例以上的首付款交款單據(jù)（包括發(fā)票、收據(jù)、銀行進賬單、現(xiàn)金交款單等）；首付款尚未支付或者首付款未達到規(guī)定比例的，要提供用于購買住房或商業(yè)用房的自籌資金的有關(guān)證明；⑦建設(shè)銀行規(guī)定的其他文件和資料。對于有共同申請人的，應(yīng)同時要求共同申請人提交有關(guān)申請材料。成立個人住房貸款中心集中辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)的行，為妥善處理集中辦理業(yè)務(wù)和客戶分散的關(guān)系，各城區(qū)支行可受理個人住房貸款中心委托受理個人住房貸款申請，并對客戶提交的材料是否齊全進行初審后送個人住房貸款中心進行調(diào)查、審批等。（2）個人住房貸款貸前咨詢的主要內(nèi)容1）個人住房貸款品種介紹；2）申請個人住房貸款應(yīng)具備的條件；3）申請個人住房貸款需提供的資料；4）辦理個人住房貸款的程序；5）個人住房貸款合同中的主要條款：如貸款利率、還款方式及還款額及其他；6）獲取個人住房貸款申請書等申請表格及有關(guān)信息的渠道；7）建設(shè)銀行個人住房貸款經(jīng)辦機構(gòu)的地址及聯(lián)系電話。（三）營銷受理個人住房貸款營銷受理主要包含貸前咨詢、貸款受理二個環(huán)節(jié)。（2） 簽訂協(xié)議后的管理銀行與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議后，還需要加強對開發(fā)商和合作項目的管理，具體為：1）在開發(fā)商預(yù)售樓宇未竣工前，設(shè)置商品房預(yù)售款監(jiān)控賬戶，以保證?？顚Ｓ?，即購房人的借款全部用于項目建設(shè)；2）及時了解開發(fā)商的工程進度，防止“爛尾”工程；3）開發(fā)商的經(jīng)營及財務(wù)狀況是否正常，擔保責任的履行能力能否保證；4）對項目發(fā)放的個人住房貸款是否超過總規(guī)模；5）借款人的入住情況及對住房的使用情況等；6）借款人發(fā)生違約行為后應(yīng)及時對抵押物進行處理；7）密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)等等。（7）審核與核準項目調(diào)查報告晶審核人員審核，交有權(quán)審批部門審查核準。檢查工程的結(jié)構(gòu)是否與《工程規(guī)劃許可證》相符，確保工程非違規(guī)施工；檢查項目的工程進度是否到達政府部門規(guī)定預(yù)售的形象進度內(nèi)；三是檢查項目的位置是否理想，考察房屋售價是否符合市場價值，同時對項目的銷售前景作出理性判斷。 （5）項目調(diào)查方式 銀行除對項目有關(guān)資料進行審查外，還需對項目進行實地調(diào)查，其主要目的是：一是檢查開發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否與實際一致，是否經(jīng)過政府部門批準，從而保證項目資料的真實性、合法性。 （3）項目工程進度審查 由于商品房的預(yù)售都需經(jīng)過當?shù)卣课莨芾聿块T的同意,一般政府部門對商品房預(yù)售時的工程進度都作出了比較明確的規(guī)定，因此，在決定是否進行商品房銷售貸款合作時需對項目的工程進度進行審查，對其項目進度是否符合有關(guān)規(guī)定作出判斷。2）項目銷售的合法性審查。通過審查開發(fā)商的《用地批準書》《工程規(guī)劃許可證》，確定開發(fā)商是否已按政府規(guī)定交納完土地出讓金，土地使用是否經(jīng)批準，工程建筑時間是否在有效期間內(nèi)，建筑物的結(jié)構(gòu)是否與規(guī)劃許可證相符，從而確定項目的開發(fā)是否合法。 驗收、檢查開發(fā)商提供的項目資料是否齊全；將提交的項目資料的復(fù)印件與原件對照，對原件所蓋印章進行審查，檢查資料的真實性；查看提交資料上有關(guān)部門規(guī)定的有效期限，確定項目資料是否有效。