【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 活動(dòng)：由上圖可以看出，馬鞍山市民目前的消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購(gòu)物、餐飲為主；洗浴作為馬鞍山的特色消費(fèi)，也成了眾多消費(fèi)者的首選。而唱歌、跳舞、網(wǎng)吧等新興消費(fèi)活動(dòng)則多數(shù)為年輕人所偏好。主要消費(fèi)地點(diǎn)：消費(fèi)形式地點(diǎn)購(gòu)物天潤(rùn)發(fā)/農(nóng)工商：55%團(tuán)結(jié)花壇：22%就餐特色餐飲店：45%團(tuán)結(jié)花壇：31%休閑娛樂(lè)團(tuán)結(jié)花壇：37%其他：42%團(tuán)結(jié)花壇作為主要的商業(yè)中心，仍然是目前日常購(gòu)物的主要場(chǎng)所，以天潤(rùn)發(fā)為首的大型超市，則是日常生活用品的主要購(gòu)買(mǎi)地，而一些要求較高的消費(fèi)者，購(gòu)買(mǎi)服飾、建材以及數(shù)碼產(chǎn)品等稍高檔次的物品，則基本會(huì)選擇前往南京?；谀壳榜R鞍山的餐飲基本為夢(mèng)都和塞納河畔等壟斷，而兩家餐飲公司都有數(shù)家連鎖店的緣故，因而餐飲消費(fèi)無(wú)固定的區(qū)域限制。休閑娛樂(lè)目前基本依靠幾家KTV、迪吧和翠林等。就消費(fèi)地點(diǎn)的選擇而言，基于馬鞍山市區(qū)范圍并不大，所以本地的消費(fèi)仍以方便、快捷為主，到居住地附近消費(fèi)和到商業(yè)中心消費(fèi)是人們選擇消費(fèi)地時(shí)的重要考慮因素。一些特色消費(fèi)地點(diǎn)，如天潤(rùn)發(fā)、夢(mèng)都餐飲、翠林洗浴等，由于具有一定的品牌知名度，因而能獲得眾多消費(fèi)者的普遍親睞。認(rèn)為馬鞍山缺少的商業(yè)設(shè)施：三分之一的客戶(hù)對(duì)于目前馬鞍山?jīng)]有上檔次的購(gòu)物中心表示認(rèn)同，而大型中餐廳以及西式快餐等也相當(dāng)欠缺；而如體育場(chǎng)館、健身中心等高尚場(chǎng)所也比較欠缺。在“其他一項(xiàng)”中，一般包括目前馬鞍山還沒(méi)有的或者未成規(guī)模的景觀商業(yè)街、大型娛樂(lè)設(shè)施、大型洗浴中心、書(shū)店、游樂(lè)場(chǎng)以及部分較高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所如高爾夫、跑馬場(chǎng)等。這一選擇體現(xiàn)了目前馬鞍山市民對(duì)于商業(yè)供應(yīng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀檔次太低的強(qiáng)烈不滿(mǎn)。對(duì)本項(xiàng)目的傾向性：超過(guò)半數(shù)的被調(diào)查者愿意前往本項(xiàng)目消費(fèi)，其主要原因有：?規(guī)模大、服務(wù)有特色、上檔次、服務(wù)好、價(jià)格低；不愿前往消費(fèi)的主要理由為：太偏遠(yuǎn)交通不便、擔(dān)心價(jià)格高、配套不全、商圈不夠成熟。消費(fèi)特征總結(jié)：216。 外出消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購(gòu)物和餐飲為主，基于本地供應(yīng)水平的低層次以及收入水平的原因，消費(fèi)額普遍不高；216。 餐飲多在本地，但休閑及購(gòu)物前往南京消費(fèi)較多，馬鞍山本地消費(fèi)水平不高，吸引南京人前來(lái)的以洗浴為主；216。 本地消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的商業(yè)中心為主，新興的大超市有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力；216。 目前的消費(fèi)仍以方便快捷為主，新興消費(fèi)以及偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)消費(fèi)則需要引導(dǎo)新天地(上海)展示辦公區(qū)文化藝術(shù)保護(hù)區(qū)區(qū)新天地廣場(chǎng)是一個(gè)綜合性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資人民幣逾13億元，占地約3萬(wàn)平米。座落在淮海中路旁，該項(xiàng)目以中西合璧、新舊結(jié)合為總體基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門(mén)里弄和充滿(mǎn)現(xiàn)代感的建筑融為一體，創(chuàng)建集歷史、文化、旅游、餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、住宅、辦公等多功能的小區(qū)。216。 總體定位：一個(gè)在舊石庫(kù)門(mén)建筑老區(qū)內(nèi)的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、歷史、文化為一體的全新的石庫(kù)門(mén)的“上海新天地”。在這里房舍是舊的，但里面的設(shè)備卻是現(xiàn)代的、意念是新的，原汁原味地再現(xiàn)了20世紀(jì)初上海一家人的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海的歷史和文化。