【正文】 尚未開發(fā)客戶行為評分卡；部分地區(qū)即使開始采用電子化審批，其規(guī)范化和標準化程度也還比較低；掌握個人信貸風險控制和計量的先進技術的人才比較缺乏，尚沒有在全行建立起一支數(shù)量充足的、專業(yè)的貸后管理隊伍。住房金融與個人信貸業(yè)務計算機系統(tǒng)對產(chǎn)品創(chuàng)新、市場營銷、客戶服務、貸后管理、風險控制、統(tǒng)計分析和運營監(jiān)控的支持促進效用還沒有完全發(fā)揮?？蛻粜畔⒑涂蛻絷P系系統(tǒng)較為完善，并被嵌入至業(yè)務處理系統(tǒng)中，為細分客戶、客戶深度挖掘、風險控制以及提供優(yōu)質的服務創(chuàng)造了充足的條件。尤其是作為業(yè)務經(jīng)營主陣地的中心城市行，零售網(wǎng)點產(chǎn)品營銷功能單一，專業(yè)化的房金銷售隊伍尚未建立；電子銀行渠道的分銷功能亟待加強和完善；與外部渠道的合作才剛剛起步；各渠道之間的聯(lián)動及市場同步響應機制欠缺，差別化的渠道定位尚不清晰。其中，專職銷售人員的客戶營銷成功率達80%。7．分銷渠道建設亟待加強美國銀行的個人貸款銷售實行網(wǎng)點分銷與專業(yè)銷售相結合，多種渠道并存，重視交叉銷售，以最大限度地吸引不同層次的客戶群體，其分銷渠道主要有：專職銷售人員、電話和網(wǎng)上銀行、銀行業(yè)務中心、高端業(yè)務部和批發(fā)貸款機構（貸款代理公司）等5個渠道。建設銀行住房金融與個人信貸產(chǎn)品創(chuàng)新工作在國內(nèi)同業(yè)中一直處于領先的位置，但創(chuàng)新機制仍需進一步完善、創(chuàng)新手段和方法仍要不斷的豐富和補充。由于缺乏有效的數(shù)據(jù)支撐，客戶信息掌握不充分，對客戶群體的研究尚停留在經(jīng)驗性的定性分析層面，還遠遠無法滿足不同客戶群體多樣的金融服務要求。5．服務質量和水平需進一步提高國際一流零售銀行普遍將金融服務作為經(jīng)營的主題，由于客戶經(jīng)理隊伍建設到位，專業(yè)化服務水平較高，能夠掌握充分的客戶信息，并能夠據(jù)此對客戶進行清晰的分類，全面掌握各層次客戶對信貸融資和服務效率的不同要求，具備較高的差別化服務能力，業(yè)務流程前后臺定位明晰，營銷服務和售后服務分工明確，服務效率和服務滿意程度較高。目前建設銀行的客戶結構不合理，高端客戶對銀行的個人信貸融資需求偏低，對大眾和中端客戶的又挖掘不夠，客戶貢獻相對單一，客戶的細分和差別化服務的力度尚有較大差距。目前，建設銀行仍為傳統(tǒng)的層級管理機制，業(yè)務經(jīng)營的前中后臺分離工作也剛剛起步，集約化的經(jīng)營模式還不夠規(guī)范，不能較好地適應市場的快速變化；同時，住房金融與個人信貸業(yè)務條線的垂直經(jīng)營管理體系也尚未建立，業(yè)務的經(jīng)營管理與政策的貫徹執(zhí)行依然受到很多方面的制約。3．經(jīng)營管理模式有待逐步完善美國銀行的個人貸款業(yè)務是完全的業(yè)務條線垂直管理，在個人房地產(chǎn)部內(nèi)設有產(chǎn)品研發(fā)、銷售和服務支持部門，有利于職能和能力的集中化，有利于制定和實行全行統(tǒng)一的目標和決策，有利于統(tǒng)一營銷和管理，為消費者提供一體化、一致性的服務?；谶@一理念，美國銀行工作的出發(fā)點是關注客戶、改進服務、提高效率，工作的目標和結果就是促進業(yè)績增長、為客戶、股東和員工創(chuàng)造更多的價值。住房金融與個人信貸業(yè)務的貢獻度以及對銀行零售業(yè)務和利潤的支撐程度，已成為衡量能否成為先進零售銀行的重要標準。