需附年審記錄）； 5）《土地使用權(quán)證》；6）建設(shè)用地規(guī)劃許可證7）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（是經(jīng)政府工程規(guī)劃行政主管部門審定、許可建設(shè)各類工程的法律憑證）；8）建筑工程施工許可證 9）預(yù)售商品房許可證（是經(jīng)國土房地產(chǎn)管理部門審核準予商品房預(yù)售的許可證）； 10）公司合同、章程（有限責任公司和股份有限公司提供）；注:公司章程規(guī)定須由董事會決議決定貸款申請等事宜的,必須提交同意申請商品房銷售貸款項目合作的董事會決議原件，內(nèi)容包括同意對向銀行申請個人住房貸款的業(yè)主提供承擔連帶責任擔保，并有符合章程規(guī)定人數(shù)的董事會成員簽字。2．項目審查（1）項目資料的完整性、真實性、有效性的審查。因此，企業(yè)法人情況是銀行選擇合作伙伴的重要參考因素。開發(fā)商經(jīng)營房地產(chǎn)，資金量大、周期長。 （6）企業(yè)法人代表的個人信用程度和領(lǐng)導(dǎo)班子的決策能力 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的素質(zhì)及信譽往往在一定程度上代表了企業(yè)的素質(zhì)和信譽。通過會計報表，了解開發(fā)商的財務(wù)狀況和資金實力，從而對企業(yè)的擔保能力作出判斷。 （4）會計報表 會計報表是綜合反映企業(yè)一定時期財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的書面文件。（2）經(jīng)國家工商行政管理機關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照是企業(yè)進行合法經(jīng)營的憑證，通過審查營業(yè)執(zhí)照，可了解開發(fā)商的經(jīng)營是否合法，掌握企業(yè)的經(jīng)營期限和經(jīng)營范圍，了解企業(yè)注冊資本和法人代表，確定項目開發(fā)、銷售是否在企業(yè)的經(jīng)營范圍內(nèi)。 對個人住房貸款項目的審查包括對開發(fā)商資信的審查和項目本身的審查。一方面，可以通過實地考查,核實開發(fā)商所遞交項目資料的真實性，掌握開發(fā)商的資信及經(jīng)營狀況、項目開發(fā)及銷售的合法性，并對商品房銷售前景作出判斷；另一方面，可以更好的確定銀行為項目提供個人住房貸款的規(guī)模、額度和期限，保證商品房預(yù)售資金?？顚Ｓ谩Ｈ?、個人住房貸款操作規(guī)程（一）綜述個人住房貸款操作流程如下所示：個人住房貸款中新建房貸款（一手房）個人住房貸款比其他個人住房貸款一般多一個貸前準備階段，其業(yè)務(wù)流程如下：貸前準備→ 營銷受理→貸前調(diào)查→貸款審核→貸款審批→貸款發(fā)放→貸后管理（二）貸前準備對于目前銀行辦理最多的抵押加階段性保證個人住房貸款方式，即銀行在為借款人提供個人住房貸款時，需以借款人提供的所購住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由售房人為借款人提供階段性連帶責任保證。 貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。若用不同期限的有價證券作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限；，其中自營性個人住房貸款的貸款期限最長不超過公積金個人住房貸款期限；對有住房置業(yè)擔保公司提供擔保的單一的自營性個人住房貸款，其貸款期限最長不得超過15年；，貸款期限不應(yīng)過長，一般男性自然人，其還款年限不能超過65歲，女性自然人，其還款年限不能超過60歲；對貸款期內(nèi)具有足夠還款能力的客戶申請建設(shè)銀行個人住房貸款的，可放寬對借款人年齡的限制，男性自然人其還款年限不能超過70歲，女性自然人其還款年限不能超過65歲。 ，貸款金額最高不得超過所購（建、大修）住房價值的50%；（三）期限個人住房貸款期限最長為30年。