【正文】 價格：均價 14000元 /㎡ 銷售情況 :月均銷售 1套 ,已售 25套 信息截止到 6月 30日 雖然有較大規(guī)模，但由于資金的問題，使整個項目的銷售陷入了癱瘓 惠南板塊 1071 南瑞別墅 商務說明 代理傭金收費標準 計算采用固定費率 +獎懲的方式，固定代理費率為： 當期總銷售額的 %。已售67%房源 核心賣點 ? 環(huán)境獨特 ? 社區(qū)成熟 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn)品優(yōu)勢、成熟的社區(qū)保證了藍堡的銷售，其客戶大多為周邊私營業(yè)主 信息截止到 6月 30日 惠南板塊 1061 板塊個案分析 —— 誠功領秀 核心賣點： ? 大尺度、大空間、大采光的房型 ? 社區(qū)規(guī)模 總占地： 51851平方米 總建面： 14000平米 ，由 32幢獨立別墅 組成。面 積 348439平米，容 積率 。 建筑 :地中海風格 價格：均價 9186元 /㎡ 銷售情況 :月均銷售 2套 。已售68%房源 信息截止到 6月 30日 板塊個案分析 —— 建德南郊 惠南板塊 持續(xù)而有效的營銷推廣，成功地塑造了其東南大盤與名盤的市場形象，因此該項目客戶來源相對較廣，但客戶大多將其作為第二居所 1041 板塊個案分析 —— 九九別墅 總占地： 總建面： ，由 99幢獨立別墅組成。面 積 350400平米，容 積率 。已售50%房源 板塊個案分析 —— 生茂養(yǎng)園 航頭板塊 生茂養(yǎng)園以養(yǎng)生與中式概念打入市場，但從市場反映來看，其效果一般，客戶以浦東與項目周邊區(qū)域的私營業(yè)主為主 銷售信息截止到 6月 30日 核心賣點 ? 養(yǎng)生的理念 ? 中式的建筑風格 1021 惠南板塊 建德南郊 九九別墅 藍堡別墅 片區(qū)市場 周康板塊 區(qū)域情況 ?浦東延伸區(qū)域 ?配套成熟。現(xiàn)一期推售中， 共 44棟別墅。但該區(qū)域成熟性較差，且無大的利好規(guī)劃，以 浦東客戶為主 南匯別墅市場板塊 —— 航頭板塊 可視為周康板塊的延伸段，客戶也主要以浦東客戶為主 1001 總占地： 300萬平方米 總建面： 47萬平米 ，分七期 開發(fā)，現(xiàn)為第二期推 售中，三期推售時間 未定 價格：均價 16000元 /㎡ 銷售情況 :月均銷售 4套 。 前幾期樓盤可租，租金為 4500美金 /月 /棟 價格：預計 28000元 /㎡ 銷售情況 :五期在 06下半年推出 板塊個案分析 —— 綠寶園 周康板塊 銷售信息截止到 6月 30日 綠寶園通過多年的運營，已成為上海市公認的一個國際高檔別墅社區(qū)，其居住客戶幾乎 100％為外籍人士，而購買者多為國內(nèi)投資客 核心賣點 ? 國際成熟社區(qū) ? 完善的小區(qū)配套 ? 區(qū)域優(yōu)勢 991 航頭板塊 生茂養(yǎng)園 綠洲千島 奧朗新莊園 東方夏威夷 片區(qū)市場 周康板塊 區(qū)域情況 ?浦東延伸區(qū)域 ?配套成熟。 961 周浦板塊 綠洲康城 中科大學村 綠寶園 周康板塊 區(qū)域情況 ?浦東延伸區(qū)域 ?配套成熟、交通便利 ?國際化程度高 在售樓盤 綠洲康城、中科大學村、綠寶園 航頭板塊 區(qū)域情況 ?交通便利 ?配套較弱 在售樓盤 綠洲千島、生茂養(yǎng)園 、奧朗新莊園、東方夏威夷 惠南板塊 區(qū)域情況 ?南匯核心區(qū)域 ?配套成熟、資源豐富 ?政府重點規(guī)劃區(qū)域 ?交通稍顯不便 在售樓盤 藍堡別墅、建德南郊、地中海 9誠功領袖 區(qū)域點評：周康板塊緊鄰浦東，交通便利，同時區(qū)域內(nèi)擁有英國學校、尚德實驗學校及大潤發(fā)購物中心等配套，已經(jīng)發(fā)展成為了南匯最成熟的大型國際社區(qū)，居住氛圍成熟，其客戶主要為 國際性客戶與浦東客戶 南匯別墅市場板塊 —— 周康板塊 憑借其區(qū)位與配套價值，成為了浦東客戶第一居所首選 片區(qū)背景 971 總占地： 36萬平方米 總建面： 16萬平米 ，分四期 開發(fā)，現(xiàn)為第四期推 售中，產(chǎn)品為聯(lián)排與 疊加，共 127套 價格：均價 10500元 /㎡ 銷售情況 :月均銷售 15套 。 ?戶外廣告，營銷活動和資源營銷 是別墅推廣的三大利刃。媒體投放策略根據(jù)銷售節(jié)點與市場狀況確定。媒體宣傳以 “ 主題 ” 貫穿，全年媒體投放量保持均衡。 世聯(lián)中國將各地頂級別墅一網(wǎng)打盡 在北京：西山美廬、麥卡倫地 在上海：佘山月湖、佘山銀湖 在深圳：香蜜湖 1號、波托菲諾、中信紅樹灣 在廣州：國際公館、加州陽光 871 高端客戶信息獲取渠道研究 ?工作渠道 關注財經(jīng)信息 行業(yè)內(nèi)權威雜志 瀏覽飛機上的雜志 ?生活渠道 朋友圈子的信息傳播 高檔場所雜志 公路上的廣告牌 ?尋求房地產(chǎn)信息的渠道 房地產(chǎn)專業(yè)媒體 房地產(chǎn)網(wǎng)站 3. 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士 根據(jù)世聯(lián)各案場對于高端客戶的調(diào)研和總結(jié)，我們對高端客戶有如下認識： 881 高端客戶的信息渠道 主要信息獲取途徑： ?被動信息獲取途徑 ?戶外廣告牌 ?朋友介紹 ?經(jīng)常接觸的媒體 ?主動信息獲取途徑 ?房地產(chǎn)專業(yè)媒體 ?房地產(chǎn)專業(yè)人人士 ?房地產(chǎn)網(wǎng)站 891 品牌戰(zhàn)略制勝的波托菲諾 廣告 發(fā)布 資源 營銷 活動 營銷 特區(qū)報整版軟文 《 華僑城報 》 《 華僑城地產(chǎn) 》 網(wǎng)站發(fā)布 專家報告會 2次 華僑城資源 前期積累客戶 世聯(lián)客戶資源 現(xiàn)場登記 實現(xiàn)銷售 電話 推廣 電話咨詢 意大利文化周 戶外廣告 戶外廣告牌 項目引導系統(tǒng) 案例一 媒體廣告 +戶外建立項目品牌 特色活動營銷突出項目品牌 資源渠道營銷保證產(chǎn)品銷售力 901 銷售目標為王的西山美廬 區(qū)域內(nèi)戶外廣告牌 報紙廣告（ 3次） 網(wǎng)絡炒作 開盤紅酒會 保時捷車展 現(xiàn)場音樂會 廣告發(fā)布 戶外廣告 活動營銷 電話 咨詢 現(xiàn)場登記 及成交 ?少量媒體廣告推廣進行信息發(fā)布； ?聚集人氣營銷活動保證現(xiàn)場銷售力。 第二次選房 成交率達到70%。 備注：不包括尾盤銷售額，預計總銷金額約 59 4 營銷主題 媒體側(cè)重 階段目標 引導期 項目引爆期 第一強銷期 第二強銷期 尾盤期 完成銷售體系的構(gòu)建 形成一定的客戶積累 價格試水，同時為 07年的價格走高做好準備 為 07年兩個強銷期形成客戶積累 完成 38套銷售 利潤最大化的實現(xiàn)，同時完成70套以上的銷售量 完成尾盤銷售，同時為下一期房源推出做好準備 戶外 CASA理念 CASA理念與建筑本體特色相結(jié)合 CASA理念與園林、水系相結(jié)合 CASA理念與人文理念結(jié)合 CASA理念精品珍藏相結(jié)合 雜志 活動 營銷執(zhí)行總控制圖 —— 目標導向的策略選擇 報紙 60 4 2022年 2022年 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2022年 引導期 項目引爆期 第一強銷期 第二強銷期 尾盤期 工程 主題 媒體 戶外 活動 現(xiàn)場售樓中心與樣板段完成、現(xiàn)場包裝 12處高炮、外場臨時外接待中心、幾處廣告牌 CASA理念推出 產(chǎn)品推薦會 雜志、邀請函 售樓中心完成，樣板段完成，現(xiàn)場包裝完成 CASA理念與建造本體的亮點的結(jié)合 CASA與園林、水系相結(jié)合 CASA人文理念 CASA精品珍藏 雜志、客戶通訊錄、邀請函 南區(qū)園林完成、二期房源預售許可證獲取 一、二期交房 戶外鞏固 戶外鞏固 戶外鞏固 戶外鞏固 雜志、客戶通訊錄、邀請函 雜志、客戶通訊錄、邀請函 