【正文】 THANK! 。 因此、我司建議項(xiàng)目采取低開高走的價格策略 樓 層 面 積 （ 平米 ） 均 價 （ 元 ） 總 價 （ 萬元 ） 備 注 一樓 1500 6800 10202200 二樓 1500 10800 16202200 三樓 1100 4800 5280000 四樓 1100 3800 4180000 五樓 1100 2800 3080000 合計(jì) 6300 42020220 備注 以上總價為優(yōu)惠之前總價 【 推廣策略 】 總體推廣思路 速 8經(jīng)營、以魯能品牌營銷為主線，以主題營銷（ 泛會員制營銷 ）為核心 經(jīng) 營 、品 牌 主 題 營 銷 產(chǎn)品包裝 概念營銷 廣告推廣 公關(guān)活動 品牌活動 品牌推廣 營銷推廣 促銷活動 總體思路圖示 主題營銷概念闡述 泛會員制營銷 魯能會 普及速 8 造市 推魯能會品牌實(shí)質(zhì) 鎖定購買群體 打造商圈增值空間 支撐價格 10%的五年回報(bào) 強(qiáng)勢推出投資模式 【 何謂“泛會員制營銷” 】 核心利益點(diǎn)： 會員制生活 會員制教育 會員制醫(yī)療 會員制購物 會員制餐飲 未來經(jīng)營模式？ 成立品牌會所：魯能會 以魯能會為運(yùn)營中心組織關(guān)系企業(yè) 以合理的價格、貴族的享受吸納泛會員 總體推廣執(zhí)行流程 1) 策劃流程 2) 銷售接待流程 3) 銷售用品管理流程 4) 銷售現(xiàn)場人員交接流程 5) 銷售與財(cái)務(wù)管理流程 6) 銷售統(tǒng)計(jì)流程 7) 銷售登記及簽約流程 8) 相關(guān)表格 初步銷售計(jì)劃 項(xiàng)目總體分兩期發(fā)售 （ 1） 第一期為 13層 （ 2） 第二期為 45層 【 回報(bào)體系設(shè)定 】 年回報(bào)比例 8%~10% 回報(bào)年限 :十年 ,十年后保底 8%~10% 購買時一次性返租一年 :8%~10% 【 保障體系設(shè)置 】 與北京速伯艾特國際酒店管理公司簽委托經(jīng)營協(xié)議 速 8十九年簽約 ,長期經(jīng)營 可轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán) 魯能全資公司 宜賓魯能簽十年回報(bào)保證 協(xié)議 附加增值保障 魯能會金卡 VIP 速８酒店七天／年的消費(fèi)等 名校教育消費(fèi) 醫(yī)療消費(fèi) 品牌餐飲消費(fèi)等 【 產(chǎn)權(quán)分割 】 一個房間為一個產(chǎn)權(quán) 大的房間可以設(shè)兩個產(chǎn)權(quán) 團(tuán)購可以設(shè)定集團(tuán)式權(quán)利產(chǎn)權(quán) 【 廣告策略 】 【 廣告戰(zhàn)略目標(biāo) 】 銷售增長目標(biāo) 市場擴(kuò)展目標(biāo) 品牌樹立目標(biāo)：通過廣告活動，樹立項(xiàng)目的良好品牌， 使項(xiàng)目在推廣目標(biāo)市場上形象鮮明， 增強(qiáng)目標(biāo)市場消費(fèi)者對項(xiàng)目的好感。 在商鋪投資走勢上， 2022年是成都商鋪投資的熱點(diǎn)年度 ,2022年的商鋪投資年回報(bào)率平均達(dá)到 10%左右，根據(jù)市場方面的反映，在 2022年下半年成都的商鋪市場有降溫的可能，投資客戶有轉(zhuǎn)向?qū)懽謽呛托粜偷鹊内厔荨? 2022年宜賓產(chǎn)權(quán)式商鋪投資趨勢 投資熱情尚不明朗 曾經(jīng)出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)式項(xiàng)目運(yùn)作不成功 宜賓的商業(yè)房地產(chǎn)投資品相對于成都來說比較單一，持幣觀望的投資者面窄，而住宅的價格上揚(yáng)分流了主要的中層投資者，上層的投資者將是我們的投資群體； 宜賓的商鋪市場在 2022年最為流行的是舊城新樓盤的地鋪，而商業(yè)街商鋪及社區(qū)商鋪等品種相對受冷落。 他們很精明，即使不精明也會裝的很精明，因?yàn)樗麄冃枰徽J(rèn)同，所以我們在價格稍高于類比項(xiàng)目基礎(chǔ)上 ,給他們一個強(qiáng)有力的理由來促成他們的購買，而這個理由一定是用來滿足他們的虛榮心。 從生活細(xì)節(jié)上看他們 從投資心理上看他們 對他們而言，投資是一種很有成就感的行為，所以說他們在衡量價值和前景后會果斷出擊。 他們 有儲蓄習(xí)慣 ，持續(xù)收入比較穩(wěn)定，而且愿意享受自己的生活空間。 【 典型競爭對手分析 】 北岸銀都 陽光名城小戶型商務(wù)酒店 【 我們必須面對的問題點(diǎn) 】 區(qū)位，口岸，商圈，交通 , 經(jīng)營 , 保障 如何體現(xiàn)差異化 ? 