【正文】 且在片區(qū)來看，價(jià)格不高。購房人群分析：剛需人群約占 95%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶群體占到 60%，而其中以教師、打工返鄉(xiāng)者居多。41德誠花園項(xiàng)目位置：迎賓大道與益壽路交匯處開發(fā)商：平邑寶業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交房期：20225交房標(biāo)準(zhǔn)：毛胚——地段與環(huán)境迎賓大道與益壽錄交匯處，周邊均為臨街建材商業(yè)，地段較偏。商業(yè)配套： 浚河路、蓮花山路沿街商業(yè)教育配套： 賽博初中、賽博小學(xué)；行政配套： 檢察院、人民法院、公安局、地稅局等——規(guī)模與規(guī)劃總占地面積：㎡總建筑面積：161252㎡，地上建筑面積 132990㎡容積率：總戶數(shù)：1100開發(fā)周期：分二期開發(fā)40綠化率：35%土地產(chǎn)權(quán)年限：70 年物業(yè)情況：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 2 棟高層，現(xiàn)階段僅 4 棟 11 層小高層建筑。居住于此，生活便捷性得到充足保障，而且因?yàn)榈囟我蛩?，具備一定的升值潛力。商業(yè)配套： 浚河路、蒙山大道、蓮花山路沿街商業(yè)教育配套： 實(shí)驗(yàn)小學(xué)、西城小學(xué)、一中、二中等醫(yī)療配套： 中醫(yī)院、行政配套： 縣政府、財(cái)政局、教育局、房產(chǎn)局、招商局、郵政局、交通局、電信大樓等文化娛樂：文化廣場、建設(shè)廣場、蓮花山公園——規(guī)模與規(guī)劃總占地面積：333500㎡總建筑面積：㎡容積率：總戶數(shù)：72 戶開發(fā)周期：5 年綠化率：30%土地產(chǎn)權(quán)年限：70 年物業(yè)情況：現(xiàn)階段僅 4 棟 6 層多層建筑。戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)表戶型結(jié)構(gòu) 面積(㎡) 戶數(shù)( 套) 總價(jià) 配比兩室一廳一衛(wèi) 103 24 26 萬元 33%三室兩廳一衛(wèi) 133 48 33 萬 67%車庫/ 雜物間 2236 / 5 萬 /——銷售價(jià)格目前均價(jià)：2480 元/㎡車庫/雜物間：價(jià)格 1980 元/㎡物業(yè)管理費(fèi)：多層 元/㎡均價(jià)水平：平邑縣中等水平住宅36樓層差價(jià)：? 多層： 1 號樓：共 6 層，4 樓 2580 元/㎡； 3 樓 2680 元/ ㎡；5 樓 2380 元/㎡；6 樓 1980 元/㎡；2 號樓：共 5 層，2 樓為底商（2 層一起賣）4600 元/㎡；3—5 樓價(jià)格與 1 號樓一樣。銷售抗性：項(xiàng)目周邊的整體環(huán)境有待改善，而對面的瀝青廠更是對居住環(huán)境造成了很大的影響。銷售抗性：地段太偏，周邊的商業(yè)配套缺乏，生活不便。商業(yè)配套：蒙山大道、銀花路路沿街商業(yè)教育配套： 無醫(yī)療配套： 縣人民醫(yī)院行政配套： 平邑法院文化娛樂：無——規(guī)模與規(guī)劃總占地面積：100000㎡總建筑面積：120220㎡容積率：總戶數(shù)：未知開發(fā)周期：四期綠化率：暫時(shí)未知土地產(chǎn)權(quán)年限：70 年物業(yè)情況：三期 8 棟多層建筑——房型結(jié)構(gòu)平面格局：一梯兩戶，純板式南北通透。30平邑外出務(wù)工人員事業(yè)取得一定的成功，有充足的閑散資金，受一些發(fā)達(dá)地區(qū)商鋪投資理念的影響，對商鋪投資有一定的認(rèn)識。學(xué)校、企事業(yè)單位員工教師、銀行職工等，具有比較高的穩(wěn)定收入。29二、平邑縣商鋪投資市場調(diào)研分析平邑縣商鋪投資回報(bào)率情況平邑本地未發(fā)現(xiàn)有帶回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目，通過調(diào)研了解到蒙山路一棟二層面積 294 平方經(jīng)營陶瓷地板的店面售價(jià)約 100 萬，租金僅 4 萬，折算回報(bào)率約4%；興水路一個(gè)面積約 80 平方米的經(jīng)營富家燈飾的店面售價(jià)約 40 萬，租金 萬，折算回報(bào)率約 %。平邑縣商業(yè)街調(diào)研總結(jié)：平邑縣主要的商業(yè)街集中在蓮花山路、板橋路及浚河路上。主要經(jīng)營建材、廣告裝飾、餐飲、服裝等業(yè)態(tài)，商業(yè)氛圍較弱，但因27為是連接經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的主要通道，在未來重點(diǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)園區(qū)的背景下，將會引來大量的經(jīng)營戶在此駐足。說明隨著市場需求的擴(kuò)大，經(jīng)營建材的商戶自發(fā)扎堆一起經(jīng)營，意識到只有規(guī)?；?，才能在建材行業(yè)形成較強(qiáng)的競爭力。從整個(gè)商業(yè)街來看，部分相同業(yè)態(tài)依托老商業(yè)市場集中經(jīng)營，說明部分相同或相鄰業(yè)態(tài)以專業(yè)市場的形式統(tǒng)一經(jīng)營有一定的市場認(rèn)可度，也增加了平邑商貿(mào)城的項(xiàng)目可行性。經(jīng)過長期的發(fā)展，形成了以銀座購物廣場為中心，沿東西雙向約 500 米的臨街商業(yè)。 ? 