【正文】 4. 周邊縣市民營企業(yè)管理層，尤其是在批發(fā)市場從事經營活動者，會考慮舉家搬遷至馬鞍山市，其中一部分考慮在批發(fā)市場購買住房。2. 商品批發(fā)市場帶來的大量就業(yè)人群，需要一個居住的空間。3. 項目市場倡導體現(xiàn)馬鞍山與安徽特色，嫁接文化旅游、都市旅游等概念，因此，休閑娛樂產品作為旅游產業(yè)中必不可少的一部分，必然提升項目潛在價值。2. 在現(xiàn)代社會中，購物活動已不僅僅是為了滿足基本生活需要，而且還包括娛樂和休閑的成分，是一種社會活動。同時，本項目東臨江東大道，南為葛羊路，都是快速干道，江東大道將建設為景觀大道，這些為物流業(yè)的發(fā)展提供了基本支持。2) 隨著各類商品批發(fā)市場信息網絡的建立和物流配送中心的發(fā)展，批發(fā)市場所在地的物流產業(yè)，尤其是第三方物流必將不斷繁榮。批發(fā)市場在成為區(qū)域性交易中心的同時，將其影響擴大至國外市場。1) 大市場、大流通格局的形成，要求第三方物流的支持。u 商流、物流、信息流的匯聚組合，要求物流行業(yè)快速發(fā)展。l 市區(qū)有若干建材市場，可以考慮將這些企業(yè)聚集起來，并吸引更多企業(yè)進入。l “茶文化”在安徽源遠流長。考慮到打造的名片應該以輻射長三角為目標，因此，著眼于商品批發(fā)市場的建設是必要的。(k) ——馬鞍山的地位決定l 馬鞍山作為整個安徽融入長三角經濟圈的啟動點，馬鞍山自身融入長三角、融入大南京經濟圈的迫切性，需要馬鞍山打造一張屬于自己的名片。216。216。216。(j) 文登市義烏小商品批發(fā)市場青島市商品批發(fā)市場義烏小商品批發(fā)市場10萬多人的就業(yè)崗位吸納20萬的就業(yè)人口1997年，有效吸引農村剩余勞動力216。從整個商品市場及其流通部門來看，平均每年為社會提供180萬的就業(yè)機會，%。 (d) 本項目產品結構定位(e) —義烏小商品批發(fā)市場的經濟貢獻(f)(g)2002年，義烏社會經濟綜合發(fā)展指數(shù)在全國百強縣市中排名第17位，比2001年前移2位，綜合競爭力居全省22個縣級市首位。(c) 工商、稅務、海關等政府職能部門將在原料城設立辦事機構，為市場經營者及客商提供各種便利，縮短辦理相關手續(xù)的時間。l 管理水平一流：包括整體形象宣傳、公共服務、與商業(yè)服務。大型批發(fā)市場三大分類：A 、大型批發(fā)市場配套服務式公寓酒店、餐飲及休閑等B 、配套酒店、餐飲、休閑、娛樂等 C 、中高檔住宅 (b) 以商品批發(fā)、物流和酒店為主體的，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、服務、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢的超大型商品批發(fā)市場l 硬件設施一流，建筑環(huán)境宜人，室內外空間設計優(yōu)美。4. 第四部分 項目建議 4總體定位及建議(a) 市場研究穩(wěn)健的細分市場推薦的細分市場規(guī)避的細分市場經驗和規(guī)律成功案例項目基本特征?項目總體形象定位? 業(yè)態(tài)選擇? 業(yè)態(tài)布局商業(yè)發(fā)展規(guī)劃建筑產品設計銷售策略確定營銷策劃物業(yè)管理?策略制定?商業(yè)預分割? 商業(yè)預分割?理 念 設 計?文 化 設 計?發(fā) 展 規(guī) 劃?產 品 策 劃?業(yè)態(tài)組合策劃?市場調查?商業(yè)交通概念設計?環(huán)境景觀概念設計?規(guī)劃概念設計?建筑產品概念設計?通常物業(yè)管理?服務管理?日常營銷管理?租賃管理馬鞍山城市擴展進程中以商品批發(fā)、物流和酒店為主體的，集購物、餐飲、休閑、文化、娛樂、旅游、服務、商住于一體的符合國際綜合性商業(yè)發(fā)展趨勢的超大型商品批發(fā)市場。n 本項目開發(fā)的關鍵性因素在于能否有效聚集人氣，而非走形而上學的形象工程路線。 n 綜合來看，本項目特別具備規(guī)模和成本優(yōu)勢。216。216。項目威脅 Threats216。216。216。216。 本地塊周邊無競爭型物業(yè)。 馬鞍山房產市場呈穩(wěn)步提升趨勢，普通商品房（包括住宅和商鋪）供不應求。而本項目不在其范圍內。216。216。 區(qū)域形象相對比較落后，周邊以動遷房為主。 江東大道兩側規(guī)劃有大量的住宅，將給本項目的商業(yè)部分帶來相當?shù)目驮?。馬鞍山二中為重點中學，今年9月即開學。216。216。216。3. 第三部分 項目分析 3項目分析(a) 本項目地處馬鞍山的東北角，為馬鞍山的門戶位置，距離市政府1公里，到市中心可達性良好占地面積： 城市規(guī)劃方向：東擴南進，往南與當涂、蕪湖連接，往東與南京、江寧連接(b) 項目優(yōu)勢 Strength216。