【正文】 ?？铺乩瞻讶说纳罘绞椒譃樗念悾鹤兓停ㄗ钋笾R和創(chuàng)造）；分享型（最求歸屬感和社會活動）；自由型（最求自我主義，敢于寂寞）；穩(wěn)定型（追求消費和安全感）。另外，生活方式也是個人因素的一個極重要方面。隨著我國信用制度的建立和完善，消費者的個人資信情況也比較透明，這必然會對消費行為產(chǎn)生深遠影響。特別是在我國這樣一個平均房價收入比還很高的國家，這一問題更具有指導意義。經(jīng)濟狀況暴扣可用于消費的收入、儲蓄與資產(chǎn)等。從家庭生命周期來看，單身階段往往租一暫時住所就能滿足；到了新婚階段，多會傾向于市區(qū)附近的二居室住宅；等到子女都已經(jīng)長大但尚未獨立的階段，可能對住宅面積會有更高要求；而到了老年階段，最需要的是較好的周邊環(huán)境（對面積要求不大）。三、 個人因素個人因素影響消費者行為主要表現(xiàn)為：年齡、人生階段、職業(yè)、生活方式、個性及自我觀念。房地產(chǎn)開發(fā)中不同規(guī)格、價位、不同建筑風格的產(chǎn)品，將分別受到不同社會階層的消費者的關(guān)注。社會階層則是由消費者個人的職業(yè)、收入、財產(chǎn)、所受的教育、價值取向等眾多因素共同決定的，不能只考慮單一因素。無論是選擇住宅，還是選擇辦公地點，許多人希望能借“風水”給自己帶來好運氣。亞文化包括名族、宗教、種族和地域等諸多方面的因素。成員在一個亞文化群體中顯示出了更具體的認同和更具體的社會化。開發(fā)商們借“魯迅文化園”聯(lián)手推出“CCD”（中央文化區(qū)）新概念，以“文谷、硅谷、氧吧”的概念來打造CCD，試圖打造出北京新的居住概念，與北京東部的CBD（中央商務(wù)區(qū)）、南部的BCD（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）和北部的CLD（亞運村中央生活區(qū)）相抗衡。比如說，如果老年人身體狀況不佳，室內(nèi)構(gòu)筑的設(shè)計就要充分考慮到消費者也許需要輪椅、病床等各種醫(yī)療保健設(shè)施。有小孩子的家庭在選擇住宅時，將充分考慮住宅結(jié)構(gòu)內(nèi)部安排是否有利于給兒童創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境，是否有利于兒童接受教育等。西方以人為本的文化思想與中國民族傳統(tǒng)文化中家庭與個人的關(guān)系（服從、忠誠、孝順）將魚水交融。目前，東西方文化交流日益密切，文化本身表現(xiàn)出兩種不同的發(fā)展趨勢。每個人在成行過程中通過家庭和其他社會機構(gòu)獲得最基本的價值觀念。具體地說，它不僅包含文化、亞文化和社會階層三個層次。而狹義的文化則是指社會的意識形態(tài)，以及與之相對應(yīng)的制度和組織機構(gòu)。二、 文化因素文化因素是最能影響消費者行為的因素。也許在不遠的將來，除了父母、子女也將在不同程度上參與到?jīng)Q策過程中去。購買住宅方面往往是夫妻雙方共同決策。比如，在購買保險、汽車、電視機等產(chǎn)品是，最終決策權(quán)往往在于丈夫。家庭可以說是對消費者最具有影響的群體之一。最佳的方法是向顧客請教某一問題，比如，“我有一個問題一直想不出好的解決方法，通過與您的認識，我發(fā)現(xiàn)您是個很有見地的人，您能幫我嗎？”這些問題并不一定是您在工作或生活中真正遇到的，您完全可以隨時杜撰一個問題來。你可以傳授一點買樓的基本知識給顧客，只要你站在顧客一邊，顧客就會把你看成是自己人。比如，在景觀選擇上，根據(jù)顧客的一些品性提出你的建議。這樣做的好處是：售樓人員流露出來的情感是真摯的，沒有虛情假意，容易引起顧客情感的共鳴。在這里我們介紹了一些讓顧客告訴顧客的方法：（一）、提高售樓人員的素質(zhì)對活躍在售樓第一線的售樓人員進行素質(zhì)教育和專業(yè)服務(wù)培訓，建立一套完整的服務(wù)體系，規(guī)范服務(wù)標準。一個樓盤，其軟硬環(huán)境的優(yōu)劣，往往是開發(fā)商高層的決策問題，中間階層的營銷管理人員和基層售樓人員是很難改變的。做營銷的人都知道，發(fā)展商做一百次廣告也抵不上顧客的一句好話。