【正文】 揮市場機制在配置住房資金方面的基礎(chǔ)性作用，委托性金融只運用抵押、擔保、保險等措施調(diào)節(jié)住房金融市場的交易條件。目前，我國采取的是政府主導型的委托性住房金融，主要形式是強制儲蓄性質(zhì)的住房公積金制度。中國建設(shè)銀行是我國最早承辦委托性住房金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，建設(shè)銀行的委托性住房金融業(yè)務(wù)伴隨著我國住房制度改革產(chǎn)不斷發(fā)展、壯大，為我國住房制度改革提供資金歸集、結(jié)算、融通、中介等完善地金融配套服務(wù)。第三節(jié) 個人消費貸款業(yè)務(wù) 個人消費信貸是指以刺激消費，提高個人消費能力為直接目的，由金融機構(gòu)或其他機構(gòu)向消費者提供的用于購買商品或勞務(wù)的貸款。但因歷史沿革等原因，建設(shè)銀行的個人消費貸款業(yè)務(wù)特指剔除個人住房貸款、信用卡透支之外的其它所有自營性個人貸款，主要包括：個人消費額度貸款、個人汽車貸款、國家及商業(yè)助學貸款、個人權(quán)利憑證質(zhì)押貸款、下崗失業(yè)人員小額擔保貸款、個人助業(yè)貸款等。第三章 我國住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)生與發(fā)展第一節(jié) 住房金融業(yè)務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展我國的住房金融是孕育在房地產(chǎn)金融的母體之中，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推行而產(chǎn)生并逐步發(fā)展起來的。這一改革措施的出臺使住房金融業(yè)務(wù)的客戶群體從企業(yè)擴展為所有房改參加者。同年10月，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導小組討論了煙臺市房改方案，決定發(fā)住房券，收房租由建設(shè)銀行辦理，工商銀行協(xié)助。1988年1月，國務(wù)院召開全國住房制度改革工作會議，決定從1988年起，用35年的時間，把住房制度改革在全國城鎮(zhèn)分期分批推開。要求凡由地方政府委托辦理房改金融業(yè)務(wù)的各級行應(yīng)在內(nèi)部設(shè)立房地產(chǎn)信貸部，由房地產(chǎn)信貸部專業(yè)經(jīng)辦房改金融業(yè)務(wù)。雖然當時房改金融工具的服務(wù)功能比較單一，但仍然標志著我國住房金融的開始。此時，住房金融作為住房制度改革的配套措施開始形成和發(fā)展，各級國有專業(yè)銀行成立了房地產(chǎn)信貸部專門從事住房信貸業(yè)務(wù)，在煙臺和蚌埠還成立了專門的住房儲蓄銀行，它們采取相對獨立的經(jīng)營體制，承攬了各個地方政府委托性的住房金融業(yè)務(wù)。1992年9月，為配合全國城鎮(zhèn)住房制度改革，建設(shè)銀行頒布了《中國人民建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部職工住房抵押貸款辦法》。三、住房金融調(diào)整規(guī)范期（20世紀90年代中到90年代中后期） 這一階段的特點是：以上海為先導，住房公積金制度開始起步，1994年以來，房改開始向深度和力度方向發(fā)展，房改加入了全面建立公積金制度、開展國家安居工程等內(nèi)容。這一階段大力承辦住房公積金業(yè)務(wù)成為建設(shè)銀行房改金融業(yè)務(wù)發(fā)展的指導思想。從1994年起，建設(shè)銀行建立房地產(chǎn)信貸部第二準備金，專項用于房改金融業(yè)務(wù)資金的調(diào)撥；1994年8月，房地產(chǎn)信貸部設(shè)立的營業(yè)部正式掛牌營業(yè)，主要辦理軍隊房改業(yè)務(wù)；從1995年起，大力支持同政策性住房金融業(yè)務(wù)密切相關(guān)的國家安居工程貸款。 四、住房金融全面發(fā)展創(chuàng)新期（20世紀90年代末至今）1998年至今房改金融業(yè)務(wù)逐步向住房金融發(fā)展和創(chuàng)新過渡，建行個人住房貸款和委托性住房金融業(yè)務(wù)成為最具中國特色、最具社會影響力的品牌業(yè)務(wù)之一。