相對它們而言，建設銀行該項業(yè)務尚有很多方面應繼續(xù)給予改進?？梢灶A見，在未來幾年內(nèi)，建行所面臨的競爭將日益嚴峻，所以要抓住建設銀行的未來，就必須抓好個人銀行業(yè)務，抓好個人資產(chǎn)業(yè)務，抓好住房金融與個人信貸業(yè)務。另外，隨著2006年底中國銀行業(yè)的全面對外開放，外資金融機構將獲得與中資金融機構同等的國民待遇。另一方面，隨著參與競爭主體的不斷增加，同業(yè)對市場份額的分化競爭將日益激烈。老百姓在選擇金融服務方面具有越來越強的主動權和自由選擇權，將更加關注服務質量和服務效率，并不斷提出新的市場需求。（一）增強危機感和緊迫感，加緊應對百姓需求和外部市場的挑戰(zhàn)目前，住房金融與個人信貸業(yè)務所面臨的客戶需求和外部市場環(huán)境變化很快。因此，從穩(wěn)定收益、降低風險等方面來講，建設銀行必須超常規(guī)加快發(fā)展個人貸款這一成長型、厚利型的產(chǎn)品，這是加快個人銀行業(yè)務戰(zhàn)略轉型的一項重大戰(zhàn)略任務。隨著金融市場的迅速發(fā)展，公司大客戶直接融資的渠道不斷擴大、議價能力也不斷加強，商業(yè)銀行依托大客戶維持高速增長的局面也難以再現(xiàn)。正因如此，住房金融與個人信貸業(yè)務也面臨來自市場投資者、股東和公眾對業(yè)績方面更嚴峻的考驗。2005年10月27日，建設銀行在香港成功掛牌上市，成為香港上市公司，跨入了國際金融舞臺。大力發(fā)展個人銀行業(yè)務，是建設銀行的立行之本和成敗關鍵。個人資產(chǎn)業(yè)務是全行個人銀行業(yè)務戰(zhàn)略轉型的關鍵，是發(fā)展個人銀行業(yè)務的基本立足點和有利切入點。建設銀行作為中國最早向個人客戶提供住房金融業(yè)務（包括商業(yè)性個人住房貸款和住房公積金業(yè)務）并一直在此業(yè)務領域中居于領先地位的商業(yè)銀行，如何面對機遇迎接挑戰(zhàn)開創(chuàng)住房金融和個人信貸業(yè)務的新局面是我們須認真研究的重要課題。居民收入將繼續(xù)穩(wěn)步增長，中產(chǎn)階層的范圍將進一步擴大，消費對經(jīng)濟增長的拉動作用進一步提高。第五章 住房金融與個人信貸業(yè)務的發(fā)展趨勢及戰(zhàn)略未來幾年，世界經(jīng)濟有望保持穩(wěn)定增長，中國經(jīng)濟將繼續(xù)保持較快增長。由此可見，要提高我國貨幣政策的靈敏性和傳導性，就要加速發(fā)展消費信貸，擴大個人的金融負債。其原因之一就在于我國個人消費信貸不發(fā)達，個人支出中信用消費貸款的比重微乎其微，利率的高低對人們的支出影響太小，使貨幣政策傳導機制受阻甚至失靈。而且由于信用消費在發(fā)達國家普及程度很高，這些政策的變動可直接影響到幾乎每個家庭。七、發(fā)展個人信貸有利于國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)控在消費信用發(fā)達的國家中，消費信貸的規(guī)模與變動傳遞著消費需求及消費意愿的市場信息，這無疑有利于決策當局對國民經(jīng)濟運行事態(tài)的了解和相關政策的制定。另一方面，個人信貸的推出，滿足了居民超前消費、即期消費、預期消費各種不同的需求，為居民解決了諸如住房難等一系列的實際困難和問題，幫助居民實現(xiàn)了一個個住房夢、坐車夢、上學夢等等，因而滿足了消費者不同的心理需求，也體現(xiàn)了社會的文明與進步。