【正文】 比重。同時，建行在各方面出臺了各項措施推進房改金融的全面發(fā)展。住房公積金制度全國范圍逐步推開，肇始于上海的住房公積金制度逐步成為我國政策性住房制度最重要的基石和支柱。由于當時政府政策性委托業(yè)務普遍傾向于房改，業(yè)務范圍特定，區(qū)域性強，故該階段的住房金融發(fā)展帶有明顯的房改金融色彩。1986年建設銀行首先開辦了住房儲蓄和信貸業(yè)務，并印發(fā)《中國人民建設銀行住房儲蓄存款和借款試行辦法》，個人住房貸款業(yè)務開始起步。 二、住房金融發(fā)展期（20世紀80年代中后期到90年代初）這一階段的特點是：初步確立了住房金融業(yè)務經(jīng)營管理體制，明確了住房金融服務住房制度改革的經(jīng)營方向。自上而下房信部承辦模式逐步在全國范圍建成。為加快房改金融業(yè)務拓展步伐，更好配套房改，1988年1月8日，建設銀行研究決定，總行設置房地產(chǎn)信貸部，與建筑經(jīng)濟部合署辦公。至此中國建行銀行拉開了服務中國房改金融的序幕。1986年8月，建設銀行總行作為國有銀行中唯一的代表參加了國務院住房制度改革領(lǐng)導小組辦公室的工作，直接參與房改政策的制定以及試點方案和有關(guān)房改金融配套服務措施的研究。我國住房金融的發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段： 一、住房金融萌芽期（20世紀70年代末到80年代） 我國住房制度改革剛剛開始起步，其標志是住房建設所需資金從財政撥款轉(zhuǎn)向銀行貸款，中國建設銀行開始創(chuàng)辦和承擔住房建設信貸業(yè)務為了推動中國住房制度改革的發(fā)展，1986年，國務院先后確定煙臺、蚌埠、常州、唐山、佛山為城市住房制度改革綜合配套試點城市。從以上貸款種類可以看出，建設銀行通常所說的個人消費貸款已經(jīng)突破了一般意義上的消費用途，包含了個人經(jīng)營性貸款需求。廣義的個人消費貸款業(yè)務涵蓋個人的所有消費需求，貸款種類包括：個人住房貸款、個人消費額度貸款、個人助學貸款、個人汽車消費貸款、個人權(quán)利憑證質(zhì)押貸款、信用卡透支等。目前已形成了一套較為完備的業(yè)務體系，所提供的金融服務主要是：歸集和核算城市（縣鎮(zhèn)）住房基金存款、行政事業(yè)單位住房基金存款、企業(yè)住房基金存款、住房租賃保證金存款、住房公積金存款、住房補貼存款、住房維修基金存款和世界銀行等國際金融組織提供的住房資金；接受住房公積金管理中心的委托，發(fā)放住房公積金委托貸款；房改金融咨詢服務等。委托性住房金融業(yè)務的資金來源主要是各類住房基金、住房公積金、住房維修基金、住房補貼等，資金運用主要是發(fā)放公積金貸款、購買國債等。后者是指政府主要采用強制儲蓄籌資手段，通過有關(guān)政府部門和金融機構(gòu)合作參與住房產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和消費。委托性住房金融按照其功能和作用的發(fā)生方式，可分為市場主導型和政府主導型兩類。目前主要指房改金融。在建設銀行主要指以購房為目的而進行的個人類資產(chǎn)業(yè)務和相關(guān)負債業(yè)務，主要產(chǎn)品包括個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款，個人再交易住房貸款，個人住房組合貸款（自營性部分）、個人住房最高額抵押貸款、存貸通個人貸款增值帳戶等產(chǎn)品，以及住房抵押貸款資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務。從建設銀行現(xiàn)有個人消費貸款產(chǎn)品看，個人權(quán)利憑證質(zhì)押貸款、個人助學貸款、個人汽車貸款、個人消費額度貸款、個人助業(yè)貸款等產(chǎn)品所面向的客戶群體存在很大差異性，同時其中一些產(chǎn)品還涉及銷售方、擔保方、貸款推薦方、律師事務所、評估機構(gòu)等合作機構(gòu)，因此這些產(chǎn)品的營銷方式、風險識別要點、管理手段都存在較大差異，需要根據(jù)每一產(chǎn)品的特性制訂不同的操作管理流程。（四） 貸款金額和利率的特定限制相比其他的貸款，個人信貸貸款金額一般有最高額度限制，一般多為小額貸款，同時貸款利率也區(qū)別于其他貸款，根據(jù)國家政策不同，實行或優(yōu)惠或上浮利率。