【正文】 答：下列情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可以單獨申請：(1)土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；(2)因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；(3)因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判。18哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請？由代理人辦理申請的，應(yīng)向登記機關(guān)提交經(jīng)公證的委托書。180、申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人辦理？ 17房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？其中初始登記辦文時間為90天，轉(zhuǎn)移登記辦文時間為30天，抵押登記15天，變更登記辦文時間30天。17房地產(chǎn)的登記種類有哪些，辦文時間需多少天？17怎樣申請房地產(chǎn)登記？ 答：有下列情形之一的，登記機關(guān)可作出暫緩登記的決定：(一)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；(二)涉及違法用地、違章建筑事項，未經(jīng)處理或正在處理之中的；(三)受理申請后發(fā)現(xiàn)申請文件需要修正或補正的；(四)發(fā)生《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第二十條第一款(二)、(三)、(四)、(五)項情形而需暫緩登記的(即房地產(chǎn)權(quán)利受到司法機關(guān)或市政府沒收、查封等限制的)；(五)法律、法規(guī)、市政府規(guī)章規(guī)定應(yīng)暫緩登記的其它事由。登記發(fā)證工作具體由該局房地產(chǎn)業(yè)管理處及屬下各分局房地產(chǎn)登記科負(fù)責(zé)，登記申請文件由各分局的產(chǎn)權(quán)辦文窗口按規(guī)定進(jìn)行受理。 答：房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項權(quán)利的登記，包括對房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、登記、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行專門的記載。17房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)登記，是指由法律規(guī)定的機構(gòu)將申請人的房地產(chǎn)權(quán)利登記于政府特定的簿冊上，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書的一種法律制度。六、產(chǎn)權(quán)登記類17什么叫房地產(chǎn)登記？17從事房產(chǎn)測繪的機構(gòu)有哪些？ 證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。 答：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。如：B107—24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。 答：宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 答：房屋的建筑面積包括套內(nèi)(單元)建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。即：每戶應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=(應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套(單元)建筑面積之和)各套(單元)建筑面積。16房屋的公用建筑面積是如何分?jǐn)偟模?6什么是房屋的建筑面積？16什么是房屋的基底面積？房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。 答：按套(單元)計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。16按套（單元）計價的預(yù)售商品房，當(dāng)出現(xiàn)面積差異時，該如何處理？ 答：由于物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)是按“建筑面積”制定的，物業(yè)管理部門按“建筑面積”收取物業(yè)管理費, 實行“套內(nèi)建筑面積”售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注有“建筑面積”，因此，物業(yè)管理費收取沒有改變。 答：按“套內(nèi)建筑面積”計價售房，由于交易面積中不包含“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能為了節(jié)省建筑成本而將作為“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的門廳、樓梯、公共過道等部分改小，政府主管部門應(yīng)在設(shè)計圖紙、報建、竣工驗收和竣工測繪等方面嚴(yán)格把關(guān)，維護(hù)業(yè)主對“分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”甚至“不分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e”的法定權(quán)益。160、實行套內(nèi)建筑面積售房，對分?jǐn)偣裁娣e（如門廳、樓梯、過道等）部分，政府主管部門將如何把關(guān)？3％以上（不含本數(shù)）的，購房者可選擇多退少補或退回所購商品房。0．6％以上（不含本數(shù)）至177。 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現(xiàn)差異（含誤差）的處理方法：（一）差異值為177。15按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，發(fā)生面積差異時，如何處理？ “套內(nèi)建筑面積”售房與“建筑面積”售房相比，前者只是少了個“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”，而應(yīng)“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，因此房屋交易總價不變，但售房面積更明確、具體、直觀。