【正文】 （ 3） 利潤分配（每平方米￥ 7000，送會籍，總價(jià)不到 30萬） 假設(shè)： ? 休閑投資型：享受 100%利潤分配，承擔(dān)基本運(yùn)行 費(fèi)（ A 方式）：客房75 套，價(jià)值 2100 萬 ? 投資回報(bào)型：發(fā)展商與業(yè)主按 4： 6分配利潤（ B 方式）：客房 40 套，價(jià)值 1120 萬 ? 發(fā)展商自留物業(yè)： 價(jià)值 616 萬 ? 酒店聯(lián)營物業(yè)總價(jià)值： 3836 萬 ? 年入住率為： 20% （觀瀾高爾夫酒店入住率為 35%） ? 每晚￥ 400（觀瀾高爾夫酒店折后￥ 500） ? 年度酒店可分配利潤： 365 天 *20%*400 元 *137 套 =400 萬 A方式： ? 業(yè)主可分配利潤 =酒店可分配利潤 A 方式業(yè)主物業(yè)價(jià)值 /酒店聯(lián)營價(jià)值： 400 2100/3836=220 萬 ? 業(yè)主年度收益 =全體 A 方式業(yè)主可分總利潤業(yè) 主物業(yè)價(jià)值 /A 方式物業(yè)總價(jià)自住系數(shù) =220 28/2100 = 萬 ? 實(shí)際利潤：業(yè)主年度收益 基本運(yùn)行費(fèi) =268003840=23024 元 ? 月收入： 1918元 ? 三成首期， 30 年月供為： 1088元 B方式： ? 業(yè)主可分配利潤 =60% 酒店可分配利潤 B 方式物業(yè)總價(jià)值 /酒店聯(lián)營物： 400 1120/3836 60%=70 萬 ? 業(yè)主年度收益 =全體 B 方式業(yè)主可分配利潤業(yè)主物業(yè)價(jià)值 /B 方式物業(yè)總值自住系數(shù) =70 28/1120 = 萬 ? 月收入： 1343元 ? 三成首期， 30 年月供為 ： 1088元 （ 4） 實(shí)施前景 ? 公寓每間面積小，投入資金少，市場壓力小，資金回籠快 ? 天數(shù)基本穩(wěn)定，資金回報(bào)穩(wěn)定 ? 免物管費(fèi)，無疑為業(yè)主節(jié)省了不少開支 ? 資金回報(bào)高 由以上的分析可知，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的實(shí)施還是有很大的市場空間與前景，在自身硬件設(shè)施優(yōu)越，客源穩(wěn)定，大勢良好的前提條件下，不難看出發(fā)展商與投資者的雙贏局面。 （ 2） 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的組成部分 ? 項(xiàng)目公寓每年免費(fèi)入住 30 天 ? 給業(yè)主稅后利潤的一定比率回報(bào)。 （ 1） 項(xiàng)目相關(guān)資料（產(chǎn)權(quán)式酒店公寓部分） 項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式酒店公寓部分為 D型連體小高層或底層住宅，帶電梯，利用會所（ 3000 平方米）作為大堂， 40 平方米（考慮二合一組合）為一分割單位。 4. 實(shí)施方案推薦： 根據(jù)本項(xiàng)目自身豐富的旅游資源，及現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人們的消費(fèi)觀念，建議項(xiàng)目公寓部分采用有限自用的投資型酒店的方式經(jīng)營營造。 產(chǎn)權(quán)式酒店的售出本身就意味著酒店建設(shè)資金的迅速回籠，手中握有大量現(xiàn)金在與同等規(guī)格的酒店競爭時(shí)的競爭力是不言而喻的 ， 產(chǎn)權(quán)式酒店的確是一種很好的投資方式，它的實(shí)質(zhì)是 “ 分時(shí)度假＋房產(chǎn)投資 ” ，與單純的房產(chǎn)投資相比，它增加了分時(shí)度假的魅力，而 且由酒店管理者為業(yè)主提供穩(wěn)定的投資回報(bào)，這是房產(chǎn)投資所無法比擬的優(yōu)越性 。無論對發(fā)展商還是投資者，從中演繹出了豐富的商機(jī)。 3. 本項(xiàng)目實(shí)施策略 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，對于 業(yè)主 ，買房 先人一步看中 的是物業(yè)的 升值潛力 ；對于酒店 來說 ：投資有穩(wěn)定回報(bào) 。