當年，國務(wù)院23號文件明確提出：從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。 住房制度改革深化，住房分配從福利制向貨幣化過渡；住房金融業(yè)務(wù)的經(jīng)營力度進一步加大。相應(yīng)的，個人住房貸款也繼續(xù)保持了1997年的發(fā)展勢頭。住房消費信貸業(yè)務(wù)步 入高速發(fā)展軌道。中國建設(shè)銀行的委托性住房金融業(yè)務(wù)的重心也轉(zhuǎn)移到為貨幣分房提供資金籌集、融通等信用活動中來。2004年以后，建行逐步建立了委托性住房金融業(yè)務(wù)三級客戶經(jīng)理服務(wù)體系和公積金中心首席客戶經(jīng)理體制、建立了全國范圍的公積金業(yè)務(wù)臺帳制度、啟動了公積金業(yè)務(wù)流程梳理工程、擬定了公積金業(yè)務(wù)標準文本，逐步實現(xiàn)了全行委托性住房金融業(yè)務(wù)管理和操作的規(guī)范化、標準化。第二節(jié) 個人信貸業(yè)務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展在傳統(tǒng)的銀行貸款中，消費領(lǐng)域是個禁區(qū)，生產(chǎn)領(lǐng)域才是銀行關(guān)注的焦點。1949年，((定期放款與銀行流動性理論》一書中提出了預期收入理論。在這種理論的影響下，戰(zhàn)后中長期設(shè)備貸款、住房貸款、消費貸款等迅速發(fā)展起來，成為支持經(jīng)濟增長的重要因素。二是戰(zhàn)后西方經(jīng)濟的發(fā)展比較穩(wěn)定，個人收入不斷增長，同時也由于通貨膨脹的影響，使人們樂于利用貸款進行消費，而另一方面，金融機構(gòu)對未來預期也比較樂觀，積極提供長期消費貸款?，F(xiàn)在，西方國家的消費貸款在商業(yè)銀行的貸款資產(chǎn)中所占份額一般已達到20%，有的甚至高達50%以上。其中，住房消費信貸是一個突破口，住房消費信貸的最初出現(xiàn)，其背景是支持房改，而不是發(fā)展消費信貸，但其效果卻與發(fā)展消費信貸不謀而合。這一階段可看成是消費信貸的萌芽階段。1994年8月，國務(wù)院又頒發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確立了住房商品化、社會化的改革方向，這就客觀上要求發(fā)展個人住房消費信貸，使其配合住房體制改革，逐步變福利性住房消費為貨幣性住房消費。1995年9月5日，建設(shè)銀行下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)中國人民建設(shè)銀行個人定期儲蓄存款存單小額抵押貸款管理實施辦法的通知》，以滿足各類個人消費小額度貸款需求；1996年5月8日，建設(shè)銀行下發(fā)《關(guān)于開展一汽捷達汽車按揭貸款的通知》共下達了8. 15億捷達汽車按揭貸款指標，拉開了汽車消費信貸的序幕，填補了國內(nèi)汽車消費信貸的空白。緊隨建行之后，工商銀行等其他幾家銀行也紛紛開辦了類似的汽車消費貸款業(yè)務(wù)，1996年10月，由于國家宏觀政策的調(diào)整，各商業(yè)銀行為購車提供的貸款業(yè)務(wù)停止運行了。面對這一形勢，政府在運用財政和貨幣政策無法達到所期望的宏觀調(diào)控目標的情況下，提出發(fā)展消費信貸，期望消費信貸能帶動消費需求，促進經(jīng)濟增長。（三）個人信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展（20世紀90年代末期到21世紀初期） 1999年3月3日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于開展個人消費信貸指導意見))，允許所有中資商業(yè)銀行開辦消費信貸業(yè)務(wù)，鼓勵商業(yè)銀行試辦一些消費信貸業(yè)務(wù)的新品種。從滿足客戶需求的角度出發(fā)，這三項產(chǎn)品的推出經(jīng)過了充分的市場調(diào)研，因此受到了市場的歡迎。2000年末，此項業(yè)務(wù)辦理范圍擴大到四大國有商業(yè)銀行。