216。 新天地集中了許多中高檔品牌的餐飲娛樂(lè)商家，共同營(yíng)造了高品位的休閑場(chǎng)所，目前已成為眼下上海最風(fēng)靡的“休閑港灣“之一。216。 開(kāi)發(fā)思路：該項(xiàng)目采用一種嶄新的開(kāi)發(fā)思路，用商業(yè)設(shè)施的建設(shè)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)舊區(qū)改造。該項(xiàng)目位于淮海路的南面，但卻不具有淮海路商圈濃郁的商業(yè)氛圍，因而本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之初面臨如何吸引人氣和提升整體區(qū)域檔次兩個(gè)問(wèn)題，并結(jié)合地塊本身具有容積率限制等因素，“新天地”的開(kāi)發(fā)思路由此應(yīng)用而生。其開(kāi)發(fā)思路為：開(kāi)發(fā)成為集休閑娛樂(lè)于一體的商業(yè)建筑模式，將其作為淮海路商圈的延續(xù)，以此吸引人氣。再加上太平橋綠地項(xiàng)目的啟動(dòng)，為該地區(qū)帶來(lái)非常明顯的土地升值效應(yīng)，許多開(kāi)發(fā)商紛紛看好此區(qū)域的發(fā)展前景，通過(guò)新天地的開(kāi)發(fā)模式整體拔高了該區(qū)域的房?jī)r(jià)，使之成為上海又一頂級(jí)地段。就目前的供需市場(chǎng)來(lái)看，216。 目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo)216。 目前的供應(yīng)業(yè)態(tài)需要提升服務(wù)與品牌度、商品質(zhì)量等216。 馬鞍山缺少綜合性的集商業(yè)、文化、娛樂(lè)、餐飲等功能為一體的商業(yè)購(gòu)物中心216。 在需求市場(chǎng)上，存在一批上檔次的消費(fèi)群，其目前的需求無(wú)法在馬鞍山得到滿(mǎn)足，因而前往南京等地消費(fèi)。本項(xiàng)目客戶(hù)定位：消費(fèi)者——人流目的省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、成為其出行休閑購(gòu)物首選地點(diǎn)省外人流來(lái)到馬鞍山必到的首選地點(diǎn)旅游者、商務(wù)人員旅游、商務(wù)活動(dòng)之余最值得到的購(gòu)物地點(diǎn)其他人員使其認(rèn)知到這是馬鞍山最重要的購(gòu)物、休閑中心商戶(hù)——216。 引進(jìn)主力店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)商家——知名度高的集團(tuán)公司，建議為百貨公司或大型建材商店；有利于聚集人流、提升市場(chǎng)影響力并吸引其他中小型商家入駐。216。 國(guó)內(nèi)外名牌專(zhuān)業(yè)店商家——彌補(bǔ)目前馬鞍山名牌產(chǎn)品的缺口216。 百貨、娛樂(lè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者或集團(tuán)——可以考慮引進(jìn)浙江等地的經(jīng)營(yíng)者，以電影院、游藝場(chǎng)所、大型中西餐廳、食府等為主216。 私人業(yè)主及投資者——經(jīng)營(yíng)各種中低檔的服飾、精品或小鋪位的風(fēng)味美食等216。 旅游產(chǎn)品及專(zhuān)業(yè)店商家——商家為中小規(guī)模，但要求有一定檔次，可考慮結(jié)合徽派建筑設(shè)立。(b) 馬鞍山目前共有四星級(jí)賓館兩家（含新近開(kāi)業(yè)的為準(zhǔn)四星的雨山湖飯店），三星級(jí)（含準(zhǔn)三星）三家，二星級(jí)賓館七家，共提供客房1236間，床位數(shù)2400個(gè)左右；三星級(jí)及以上酒店提供客房數(shù)620間左右。馬鞍山主要賓館一覽賓館名稱(chēng)星級(jí)房間數(shù)目標(biāo)間叫價(jià)南湖賓館四星120598雨山湖飯店準(zhǔn)四星209480寶龍大酒店三星88298（258）海興國(guó)際大酒店三星88398（278）貝斯特假日酒店準(zhǔn)三114214/238富園飯店二星90100/120長(zhǎng)城賓館二星68180288馬鋼賓館二星80160280田園飯店96150288富坤大酒店35/總體而言，目前馬鞍山的賓館業(yè)存在如下問(wèn)題：216。 星級(jí)飯店數(shù)量較少，供應(yīng)量不足，整體實(shí)力較差，尤其是高檔飯店數(shù)量不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求216。 除整修完新開(kāi)業(yè)的雨山湖飯店外，大部分星級(jí)飯店設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重老化，急需更新改造216。 星級(jí)飯店的營(yíng)銷(xiāo)手段落后216。 管理方式落后，除雨山湖飯店外，多數(shù)屬?lài)?guó)有企業(yè)，部分星級(jí)酒店甚至是由原單位招待所改造而成，沿襲落后的管理方式。