發(fā)展消費信貸，可以使商業(yè)銀行以此作為發(fā)展個人金融服務的突破口，優(yōu)化銀行資產(chǎn)負債結構，降低由產(chǎn)業(yè)因素帶來的風險，密切銀行和居民的關系，獲得更多可靠資金來源，通過中介服務，增加銀行收入，提高經(jīng)營效益。國有專業(yè)銀行實行商業(yè)化經(jīng)營之后，經(jīng)營意識風險不斷提高。二是往往形成重復建設和低效無效項目，這對搞好工業(yè)合理布局、調(diào)整生產(chǎn)結構、提高資金使用效益和提高銀行信貸資產(chǎn)質量等都是極為不利的。主要用來支持國有企業(yè)。 六、促進金融業(yè)自身發(fā)展，有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)結構和經(jīng)營效益的改善，是金融改革和發(fā)展的需要首先，住房金融一是帶來了大量、穩(wěn)定的存款，擴大了信貸資金來源；二是風險低、收益高的個人住房消費貸款，為銀行創(chuàng)造穩(wěn)定的收入來源,改善了信貸資產(chǎn)結構,優(yōu)化了信貸資產(chǎn)質量；三是創(chuàng)造了大量的項目評估、代理保險等中間業(yè)務收入,促進了信用卡、儲蓄卡等業(yè)務的發(fā)展，四是建立了穩(wěn)固的個人客戶群體,為銀行中間業(yè)務、零售業(yè)務的進一步發(fā)展奠定了基礎。居民消費的增長與消費結構的升級正是經(jīng)濟規(guī)模擴大與經(jīng)濟向高層次進步的根本動力。消費需求能否隨投資需求的擴張而相應擴張，是當前我國宏觀調(diào)控需要解決的問題。 另一方面消費的增長始終是經(jīng)濟活動的出發(fā)點與歸宿點，以消費為導向也正是我國市場經(jīng)濟發(fā)展的真諦。 五、有利于為經(jīng)濟持續(xù)增長提供持久的動力，拉動國民經(jīng)濟增長 一方面住宅產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著先導性作用，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動建筑業(yè)、建材業(yè)、鋼鐵業(yè)、機械工業(yè)等多個相關行業(yè)的發(fā)展。十一屆三中全會后，國家加大了住房建設投資，城鎮(zhèn)居民的住房條件有所改善，但離國家提出的城鎮(zhèn)居民的居住水平有一個較大提高的目標還相差很遠。 四、改善人民住房條件 住房是人們生活的基本消費資料，是人民安居樂業(yè)的重要標志。換而言之，這些商品并不構成有效供給。如果完全靠個人積累來解決高消費的商品，必然會推遲人民生活水平的改善，同時也會造成生產(chǎn)結構和產(chǎn)品結構與消費需求錯位。而從經(jīng)濟水平來說，目前，我國正處于從溫飽到小康或從小康向初步富裕過度的階段，經(jīng)濟發(fā)展進入了以“住”和“行”為重心的消費結構升級階段。另一方面，從目前我國消費的總體情況看，呈現(xiàn)“四低”，即消費整體水平低、消費結構層次低、消費的貨幣化程度低、消費信用化程度低。但由于目前我國居民收入水平較低，絕大部分人還買不起住房。 三、調(diào)整居民消費結構，帶動消費結構升級，提高人民生活水平，促進企業(yè)生產(chǎn)的升級換代一方面，多年來，我國住房采取由國家統(tǒng)包下來的低租金的福利制度，城鎮(zhèn)居民的住房開支一直非常低微，消費結構很不合理。從某種意義上說,住房制度改革是住房資金體制的變革，這就需要房地產(chǎn)金融的積極參與和配合。通過這種資金的融通，為住宅產(chǎn)業(yè)提供可靠的資金保障,使房地產(chǎn)再生產(chǎn)得以順利進行,從而促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。