即借款人申請個人住房貸款購買或集資建造自住住房，且以所購住房或以其他住房做抵押的，貸款金額最高不超過購房款、個人實際應(yīng)出資部分（集資建房）或者住房評估價值（以兩者較低額為準）的80%；因貸款用途、貸款擔保方式等其他因素不同的另有規(guī)定包括：，額度應(yīng)適當降低；，額度最高為7成；、大修住房的，貸款金額一般不超過建造（修理）費用的70%。二、個人住房貸款要素（一）對象具有完全民事行為能力的中國公民、在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人、在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。第二節(jié) 個人住房貸款一、 個人住房貸款定義個人住房貸款：指銀行用信貸資金向購買、建造、大修各種類型的居住用房的自然人發(fā)放的貸款。為此，銀行向借款人提供分期還款方式，由借款人按月歸還銀行貸款本息。 （二）零售性 銀行傳統(tǒng)的貸款業(yè)務(wù)大多是以法人單位為對象的，貸款投向集中、金額大，屬批發(fā)性質(zhì)；個人住房貸款的對象是自然人，貸款筆數(shù)多、投向分散、單筆金額小，屬零售業(yè)務(wù)性質(zhì)。三、個人住房貸款特色與優(yōu)勢個人住房貸款具有以下特點：（一）長期性 個人住房貸款的最長期限可達30年。3．個人住房最高額抵押貸款:是指建設(shè)銀行用信貸資金向借款人發(fā)放的，以借款人自有住房作最高額抵押，可在有效期間和貸款額度內(nèi)循環(huán)使用的貸款。 2．個人商業(yè)用房貸款：是指銀行用信貸資金向購買各種類型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。個人組合貸款中不同貸款品種參照相應(yīng)的貸款辦法，按照不同的期限、額度、利率等規(guī)定執(zhí)行。3．個人組合貸款：是個人申請購買住房的貸款時，同時申請其他品種的個人貸款。（三）按貸款的用途劃分1．個人購房貸款：是銀行向購買住房的個人發(fā)放的貸款。所交易住房稱為轉(zhuǎn)讓住房，出售轉(zhuǎn)讓住房的貸款客戶稱為住房轉(zhuǎn)讓人，向銀行申請個人住房貸款用于購買轉(zhuǎn)讓住房的自然人稱為借款人，住房轉(zhuǎn)讓人尚未結(jié)清的個人住房貸款稱為原借款。2．個人再交易住房貸款：指銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)住房二級市場購買住房（含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“二手房”個人住房貸款。個人住房組合貸款是由委托性個人住房貸款和自營性個人住房貸款兩個獨立的貸款品種組成的，抵押物相同，鑒于其貸款人、資金來源、利率不同，需要分別簽訂借款合同。該類貸款不以盈利為目的，實行“低進低出”的利率政策，帶有較強的政策性，貸款額度受到限制。2．公積金個人住房貸款：是銀行接受各市（縣）人民政府和軍隊、煤炭、鐵道、石油等系統(tǒng)住房公積金管理中心委托，利用委托人提供的住房基金，根據(jù)委托協(xié)議受托發(fā)放的貸款。1．自營性個人住房貸款：是銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。第二篇 住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)品第一章 個人住房貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)品第一節(jié) 個人住房貸款產(chǎn)品介紹一、定義個人住房貸款是指中國建設(shè)銀行向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。５．