由于馬鞍山城市的特殊性，馬鋼在馬鞍山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也具有不可替代的作用，馬鞍山進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)、公務(wù)活動(dòng)、外國(guó)專(zhuān)家技術(shù)服務(wù)、個(gè)人旅游的，特別是外國(guó)專(zhuān)家技術(shù)服務(wù)、公務(wù)商務(wù)活動(dòng)的，大多入住三星級(jí)以上酒店，構(gòu)成了馬鞍山酒店需求的主體。2003年全年，馬鞍山星級(jí)賓館接待總?cè)藬?shù)249787人，381100人天數(shù)，接待海外旅游者34100人天。雖受“非典”影響，%，%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年一季度星級(jí)賓館平均客房出租率達(dá)73%，僅有的四星級(jí)賓館南湖賓館，客房出租率達(dá)90%以上，預(yù)定房間較困難，且房?jī)r(jià)居高不下，折扣較少。賓館主要客源分析216。 會(huì)議和商務(wù)活動(dòng)是馬鞍山酒店入住客戶(hù)的主體。隨著馬鞍山近年來(lái)打造以“李白鐘愛(ài)的山水都”為主題的旅游城市的活動(dòng)開(kāi)展，馬鞍山的旅游經(jīng)濟(jì)將有進(jìn)一步發(fā)展，到2005年，全市要有10處以上的存在一定數(shù)量的潛在客戶(hù)。216。 在部分星級(jí)酒店中，有相當(dāng)數(shù)量的長(zhǎng)期包房客戶(hù)，這部分客戶(hù)多為馬鋼的外籍專(zhuān)家，例如，在南湖賓館有60個(gè)左右長(zhǎng)期包房；馬鋼賓館大部分為長(zhǎng)期包房；而新開(kāi)業(yè)的雨山湖飯店則有30個(gè)左右長(zhǎng)期包房。從目前馬鞍山的賓館入住情況來(lái)看，星級(jí)賓館入住率普遍較高，一般星級(jí)越高入住率越高，高檔賓館供應(yīng)不足。216。 浙江海外海集團(tuán)，——將建造五星級(jí)賓館，28層216。 夢(mèng)都臨湖國(guó)際飯店——湖南路雨山湖酒店西側(cè)，為28層的五星級(jí)酒店，將提供客房200間左右。216。 馬鞍山市步行街二期項(xiàng)目——五星級(jí)酒店（暫定），六層，預(yù)計(jì)2006年建成，另有一家四星級(jí)賓館同期建設(shè)216。 鴻泰國(guó)際酒店——，含部分餐飲，賓館房間數(shù)量在80間左右，定位為四星級(jí)，目前附屬酒店已經(jīng)開(kāi)業(yè)，賓館部分正在進(jìn)行內(nèi)裝修，年底將會(huì)開(kāi)業(yè)216。 太陽(yáng)廣場(chǎng)——已建成八年，原為辦公樓，現(xiàn)622層將改建為四星級(jí)酒店，正在改建中就目前暫定的項(xiàng)目情況來(lái)說(shuō)，今明兩年將有三家五星級(jí)酒店上馬，四星級(jí)酒店也有三家，上市后，必將帶來(lái)馬鞍山酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局，改變目前供應(yīng)不足和設(shè)施破舊的局面。從宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，216。 以南京為核心的“1小時(shí)都市圈”的建立，為馬鞍山經(jīng)濟(jì)、旅游的發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇216。 馬鞍山鋼鐵公司350億擴(kuò)建工程已經(jīng)報(bào)批，很快將會(huì)啟動(dòng)，工程位于慈湖工業(yè)園區(qū)，將大部分引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備。馬鋼實(shí)施擴(kuò)建工程后，大批外國(guó)專(zhuān)家將長(zhǎng)期在馬鞍山市居住，這些都是星級(jí)酒店的長(zhǎng)期客源216。 除馬鋼之外，馬鞍山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)也逐漸興起，為馬鞍山帶來(lái)一定的商務(wù)客源216。 馬鞍山市近年來(lái)將著力打造旅游城市，改建擴(kuò)建原有的采石風(fēng)景區(qū)，并大力開(kāi)發(fā)東部的濮塘風(fēng)景區(qū)，今后馬鞍山的旅游客源將逐步增多從賓館市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看216。 隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，星級(jí)酒店這一目前市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品將有良好的發(fā)展空間216。 未來(lái)兩年內(nèi)馬鞍山市區(qū)將有三家五星級(jí)酒店上市，且其體量較大，區(qū)位及景觀狀況均將導(dǎo)致五星級(jí)酒店市場(chǎng)將趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈216。 四星級(jí)酒店由于其價(jià)格緣故受到較多客源的偏好，未來(lái)即將推出的幾家四星級(jí)酒店體量尚不構(gòu)成威脅，且區(qū)位優(yōu)勢(shì)一般從本項(xiàng)目的特征來(lái)看216。 本地塊位于寧馬高速公路出口處，緊鄰快速干道——江東大道，具有良好的