至此，建設(shè)銀行包含個人小額儲蓄存單質(zhì)押貸款、個人汽車消費貸款、個人耐用消費品貸款、個人住房裝修貸款、一般商業(yè)性助學貸款、個人消費額度貸款、國家助學貸款等七個貸種的個人消費貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)品體系已初步形成。各類個人消費和投資信貸品種層出不窮創(chuàng)新不斷。2002年開始，中國家用轎車消費市場迅速發(fā)展，年個人汽車消費總量成倍增長，為個人汽車貸款業(yè)務(wù)提供了巨大的潛在市場。這些服務(wù)的創(chuàng)新方便了客戶、優(yōu)化了服務(wù)質(zhì)量，取得了市場的成功，建設(shè)銀行汽車貸款業(yè)務(wù)在客戶中樹立了良好的形象，市場份額也迅速提升。2003年，作為解決國內(nèi)失業(yè)問題的重要舉措，中國人民銀行、財政部、國家經(jīng)貿(mào)委、勞動和社會保障部聯(lián)合出臺了《下崗失業(yè)人員小額擔保貸款管理辦法》，要求各商業(yè)銀行為下崗失業(yè)人員的就業(yè)提供資金支持。從個人信貸業(yè)務(wù)的開辦至今的十余年間，個人信貸業(yè)務(wù)從無到有，從小到大，逐步發(fā)展為一系列關(guān)系我國人民生活和社會發(fā)展的重要金融類產(chǎn)品。第四章 發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)重大意義 在我國發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)具有重大歷史和現(xiàn)實意義，主要體現(xiàn)在如下幾方面：一、促進我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展住房開發(fā)建設(shè)周期長，資金需求量大。房地產(chǎn)金融資金支持的力度越大，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也就越快。住房金融可以利用自身優(yōu)勢和資金運行的時間差、地區(qū)差和行業(yè)差,靈活融通資金,把房地產(chǎn)業(yè)乃至其他各方面的閑置的和分散的資金聚集起來，把居民手中的購買力集中起來,變小額儲蓄為巨額資金,蓄短期存款為長期使用。 二、支持城鎮(zhèn)住房制度改革資金問題是我國住房制度改革的首要問題。銀行直接管理全社會資金運轉(zhuǎn)，掌管貨幣流通，可以發(fā)揮自身的籌集、融通資金、結(jié)算和中介的職能作用，根據(jù)貨幣流通規(guī)律、資金運作特點，為住房資金的籌集、使用、分配提供全方位的金融服務(wù)，保障我國城鎮(zhèn)住房改革的順利實施。住房制度改革就是要調(diào)整這種不合理的消費結(jié)構(gòu)，提高住房消費在居民消費結(jié)構(gòu)中的比例。住房金融可以通過住房儲蓄等形式，把職工個人的住房基金聚集起來，并動員其他信貸資金，通過發(fā)放住房貸款，輔之以長期、低息的優(yōu)惠政策，鼓勵和刺激人們購買住房，引導和促進居民購買力向住房方面轉(zhuǎn)移，從而形成居民合理的消費結(jié)構(gòu)。因此，提高居民消費水平和質(zhì)量依然是一項緊迫而長期的任務(wù)。在此階段，發(fā)展消費信貸是刺激消費的一種有效手段，這已被許多國家的實踐所驗證。據(jù)有關(guān)專家分析，目前，許多商品銷售疲軟的原因，很大程度上在商品本身的款式、品種、功能、科技含量不高，還沒有適應(yīng)己經(jīng)發(fā)生了變化的市場需求。解決上述經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性矛盾的有效辦法就是發(fā)展消費信貸，借助于消費信貸促進消費結(jié)構(gòu)升級，不僅可以加快提高人民生活水平和民族素質(zhì)的進程，而且為企業(yè)提供明確、真實的市場信息引導企業(yè)加快技術(shù)改造和技術(shù)進步，進而促進整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代。黨的十一屆三中全會前，我國城鎮(zhèn)居民的住房水平一直較低。要達到這個目標需要大量資金投入，而國家財力有限，必須借助各種金融手段，籌集資金投入住房建設(shè)，加快住房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)改善人民住房條件的目標。