其目的也是為了鼓勵和刺激消費。二、個人信貸的特征。正是由于住房的這一特性，住房的生產(chǎn)、流通、交換、消費基本上都是在同一地域位置上依次完成的。在我國，住房金融的專業(yè)性特征也有較為明顯的體現(xiàn)。各國管理的基本原則有二條，一是集中，二是專用。住房生產(chǎn)循環(huán)過程涉及到開發(fā)、經(jīng)營、消費等多個環(huán)節(jié)，其中住房開發(fā)又要經(jīng)過規(guī)劃設計、征地拆遷、施工建設、竣工驗收等多個階段，每個階段都需要資金的不斷投入，而投入的資金的用途和性質(zhì)各不相同，復雜的生產(chǎn)循環(huán)過程導致資金籌措、使用、回收上的復雜，必然要求有一種專業(yè)的組織或機構(gòu)統(tǒng)一集中地協(xié)調(diào)房地產(chǎn)資金運動過程。（三）住房金融的專業(yè)性住房金融的專業(yè)性是指住房金融對象的專一性、住房金融機構(gòu)的專門化、住房金融資金的專用性特征。（二）住房金融的政策性在市場經(jīng)濟中，市場機制在住房資源的配置中起基礎性作用。第二節(jié) 住房金融與個人信貸的特征一、住房金融的特征（一）住房金融的長期穩(wěn)定性住房金融所需資金融通的長期穩(wěn)定性首先體現(xiàn)在相對于家庭（特別是年輕家庭）住房資本的價值巨大。從加強信貸管理，防范控制風險的角度強調(diào)貸款必須按約定用途使用這是必要的，但由于在借款人在實際占有貸款貨幣之后，貸款銀行即很難進行用途上的嚴格限定。個人消費信貸業(yè)務是針對個人同時又是針對消費環(huán)節(jié)甚至是特定消費品設計的信貸品種。分別來看“個人信貸”更多地著眼于借貸合同關(guān)系的一方是銀行，而另一方主體是“個人”，從而區(qū)別于銀行的“公司信貸”業(yè)務，是以主體特征為標準進行貸款分類的一種結(jié)果。在商業(yè)銀行，個人信貸目前更多的表述為“個人消費信貸”，而銀行內(nèi)部往往也把“個人消費信貸”簡稱為“個貸”。 二、個人信貸業(yè)務概念個人信貸指以銀行等金融機構(gòu)或其他機構(gòu)為貸款人，以自然人（公民）個人為借款人，借、貸雙方簽訂借款合同，按約定貸款人向借款人提供貸款，借款人到期返還本金并支付利息的一種融資方式。在我國，目前住房金融按其經(jīng)營性質(zhì)可劃分為自營性（也稱經(jīng)營性）住房金融和委托性（也稱政策性）住房金融。在狹義的住房金融中主要是與居民住房購置有關(guān)的貨幣信用、貨幣流通、保險以及貨幣結(jié)算等各項資金融通活動。狹義的住房金融是指與居民和消費性的非贏利住房機構(gòu)的住房建設與流通、消費修繕等經(jīng)濟活動有關(guān)的貨幣信用、貨幣流通、保險以及貨幣結(jié)算等各項資金融通活動。崗 位 培 訓 教 材住房金融與個人信貸業(yè)務中 國 建 設 銀 行目 錄第一篇 住房金融與個人信貸業(yè)務概述 4第一章 住房金融與個人信貸業(yè)務的概念與特征 4第一節(jié) 住房金融與個人信貸的概念 4第二節(jié) 住房金融與個人信貸的特征 5第二章 建設銀行住房金融與個人信貸業(yè)務范圍 8第一節(jié) 自營性住房金融業(yè)務 8第二節(jié) 委托性住房金融業(yè)務 9第三節(jié) 個人消費貸款業(yè)務 10第三章 我國住房金融與個人信貸業(yè)務的產(chǎn)生與發(fā)展 10第一節(jié) 住房金融業(yè)務的產(chǎn)生和發(fā)展 10第二節(jié) 個人信貸業(yè)務的產(chǎn)生和發(fā)展 13第四章 發(fā)展住房金融與個人信貸業(yè)務重大意義 18第五章 住房金融與個人信貸業(yè)務的發(fā)展趨勢及戰(zhàn)略 22第二篇 住房金融與個人信貸業(yè)務產(chǎn)品 33第一章 個人住房貸款業(yè)務產(chǎn)品 33第一節(jié) 個人住房貸款產(chǎn)品介紹 33第二節(jié) 個人住房貸款 36第三節(jié) 個人商業(yè)用房貸款 73第四節(jié) 個人住房最高額抵押貸款 76第五節(jié) 固定利率個人住房貸款 102第六節(jié) 存貸通個人貸款增值賬戶 105第七節(jié) 還款方式 112第二章 房改金融業(yè)務產(chǎn)品 118第一節(jié) 住房公積金歸集業(yè)務 118第二節(jié) 