租金水平分布狀況：該商業(yè)街單位租金水平分布參差不齊，大致標(biāo)準(zhǔn)可分三段：第一段：浚河路以東 38—54 元/㎡/月第二段：浚河路正中，以銀河大廈為核心 69—84 元/㎡/ 月第三段：浚河路以西 32—52 元/㎡/月浚河路商業(yè)街平均單位租金約為：56 元/㎡/月名稱 區(qū)位套內(nèi)面積（㎡）年租金 單位月租金昌盛五金 浚河路以東 80㎡ 500001F：40 元/㎡/月2F：12 元/㎡/月安生電子器材 核 心 22㎡ 300001F：84 元/㎡/月2F：26 元/㎡/月XX 水暖五金 浚河路以西 30㎡ 150001F：32 元/㎡/月2F：10 元/㎡/月因?yàn)闆]有整體規(guī)劃，大部分是自發(fā)形成的商業(yè)，導(dǎo)致該商業(yè)街兩端與中間22租金差距較鮮明，主要商業(yè)集中在浚河路中段，租金也最高，而浚河路西路段由于屬于新開發(fā)地段，商業(yè)氛圍較弱，租金水平較低；浚河路東路段由于臨近城郊，人流也越漸稀少，經(jīng)營業(yè)態(tài)凌亂，配套不完善等因素，租金最低只有 10元/㎡加強(qiáng)了物流公共信息服務(wù)平臺建設(shè)，以信息化提升農(nóng)村交通物流發(fā)展水平。項(xiàng)目地塊四至實(shí)景圖片：項(xiàng)目地東側(cè)實(shí)景圖 項(xiàng)目地南側(cè)實(shí)景圖項(xiàng)目地西側(cè)實(shí)景圖 項(xiàng)目地北側(cè)實(shí)景圖項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀狀況分析1) 項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀及與項(xiàng)目的關(guān)系道路 與項(xiàng)目的距離 道路設(shè)計(jì) 備注創(chuàng)業(yè)路 在項(xiàng)目地塊內(nèi) 雙向四車道規(guī)劃橫穿項(xiàng)目地塊，東至沿河公園，西至西環(huán)路，是通往曲阜的主要干道板橋路 項(xiàng)目地塊西邊道路 雙向六車道連接老城區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的城市主干道2) 項(xiàng)目周邊商業(yè)情況項(xiàng)目地處平邑縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，周邊僅有廠房和住宅小區(qū)，一所縣人民醫(yī)院，19商業(yè)氛圍為零。其中住宅總建筑面積 71360 平方米，純商業(yè)總建筑面積 73330 平方米，住宅底商建筑面積 12800 平方米，配套建筑面積 27673 平方米；二期建筑面積 97020 平方米。3) 在民生工程建設(shè)方面，積極建設(shè)新型居民樣板小區(qū)和社區(qū)配套如齊魯醫(yī)院、縣人民醫(yī)院、浚河文體廣場等，為居民打造了宜人的濱水休閑空間和日照清新的健身運(yùn)動場所。其中過億元的大項(xiàng)目 8 個(gè)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀 去年以來，平邑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞打造“經(jīng)濟(jì)新區(qū)、工業(yè)新區(qū)、城市新區(qū)”的總體發(fā)展思路，全面加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會、生態(tài)文明和黨的建設(shè)，經(jīng)濟(jì)社會呈現(xiàn)出又好又快發(fā)展的局面。? 新區(qū)建設(shè)：即總體規(guī)劃確定的近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域——城南新區(qū)。平邑縣城市總體規(guī)劃（20222020）1) 依據(jù)規(guī)劃確定的第二產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)集群，構(gòu)筑特色產(chǎn)業(yè)鏈，由資源型產(chǎn)業(yè)發(fā)展成資源帶動型復(fù)合多元性制造業(yè)的策略，實(shí)施“兩城一區(qū)一帶 ”的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。三、平邑縣城市規(guī)劃及發(fā)展現(xiàn)狀平邑縣的工業(yè)企業(yè)大部分是資源性企業(yè)，平邑縣委、縣政府立足這一實(shí)際，確立了經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、國際石材城、中國罐頭城、石膏工業(yè)帶“一區(qū)兩城一帶” 的工業(yè)發(fā)展布局，對拉動工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了帶動支撐作用。東平鐵路線路全長 61 公里，為國家 II 級單線電氣化鐵路，北起磁萊線東都站，南接兗石線平邑站，全線設(shè)有東牛家莊、放城、汶南、仲村等 4 個(gè)車站。橫向以石都大道、蓮花山路、浚河路、興水路、朝陽路，縱向以蒙陽路、板橋路、蒙山大道、財(cái)源路、西環(huán)路為基本框架，規(guī)劃建設(shè) 20 條公交線路。整體客運(yùn)交通比較發(fā)達(dá)。水路、航空方面：平邑距濟(jì)南機(jī)場 180 公里，臨沂機(jī)場 80 公里，日照港 180 公里，連云港160 公里，青島港 220 公里為平邑提供了通江達(dá)海、接港連外的水陸空主體交10通環(huán)境。兗石鐵路是國家一級鐵路，西起兗州(接軌站為程家莊站)，東到石臼所站。日 東 高 速 公 路 是 山 東 省 “五 縱 四 橫 一 環(huán) ”公 路 主 框 架 的 重 要 組 成 部 分 ， 是國 道 主 干 線 京 滬 高 速 公 路 、 京 福 高 速 公 路 和 同 三 高 速 公 路 的 重 要 連 接 線 ， 是新 亞 歐 大 陸 橋 上 一 快 捷 方 便 的 出 海 大 通 道 。水路空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。