住房金融可以增加和帶動房地產(chǎn)資金投入，擴大房地產(chǎn)消費市場的有效需求，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而拉動經(jīng)濟增長，促進國民經(jīng)濟健康發(fā)展。擴張性的財政政策在一定時期內(nèi)固然對經(jīng)濟增長起到重要的推動作用，但不是長久之計。投資需求對經(jīng)濟增長的作用各有特點，經(jīng)濟啟動之初，投資需求對經(jīng)濟增長的作用十分明顯，但它只是中間需求，擴大投資需求最終還是要由消費需求來實現(xiàn)，特別是經(jīng)濟啟動之后，只有消費需求才一是經(jīng)濟增長真正持久的拉動力量。在目前的情況下，加速發(fā)展消費信貸，逐步把居民的自我積累型滯后消費轉(zhuǎn)變?yōu)橛行庞弥С值倪m度超前消費，在發(fā)達的生產(chǎn)信用與發(fā)達的消費信用之間達到均衡，這對于充分發(fā)揮消費需求對經(jīng)濟增長的拉動作用意義重大而深遠。其次，由于歷史原因，我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)構(gòu)成和利潤獲得一直集中在生產(chǎn)領(lǐng)域。這種狀況有三大弊端:一是銀行經(jīng)營風險相對集中，一旦遇到經(jīng)濟萎縮，企業(yè)經(jīng)營將普遍陷于困境，給銀行資產(chǎn)的安全性、效益性和流動性帶來很大威脅。三是不斷加大投資需求和消費需求之間的矛盾，影響經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、健康地發(fā)展。央行己放寬了貨幣供應(yīng)量的控制，但由于企業(yè)總體效益不好，破產(chǎn)和被兼并增多，造成金融機構(gòu)壞賬增加，金融風險加大，因此，消費信貸是一種必然的選擇。同時還可以為以后銀行各項零售業(yè)務(wù)的開展奠定基礎(chǔ)，積累經(jīng)驗。由此可見，消費信貸的產(chǎn)生是順應(yīng)時勢的，發(fā)展是極富潛力的，有著光明的前景。另一方面，決策當局也可通過利率或信貸條件的調(diào)整影響居民的消費支出，以實現(xiàn)政策意圖。我國始終缺乏影響居民消費支出的機制，連續(xù)性利率下調(diào)，并沒有達到預期的效果。而在信用消費發(fā)達國家，利率變化哪怕只有零點幾個百分點，也會在社會上引起強烈反映?？傊?，擴大內(nèi)需政策的有效性，也需要消費信貸的有利支持。“十一五”規(guī)劃提出，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益和資源節(jié)約的基礎(chǔ)上，%左右的較快增長速度，實現(xiàn)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番。宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長將帶動銀行業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展，為銀行優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，促進住房金融、中長期貸款、個人消費貸款、個人住房貸款、中間業(yè)務(wù)發(fā)展提供有利條件。一、統(tǒng)一思想，提高認識，充分認識超常規(guī)發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的重大戰(zhàn)略意義中國建設(shè)銀行提出了“為客戶提供最佳服務(wù)，為股東創(chuàng)造最大價值，為員工提供最大發(fā)展機會的國際一流商業(yè)銀行”的愿景，并明確把個人銀行業(yè)務(wù)作為未來發(fā)展的重點和新的增長點。這一點已在行內(nèi)尤其是決策層形成共識。因此要從全行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的高度，正確認識和看待住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的超常規(guī)發(fā)展。