【正文】 THANK! 。 因此、我司建議項目采取低開高走的價格策略 樓 層 面 積 （ 平米 ） 均 價 （ 元 ） 總 價 （ 萬元 ） 備 注 一樓 1500 6800 10202200 二樓 1500 10800 16202200 三樓 1100 4800 5280000 四樓 1100 3800 4180000 五樓 1100 2800 3080000 合計 6300 42020220 備注 以上總價為優(yōu)惠之前總價 【 推廣策略 】 總體推廣思路 速 8經營、以魯能品牌營銷為主線，以主題營銷（ 泛會員制營銷 ）為核心 經 營 、品 牌 主 題 營 銷 產品包裝 概念營銷 廣告推廣 公關活動 品牌活動 品牌推廣 營銷推廣 促銷活動 總體思路圖示 主題營銷概念闡述 泛會員制營銷 魯能會 普及速 8 造市 推魯能會品牌實質 鎖定購買群體 打造商圈增值空間 支撐價格 10%的五年回報 強勢推出投資模式 【 何謂“泛會員制營銷” 】 核心利益點： 會員制生活 會員制教育 會員制醫(yī)療 會員制購物 會員制餐飲 未來經營模式？ 成立品牌會所：魯能會 以魯能會為運營中心組織關系企業(yè) 以合理的價格、貴族的享受吸納泛會員 總體推廣執(zhí)行流程 1) 策劃流程 2) 銷售接待流程 3) 銷售用品管理流程 4) 銷售現場人員交接流程 5) 銷售與財務管理流程 6) 銷售統(tǒng)計流程 7) 銷售登記及簽約流程 8) 相關表格 初步銷售計劃 項目總體分兩期發(fā)售 （ 1） 第一期為 13層 （ 2） 第二期為 45層 【 回報體系設定 】 年回報比例 8%~10% 回報年限 :十年 ,十年后保底 8%~10% 購買時一次性返租一年 :8%~10% 【 保障體系設置 】 與北京速伯艾特國際酒店管理公司簽委托經營協(xié)議 速 8十九年簽約 ,長期經營 可轉讓的產權 魯能全資公司 宜賓魯能簽十年回報保證 協(xié)議 附加增值保障 魯能會金卡 VIP 速８酒店七天／年的消費等 名校教育消費 醫(yī)療消費 品牌餐飲消費等 【 產權分割 】 一個房間為一個產權 大的房間可以設兩個產權 團購可以設定集團式權利產權 【 廣告策略 】 【 廣告戰(zhàn)略目標 】 銷售增長目標 市場擴展目標 品牌樹立目標：通過廣告活動，樹立項目的良好品牌， 使項目在推廣目標市場上形象鮮明， 增強目標市場消費者對項目的好感。 在商鋪投資走勢上， 2022年是成都商鋪投資的熱點年度 ,2022年的商鋪投資年回報率平均達到 10%左右，根據市場方面的反映，在 2022年下半年成都的商鋪市場有降溫的可能，投資客戶有轉向寫字樓和小戶型等的趨勢。 2022年宜賓產權式商鋪投資趨勢 投資熱情尚不明朗 曾經出現的產權式項目運作不成功 宜賓的商業(yè)房地產投資品相對于成都來說比較單一，持幣觀望的投資者面窄，而住宅的價格上揚分流了主要的中層投資者，上層的投資者將是我們的投資群體； 宜賓的商鋪市場在 2022年最為流行的是舊城新樓盤的地鋪，而商業(yè)街商鋪及社區(qū)商鋪等品種相對受冷落。 他們很精明，即使不精明也會裝的很精明，因為他們需要被認同，所以我們在價格稍高于類比項目基礎上 ,給他們一個強有力的理由來促成他們的購買，而這個理由一定是用來滿足他們的虛榮心。 從生活細節(jié)上看他們 從投資心理上看他們 對他們而言，投資是一種很有成就感的行為，所以說他們在衡量價值和前景后會果斷出擊。 他們 有儲蓄習慣 ，持續(xù)收入比較穩(wěn)定，而且愿意享受自己的生活空間。 【 典型競爭對手分析 】 北岸銀都 陽光名城小戶型商務酒店 【 我們必須面對的問題點 】 區(qū)位，口岸，商圈，交通 , 經營 , 保障 如何體現差異化 ? 