離開住房金融的資金支持，房地產(chǎn)業(yè)就會失去經(jīng)濟支柱。資金是困擾房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素之一。對擴大國內(nèi)需求，促進民間投資的發(fā)展，支持居民消費水平的提高，作出了巨大貢獻；個人信貸資產(chǎn)在全部信貸資產(chǎn)中占比不斷提高，成為各商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)結構調(diào)整的重要方向；同時，個人信貸業(yè)務還配合其他相關業(yè)務，在產(chǎn)品資源整合利用方面發(fā)揮了個人資產(chǎn)業(yè)務的獨特作用，成為商業(yè)銀行的重要效益增長點。建設銀行積極相應號召，于下發(fā)了《管理辦法》，并推廣這項業(yè)務，為解決就業(yè)問題提供了支持。2003年下半年，建設銀行總行對個人生產(chǎn)經(jīng)營類貸款進行了統(tǒng)一的整合和規(guī)范，向市場推出“個人助業(yè)貸款”的產(chǎn)品，正式在全國范圍內(nèi)推廣該項業(yè)務。建設銀行在國內(nèi)首推了汽車貸款“直客式”服務，成為后來紛紛為同業(yè)所借鑒的車貸服務新模式；在廈門地區(qū)率先進行二手車貸款業(yè)務的嘗試；推出面向優(yōu)質客戶的“房車組合貸款”等等。我國個人信貸進入快速發(fā)展和創(chuàng)新階段。（四）個人信貸快速發(fā)展與創(chuàng)新（21世紀初期至今）21世紀以來全球經(jīng)濟體系中國經(jīng)濟的發(fā)展一枝獨秀，GDP的年增長率多年連續(xù)保持在7%以上，國內(nèi)居民年收入也穩(wěn)步增長，這極大地帶動了居民的消費熱情，從而為國內(nèi)金融機構造就了一個巨大的個人信貸市場。建設銀行也于2001年年初正式開辦此項業(yè)務。2000年9月，建設銀行再次推出一項個貸新產(chǎn)品——個人消費額度貸款，由于這一貸種具有一次申請，循環(huán)使用貸款額度的特點，成為建設銀行的特色產(chǎn)品；為支持教育事業(yè)發(fā)展，推動科教興國戰(zhàn)略的實施，中國人民銀行、教育部、財政部等有關部門于1999年下半年聯(lián)合下發(fā)《關于國家助學貸款管理規(guī)定（試行）的通知》，推出享受財政貼息的國家助學貸款業(yè)務，并首先在中國工商銀行試點。1999年6月，建設銀行適時推出了個人耐用消費品貸款、個人住房裝修貸款和個人助學貸款三個個人信貸的新產(chǎn)品。1998年，我國消費信貸重新起步，1998年下半年，住房、小轎車等信用消費的重要內(nèi)容為各商業(yè)銀行所看好。1997年后，我國居民消費率持續(xù)下降的問題顯化，在宏觀經(jīng)濟運行中表現(xiàn)為消費需求不足，同時，受亞洲金融危機影響，投資需求和出口的增長勢頭受阻，有效需求不足對我國的經(jīng)濟增長構成了較嚴重的制約。1996年8月，建行又下達了《中國建設銀行汽車消費貸款辦法》以指導和規(guī)范建設銀行分支機構汽車消費貸款業(yè)務的具體運作。隨著我國汽車工業(yè)的發(fā)展和居民生活水平的提高，汽車開始進入居民的消費領域，1994年我國制定了個人汽車消費信貸。 （二）個人信貸業(yè)務的起步階段（20世紀90年代初到90年代末期）1991年6月，國務院頒發(fā)《關于積極穩(wěn)妥地開展城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》后，我國的住房制度改革從試點步入全國推廣階段。