【正文】 銷(xiāo)售抗性：地段。戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)表戶型結(jié)構(gòu) 面積(㎡) 戶數(shù)(套) 總價(jià) 配比三室一廳一衛(wèi) 95100 60 25 萬(wàn)元 17%三室兩廳兩衛(wèi) 110120 144 30 萬(wàn)元 41%四室兩廳兩衛(wèi) 135 150 35 萬(wàn)元 42%%車(chē)庫(kù)\ 儲(chǔ)物間 1436 / 3 萬(wàn)元 /——銷(xiāo)售價(jià)格目前均價(jià)：2588 元/㎡車(chē)庫(kù)/儲(chǔ)物間：2022 元/㎡（車(chē)庫(kù)） ；1400 元/㎡（儲(chǔ)藏室）物業(yè)管理費(fèi)：未定均價(jià)水平：平邑縣中等水平住宅樓層差價(jià)：? 多層：1F ：2760 元/㎡；3F ：2880 元/㎡；4F：2680 元/ ㎡；5F：2290元/㎡；6F： 2040 元/㎡——銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售率：94%去化特征：部分政府單位的遷入，帶動(dòng)片區(qū)的未來(lái)發(fā)展及規(guī)劃。43祥和花園項(xiàng)目位置：蓮花山路西首路開(kāi)發(fā)商：蓮花山建設(shè)有限公司交房期：20227交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚——地段與環(huán)境該項(xiàng)目地處城西北片區(qū)，隨著政府部門(mén)的遷入，將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的發(fā)展。銷(xiāo)售抗性：現(xiàn)階段周邊的商業(yè)配套缺乏，地段太偏。商業(yè)配套： 迎賓大道、益壽路及蒙陽(yáng)路臨街商鋪教育配套： 雙語(yǔ)學(xué)校、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、職業(yè)中專(zhuān)醫(yī)療配套： 縣人民醫(yī)院——規(guī)模與規(guī)劃總占地面積：13300㎡總建筑面積：11000㎡容積率：總戶數(shù)：96 戶綠化率：未知土地產(chǎn)權(quán)年限：70 年物業(yè)情況：多層 2 棟42——房型結(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。樓層差價(jià)：——銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售率：0銷(xiāo)售助力：項(xiàng)目品質(zhì)較高，在整個(gè)平邑有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)西城區(qū)近年來(lái)的發(fā)展有目共睹，隨著明德花園商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，日后周邊配套將更加完善，生活更便捷?！啃徒Y(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。邑博園項(xiàng)目位置：西環(huán)路賽博中學(xué)高中部對(duì)面開(kāi)發(fā)商： 華林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司交房期：2022 年年底交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚銷(xiāo)售階段：未開(kāi)盤(pán)——地段與環(huán)境該項(xiàng)目位于西環(huán)路賽博中學(xué)對(duì)面，屬于西城新區(qū)，相比城南新區(qū)而言，配套更加完善，距離蓮花山路商業(yè)街及浚河路商業(yè)街不遠(yuǎn)。銷(xiāo)售抗性：由于項(xiàng)目屬于舊城改造，現(xiàn)階段的四棟多層建筑被老舊民房所包圍，環(huán)境較差。樓層差價(jià)：? 多層：4 樓：預(yù)計(jì) 2800 元/㎡；3 樓：預(yù)計(jì) 2900 元/ 平米；5 樓：預(yù)計(jì)2400 元/平米；6 樓（閣樓，無(wú)產(chǎn)權(quán)）：預(yù)計(jì) 1800 元/ 平米——銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售率：100%銷(xiāo)售助力：隨著交通路網(wǎng)不斷完善、周邊生活?yuàn)蕵?lè)、購(gòu)物休閑、教育醫(yī)療……各種生活配套應(yīng)有盡有。——房型結(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。文苑小區(qū)項(xiàng)目位置：蒙山大道與浚河路交匯區(qū)開(kāi)發(fā)商：平邑縣鴻祥置業(yè)交房期：202211交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚銷(xiāo)售階段：一期銷(xiāo)售（現(xiàn)階段準(zhǔn)備推出 2 號(hào)樓）——地段與環(huán)境37該項(xiàng)目位于蒙山大道與浚河路交匯區(qū)，一線連通城內(nèi)各大區(qū)域，縣政府、財(cái)政局、教育局、房產(chǎn)局、招商局、郵政局、交通局、電信大樓等機(jī)關(guān)單位聚集于此；銀行、大型超市、集貿(mào)市場(chǎng)、中醫(yī)院、周邊配套一應(yīng)俱全；雙語(yǔ)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、西城小學(xué)、第一中學(xué)、第二中學(xué)、賽博中學(xué)等學(xué)府林立；文化廣場(chǎng)、建設(shè)廣場(chǎng)、蓮花山公園，休閑健身近在咫尺。 ——銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售率：97%去化特征：地段位于縣城中心地段，且價(jià)格不高，周邊商業(yè)配套齊全，生活便利。容積率：總戶數(shù)：72 戶綠化率：未知土地產(chǎn)權(quán)年限：70 年物業(yè)情況：多層 2 棟——房型結(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。三和家園項(xiàng)目位置：興水路文化路口和板橋路口中間開(kāi)發(fā)商：臨沂市信誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司35交房期：20225交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚——地段與環(huán)境該項(xiàng)目位于興水路、板橋路、文化路、浚河路四路合圍地塊，縣城中心地段，周邊商業(yè)配套齊全。戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)表戶型結(jié)構(gòu) 面積(㎡) 戶數(shù)(套) 總價(jià) 配比三室一廳一衛(wèi) 95 72 26 萬(wàn)元 26%102 24 28 萬(wàn)元 9%111 84 30 萬(wàn)元 30%三室兩廳一衛(wèi)135 72 37 萬(wàn)元 26%四室兩廳兩衛(wèi) 174 24 48 萬(wàn)元 9%車(chē)庫(kù)/ 雜物間 13—34 / / /——銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)盤(pán)均價(jià)：2737 元/㎡目前均價(jià)：2737 元/㎡車(chē)庫(kù)/雜物間：價(jià)格 1970 元/㎡物業(yè)管理費(fèi)：多層 元/㎡34均價(jià)水平：平邑縣中等略微偏高水平樓層差價(jià)：? 多層：共 6 層，4 樓：2720 元/㎡；3 樓： 2910 元/ ㎡；5 樓：2460 元/㎡；6 樓：2530 元/平米（復(fù)式送閣樓） ——銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售率：84%去化特征：由于該樓盤(pán) 6 樓兩層單價(jià)較低，且 6 樓送閣樓，故 6 樓銷(xiāo)售情況最為良好，依附平邑縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)的教育配套，同時(shí)作為老城區(qū)與新區(qū)的銜接點(diǎn)，受到客戶的青睞。豐華苑項(xiàng)目位置：蒙山大道與朝陽(yáng)路交匯處開(kāi)發(fā)商：臨沭雷華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司平邑分公司交房期：202210交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚——地段與環(huán)境33該項(xiàng)目位于平邑縣西南地區(qū)，蒙山大道與朝陽(yáng)路交匯處，項(xiàng)目周邊為農(nóng)用地，比較荒涼，正對(duì)面是一家瀝青廠，對(duì)環(huán)境有一定的影響?！N(xiāo)售狀況銷(xiāo)售率：89%銷(xiāo)售助力：價(jià)格便宜，投資門(mén)檻低，具有一定的升值空間，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境還不錯(cuò)。戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)表戶型結(jié)構(gòu) 面積(㎡) 戶數(shù)(套) 總價(jià) 配比三室一廳一衛(wèi) 99105 174 24 萬(wàn)元 62%三室兩廳兩衛(wèi) 120135 84 30 萬(wàn)元 30%四室兩廳兩衛(wèi) 150 12 34 萬(wàn)元 4%205 以上 12 / 4%車(chē)庫(kù)\ 儲(chǔ)物間 1436 / 3 萬(wàn)元 /——銷(xiāo)售價(jià)格目前均價(jià)：2300 元/㎡（預(yù)計(jì)）車(chē)庫(kù)/儲(chǔ)物間：價(jià)格 1200 元/㎡物業(yè)管理費(fèi)： 元32均價(jià)水平：目前處于平邑縣中等偏下水平，但隨著城南開(kāi)發(fā)區(qū)的崛起，具有一定的升值空間。第三部分：平邑縣住宅市場(chǎng)調(diào)研一、平邑縣 2022 年在售樓盤(pán)調(diào)研萬(wàn)家?；▓@項(xiàng)目位置：蒙山大道與銀花路交匯處開(kāi)發(fā)商：山東潤(rùn)民商城有限公司交房期：2022 年年初交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚銷(xiāo)售階段：三期銷(xiāo)售——地段與環(huán)境該項(xiàng)目地處城南開(kāi)發(fā)區(qū)，依山而建，現(xiàn)階段而言地段較偏，周邊整體環(huán)境31較差，商業(yè)配套缺乏。比較關(guān)注商業(yè)經(jīng)營(yíng)及租金回報(bào)。