【 營銷目標 】 [ 闡釋速 8酒店 ,推出新的回報模式 ] “先不買 XXXX了，看看再說吧 ” [魯能會 ,山水綠城 ,附加值更多 ] “酒店原來這么好，就買它了 ” [ 延伸魯能集團品牌形象 ] 投資速 8，實力雄厚 ,經營更穩(wěn)健 ,回報有保障 ” 【 客戶分析 】 他們的事業(yè)主要分布舊城區(qū)、南岸東區(qū) ,江北區(qū) 對商業(yè)房地產 “ 情有獨鐘 ” 的投資者 普遍素質較高 從資料表明，宜賓的主要置業(yè)者是 私營業(yè)主，中產階級，公務員中上層 ,五糧液集 團中上層 考慮到職業(yè)關系，他們消費比較理性，同時目光回比較長遠 ,對價格的敏感程度不是很高 . 但是由于他們處于一個中上階層，所以 對 被評價和認同 同樣比較看重， 他們往往喜歡借由談論一些話題或某些行為來證明自己的價值。 宜賓市商業(yè)地產競爭日趨激烈。 【 項目 定位 】 區(qū)域定位：南岸中心商業(yè)區(qū) 銷售定位：產權式酒店 形象定位：泛會員制酒店 【 競爭概況 】 宜賓城區(qū)域內項目沒有直接競爭對手。速 8具備經 濟型酒店的典型特點，沒有豪華大堂、洗衣房、 游泳池、康樂中心，重點設施是標準化客房。位于王府井附近的北京天瑞速 8酒店 是速 8在中國的第一家加盟店，客房標準間 是 5折 388元，內部空調、電視、電腦等一 應俱全，每層裝修都頗為考究、典雅。自 2022年 4月進入中國市場，速8已經擁有 10家加盟店。 “ 我們計劃在 2022年吸收 30家加盟店，加快開店速度。 具體銷售計劃附后： 進入 第五篇 正式招商前商業(yè)運作計劃 序號 工作內容 開始時間 完成時間 責任人 1 市場調研 8/10 8/28 魯 /德 2 業(yè)態(tài)規(guī)劃 9/1 德 3 經濟測算分析 9/3 德 4 租金及銷售價格制定 9/5 德 /魯 5 招商方案 9/10 德 6 招商手冊 9/25 德 /魯 7 前期商家接觸（招商洽談會） 8/25 德 /魯 8 招商工作正式開展 9/25 —— 德 幾個重要的時間結點 方案確定后 5天，帶主力店商家前去與開發(fā)商，開商家座談會 9月份招商資料準備 春節(jié)前舉辦 “ 宜賓市家居節(jié) ” 2022年 3月份，主力店確定，銷售正式開始 2022年 5月份，主力店進場 2022年 10月生活廣場開業(yè) 進入 詳細計劃 另外附：家居中心招商計劃及費用預算 進入 □About us □Mode services □Leading the way □Projects case □ Past years opus DAYBREAK 亞太零售商協(xié)會聯(lián)盟 /商聯(lián)中國 /中國連鎖經營協(xié)會會員 中國商業(yè)地產聯(lián)盟主席荀培路 /中國商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長王永平 美國雷曼兄弟亞洲投資有限公司高級副總裁劉宇鈞 香港房地產資本資產服務有限公司主席高廣垣 凱德置地（中國）投資公司總裁王會干 沃爾瑪 (中國 )對外事務總監(jiān)徐俊 家樂福南方事業(yè)部經理羅剛 百安居中國區(qū)總裁衛(wèi)哲 歐佩德（中國）區(qū)拓展總監(jiān)周紅斌 時代華納（ Time Warner）影院中國區(qū)總監(jiān)印剛 華納威秀影城李忠 香港銅鑼灣廣場連鎖事業(yè)集團有限公司總裁陳智 和記環(huán)球電訊有限公司高級經理劉耀生 百盛集團開發(fā)總經理高國良 新一佳全國拓展總監(jiān)姜楠 About services 追求卓越 專業(yè)領先 榮獲 2022年度最佳商業(yè)地產營銷代理機構 □About us □Mode services □Leading the way □Projects case □ Past years opus DAYBREAK 商業(yè)全程顧問服務 宏觀經濟政策研究與商業(yè)發(fā)展趨勢調研 