216。216。 由于大多數(shù)拆遷戶喜歡在本區(qū)域購房，所以動遷安置房排布于城市各個板塊。 目前開發(fā)物業(yè)以及未來供應大多位于城市東部和南部區(qū)域，充分體現(xiàn)城市東擴南進的發(fā)展綱領。 馬鞍山居民對多層物業(yè)的認可度較高，盡管供應量較大，但是去化速度依然比小高層或高層快。趨向本區(qū)的客戶需求分析調研方式：抽樣攔截，問卷訪談形式調研樣本：共發(fā)放問卷180份，選擇本區(qū)域的占48%住房結構選擇：◆ 傾向建筑類型：多層為主，高層接受度較低◆ 承受總價：65萬以下為主◆ 主力需求面積：90130m2◆ 主力需求房型：三房兩廳兩衛(wèi)對多層有絕對的偏好，隨著近年來市場上以中央花園等為首的小高層物業(yè)出現(xiàn)，人們對小高層逐步接受，但就目前而言，對高層建筑仍具有相當?shù)呐懦庑?。金匯城市之光：由金匯開發(fā)公司開發(fā)建設，總建筑面積10萬m2。襄城明珠：由佳達開發(fā)公司開發(fā)建設，總建筑面積17萬m2。江東小區(qū)：由中房置業(yè)公司開發(fā)建設。花果山居住區(qū)：由同濟花園、花果山莊、康城花園等3個項目組成，由5家房產商開發(fā)建設。萬嘉頤園：該項目為農民安置房小區(qū)，由市房地產總公司開發(fā)建設?；ㄓ曷穬蓚乳_發(fā)：該道路兩側有荷西嘉園、中央花園、海外海名筑、花雨亭小區(qū)、步行街等5個項目組成，由6家房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設。西湖花園：該項目為國家康居示范工程，由西湖房地產開發(fā)公司開發(fā)建設，總建筑面積36萬m2?；▓@居住區(qū)：由馬鋼集團康泰置地公司開發(fā)建設，總建筑面積57萬m2。平山居住區(qū)：該居住區(qū)有康嘉花園、貴都花園、瑞慈花園、康樂花園、名雅居、碧溪花園、碧溪麗景等7個項目，由8家房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設。 ；216。 未來兩年內竣工面積將大幅度增加216。u 區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質。u 中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。調查結果表明：u 馬鞍山居民對高品質小區(qū)的需求較大，但稱得上高品質的小區(qū)較少。單身公寓預計年底推出。戶型面積指標如下：戶型1*12*12*23*2*13*2*2面積5060109117/121/125148/153分布單身公寓單身公寓高層高層高層比例15%20%25%35%10%高層價格2800元/平方米起，樓層差價50元/平方米 ，均價3300元/平方米左右。項目位于馬鞍山市中心，與南湖公園接壤，住區(qū)界于馬鞍山主要水體雨山湖與南湖之間，地理位置優(yōu)越。多層主力戶型為3*2，面積為137；疊加戶型2層176平方米4加躍層230平方米，排屋3層送地下層240260平方米；戶型面積指標如下： 戶型3*2（多層）頂+躍層疊加聯(lián)體面積137163213238176230240260比例%%%%多層價格為34003600元／平方米，疊加別墅價格為45005000元/平方米，聯(lián)排別墅均價5000元/平方米左右，最高56005800元/平方米，付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成30年銀行按揭，公積金貸款；小區(qū)2004年8月18日開盤，首批推出89套多層房當天銷售70余套，銷售率達到80%，別墅房預計9月中旬開盤。5000平方米商網配套，綠化率達46%，由多層公寓、景觀洋房、排屋、別墅構成，總戶數(shù)約186戶，多層137疊加36聯(lián)13。名筑海外海 匯翠名邸為馬鞍山唯一的湖景房，一期8月8日開盤，當天銷售85%。 海外海名筑為混合型物業(yè)，有少量的疊加和聯(lián)排別墅，該盤地段較佳，是馬鞍山在售價格最貴的樓盤；別墅均價5000元/平方米左右。C. 2002—2020年。 副城區(qū)以銀黃居住區(qū)、姑孰居住區(qū)為主的二個居住片區(qū)，主城區(qū)主要向南向東發(fā)展；歷年房地產供需分析A. 馬鞍山房地產市場近年來快速發(fā)展，市場容量逐步加大。216。就目前狀況而言，由于居民樓、商住復合樓的以及開發(fā)區(qū)大量廠房的存在，短期內將不會存在對辦公樓的強有力的需求；城市東擴南進的發(fā)展態(tài)勢，往東部發(fā)展旅游，而工業(yè)和行政中心則會南移，而未來即將推出的市政廣場附近的寫字樓將形成對本項目的有力威脅；本項目不在城市東擴南進的發(fā)展范圍內，遠離未