一個樓盤，如果做到了讓顧客告訴顧客，至少在兩方面已經(jīng)做得很好；一是樓盤本身的軟硬條件好；二是服務(wù)達到了一個水準。開發(fā)商應(yīng)向消費者強調(diào)他所在的全體中，有很多成員曾購買該種房產(chǎn)，最好是借理念倡導者的親口之辭，使消費者產(chǎn)生深刻印象，進而決定購買。在現(xiàn)今的網(wǎng)絡(luò)時代，人們的交流溝通日益廣泛，社會群體成員之間的認同不斷加強，群體成員之間的相互影響度也相應(yīng)提高。相關(guān)群體指的是對個人的消費行為方式有直接或間接影響的所有群體，如家庭、朋友群、同事群等等。影響購買者行為的因素主要包括社會因素、文化因素、個人因素、心里因素四個方面。影響房地產(chǎn)消費的主要因素為了順利地把產(chǎn)品銷售出去，開發(fā)商要考慮一些影響房地產(chǎn)消費者購買行為的因素。當然，消費者購買決定的形成還要受其他許許多多相關(guān)因素的影響。有的老百姓認真學習了《行政訴訟法》，懂得行政訴訟的基本原則和有關(guān)程序，會打行政官司，其合法權(quán)益得到了法律的保護。在行政訴訟法實施的初期，老百姓對這種民告官的訴訟制度還不熟悉，不少老百姓還不知道告、不愿告，甚至不敢告政府。因此，兩審法院對耿某請求確認被告與1995年向A公司頒發(fā)的《商品房外銷預(yù)售許可證》無效之訴，以其不具備行政訴訟原告主體資格，依法駁回其起訴和上訴的裁定，是完全正確的。那么，對于行政機關(guān)每一個具體行政行為，就可能有一大幫原告。由于原、被告之間根本不存在行政管理關(guān)系，因而耿某沒有資格向原市房管局提起行政訴訟。該具體行政行為對耿某是否購買沒有任何約束力，也談不上侵犯其合法權(quán)益。原市房管局作為行政機關(guān)向A公司頒發(fā)“預(yù)售許可證”的具體行政行為，只是與A公司發(fā)生特定的行政關(guān)系，A公司的預(yù)售資格取決《預(yù)售許可證》，A公司是直接承擔該具體行政行為法律后果的行政管理相對人。原市房管局向A公司頒發(fā)“預(yù)售許可證”的具體行政行為，并無侵權(quán)原告合法權(quán)益之處。所謂“被告（指原市房管局）在A公司未付清地價款的請款下，即向其頒發(fā)了預(yù)售許可證，致使原告在購房后，至今未能得到房屋、土地確權(quán)證書，侵害了原告的合法權(quán)益”的指控，不符合事實真相，不能成立。該預(yù)售許可證是合法的、有效的，不可置疑的。據(jù)此駁回上訴，維持原裁定。原市房管局向A公司頒發(fā)商品房外銷預(yù)售許可證的具體行政行為，與購房人耿某之間不具有法律上的利害關(guān)系。北京市第二人民法院受理后，依法組成合議庭，審理此案。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第44條第1款第（2）項、第（6）項，第63條第1款第（2）項的規(guī)定，駁回原告耿某的起訴。上述法院經(jīng)審理后，確認購房契約合同在A公司沒有付清地價款的情況下，向A公司頒發(fā)《北京市商品房外銷預(yù)售許可證》的具體行政行為違法，致使其購房后至今未能得到房屋土地的權(quán)屬證書，損害其合法權(quán)益為由，提起行政訴訟，請求北京市東城區(qū)人民法院確認被告給A公司頒發(fā)的《商品房外銷預(yù)售許可證》無效。耿某依約向A公司分別支付了房價款，A公司于2001年4月和5月先后將預(yù)售的房屋交付耿某使用。根據(jù)北京市人民政府《關(guān)于外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的若干規(guī)定》，該建設(shè)項目已具備規(guī)定的預(yù)售條件，因而于2000年2月向A公司頒發(fā)了《北京市商品房外銷預(yù)售許可證》，準許上市預(yù)售。A公司在上述地塊上建設(shè)一個廣場，由北京市城市規(guī)劃管理局審定頒發(fā)了《中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，準予建設(shè)。對于買方，可以在簽約時要求賣方將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在名不符合時告賣方違約。