【正文】 購買現(xiàn)房好還是期房好？答：當購房者對房地產市場進行了全面調查研究，準備實施自己的購房行為時，面臨著購買現(xiàn)房還是買期房。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個人住房商業(yè)性貸款購買更好一些或更大一些的住房。對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業(yè)性貸款。貸款額度根據(jù)個人交繳額度計算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。3怎樣利用個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款？答：只要是繳存公積金的職工，在購房時，即可根據(jù)公積金貸款的有關規(guī)定申請公積金貸款。通過這種方式購房，購房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時分期付款的額度比例較大，時間較長，還可利用銀行對售房者的信譽、工期和質量進行有效監(jiān)督。在這種形式中，參與購房的不僅有買賣雙方，還有銀行。一般分期付款方式中，參與的只有購房者和售房者兩方，購房者是以自己的信用作為履行合同的擔保，在未付清余款前，房屋產權歸售房者，如購房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所指的房產。另外，分期付款相對于一次性付款，房價上肯定是沒有了優(yōu)惠折扣。同時購房者也可以對工程進度及質量進行控制，如發(fā)生問題時能將損失控制在最小。分期付款是指購房者交付首期房款后（一般為總額的30%左右），根據(jù)雙方約定時間或建筑工程進度逐次付清剩余房款。但對購房者來說，動用資金數(shù)量較大，除實力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金匱乏的消費者采用這一種付款方式困難較大。一次性付款是指在合同約定的時間內，購房者一次性付清全部的房款。政策因素，比如住房政策、城市建設與土地利用規(guī)劃等等，都會影響房價的漲落。經(jīng)濟因素，包括國民經(jīng)濟發(fā)展狀況、財政金融狀況、產業(yè)結構調整、物價、工資、就業(yè)與儲蓄水平的變動以及住房的供求狀況等。社會因素，包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會環(huán)境和人文觀念等等。由于公用面積的增加，電梯等設備的使用，使高層的物業(yè)管理費也高于多層。高層一般為一層多戶的點狀形式，有部分戶室朝西、北向。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風采光極佳。高層基礎較復雜，結構要求高，十分堅固，但成本也高。3高層住宅和多層住宅有什么優(yōu)缺點？答：一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價不高，且得房率較高。 和習慣生活區(qū)域的其他差異。 市政配套是否齊備；(8) 親朋好友往來是否方便；(7) 綠化環(huán)境；(6) 老人則要考慮醫(yī)療、保健設施是否便利；(5) 孩子的教育設施是否完備；(4) 周邊生活必需的商業(yè)設施是否齊全；(3) 外出（上、下班）的交通是否便捷；(2)3如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域？答：消費者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應考慮：(1) 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。 堅固、耐久的建筑結構；(8) 相對能夠承受的房價；(7) 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活；(6) 周邊是否有完善的生活配套設施；(5) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要；(4) 合適的房型，滿足生活起居、工作、學習以及社交需要；(3) 相當?shù)拿娣e，適應家庭人口結構和數(shù)量；(2)3購房自用主要考慮哪些因素？答：人們購房自用往往需要考慮以下問題：(1)屋面漏水保修期不得低于3年。3新建房屋轉讓的保修責任如何確定？答：新建房屋轉讓后，轉讓人應當自房地產權利轉移之日起，對新建房屋承擔保修責任。除上述情形外，交付的建筑面積超過預售合同約定的，預購人可以不承擔增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應當將減少建筑面積部分的價款退還預購人。(4)因預售商品房的建筑設計變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預售當事人的約定處理。(3)分攤房屋共用部位的建筑面積，按建設部制定的1995年517號文《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》執(zhí)行。對無過錯的第三方造成的損失，由轉讓人承擔賠償責任。2房地產轉讓人“一屋多售”的，應承擔什么責任？答：房地產轉讓人就同一房地產與第三人簽訂轉讓合同，造成多個轉讓合同并存的，稱為“一屋多售”。 因房地產受讓人的過錯，未在約定的時間內支付轉讓價款的，受讓人向轉讓人支付的違約金為逾期支付的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。 因房地產轉讓人的過錯，未在約定時間內交付房地產的，轉讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍；(2)(1)違約金數(shù)額應當在轉讓合同中約定。房地產轉讓人違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。對未按規(guī)定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。房屋交易承受方自簽訂房屋交易合同之日起三個月內必須持有關證件、證明到財稅部門辦理契稅的納稅申報。根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定，“住宅使用說明書”應作為轉讓合同的附件。2什么是住宅使用說明書？答：“住宅使用說明書”是指住宅出售單位在出售住宅時，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。在預售期間，轉讓當事人就預售合同約定的事項有變更的，如建筑設計變更、建筑面積變更等，應當簽訂補充合同。 辦理預售的商品房過戶手續(xù)。(4)但預售合同另有約定的，從其約定。 預售款的收取。(3)對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產交易管理機構應當在5日內書面通知當事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產交易管理機構應當將預售合同移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照《上海市房地產登記條例》的規(guī)定登記備案。 預售合同的登記備案。(2) 訂立預售合同。2商品房預售應按照什么程序進行？答：房地產開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后，方可按照以下程序進行商品房預售：(1)凡原簽訂97版預售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續(xù)，不必再重新簽訂商品房出售合同。一種是95版（使用至1998年5月31日），另一種是97版。凡簽訂97版的預售合同，在房屋交付使用后，可持97版的預售合同直接辦理過戶手續(xù)。