住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)始終是各屆投資者長期關(guān)注的焦點?！霸谖磥?5年內(nèi)，個人貸款業(yè)務(wù)要以不低于20％的速度增長”的發(fā)展目標是建設(shè)銀行上市后戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中的一項重要戰(zhàn)略部署。而目前中國的個人貸款市場相當大，整體還處于快速發(fā)展和市場劃分階段，市場和客戶細分工作也存在巨大的空間。二、增強加快發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)的危機感、緊迫感和使命感加快發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)，不僅是建設(shè)銀行應(yīng)對客戶和百姓需求以及外部市場挑戰(zhàn)的必然要求，更是貫徹落實發(fā)展戰(zhàn)略和轉(zhuǎn)型的內(nèi)在要求。一方面，隨著國家宏觀調(diào)控政策效力的不斷發(fā)揮，國內(nèi)住房市場加速轉(zhuǎn)型，住房金融買方市場的特征日趨明顯。這將要求銀行必須不斷滿足百姓日益提高的各種需要。人民銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2005年底，四大銀行之外的其他銀行已占據(jù)全部個人貸款余額市場份額的25％，四大銀行只占75%，這意味著，其他銀行已經(jīng)加快發(fā)展個人貸款業(yè)務(wù)，擠占傳統(tǒng)四大行所占領(lǐng)的市場。鑒于國際銀行業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗和零售業(yè)務(wù)的利潤貢獻度，以個人貸款為核心的零售業(yè)務(wù)必將成為外資銀行不斷滲透的重點。（二）與國際一流零售銀行的差距比較認真研究零售銀行業(yè)務(wù)發(fā)達的歐美、香港等地商業(yè)銀行可以發(fā)現(xiàn)，國際一流銀行在將零售業(yè)務(wù)作為支柱業(yè)務(wù)的同時，普遍將住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)當作關(guān)鍵性業(yè)務(wù)來重點經(jīng)營，在很多方面都比建設(shè)銀行的住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)更具競爭優(yōu)勢。1．業(yè)務(wù)指標和盈利水平有待大幅度提升2006年一季度，美國銀行全球個人和小型企業(yè)銀行業(yè)務(wù)收入占到全行總收入的54%左右。2．經(jīng)營管理理念需要進一步向深層次轉(zhuǎn)變美國銀行倡導的一個重要理念是“更高標準”（Higher Standards），奉行“業(yè)績導向、持續(xù)改進”的經(jīng)營管理思想，即“改進流程——提高客戶滿意度——增加交易賬戶——實現(xiàn)業(yè)績增長”，要求員工不斷的超越自我，發(fā)揮更大潛力，追求更高的標準。雖然我建設(shè)銀行已逐漸貫徹“以客戶為中心”的經(jīng)營理念，住房金融與個人信貸業(yè)務(wù)條線的經(jīng)營作風也得到很大改善，但在產(chǎn)品研發(fā)、市場營銷、客戶服務(wù)、操作流程和風險控制等方面這種經(jīng)營理念仍停留在表面，缺乏規(guī)范性，距離成為全體員工的自覺行為還較遠。同時，其產(chǎn)品研發(fā)、銷售和服務(wù)支持部門相互獨立，形成前中后臺相互獨立的組織模式，有利于風險的有效控制和團隊業(yè)績的有效考核。4．客戶結(jié)構(gòu)和貢獻度仍需不斷提高國際一流零售銀行的客戶結(jié)構(gòu)比較合理，客戶與銀行關(guān)系緊密，普遍使用存款、結(jié)算、貸款、理財?shù)榷鄠€銀行產(chǎn)品，具有較高的忠誠度。住房金融與個人信貸客戶主要以大眾、中端客戶為主，這類客戶數(shù)量眾多，具有很高的成長性，同時對金融產(chǎn)品和品牌具有一定的依賴度，如何進一步挖掘中端、高端客戶的融資需求，交叉銷售各類金融產(chǎn)品，提高客戶對建設(shè)銀行