住房補貼資金歸集業(yè)務 134第三節(jié) 住房維修基金歸集業(yè)務 143第四節(jié) 住房基金專門賬戶 157第五節(jié) 公積金個人住房貸款業(yè)務 171第六節(jié) 住房公積金客戶的電子渠道服務 179第七節(jié) 住房公積金委托提取還貸 183第三章 個人消費信貸業(yè)務產(chǎn)品知識 194第一節(jié) 個人汽車貸款 194第二節(jié) 個人消費額度貸款 204第三節(jié) 個人助業(yè)貸款 217第四節(jié) 個人質(zhì)押貸款 227第五節(jié) 國家助學貸款 232第六節(jié) 下崗失業(yè)人員小額擔保貸款 238第三篇 住房金融與個人信貸業(yè)務的經(jīng)營管理 244第一章 客戶營銷 244第一節(jié) 客戶營銷技能 244第二節(jié) 客戶營銷策略 246第二章 客戶服務 256第一節(jié) 客戶細分 256第二節(jié) 客戶挖掘 261第三節(jié) 客戶維護 266第三章 產(chǎn)品創(chuàng)新 273第一節(jié) 產(chǎn)品創(chuàng)新簡介 273第二節(jié) 產(chǎn)品創(chuàng)新意義 276第三節(jié) 產(chǎn)品創(chuàng)新實踐 278第四節(jié) 產(chǎn)品創(chuàng)新方向 282第四章 運營監(jiān)測 284第一節(jié) 運營監(jiān)測概述 285第二節(jié) 住房金融與個人信貸業(yè)務發(fā)展監(jiān)測 287第三節(jié) 住房金融與個人信貸業(yè)務資產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)測 293第五章 風險管理 295第一節(jié) 風險管理概述 295第二節(jié) 個人住房貸款業(yè)務的風險控制 300第三節(jié) 委托性住房金融業(yè)務風險防范 310第四節(jié) 個人消費貸款業(yè)務的風險防范 313第五節(jié) 個人助業(yè)貸款業(yè)務的風險防范 325第六節(jié) 逾期貸款的催收 333第六章 檔案管理 353第一節(jié) 個人信貸檔案概述 353第二節(jié) 重要檔案的管理 354第三節(jié) 一般檔案的管理 356第四節(jié) 檔案的移交歸檔 362第四篇 相關(guān)知識與政策法規(guī) 386第一章 房地產(chǎn)相關(guān)知識 387第一節(jié) 房地產(chǎn)概述 387第二節(jié) 建設用地制度與政策 393第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度 398第四節(jié) 房地產(chǎn)交易 404第五節(jié) 房地產(chǎn)中介服務 426第六節(jié) 房地產(chǎn)價格評估 433第二章 財務知識 437第一節(jié) 會計的概念及一般原則 437第二節(jié) 會計報表的構(gòu)成 446第三節(jié) 會計報表的作假與識別 454第四節(jié) 會計報表的閱讀與分析 457第三章 法律知識 466第一節(jié) 合同的訂立與履行 466第二節(jié) 借款合同的擔保 478第一篇 住房金融與個人信貸業(yè)務概述 第一章 住房金融與個人信貸業(yè)務的概念與特征第一節(jié) 住房金融與個人信貸的概念一、住房金融概念住房金融分為廣義和狹義兩個概念。廣義的住房金融是指與所有的住房建設與流通、消費修繕等經(jīng)濟活動有關(guān)的貨幣信用、貨幣流通、保險以及貨幣結(jié)算等各項資金融通活動。兩者的不同之處在于資金融通的對象不同，狹義的住房金融的融資對象只包括居民和消費性的非贏利住房機構(gòu)，而不包括其他經(jīng)濟主體。因此住房金融的研究重點是與居民住房購置有關(guān)的資金融通活動，認為居民購買住房貸款是典型的個人住房消費信貸，其發(fā)展水平是判斷一個國家住房金融發(fā)展水平高低的標志之一。本書的住房金融是指圍繞住房的開發(fā)、經(jīng)營和消費而進行的貨幣資金的籌集、融通等信用活動。是銀行資產(chǎn)業(yè)務的一種。實際上很難對兩者做嚴格的區(qū)分?！