焦作某房地產(chǎn)項目初步分析報告(參考版)
2025-03-26 10:42本頁面
【正文】 下階段，在雙方溝通配合下，我公司也將針對項目的整體規(guī)劃、建筑模式、產(chǎn)品戶型、外立面設(shè)計、綠化景觀、物業(yè)管理等各方面做出更專業(yè)、更詳盡的闡述。實例說明洛陽新都匯廣場2006年與2010年價格比較商鋪銷售單價商鋪出租單價2006年8000元/平米60元/平米2010年18000元/平米120元/平米漲 幅225%200%結(jié)論：從新都匯廣場的成功來看，“先租代售”的操作模式，既能在前幾年保證公司運(yùn)作現(xiàn)金流，又能在未來幾年商業(yè)成熟后，獲取最大的利潤增值點，一舉兩得。n 由于將來我項目周邊擬修建大型核心百貨廣場，因此，為保證我項目利潤最大化，在近年來，并不建議將商鋪出售，可采用“先租后售”的模式進(jìn)行操作。n 產(chǎn)品建議：(三者相結(jié)合)A. 主題1：居住社區(qū)型商業(yè)配套B. 主題2：區(qū)域輔助性商業(yè)配套C. 主題3：主題特色型商業(yè)配套總結(jié)：商業(yè)部分可作為提升本項目利潤的產(chǎn)品。n 商業(yè)定位：A. 由于目前項目周圍區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍頗濃，根據(jù)未來周邊區(qū)域的規(guī)劃得知，項目對面將來擬建設(shè)如“王府井百貨”類似形態(tài)的大型核心商業(yè)百貨，因此，商業(yè)部分主要功能應(yīng)針對社區(qū)內(nèi)部及周邊生活居民的日常生活需要，并兼顧未來大型的商業(yè)中心的輔助配套，滿足未來經(jīng)營者在經(jīng)營業(yè)態(tài)上的多種需求?？偨Y(jié)：建議住宅部分作為本項目的現(xiàn)金流產(chǎn)品，快速去化。因此我們可以在規(guī)劃上，從感性上如舒適的生活空間、便捷的生活配套、自由獨享品質(zhì)生活等；硬性上如地段、質(zhì)量、價格、投資回報等方面進(jìn)行整體訴求。我項目住宅的形象定位應(yīng)是：低總價、小社區(qū)、高端物業(yè)的品質(zhì)型商住兩用公寓，是規(guī)劃區(qū)域內(nèi)性價比最高產(chǎn)品。 項目開發(fā)初步建議：根據(jù)我項目的現(xiàn)實狀況，鑒于我司對市場、對項目、對消費(fèi)者的深刻了解以及成熟的操盤理念和豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，就如何最大限度的獲取利潤，又能保證項目現(xiàn)金流正常運(yùn)作，在深入思考和全面把握的基礎(chǔ)上，做出以下建議：1） 住宅部分：n 住宅定位：根據(jù)2010年焦作市“銷售面積及銷售金額表”、“新開工面積及竣工面積表”相比較來看，2011年2012年，房地產(chǎn)市場住宅商品房期房或現(xiàn)房存量較大，在售項目較多，供需關(guān)系受到影響，市場競爭會很大。n 同樣，在價格方面，預(yù)計在將來一段時間內(nèi)東方紅國際廣場將是整個區(qū)域的標(biāo)榜，起主導(dǎo)及引導(dǎo)作用。n 但反過來看，東方紅項目也可成為我項目順利銷售推廣的良好契機(jī)。我項目與之，無論在規(guī)模還是設(shè)計規(guī)劃方面均沒有可比性。n 我項目分為住宅及商業(yè)部分，由于項目規(guī)模較小，無論從綠化、居住的舒適度亦或是物業(yè)配套，均不具備明顯優(yōu)勢，因此，直接導(dǎo)致項目品質(zhì)檔次無法提升，銷售價格也只能保持市場中等水平，因此，相對開發(fā)商來說，住宅部分無法一蹴而就，實現(xiàn)利潤增值點?？傆?萬平方米，屬中小型樓盤。5) 住宅投資客：對焦作房地產(chǎn)市場未來升值空間較為看好的投資客。3) 購置新房的年輕人：對社區(qū)內(nèi)及周邊的環(huán)境、配套要求相對較高，我項目處焦作市老城區(qū)，周邊學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施較為成熟?？蛻舳ㄎ?) 我項目周邊老城區(qū)城市居民：因在原有住房區(qū)域居住時間較長，在此區(qū)域的生活便利程度要高于其他陌生區(qū)域，因此對本區(qū)域有很強(qiáng)的依賴性。市場定位：在老城區(qū)（山陽區(qū)）的房地產(chǎn)市場，東方紅國際廣場作為引領(lǐng)者和高端產(chǎn)品的地位無法動搖，在各個方面都具有絕對的優(yōu)勢。n 我項目可借勢東方紅項目，成為我項目順利銷售推廣的良好契機(jī)n 本區(qū)域內(nèi)的新興樓盤較少，競爭壓力較小，而老城區(qū)的消費(fèi)水平較比其他區(qū)域要略高；4）、風(fēng)險n 國家政策的風(fēng)險；n 拆遷安置的不確定因素；如：釘子戶，賠償不均等。 SWOT分析：1）、優(yōu)勢：n 我項目地理位置優(yōu)越，交通便利；n 地處老城區(qū)中心地帶，周邊配套十分發(fā)達(dá)；n 塔南路是不僅是連接焦作市新城區(qū)與老城區(qū)的主要交通要道，并且連接解放路與人民路兩條城市主干道；n 此區(qū)域是城市繁華地帶，消費(fèi)水平較高，附近的居民都是焦作市的主要消費(fèi)者；n 我項目屬山陽區(qū)，而此區(qū)域內(nèi)基本無可競爭樓盤（除東方紅國際廣場外）2）、劣勢n 周邊車流量較多，勢必會十
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