9利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢、市場網(wǎng)絡(luò)等重要資源努力將部分資源型產(chǎn)業(yè)，培育加工貿(mào)易型產(chǎn)業(yè)，做大地方專業(yè)市場。平邑縣自然資源概況平 邑 縣 礦 產(chǎn) 資 源 品 種 多 、 儲 量 大 。一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ::37，第三產(chǎn)業(yè)占比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 東 西 最 大 橫 距 公 里 ,南北 最 大 縱 距 公 里 ,總 面 積 平 方 公 里 (折 合 萬 畝 )， 是 臨沂 市 第 三 大 縣 。 未 經(jīng) 許 可 ， 任何 第 三 方 不 得 以 任 何 形 式 轉(zhuǎn) 載 、 翻 印 、 抄 襲 或 傳 閱 本 報(bào) 告 之 內(nèi) 容 。1平邑商貿(mào)城項(xiàng)目市場調(diào)研及定位報(bào)告深圳市奧通地產(chǎn)顧問有限公司2022 年 12 月 25 日2謹(jǐn)呈：山東蘇源投資置業(yè)有限公司　　針對山東平邑商貿(mào)城項(xiàng)目，我司現(xiàn)提交第一階段《市場調(diào)研報(bào)告》 。深圳：深圳市福田區(qū)深南中路金運(yùn)世紀(jì)大廈 4C電話：075583910219 傳真： 075583910221贛州：贛州市客家大道 39 號電話：07978369828 傳真： 07978369829目 錄3第一部分 平邑城市綜合概況及發(fā)展規(guī)劃 ..............................................................6一、平邑城市綜合概況 ...........................................................................................6平邑縣地理概況 ..............................................................................................6平邑縣經(jīng)濟(jì)概況 ..............................................................................................6平邑縣人口結(jié)構(gòu) ..............................................................................................6平邑縣自然資源概況 ......................................................................................6二、平邑縣交通環(huán)境調(diào)研分析 ...............................................................................7平邑縣大交通情況調(diào)研分析 ..........................................................................7平邑縣汽車客運(yùn)情況調(diào)研 ..............................................................................8——平邑縣交通情況調(diào)研總結(jié) ...........................................................................11三、平邑縣城市規(guī)劃及發(fā)展現(xiàn)狀 .........................................................................11平邑城市發(fā)展走向 ........................................................................................12平邑縣城市總體規(guī)劃（ 20222020） ...........................................................12平邑縣加快 “一區(qū)兩城一帶 ”建設(shè) .................................................................13經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀 ............................................................................................13四 、項(xiàng)目自身及周邊環(huán)境調(diào)研 ............................................................................14項(xiàng)目自身及周邊環(huán)境調(diào)研 ............................................................................14項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀狀況分析 ................................................................................16平邑商貿(mào)物流現(xiàn)狀 ...............................................................