酒店開業(yè)后，即成立業(yè)主委員會，對酒店經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行監(jiān)督。在高爾夫會籍及價(jià)格確定后，我們將提供以觀瀾高爾夫項(xiàng)目 為參照的投資回報(bào)分析。項(xiàng)目將于兩年內(nèi)完工。目前，在本項(xiàng)目西面，浪琴嶼花園后面將建成有 5 個(gè) 18 球洞標(biāo)準(zhǔn)場地的 東莞觀瀾高爾夫球場 ，并建一座 五星級會所 ，明年 8 月完工后同觀瀾高爾夫一起將成為 世界排名第一的高爾夫球場 。 百果園 內(nèi)， 荔枝、龍眼、柑桔、沙田柚、彌猴桃、芒果 等十多種久負(fù)盛名的嶺南佳果，四季飄香 ，可以體驗(yàn)親自采摘勝利果實(shí)的愉悅。 第 三部分：本項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)酒店公寓方案 1. 本項(xiàng)目相關(guān)條件 本項(xiàng)目建于塘廈鎮(zhèn)的大屏嶂森林公園內(nèi)，地塊位于通往公園里面的 唯一通道 上。 雅蘭酒店、旭飛好時(shí)光、金色假日獲得了較好的成效，其成功在于： ? 具有良好的景觀和旅游優(yōu)勢 ? 物業(yè)本身具有升值空間 ? 推出時(shí)機(jī)把握的得當(dāng) ? 優(yōu)惠措施的明顯 相對而言，雖然金海灘酒店的景觀優(yōu)勢極佳，但它的經(jīng)營卻不怎么理想，分析原因如下： ? 位置偏遠(yuǎn)，較少為人所知 ? 區(qū)位為半山，與酒店形象相差較大，客戶不知情。假日經(jīng)濟(jì)為郊區(qū)置業(yè)甚至異地置業(yè)提供了時(shí)間基礎(chǔ)，度假型項(xiàng)目越來越受到人們的青睞。 2. 結(jié)論： 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已逐步在我國推廣，并得到廣泛的認(rèn)可，它的 “ 分時(shí)度假＋房產(chǎn)投資 ” 的雙重功能，是消費(fèi)與投資共享的一種全新的模式，是商業(yè)用房市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。 ? 第三種 ： 休閑型：業(yè)主可以隨時(shí)入住，不定時(shí)地將物業(yè)交給酒店管理公司代為出租，獲得出租回報(bào)。 揭款期間無需自己供樓 ， 委托期滿后即可收回使用權(quán) ，實(shí)行靈活的“投資者退出機(jī)制” 金色假日 ? 物業(yè)名稱： 金色假日 ? 物業(yè)位置： 北京，坐落八達(dá)嶺國際旅游會議度假區(qū) ? 物業(yè)概況： 占地 萬， 建面 3萬平米，共有 416 套房子 ? 投資方式： 付三成首期 10 萬，有三種獲利方式： ? 第一種 ： 業(yè)主與酒店管理公司簽訂《委托租賃合同》，每年可以免費(fèi)入住 30天，獲得酒店經(jīng)營的利潤回報(bào)。這樣的禮品帶給親人或朋友的絕非僅僅是一套房，更有長期的穩(wěn)定收益 。 （ 4） 生活享受者 這類人 他們認(rèn)可歐美的時(shí)尚生活方式：努力工作，盡情享受，緊張工作之余到山清水秀的郊區(qū)度假，他們早就了解國外的產(chǎn)權(quán)式酒店所帶給業(yè)主的豐厚回報(bào)與高質(zhì)量生活品質(zhì) ，既可以 尊享五星級酒店服務(wù)，自己 又可以 從中獲得更加豐厚的收益，同時(shí)個(gè)人身份與地位獲得提升，盡顯尊貴生活品質(zhì)。 不 僅能獲得可觀的回報(bào)，還能做單位進(jìn)行商務(wù)接待、單位會議和員工度假之用； （ 3） 養(yǎng)老居所。 7. 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的購買者分類 青睞休閑度假型物業(yè)的購買人群中，主要有這樣幾類： （ 1） 個(gè)體投資者。旅游度假資源的充分利用 ? 二是專業(yè)經(jīng)營公 司“低門檻進(jìn)入”，“規(guī)?；?jīng)營”本身蘊(yùn)涵著巨大效益。 ? 第三種：業(yè)主可以隨時(shí)入住，不定時(shí)地將物業(yè)交給酒店管理公司代為出租，獲得出租回報(bào)。 （ 2） 投資者如何獲得利潤 ? 