【 營銷目標(biāo) 】 [ 闡釋速 8酒店 ,推出新的回報(bào)模式 ] “先不買 XXXX了，看看再說吧 ” [魯能會 ,山水綠城 ,附加值更多 ] “酒店原來這么好，就買它了 ” [ 延伸魯能集團(tuán)品牌形象 ] 投資速 8，實(shí)力雄厚 ,經(jīng)營更穩(wěn)健 ,回報(bào)有保障 ” 【 客戶分析 】 他們的事業(yè)主要分布舊城區(qū)、南岸東區(qū) ,江北區(qū) 對商業(yè)房地產(chǎn) “ 情有獨(dú)鐘 ” 的投資者 普遍素質(zhì)較高 從資料表明，宜賓的主要置業(yè)者是 私營業(yè)主，中產(chǎn)階級，公務(wù)員中上層 ,五糧液集 團(tuán)中上層 考慮到職業(yè)關(guān)系，他們消費(fèi)比較理性，同時目光回比較長遠(yuǎn) ,對價格的敏感程度不是很高 . 但是由于他們處于一個中上階層，所以 對 被評價和認(rèn)同 同樣比較看重， 他們往往喜歡借由談?wù)撘恍┰掝}或某些行為來證明自己的價值。 宜賓市商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨激烈。 【 項(xiàng)目 定位 】 區(qū)域定位：南岸中心商業(yè)區(qū) 銷售定位：產(chǎn)權(quán)式酒店 形象定位：泛會員制酒店 【 競爭概況 】 宜賓城區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目沒有直接競爭對手。速 8具備經(jīng) 濟(jì)型酒店的典型特點(diǎn)，沒有豪華大堂、洗衣房、 游泳池、康樂中心，重點(diǎn)設(shè)施是標(biāo)準(zhǔn)化客房。位于王府井附近的北京天瑞速 8酒店 是速 8在中國的第一家加盟店，客房標(biāo)準(zhǔn)間 是 5折 388元，內(nèi)部空調(diào)、電視、電腦等一 應(yīng)俱全，每層裝修都頗為考究、典雅。自 2022年 4月進(jìn)入中國市場，速8已經(jīng)擁有 10家加盟店。 “ 我們計(jì)劃在 2022年吸收 30家加盟店，加快開店速度。 具體銷售計(jì)劃附后： 進(jìn)入 第五篇 正式招商前商業(yè)運(yùn)作計(jì)劃 序號 工作內(nèi)容 開始時間 完成時間 責(zé)任人 1 市場調(diào)研 8/10 8/28 魯 /德 2 業(yè)態(tài)規(guī)劃 9/1 德 3 經(jīng)濟(jì)測算分析 9/3 德 4 租金及銷售價格制定 9/5 德 /魯 5 招商方案 9/10 德 6 招商手冊 9/25 德 /魯 7 前期商家接觸（招商洽談會） 8/25 德 /魯 8 招商工作正式開展 9/25 —— 德 幾個重要的時間結(jié)點(diǎn) 方案確定后 5天，帶主力店商家前去與開發(fā)商，開商家座談會 9月份招商資料準(zhǔn)備 春節(jié)前舉辦 “ 宜賓市家居節(jié) ” 2022年 3月份，主力店確定，銷售正式開始 2022年 5月份，主力店進(jìn)場 2022年 10月生活廣場開業(yè) 進(jìn)入 詳細(xì)計(jì)劃 另外附：家居中心招商計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算 進(jìn)入 □About us □Mode services □Leading the way □Projects case □ Past years opus DAYBREAK 亞太零售商協(xié)會聯(lián)盟 /商聯(lián)中國 /中國連鎖經(jīng)營協(xié)會會員 中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主席荀培路 /中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平 美國雷曼兄弟亞洲投資有限公司高級副總裁劉宇鈞 香港房地產(chǎn)資本資產(chǎn)服務(wù)有限公司主席高廣垣 凱德置地（中國）投資公司總裁王會干 沃爾瑪 (中國 )對外事務(wù)總監(jiān)徐俊 家樂福南方事業(yè)部經(jīng)理羅剛 百安居中國區(qū)總裁衛(wèi)哲 歐佩德（中國）區(qū)拓展總監(jiān)周紅斌 時代華納（ Time Warner）影院中國區(qū)總監(jiān)印剛 華納威秀影城李忠 香港銅鑼灣廣場連鎖事業(yè)集團(tuán)有限公司總裁陳智 和記環(huán)球電訊有限公司高級經(jīng)理劉耀生 百盛集團(tuán)開發(fā)總經(jīng)理高國良 新一佳全國拓展總監(jiān)姜楠 About services 追求卓越 專業(yè)領(lǐng)先 榮獲 2022年度最佳商業(yè)地產(chǎn)營銷代理機(jī)構(gòu) □About us □Mode services □Leading the way □Projects case □ Past years opus DAYBREAK 商業(yè)全程顧問服務(wù) 宏觀經(jīng)濟(jì)政策研究與商業(yè)發(fā)展趨勢調(diào)研 區(qū)域商業(yè)形態(tài)及消費(fèi)需求調(diào)研分析 項(xiàng)目總體建設(shè)方向建議 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)范、交通規(guī)劃 項(xiàng)目商業(yè)互動概念規(guī)劃建議方案 項(xiàng)目商業(yè)房產(chǎn)銷售、招商方向建議方案 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)化定位 平衡租售的比例設(shè)計(jì)方案規(guī)劃 建筑設(shè)計(jì)方案及其各環(huán)節(jié)的綜合配合 銷售推廣方式的策劃與執(zhí)行 綜合招商工作的執(zhí)行 商場維持經(jīng)營管理方案與協(xié)助執(zhí)行 商場形象規(guī)劃與品牌推廣 ABOUT SERVICES 商業(yè)銷售計(jì)劃 返回 招商時間計(jì)劃 返回 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算 家居中心： 30個 購物中心： 50個 休閑中心： 中心主題商業(yè)： 100個 A A3各需： 50個 車位總共： 280個 返回 車位需求狀況 返回 返回 返回 返回 返回 返回 說明：整個招商工作從項(xiàng)目物業(yè)交付使用開始預(yù)計(jì) 100天 。根據(jù)具體招商年限做投資回報(bào)承諾。等商業(yè)招商基本完成以后再行銷售。 中心主題商業(yè)前期只做推廣炒作，不進(jìn)行招商和銷售，等超市經(jīng)營一段時間再進(jìn)行招商，以提升租金價格。 銷售策略：對投資者做反租回報(bào)方式銷售。 招商工作流程 第四篇 商業(yè)銷售運(yùn)作方案 問題一 我們怎樣銷售，節(jié)奏如何控制？ 問題二 我們?nèi)绾伟唁N售與招商工作有效結(jié)合起來？ 問題三 我們最終能達(dá)到什么樣的收益情況？ 進(jìn)入 銷售策略及節(jié)奏的控制 休閑中心： 休閑中心部份（除中心主題商業(yè)部份），主力店（超市）前期只做招商，以較低的租金價格入市，聚集人氣。無論是設(shè)計(jì)還是內(nèi)容，招商手冊都需要專業(yè)的包裝。 要素四：一本有殺傷力的招商手冊 好項(xiàng)目，有時就因?yàn)樾麄髻Y料的粗糙讓商家失去了信心，或因?yàn)檎猩虝鴥?nèi)容的欠缺而讓商家摸不著頭腦，白白浪費(fèi)了大好商機(jī)。 招商推廣手段 要素三：一場大型的公關(guān)活動 必須學(xué)會借勢，整合各種社會資源為我所用，要廣泛利用政府、協(xié)會、新聞媒體。 實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，如果能夠綜合運(yùn)用新聞報(bào)道和政府兩大傳播手段，雙管齊下，協(xié)同作戰(zhàn)，就能創(chuàng)造最佳傳播效能。 招商推廣手段 要素一：成功的新聞營銷 招商階段首先要解決的就是注意力問題，要吸引商家的眼球，就要創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境；必須具備有效地傳播方法。其它部份可暫不招商，只做炒作，當(dāng)人氣聚集到一定程度，再行招商。故考慮做家居廣場 通過招商節(jié)奏控制 （ 1）先期推出碧峰園裙樓（ 38棟家居廣場）招商工作，由于家居是目前業(yè)主急需的產(chǎn)品。 目 的 提升項(xiàng)目商業(yè)價值，樹立企業(yè)品牌，為后續(xù)項(xiàng)目提供良好的口碑效應(yīng)。租金低開高走，前期通過低租金迅速形成口岸，后期通過租金遞增彌補(bǔ)前期損失。 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局原則 交通動線組織分布 第二篇 商業(yè)業(yè)態(tài)布局方案 家居中心 3000平米 休閑中心12500平米 購物中心 5000平米 總體布局 休閑中心主要業(yè)態(tài) 休閑中心12500平米 超市（主力店）、服裝、社區(qū)配套商業(yè)、美食、電影院、娛樂中心、健身中心等 進(jìn)入 進(jìn)入 進(jìn)入 家居中心主要業(yè)態(tài) 進(jìn)入 具體商鋪面積及尺寸請點(diǎn)擊 購物中心主要業(yè)態(tài) 購物中心 5000平米 休閑中心（如：富僑等） 數(shù)碼、電子、通訊、小家電商場、銀行、郵政、醫(yī)院 二樓 一樓 進(jìn)入 進(jìn)入 賓館一樓業(yè)態(tài) 咖啡吧 賓館一樓實(shí)景圖