1982年，國務院批準在常州、鄭州、沙市、四平等城市進行公有制住房補貼出售試點，為配合住房制度改革的試點工作， 1986年中國建設銀行開始試辦購房儲蓄和貸款業(yè)務， 1988年2月，國務院頒發(fā)《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》后，建行開始全面介入房改金融業(yè)務，此業(yè)務面對的主要對象是參加房改的單位及其職工，采用的方式大體是商品房消費者先向銀行存入購房款，當存款達一定數(shù)額時，可向銀行按一定存貸比例申請購房貸款，連同支取以前的存款用于購房，存貸比一般為1: 1至1: 3之間，個人貸款期限最長不超過8年，利率略高于同期存款利率。我國的信貸消費起步較晚，個人消費貸款業(yè)務經(jīng)歷了萌芽、起步、發(fā)展與調(diào)整和快速發(fā)展和創(chuàng)新等四個階段，（一）個人信貸業(yè)務的萌芽階段（20世紀80年代到90年代初）從嚴格意義上講我國的個人信貸是在20世紀80年代開始發(fā)展的。三是各種征信機構大量出現(xiàn)，使銀行可以方便、快捷地了解借款人的信用狀況。消費信貸能夠迅速發(fā)展，一是因為二戰(zhàn)后各商業(yè)銀行之間以及各種金融機構之間的競爭日趨激烈，使許多商業(yè)銀行認識到了零售業(yè)務的重要性，打破了以批發(fā)為主的業(yè)務結構，開始經(jīng)營以個人和家庭為對象的消費貸款業(yè)務。該理論認為，貸款能夠到期歸還，是以未來的收入為基礎，只要未來收入有保障，長期信貸和消費信貸同樣能保持流動性和安全性，穩(wěn)定的貸款應該建立在現(xiàn)實的歸還期限與貸款的證券擔保的基礎上。二戰(zhàn)后，由于經(jīng)濟形勢變化，人民生活匾乏，資本主義經(jīng)濟危機加深，客觀的要求刺激投資、擴大市場。建設銀行的委托性住房金融業(yè)務一直走在其他同業(yè)機構的前面，在同業(yè)中處于領導和優(yōu)勢地位。2004年根據(jù)《財政部關于政策性住房金融業(yè)務財務管理有關問題的通知》（財金[2004]6號）規(guī)定，建設銀行的政策性住房金融業(yè)務于4月30日并入會計大帳管理，政策性住房金融業(yè)務單獨核算的歷史從此結束，委托性住房金融業(yè)務的發(fā)展和管理逐步走上精細化道路。同時，住房金融機構進一步擴大，住房金融市場競爭由政策性住房金 融業(yè)務競爭步入全方位的住房金融業(yè)務競爭。當年，中國人民銀行重新修訂了《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，下發(fā)《個人住房貸款管理辦法》，并下達給各國有獨資商業(yè)銀行1000億元的住房信貸計劃，其中住房消費信貸至少要達到50％。在住房分配貨幣化改革和資本市場規(guī)范發(fā)展的刺激下，98年上半年，全國各類住房銷售形勢一片大好。這一文件的頒布意味著在中國沿襲了40多年的住房實物分配制度停止，中國新的住房制度初步建立。1998年是中國房改最有意義的一年。與此同時，建設銀行各級銀行為推動住房商品化和培育住房消費市場，開始將重心從政策性業(yè)務轉向經(jīng)營性業(yè)務，過去經(jīng) 營性與政策性住房金融業(yè)務界線模糊的狀況得以改變，住房金融經(jīng)營管理開始逐步規(guī) 范，住房金融新品種不斷涌現(xiàn)，住房消費信貸雖有所啟動，但住房開發(fā)和建設信貸仍占 據(jù)了住房金融機構經(jīng)營業(yè)務的絕對