第一種：業(yè)主與酒店管理公司簽訂《委托租賃合同》，每年可以免費(fèi)入住30 天，獲得酒店經(jīng)營的利潤回報(bào)。投資者購買的物業(yè)單位?。ㄒ惶追孔拥拿娣e相當(dāng)于飯店的標(biāo)準(zhǔn)間 3050 平方米 ），占用資金少，易出租（旅游旺地），好管理（由物管公司去操心），而租金卻比相同位置的公寓高 三分之一左右，十分劃算。 是市場走向深度開發(fā)、客戶細(xì)化的一個(gè)必然，也是市場成熟的必然。 業(yè)內(nèi)人士分析，這一投資新方式為房地產(chǎn)界人士跳出房地產(chǎn)得尋找新突破提供了一種新的思路。 目前有相當(dāng)一部分人處于亞健康狀態(tài)，擁有產(chǎn)權(quán)式酒店的部分消費(fèi)階層也已經(jīng)出現(xiàn)，這種對中國來說尚屬全新的酒店經(jīng)營模式的出現(xiàn)是合理的。而該產(chǎn)權(quán)式酒店也成為 該地區(qū) 今年的重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目。如：八達(dá)嶺長城、康西草原、龍慶峽、野鴨湖 ?? 夏委氣溫比市區(qū)低 512 攝氏度；這里還被譽(yù)為 “ 天 “自 然大氧吧 ” ，是北京唯一的國家生態(tài)示范區(qū)。北京金色假日酒店，同樣委托深圳粵海酒店管理有限公司負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理。 2020 年 3 月，由廣州誠安地產(chǎn)代理的海南康樂園度假村在深穗兩地進(jìn)行推廣，兩地投資人士接觸到產(chǎn)權(quán)式酒店 一種全新的物業(yè)投 資方式。 在深圳， 2020 年 4 月底，全國首家產(chǎn)權(quán)式酒店 深圳大梅沙雅蘭酒店投入營業(yè)。 現(xiàn)在海南確立了建設(shè)國際度假休閑目的地和國際會議中心的發(fā)展方向，已經(jīng)到了啟動產(chǎn)權(quán)酒店和分時(shí)度假的時(shí)候。 4. 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓在中國的發(fā)展現(xiàn)狀 海南 早在九十年代 就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的萌芽， 只是在 當(dāng)時(shí) ， 海南做為旅游度假地的條件還沒有成熟， 而 國內(nèi)的旅游度假氣候沒有形成 ， 并沒有形成真正的產(chǎn)權(quán)式度假 酒店。 到 2020 年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將達(dá) 300 億美元。 3. 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的發(fā)展 自 70 年代旅游業(yè)引入 “ 泰慕賽爾 “ 經(jīng)營理念以來，產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式已在世界旅游城市 和地區(qū) 迅速地發(fā)展起來，私人或機(jī)構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年在確定的時(shí)間由自己使用 15 天至 20 天，其他 時(shí)間則將房產(chǎn)交管理公司統(tǒng)一出租，其租金收益抵房產(chǎn)分期付款費(fèi)用，購買者一般在一定年限交完銀行按揭款即取得房產(chǎn)權(quán)。之后，投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)公寓按市場價(jià)格賣給管理公司 、 自行上市賣房， 或自己使用。這種酒店一般位于著名旅游城市 和地區(qū) ，如夏威夷 ，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余。 這種類型的酒店在美國比較多見。 （ 2） 退休住宅型 這 是一種 先投資再使用的 投資方式 ，即 所謂留后路的退休住房 投資 。 耐首先提出的，是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。是一種新型的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，