由于“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的存在，使售房面積復(fù)雜化、專業(yè)化，非房產(chǎn)測繪專業(yè)技術(shù)人員無法弄清“分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e”的合理性和準(zhǔn)確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。 答：“套內(nèi)建筑面積”售房，實際上是以“套內(nèi)建筑面積”為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計算房價，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。15套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同？ 答：按套內(nèi)建筑面積計算房價的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。15按套內(nèi)建筑面積計價的商品房，其應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的建設(shè)費用如何計算？（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，實行總價交易，房價可不與房屋建筑面積掛鉤，但新業(yè)主對公用建筑面積享有原業(yè)主的權(quán)屬。 答：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套(單元)或整層出售的，以套(單元)或整層內(nèi)建筑面積(以下簡稱“套內(nèi)建筑面積”)計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。15按套內(nèi)建筑面積售房，房價是如何計算的？ 答：房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。15什么是房屋的共有建筑面積？ 答：套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。15什么是套內(nèi)陽臺建筑面積？ 答：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。15什么是套內(nèi)墻體面積？ 答：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。14成套房屋的套內(nèi)建筑面積由哪些部分組成？ 答：凡提供使用的建筑面積資料均以份為單位，每份資料的封面上均在顯著位置標(biāo)明“預(yù)售面積”且加蓋的公章為“深圳市地籍測繪大隊業(yè)務(wù)專用章”的，為預(yù)售面積；標(biāo)明“竣工面積”且加蓋的公章為“深圳市規(guī)劃與國土資源局竣工專用章”的，為竣工面積。14業(yè)主如何知道已取得的建筑面積是屬于預(yù)售面積還是竣工面積？ 在竣工入伙后，可按相關(guān)規(guī)范自行實測，如仍存疑問，可要求進(jìn)行重新測量。 答：在預(yù)售期間，可向發(fā)展商索要該套房屋的面積測繪資料和建筑設(shè)計圖，根據(jù)圖上尺寸復(fù)核套內(nèi)建筑面積是否與購房合同上的套內(nèi)建筑面積相符。 答：其產(chǎn)生的原因大致可概括為：（1）建筑物的某部分改變設(shè)計；（2）施工過程中，建筑物的某部分未按原設(shè)計施工；（3）施工錯誤或施工誤差過大；（4）竣工后的房地產(chǎn)部分公用面積功能改變或服務(wù)范圍改變；（5）正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實測的竣工面積與預(yù)售面積存在差異。14有些房地產(chǎn)的竣工面積與預(yù)售面積不一致，其原因主要有哪些？ 答：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。 14商品房建筑面積如何計算？ 答：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積計價。五、測繪類1商品房銷售時，以什么計量單位作為計價方式？ 答：登記機關(guān)收取的費用同抵押登記，為抵押價值的萬分之一，但每項不低于一百元，核準(zhǔn)登記的時間為15天。13申請二手樓按揭需要什么費用？辦理手續(xù)需要多長時間？ 答：可以。同時特別需要注意的是，雙方或一方為規(guī)避有關(guān)稅費，故意填寫較低的成交價，買方在下一手轉(zhuǎn)讓中可能需付出較高的稅費。 答：二手樓買賣簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》。13二手樓買賣簽訂哪類合同？ 答：（1）銷售營業(yè)稅，按銷售價的5%，售方繳納，國土部門代收；（2）城市建設(shè)維護(hù)稅，%，售方繳納，國土部門代收；（3）印花稅，%，另每證貼花5元，雙方繳納，國土部門代收；（4）售方為企業(yè)的，繳納企業(yè)所得稅，按所得額的15%，售方繳納，稅務(wù)部門收??；售方為個人的，繳納個人所得稅，按所得額的20%，售方繳納，國土部門代收；（5）登記費，個人50元，單位80元，買方繳納，國土部門收??；（6）契稅，按銷售價的1%，買方繳納，國土部門代收。13二手樓買賣需要繳納哪些費用？ （1）如買方愿為賣方付清銀行的剩余欠款，則由銀行出具注銷樓花按揭證明書，按樓花轉(zhuǎn)讓處理；（2）如由買方分期付款，則由銀行和發(fā)展商出具同意由買方分期付款的說明書，并重新簽訂按揭合同，產(chǎn)權(quán)登記部門注銷原樓花按揭，按樓花轉(zhuǎn)讓辦理后，在合同上加蓋新的樓花按揭專用章。 答：正在按揭的房地產(chǎn)經(jīng)銀行、發(fā)展商及買賣雙方同意后可以轉(zhuǎn)讓。13已辦理按揭的樓花能否轉(zhuǎn)讓？ 答：下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：(1)共有人之間對共有房地產(chǎn)的分割；(2)國家機關(guān)、由財政拔款的事業(yè)單位與其下屬的機構(gòu)之間的房地產(chǎn)行政調(diào)拔。12有哪些行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？ 答：下列房地產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管機關(guān)批準(zhǔn)，并補足地價款后，方可轉(zhuǎn)讓：(一)通過行政劃撥取得土地使用權(quán)的；(二)取得土地使用權(quán)時減免地價款的；(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。12有哪些房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，并補足地價款后，方可轉(zhuǎn)讓？