因?yàn)橛袃?nèi)部消息，對(duì)政府開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域比較關(guān)注，對(duì)投資前期回報(bào)沒(méi)有太高的要求。對(duì)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域比較關(guān)注，受財(cái)力限制，投資的商鋪要求面積小總值低。商戶姓名 聯(lián)系方式 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 售價(jià) 租金孫海青 15054966612 陶瓷地板二層共 100 萬(wàn)，折算后一層售價(jià)約： 4762 元/㎡4 萬(wàn)王杰 13210664836 燈飾 40 萬(wàn)，單價(jià)約： 5000 元 /㎡ 萬(wàn)平邑商鋪投資狀況分析平邑的商鋪投資客戶群體主要有以下幾類(lèi)：客戶分類(lèi) 客戶特征及投資取向平邑本地生意人平邑本地生意人多根據(jù)自己的生意需要選擇合適自己經(jīng)營(yíng)的商鋪進(jìn)行投資。綜合平邑本地調(diào)研情況，了解到，目前平邑臨街商業(yè)年回報(bào)率在 4%%之間。平邑縣臨街店鋪普遍為兩層建筑（一樓商鋪、二樓商?。?，商鋪的租金均價(jià)在 36—55 元/㎡/月之間（均按套內(nèi)面積計(jì)算） ，其中邊緣地段租金較低在 15—25 元/ ㎡/月左右，核心區(qū)租金最高可達(dá)到 80 元/㎡ /月。主要經(jīng)營(yíng)服裝、裝飾建材、副食、日用日化等。? 租金水平板橋路平均租金約為：46 元/㎡/月28名 稱(chēng) 區(qū) 位套內(nèi)面積（㎡）年租金 單位月租金曙光照明 板橋路北段 50 180001F：23 元/㎡/ 月2F：7 元/㎡/ 月意爾康鞋店 板橋路中段 100 1500001F：96 元/㎡/ 月2F：29 元/㎡/ 月德?tīng)柕匕?板橋路南端 60 190001F：20 元/㎡/ 月2F：6 元/㎡/ 月由于北段開(kāi)發(fā)較早，商業(yè)氛圍老化，南段又才開(kāi)發(fā)不久，商業(yè)氛圍比較缺乏，因此租金價(jià)格比較接近也比較低；但中段由于與浚河路中心段交匯，屬于黃金鋪位，價(jià)格也比較高。? 板橋路主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)分析：板橋路主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài) 店數(shù) 比例 代表性品牌建材 46 42% 立邦漆、德?tīng)柕匕宓葟V告裝飾 15 14% 光明廣告等餐飲 13 12% /五金 4 4% /數(shù)碼通訊 8 7% /服裝 16 15% /鞋 8 7% 意爾康等業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖：從上表可以看出，裝飾建材仍然占據(jù)主要部分，和蒙山路一樣，都屬于自發(fā)形成的建材行業(yè)聚集地。板橋路（商圈過(guò)渡路段及建材集中路段）板橋路北至火車(chē)站，南至金花路，是連接老城區(qū)與經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的一條城市主干道。但由于整條街沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)散亂，導(dǎo)致客戶前來(lái)采購(gòu)不方便；沒(méi)有完善的倉(cāng)儲(chǔ)、物流配套功能，商戶進(jìn)出貨渠道復(fù)雜，輻射商圈小，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)的發(fā)展，目前生意狀況一般。? 蒙山路主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)分析：25蒙山路主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài) 店數(shù) 比例 代表性品牌建材 51 51% 大自然地板、新瓷衛(wèi)浴等餐飲 15 15% /副食 5 5% /休閑娛樂(lè) 8 8% /五金 10 10% /診所藥店 6 6% /數(shù)碼通訊 5 5% /業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖：從業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例可以看出，經(jīng)營(yíng)建材、五金的商戶占絕大部分。蒙山路商業(yè)街調(diào)研（建材集中路段）蒙山路南北走向與金花路、蓮花山路交界，是平邑縣建材行業(yè)比較集中的一條街，商戶都是通過(guò)近五年的時(shí)間自發(fā)聚集并形成的建材一條街，經(jīng)營(yíng)商戶100 家左右，其中五金建材經(jīng)營(yíng)商戶 61 家。24? 租金水平分布狀況：該商業(yè)街單位租金水平分布參差不齊，大致標(biāo)準(zhǔn)可分三段：第一段：蓮花山路以東：28—35 元/㎡/月第二段：蓮花山路正中，以銀座購(gòu)物廣場(chǎng)為核心 37—53 元/㎡/ 月第三段：蓮花山路以西：25—33 元/㎡/月蓮花山路商業(yè)街平均租金約為：35 元/㎡/月名稱(chēng) 區(qū)位套內(nèi)面積（㎡）年租金 單位月租金XX 太陽(yáng)能 蓮花山路以東 40㎡ 210001F：34 元/ ㎡ /月2F：10 元/ ㎡ /月愛(ài)迪達(dá)斯服裝 核 心 36㎡ 290001F：51 元/ ㎡ /月2F：15 元/ ㎡ /月平邑曾子超市 蓮花山路以西 72㎡ 300001F：27 元/ ㎡ /月2F：8 元/ ㎡ /月蓮花山路商業(yè)街由于在浚河路商業(yè)街之后才形成，所以從商業(yè)街的規(guī)劃、格局、管理、環(huán)境較之浚河路而言都比較好，而且商業(yè)街核心區(qū)的蓮花山商城、銀座購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)艷服飾城、雙虎家私平邑生活館 4 個(gè)中大型商業(yè)中心檔次在平邑縣屬中高檔，核心區(qū)的蓮花山公園及公園廣場(chǎng)更為商業(yè)街起到了積聚人氣的作用。