目前商品房預售合同標準示范文本分兩種版本，一種是95版本，這種版本的標準合同在1998年5月31日前仍可使用。凡未取得預售許可證預售商品房的，政府作出了較為嚴格的行政處罰；責令其停止預售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。對符合預售條件的，發(fā)給商品房預售許可證；對不符合預售條件的，作出不準預售的決定。房地產轉讓合同的示范文本由市房地局制定。商品房預售和銷售、存量房屋買賣是房地產轉讓方式中的買賣，買賣雙方轉讓當事人，賣出人為轉讓人，買入人為受讓人?！?什么是房地產轉讓？房地產轉讓主要包括哪些方式？答：房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法的方式將其所有的房地產轉移給他人的行為。建設用地實行征收土地使用費的辦法后，1992年原市房產管理局發(fā)文認為內銷商品房銷售價格放開，原規(guī)定的最高限價以及有關商品房屋的地段、級差、層次、朝向等增減系數(shù)全部取消，銷售價格可由雙方當事人視市場供需情況自行協(xié)商確定。消費者購買內銷商品房后，除僑匯房、平價房、安居房外，辦理產權登記，領到的應是綠色權證。紅色權證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產權利人，該證所記載的房地產不能進入房地產市場，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內，具備居住房建設申請條件的個人。1房地產權證中綠色權證、黃色權證、紅色權證有什么區(qū)別？答：根據(jù)上海市人民政府（1996）11號文規(guī)定，上海房地產權證采用不同顏色，實行分類發(fā)放和管理。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計算房間內凈尺寸，應將圖紙所標尺寸減去兩墻厚度之和的一半再減去兩內墻粉刷層厚度。分攤的公用面積=套內建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)1房間中心距面積和房間內凈面積為什么有差異？答：在購買期房時，由于房屋未竣工，無法實際測量房間內凈面積。電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛(wèi)室等。 公用建筑面積由以下兩部分組成：A、套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積2)內墻面裝修厚度均計入套內墻體面積。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積（以下稱套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積。商、住、辦綜合樓，其房屋內各部位使用功能，房型分隔差異較大，應根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關面積比例先行分攤全幢公用建筑面積（此次分攤的最小單位為層），然后再分攤各自公用建筑面積。3)公用建筑面積分攤后，不劃分各戶攤得面積的具體部位。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分攤到本幢房屋內。房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。 分攤原則：1)1公用建筑面積分攤有什么規(guī)則？答：公用建筑面積按以下規(guī)則分攤：(1) 房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。13) 利用馬路、通道及隙地所搭棚架。11)崗亭、警亭、書報亭等。9)單層建筑物內分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。7)建筑物內外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。5)、夾層。3)突出墻面的構件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒角、臺階、無柱雨篷等。 不計算建筑面積的范圍：1)(2)體育館（場）看臺下空間加以利用的，（多層按多層計算）。 跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。18)無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一增計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。13) 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。11)建筑物內的技術層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。9)電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。7)穿過建筑物的通道和建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。6)用深基礎做架空層加以利用，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。4)多層建筑物的建筑面積按已建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。2)單層建筑物不論其層高均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。 計算建筑面積的范圍：1)1建筑面積計算有什么規(guī)則？答：建筑面積有以下計算規(guī)則：(1)住宅使用面積是指住宅分戶門內全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內走道、室內樓梯等等。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算。 申報藍印戶口者的條件：除購房者的未成年子女外，其余對象應具備18周歲以上；具有完全民事行為能力；具有高中以上文化程度；有正當?shù)木幼±碛?；符合計劃生育政策；未曾勞教或追究刑事責任?4) 購買標準：購買上海浦西地區(qū)和浦東陸家嘴中央商務區(qū)的新建內銷商品住宅每套建筑面積在80平方米以上（含80平方米）、價值在40萬元以上（含40萬元）的可申報1個藍印戶口；購買除陸家嘴中央商務區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內銷商品住宅，建筑面積在120平方米以上（含120平方米）且房屋總價值在40萬元以上（含40萬元）的，可申報2個藍印戶口；購買除陸家嘴中央商務區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內銷商品住宅，建筑面積在160平方米以上（含160平方米）且房屋總價值在40萬元以上（含40萬元）的，可申報3個藍印戶口。(2)購買外銷商品房的對象有哪些規(guī)定？答：外銷商品房可以出售給除法律另有規(guī)定外的中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。安居房購買后可按有關職工所購公有住房上市出售的規(guī)定上市。但差價應由所在單位承擔，或由家庭成員各自單位協(xié)商承擔。安居房成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（包括50%小區(qū)級非經(jīng)營性公建配套費）、管理費、貸款利息和稅金構成。什么是安居房？答：根據(jù)《上海市安居工程實施方案》規(guī)定，安居房是指：“直接以成本價向中低收入家庭出售而建設的