12二級市場轉(zhuǎn)讓包括哪些稅費內(nèi)容？12辦理房地產(chǎn)按揭需繳納哪些費用？ 答：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。 答：現(xiàn)售商品房簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》。 答：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后， 房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容未履行完畢的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。12房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記后，是否就算房地產(chǎn)買賣合同的終止？ 答：現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定，屋頂空間是一個公共空間，是不能銷售的，它不符合房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定，所以在辦理產(chǎn)權(quán)登記時沒有體現(xiàn)出來。1購買房地產(chǎn)時，如果購買了屋頂花園，為何在辦理《房地產(chǎn)證》時卻沒有反映出來？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，發(fā)展商在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同之后，不得再將合同標(biāo)的房地產(chǎn)售予其他購房者，否則屬于發(fā)展商違約。11在簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同后，發(fā)展商由于某種原因未能將房地產(chǎn)售予購房者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？如果發(fā)展商違約，并符合合同中有關(guān)退房的約定，購房者不但不需要承擔(dān)責(zé)任，還可追究發(fā)展商的違約責(zé)任；如果發(fā)展商沒有違約，購房者想退房，在沒有取得發(fā)展商同意的情況下，可能會被要求按合同依法追究違約責(zé)任并沒收定金。受讓人超過合同約定時間九十日仍不給付應(yīng)付價款的，轉(zhuǎn)讓人有權(quán)解除房地產(chǎn)買賣合同。 答：現(xiàn)售房地產(chǎn)的受讓人不按約定期限給付價款的， 應(yīng)當(dāng)比照中國人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定支付違約金；因受讓人過錯造成轉(zhuǎn)讓人損失的，受讓人除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。11受讓人不能按時付款時，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？當(dāng)事人雙方均有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 答：違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無效。11在什么情況下，房地產(chǎn)買賣合同無效？ 答：在新版《深圳市房地產(chǎn)賣買合同（預(yù)售）》中已約定，除買賣雙方另有約定外，賣方所作的售樓廣告、售樓書、樣板房視為該合同的組成部分，賣方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。11售樓廣告、售樓書、樣板房等所列示的內(nèi)容是否應(yīng)當(dāng)在合同中約定？ 答：商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十一)解決爭議的方法；(十二)違約責(zé)任；(十三)雙方約定的其他事項。11房地產(chǎn)預(yù)售合同主要包括哪些內(nèi)容？ 傭金標(biāo)準(zhǔn)為：%。 答：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。10在中介機構(gòu)購買房地產(chǎn)時，需向代理機構(gòu)交納那些費用？標(biāo)準(zhǔn)如何？由于經(jīng)紀(jì)人的過錯， 經(jīng)紀(jì)人代銷的房地產(chǎn)不能登記或者不能在規(guī)定的時間內(nèi)獲準(zhǔn)登記，造成受讓人損失的，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)賠償責(zé)任。 10由經(jīng)紀(jì)人代理的房地產(chǎn)，當(dāng)不能登記或不能在規(guī)定時間內(nèi)獲準(zhǔn)登記時，該如何處理？ 答：《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》明確規(guī)定，代理人和經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)按委托人委托的價格買賣房地產(chǎn)。10在中介購房，如對購房價格有疑問時，如何處理？ 答：中介機構(gòu)發(fā)布所代理的預(yù)售商品房項目廣告，除提供該項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、商品房預(yù)售許可證等有關(guān)證明文件外，還應(yīng)當(dāng)提供開發(fā)企業(yè)出具給代理人的委托書。10房地產(chǎn)中介發(fā)布預(yù)售房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)出具什么材料？套內(nèi)使用面積系數(shù)是房地產(chǎn)套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率，但在測繪資料中均不體現(xiàn)此參數(shù)。 答：發(fā)展商在廣告中使用這些詞語和數(shù)值時，并沒有說明其計算方法，而且各樓盤之間的計算方法并不統(tǒng)一，極易引起誤解甚至糾紛。10如何看待房地產(chǎn)廣告中的“使用率”、“實用率”、“實用面積”等廣告語？但在要求發(fā)展商出示《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的同時，還需留意該許可證的內(nèi)容，因為對某些分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，主管部門會依據(jù)項目的進(jìn)度情況分期發(fā)放許可證，也有一些許可證只對某一綜合樓的某些樓層批準(zhǔn)預(yù)售。四、銷售與轉(zhuǎn)讓類10小業(yè)主如何查詢所購買的物業(yè)是否在銷售許