其中有蓮花山商城、銀座購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)艷服飾城、雙虎家私平邑生活館等幾個(gè)中大型商業(yè)中心，其他經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要有副食、裝飾建材、日用日化、服裝、鞋包等，品牌、專(zhuān)營(yíng)店較少。蓮花山路商業(yè)街調(diào)研蓮花山路東西連接蒙陽(yáng)路和西環(huán)路，位于浚河路以北，是平邑縣最繁華的商業(yè)街道之一。月。? 浚河路各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)分析：浚河路主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商戶數(shù)量統(tǒng)計(jì)表：20業(yè)態(tài) 店數(shù) 比例% 代表性品牌餐飲 87 湯姆勝客、財(cái)源八號(hào)等服裝 57 13波司登、杉杉、NIKE等手機(jī)、數(shù)碼 43 無(wú)知名品牌副食 33 副食裝飾建材 29 無(wú)知名品牌汽摩配件 28 本田、華晨等美容美發(fā) 24 無(wú)知名品牌五金 27 無(wú)知名品牌家電 22 5 格力、美的等藥店 22 5 仁和堂、君安堂等鞋 15 意爾康皮鞋、蜘蛛王等床上用品 2 水星家紡等日用日化 14 雅芳等日雜百貨 4 無(wú)知名品牌工藝品 12 無(wú)知名品牌針織用品 9 無(wú)知名品牌影樓 9 米蘭國(guó)際、巴黎春天眼鏡 7 精益眼鏡婦嬰用品 3 無(wú)知名品牌珠寶 2 老鳳祥合計(jì) 449 100業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例餅圖21由各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商戶數(shù)量比例圖可以了解到，浚河路主要經(jīng)營(yíng)服裝、手機(jī)數(shù)碼、五金建材等，餐飲和社區(qū)服務(wù)配套比較完善。第二部分 平邑縣商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研一、平邑縣主要商業(yè)街調(diào)研浚河路商業(yè)街調(diào)研：浚河路東交迎賓路蒙陽(yáng)路，西連西環(huán)路，是平邑市最繁華的一條商業(yè)老街。平邑縣到目前已構(gòu)建起較為完善的縣級(jí)分撥中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流節(jié)點(diǎn)、行政村物流點(diǎn)三級(jí)物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)體系。項(xiàng)目地距離縣城中心約 2 公里，隨著平邑城市向南發(fā)展的大方向的確立，未來(lái)有較大的升值空間。東南 200 米處是匯源食品有限公司和天寶化工有限公司。其中商業(yè)建筑面積 84220 平方米，配套建筑面積 12800 平方米。項(xiàng)目一期建筑總面積 185433 平方米。四 、項(xiàng)目自身及周邊環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目自身及周邊環(huán)境調(diào)研1) 項(xiàng)目地理位置平邑商貿(mào)城項(xiàng)目地處平邑縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中部核心區(qū)域，東臨建設(shè)路，西至城市主干道板橋路，南靠金花路，北抵銀花路。16大力開(kāi)展創(chuàng)建國(guó)家園林縣城和城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治活動(dòng)，全面創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)環(huán)境。已經(jīng)簽約在建的項(xiàng)目有 11 個(gè)。全年共有簽約和在談項(xiàng)目 21 個(gè)，計(jì)劃總投資 25 億元。據(jù)了解，自開(kāi)展深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)以來(lái)，平邑經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、民生工程等各項(xiàng)建設(shè)有條不紊的進(jìn)行。平邑縣加快“一區(qū)兩城一帶”建設(shè)平邑縣按照特色化、專(zhuān)業(yè)化、集群化的發(fā)展思路，不斷創(chuàng)新機(jī)制，完善配套，提升“一區(qū)兩城一帶 ”的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)和承載輻射能力，出臺(tái) 《關(guān)于加快全