渠道策略加強行內(nèi)、行外分銷渠道的建設(shè)、管理與銜接工作，推動住房金融與個人信貸產(chǎn)品傳統(tǒng)經(jīng)營和分銷渠道的優(yōu)化整合和渠道職能重建，加快發(fā)展新興分銷渠道；以中心城市為單位，加快推廣住房金融與個人信貸部下設(shè)個人貸款中心的專業(yè)化、集約化經(jīng)營發(fā)展模式，大力充實高素質(zhì)、專業(yè)化的個人客戶經(jīng)理隊伍，加快住房金融與個人信貸專業(yè)銷售團隊的建設(shè)；充分利用建設(shè)銀行各類營業(yè)網(wǎng)點、網(wǎng)上銀行、電話銀行、自助銀行等銷售渠道，不斷延伸市場營銷與服務(wù)觸角，完善公私業(yè)務(wù)聯(lián)動營銷、個人業(yè)務(wù)單元交叉營銷網(wǎng)絡(luò)；拓展外部合作渠道，與各地住房置業(yè)擔保公司、房屋經(jīng)紀和中介機構(gòu)和汽車銷售機構(gòu)等建立戰(zhàn)略合作關(guān)系；開展各分銷渠道的市場定位分析，確定各類分銷渠道的業(yè)務(wù)發(fā)展目標，提高渠道分銷能力，逐步建立業(yè)績主導(dǎo)型的考核激勵與評價制度。３．產(chǎn)品策略通過對現(xiàn)有產(chǎn)品的不斷改進完善和新產(chǎn)品的創(chuàng)新研發(fā)，梳理產(chǎn)品系列，發(fā)揮政策性住房金融與商業(yè)性住房金融的產(chǎn)品組合優(yōu)勢，以住房為載體，全面打造“住房－消費－經(jīng)營”多層次的產(chǎn)品鏈，豐富產(chǎn)品種類，搭建功能齊全、快捷通暢的個人融資平臺，并重點發(fā)展各產(chǎn)品系列中的特色產(chǎn)品，確立多層級發(fā)展并突出重點品種的產(chǎn)品發(fā)展方向；結(jié)合建設(shè)銀行住房金融與個人信貸產(chǎn)品特色，對產(chǎn)品進行組合包裝，面向客戶形成以單一產(chǎn)品和產(chǎn)品套餐為產(chǎn)品服務(wù)單元的、靈活的產(chǎn)品發(fā)展機制；發(fā)揮建設(shè)銀行產(chǎn)品創(chuàng)新同業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢，不斷完善創(chuàng)新機制，改進創(chuàng)新方法，優(yōu)化創(chuàng)新流程，提高創(chuàng)新質(zhì)量和效率，提高創(chuàng)新意識，形成全員參與的創(chuàng)新文化，不斷將創(chuàng)新產(chǎn)品納入產(chǎn)品庫，及時做好產(chǎn)品庫的維護工作；利用各方面資源加大對住房金融與個人信貸產(chǎn)品創(chuàng)新工作的支持，充分發(fā)揮產(chǎn)品創(chuàng)新對業(yè)務(wù)發(fā)展的促進作用。（二）發(fā)展策略１．品牌策略通過新產(chǎn)品的市場推介、傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)品的強化營銷，保持并強化建行以個人住房貸款為核心的住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的市場領(lǐng)先地位，鞏固建設(shè)銀行住房金融服務(wù)品牌優(yōu)勢和特色，提升“要買房，到建行”的社會影響力和公眾認知度，強化“樂得家”品牌優(yōu)勢和知名度；以“樂得家”為統(tǒng)領(lǐng)，創(chuàng)建更多子品牌，逐漸豐富“樂得家”品牌的內(nèi)涵和外延，形成體系化的品牌名稱，逐步強化住房金融與個人信貸產(chǎn)品的整體品牌策略；加強住房金融與個人信貸產(chǎn)品的品牌宣傳工作，以品牌宣傳為手段擴大和增強建設(shè)銀行住房金融與個人信貸產(chǎn)品優(yōu)勢和市場影響力。無論在專業(yè)營銷力量、管理團隊，還是在研發(fā)力量，崗位劃分和管理層級結(jié)構(gòu)等方面，都與國際一流零售銀行存在較大差距。而目前建設(shè)銀行住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)條線約有從業(yè)人員6000人，專職的客戶經(jīng)理不足3500人，人均管理貸款約1300筆左右，工作量大，人員總量不足。員工隊伍中，營銷人員占33％左右，貸款處理和貸后管理人員占66％左右，產(chǎn)品研發(fā)人員約占1％左右。建設(shè)銀行目前正在實施風險管理體制改革，推行客戶經(jīng)理和風險經(jīng)理的平行作業(yè)機制，但尚處于起步階段；雖然初步開發(fā)了申請評分模型，但還沒有廣泛應(yīng)用于所有的個人貸款業(yè)務(wù)，