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，…….”因此，楊某《合同法》第55條的規(guī)定，楊某應(yīng)當在知道或應(yīng)當知道撤銷由之日起1年內(nèi)行使撤銷權(quán)；楊某還想維持雙方的合同關(guān)系，可向法院申請變更合同內(nèi)容，如降低房屋價格等。《合同法》第54條、58條規(guī)定：“一方以欺詐脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或仲裁機構(gòu)變更或撤銷。根據(jù)案例所述事實，房產(chǎn)公司在報紙上刊登的售樓廣告與其樓盤的真實情況不符，其行為的目的在于誘導客戶與自己簽訂購房協(xié)議，而楊某正是相信了房產(chǎn)公司廣告上的內(nèi)容，才與其簽約購房的，如果楊某知希了事實真相，可能不會與房產(chǎn)公司簽約。此時楊某并不能主張任何權(quán)利，楊某可以房產(chǎn)公司實施民事欺詐行為提起民事訴訟。因此，此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。分析：房地產(chǎn)開發(fā)商為宣傳、推銷其房地產(chǎn)，常常通過各種媒介發(fā)布商品房銷售廣告。楊某看了感覺不錯，遂與之簽訂了購房合同，2002年8月入住后，卻發(fā)現(xiàn)該樓盤地無寸草，根本談部上綠化。這樣簽訂的新合同應(yīng)是無效的，要求吳先生完全按照新合同的約定辦也是不合理的，吳先生盡可以要求退房退款。但本案中情形不同沒售樓人員一方面稱舊合同繼續(xù)有效，另一方面新合同與舊合同之間截然不同。這樣的新合同是有效的，雙方都要受新合同約束?；蛘哒f，客戶為了得到保障及維護自己的利益，不允許合同的主要條款作變更，要求在新合同中繼續(xù)規(guī)定原有舊合同的條款，房地產(chǎn)公司也接受了這種意見，那么，雙方簽約是建立在公平、合理、平等的基礎(chǔ)上的，從而確立了新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。事實上，糾紛是在無先生簽訂了新合同后才出現(xiàn)的，那么如何認定新合同的效力呢？房地產(chǎn)公司的合同主體資格是沒有問題的，合同內(nèi)容也是符合法律規(guī)定的，那么，判斷新合同是否有效就只看雙方的意思表示是否真實。由于要求違約金、定金是追究違約責任的表現(xiàn)，而依據(jù)法律規(guī)定，在合同被確認無效后，當事人就不存在違約責任。吳先生可以要求宣布舊合同無效，并要求退房、退款。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。這樣，在本案中，吳先生與房地產(chǎn)公司所簽的舊合同就應(yīng)該是無效的。我國《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前，是不能預(yù)售商品房的，上述的通行做法不符合《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。分析：客觀上講，吳先生與方的地產(chǎn)公司簽署的非正式契約（我們簡稱其為舊合同）是無效的。并且，在吳先生簽訂新合同日前的逾期期間內(nèi)，應(yīng)該萬分之五標準，而在新合同等定后的逾期期間內(nèi)，應(yīng)按萬分之三標準。房地產(chǎn)公司則認為，吳先生既然已經(jīng)簽訂了新的正式合同，就應(yīng)該結(jié)婚搜新合同的約束。后因一些事情而產(chǎn)生不愉快，吳先生不想再買該房。吳先生簽約時，發(fā)現(xiàn)正式的合同中，交房時間推遲到了2002年6月10日，并且違約金的比例變?yōu)槿f分之三。隨后，吳先生支付了1萬元定金，后又陸續(xù)支付17萬元的購房款。合同中規(guī)定房地產(chǎn)格式最遲于2002年4月8日交房，若有逾期，則按每日萬分之五的標準交付違約金。承購人在購房時發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有按照以上的規(guī)定進行預(yù)售商品房的，可以向