區(qū)域商業(yè)形態(tài)及消費需求調研分析 項目總體建設方向建議 項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)范、交通規(guī)劃 項目商業(yè)互動概念規(guī)劃建議方案 項目商業(yè)房產銷售、招商方向建議方案 項目商業(yè)業(yè)態(tài)細化定位 平衡租售的比例設計方案規(guī)劃 建筑設計方案及其各環(huán)節(jié)的綜合配合 銷售推廣方式的策劃與執(zhí)行 綜合招商工作的執(zhí)行 商場維持經營管理方案與協(xié)助執(zhí)行 商場形象規(guī)劃與品牌推廣 ABOUT SERVICES 商業(yè)銷售計劃 返回 招商時間計劃 返回 經濟指標測算 家居中心： 30個 購物中心： 50個 休閑中心： 中心主題商業(yè)： 100個 A A3各需： 50個 車位總共： 280個 返回 車位需求狀況 返回 返回 返回 返回 返回 返回 說明：整個招商工作從項目物業(yè)交付使用開始預計 100天 。根據具體招商年限做投資回報承諾。等商業(yè)招商基本完成以后再行銷售。 中心主題商業(yè)前期只做推廣炒作，不進行招商和銷售，等超市經營一段時間再進行招商，以提升租金價格。 銷售策略：對投資者做反租回報方式銷售。 招商工作流程 第四篇 商業(yè)銷售運作方案 問題一 我們怎樣銷售，節(jié)奏如何控制？ 問題二 我們如何把銷售與招商工作有效結合起來？ 問題三 我們最終能達到什么樣的收益情況？ 進入 銷售策略及節(jié)奏的控制 休閑中心： 休閑中心部份（除中心主題商業(yè)部份），主力店（超市）前期只做招商，以較低的租金價格入市，聚集人氣。無論是設計還是內容，招商手冊都需要專業(yè)的包裝。 要素四：一本有殺傷力的招商手冊 好項目，有時就因為宣傳資料的粗糙讓商家失去了信心，或因為招商書內容的欠缺而讓商家摸不著頭腦，白白浪費了大好商機。 招商推廣手段 要素三：一場大型的公關活動 必須學會借勢，整合各種社會資源為我所用，要廣泛利用政府、協(xié)會、新聞媒體。 實踐中我們發(fā)現，如果能夠綜合運用新聞報道和政府兩大傳播手段，雙管齊下，協(xié)同作戰(zhàn)，就能創(chuàng)造最佳傳播效能。 招商推廣手段 要素一：成功的新聞營銷 招商階段首先要解決的就是注意力問題，要吸引商家的眼球，就要創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境；必須具備有效地傳播方法。其它部份可暫不招商，只做炒作，當人氣聚集到一定程度，再行招商。故考慮做家居廣場 通過招商節(jié)奏控制 （ 1）先期推出碧峰園裙樓（ 38棟家居廣場）招商工作，由于家居是目前業(yè)主急需的產品。 目 的 提升項目商業(yè)價值，樹立企業(yè)品牌，為后續(xù)項目提供良好的口碑效應。租金低開高走，前期通過低租金迅速形成口岸，后期通過租金遞增彌補前期損失。 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局原則 交通動線組織分布 第二篇 商業(yè)業(yè)態(tài)布局方案 家居中心 3000平米 休閑中心12500平米 購物中心 5000平米 總體布局 休閑中心主要業(yè)態(tài) 休閑中心12500平米 超市（主力店）、服裝、社區(qū)配套商業(yè)、美食、電影院、娛樂中心、健身中心等 進入 進入 進入 家居中心主要業(yè)態(tài) 進入 具體商鋪面積及尺寸請點擊 購物中心主要業(yè)態(tài) 購物中心 5000平米 休閑中心（如：富僑等） 數碼、電子、通訊、小家電商場、銀行、郵政、醫(yī)院 二樓 一樓 進入 進入 賓館一樓業(yè)態(tài) 咖啡吧 賓館一樓實景圖