雜志、客戶通訊錄、邀請函 房展會、第一批房源開盤、第二批房源開盤、客戶維護活動、南瑞別墅金卡活動 房展會、第三批房源開盤、客戶維護活動 房展會、第四批房源開盤、客戶維護活動 樣板房拍賣活動 營銷執(zhí)行總控制圖 —— 目標導向的銷售執(zhí)行方案 61 4 營銷執(zhí)行方案的確定 —— 營銷執(zhí)行總計劃表 2022年 2022年 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2022年 引導期 項目引爆期 第一強銷期 第二強銷期 尾盤期 工程 主題 媒體 戶外 活動 現(xiàn)場售樓中心與樣板段完成、現(xiàn)場包裝 12處高炮、外場臨時外接待中心、幾處廣告牌 CASA理念推出 產(chǎn)品推薦會 雜志、邀請函 62 4 客戶引導期 該階段核心任務： 完成銷售體系的構(gòu)建 完成 30組以上 有效客戶積累 戶外廣告 高炮 —— 建議在 A20與 A2交叉位臵尋找高炮位臵，至少保證 1個高炮 廣告牌 —— A2滬南公路下閘后至南六公路段選擇一廣告位，同時在南六公路上尋找一廣告位 臨時售樓中心 —— 浦東核心區(qū)域?qū)ふ?、如八百伴? 63 4 客戶引導期 該階段核心任務： 完成銷售體系的構(gòu)建 完成 30組以上 有效客戶積累 引導系統(tǒng)與現(xiàn)場包裝 引導旗與廣告牌 —— 在九九別墅未撤去引導旗我們可以借勢，同時尋找一廣告牌 廣告牌 —— 直接分流九九來訪客戶 工地圍墻 —— 此時售樓功能并不完善，可以利用工地圍棋進行價值展示，同時遮蔽現(xiàn)場施工場景 64 4 客戶引導期 該階段核心任務： 完成銷售體系的構(gòu)建 完成 30組以上 有效客戶積累 樣板段 細節(jié)展示 —— 如停車位指示，售樓處導示、小區(qū)平面指示等 成熟性展示 —— 通過對樣板房的花園進行處理可以體現(xiàn)出社區(qū)一定的成熟性 保安系統(tǒng) —— 保安統(tǒng)一著裝，同時制定相應的接待流程 65 社區(qū)導視系統(tǒng)，體現(xiàn)人性化 細節(jié)展示 社區(qū)入口巖石雕刻總平圖，與景觀融合，自身成為景觀 有特色的停車位 66 成熟性的展示 園子中放一個割草機 狗狗銷售員 有特色的園林裝飾 67 4 客戶引導期 該階段核心任務： 完成銷售體系的構(gòu)建 完成 30組以上 有效客戶積累 售樓處 小區(qū)模型 —— 核心展示體系，必須體現(xiàn)出產(chǎn)品中的許多細節(jié)之處 區(qū)域展示 —— 以展板形式對南匯以及惠南的未來進行展示 主形象展示 —— 體現(xiàn)項目的主賣點 接待臺與水吧 —— 體現(xiàn)開發(fā)商的客服精神 68 4 客戶引導期 69 4 客戶引導期 該階段核心任務： 完成銷售體系的構(gòu)建 完成 30組以上 有效客戶積累 產(chǎn)品推薦會 活動目的 —— 通過產(chǎn)品推薦會吸引更多的客戶，同時強化產(chǎn)品價值 舉辦條件 —— 20組以上有效客戶積累 通知客戶 —— 積累客戶、合作銀行的目標客戶、世聯(lián)尊客會中的目標客戶 通知方式 —— 電話與邀請函結(jié)合 預計活動時間 —— 06年 9月中旬 2022年 12月 6日深圳鳳凰大廈封頂開盤慶典 2022年 7月中信紅樹灣產(chǎn)品鑒賞會 70 4 營銷執(zhí)行方案的確定 —— 營銷執(zhí)行總計劃表 2022年 2022年 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2022年 引導期 項目引爆期 第一強銷期 第二強銷期 尾盤期 工程 主題 媒體 戶外 活動 售樓中心完成，樣板段完成，現(xiàn)場包裝完成 CASA理念與建造本體的亮點的結(jié)合 雜志、客戶通訊錄、邀請函 戶外鞏固 房展會、第一批房源開盤、第二批房源開盤、客戶維護活動、南瑞別墅金卡活動 71 4 客戶引爆期 該階段核心任務： 完成 38套房源的銷售 同時為 07年價格走高做價格做好準備 為 07年