跋M信貸”更多強調(diào)此類貸款的經(jīng)濟用途，其理論基礎在于把經(jīng)濟循環(huán)過程分為“生產(chǎn)、交換、分配和消費”等環(huán)節(jié)，消費信貸支持的對象為生活消費環(huán)節(jié)和領(lǐng)域，從而有別于投資于生產(chǎn)、流通和生產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的其他貸款。應當說“個人信貸”和“消費信貸”兩種稱謂反映的是兩種不同的分類方法，消費信貸強調(diào)的是其經(jīng)濟用途，而個人信貸反映的則是法律表征。更兼社會生活的多面性，類似于個人購買的汽車等產(chǎn)品，在很多情況下很難截然區(qū)分其是“商用”還是“自用”，因此上說，界定是否屬于“消費貸款”更多的在于其經(jīng)濟學價值。家庭年收入和房價比一般為1：3—1：6，購買家庭自有住房的融資比例在家庭年收入的3倍左右，如果短期內(nèi)集中還款會造成家庭難以承受的負擔，因此住房貸款機構(gòu)提供的抵押貸款期限一般為25年左右，住房抵押貸款還款期限的延長成為緩解家庭負擔的一項必要手段，因此一方面住房金融系統(tǒng)要提供長期貸款必須有長期穩(wěn)定的資金來源，另一方面能否提供長期貸款也成為住房金融系統(tǒng)的標志之一。但由于住房單價價值大，市場經(jīng)濟國家居民收入中約1/4要用于住房消費，住房消費在家庭消費中所占比重高，住房抵押貸款還款時間長，完全靠市場機制配置住房資源會造成住房市場失靈和不公現(xiàn)象，同時住房金融涉及每一個社會成員的切身利益，各國政府都在相當程度上對這一領(lǐng)域進行干預和管理，通過一定的政策制度和機構(gòu)來保障住房金融的運作，住房金融的政策性體現(xiàn)形式主要有：通過貨幣政策和財政政策進行住房金融指導作用；通過成立住房金融政策性的專門機構(gòu)來直接運作住房金融業(yè)務，如公積金中心；通過發(fā)展和創(chuàng)新住房金融工具來持續(xù)促進住房金融的穩(wěn)步發(fā)展，如住房儲蓄和住房抵押貸款證券化的運用都體現(xiàn)了住房金融的政策性。住房金融有特定的服務對象，即專門為住房產(chǎn)業(yè)服務。為保證住宅產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展，各國都極為重視對住房資金的專門化管理。為保證住房資金的集中和專用，各國通常都設立專業(yè)化的金融機構(gòu)為房地產(chǎn)的生產(chǎn)循環(huán)提供專業(yè)性的資金融通和其他金融服務。（四）住房金融的地域性由于住房與土地連為一體，而土地是不可移動的，因此人們也叫住房為“不動產(chǎn)”。所以，住房資金的投入、消耗、形態(tài)轉(zhuǎn)換以及價值補償也都是在同一地域順序進行，同時各地域的住房的價格機制也決定了住房金融的興旺與否，因此住房金融具有明顯的地域特點；當然隨著國際經(jīng)濟一體化的進程與資本的流動加快，住房金融的地域性具有外延趨勢。（一） 貸款用途的消費特性個人信貸的貸款用途主要是用于自然人的購買消費和服務，因此與生產(chǎn)目的具有本質(zhì)區(qū)別。（二） 貸款對象的自然人特性個人信貸的貸款對象主要以自然人為主體，區(qū)別于法人具有明顯的自然人特性（三） 貸款的長期性個人信貸的貸款一般期限比較長，一般不少于3個月，有的長達30年，其他的貸款期限比較短，個人信貸還款方式主要為分期還款方式為主。（五）多樣性與復雜性個人的貸款需求是千差萬別的，消費的多樣性直接導致了個人貸款的客戶群體、資金需求量、風險特征等要素的多樣性，也使得個人貸款營銷方式、管理措施、風險控制及化解手段等呈現(xiàn)出多樣化的特點。第二章 建設銀行住房金融與個人信貸業(yè)務范圍 第一節(jié) 自營性住房金融業(yè)務自營性住房金融是指銀行或金融機構(gòu)在國家有關(guān)政策許可范圍內(nèi)自主進行的與住房有關(guān)的資金籌集、融通等信用活動。第二節(jié) 委托性住房金融業(yè)務委托性住房金融是指銀行或金融機構(gòu)受各級地方政府委托，按政策規(guī)定進行的與住房有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通等信用活動。建設銀行的房改金融主要業(yè)務范圍有各類住房資（基）金的歸集業(yè)務、公積金個人住房貸款業(yè)務，以及相關(guān)的其他資產(chǎn)負債和中間業(yè)務。前者是充分發(fā)