【正文】 但生活配套較為齊全，居住氛圍較好。周邊城中村居多，車流量較大，人口集中。 ? 項(xiàng)目地塊較為狹長，中間部分較窄，項(xiàng)目只能采用分組團(tuán)布局，園林景觀也難以形成一個(gè)整體體系，只能分部造景。配套設(shè)施也較為完善，但周邊商業(yè)配套較為缺乏 云安陽光城 2022年預(yù)計(jì)面市樓盤研究 117 廣基馨悅尚居 項(xiàng)目區(qū)位 南臨學(xué)府路，西臨西錦小區(qū) 占地面積 38686㎡ 建筑面積 85783㎡ 開發(fā)商 云南廣基瑞特房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 容積率 建筑密度 % 價(jià)格 —— —— 開盤日期 —— 裝修標(biāo)準(zhǔn) —— 綠化率 ％ 物業(yè)組成 7幢多層， 1幢 18層高層 公交線路 5 70、 12 11 13 11 156 戶型面積 90㎡ 以下占 %， 90㎡ 以上占 % 周邊配套 云南師大附中高新校區(qū)、昆明第二十四中學(xué)、五華實(shí)驗(yàn)中學(xué)、高新一 小、虹山小學(xué)、先鋒實(shí)驗(yàn)小學(xué)、客車廠幼兒園、昆醫(yī)附二院、虹山醫(yī)院、洪源康復(fù)門診、洪源頤竹超市、高新服裝城、黃土坡農(nóng)貿(mào)市場、郵政黃土坡支局、工商銀行等。 ? 受項(xiàng)目用地地勢的影響，項(xiàng)目規(guī)劃布局難度較大。 中晟溪城 2022年預(yù)計(jì)面市樓盤研究 114 ? 項(xiàng)目概況 云安陽光城 項(xiàng)目區(qū)位 南臨昆瑞路、北臨學(xué)府路 占地面積 占地 51133㎡ 建筑面積 148295㎡ 容積率 價(jià)格 土地價(jià)格： 27342萬元 樓面地價(jià)： 1844㎡ 開盤日期 —— 裝修標(biāo)準(zhǔn) —— 綠化率 —— 物業(yè)組成 18層高層、多層 公交線路 5 70、 11 15 13 26 戶型面積 —— 周邊配套 商業(yè)配套較差，其他配套有虹山醫(yī)院、工人醫(yī)院、虹山小學(xué)、昆明第二十四中學(xué) 主力戶型 115㎡ 三房 銷售情況 未開盤 工程進(jìn)度 規(guī)劃公示 2022年預(yù)計(jì)面市樓盤研究 115 ? 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 ? 為原云南客車廠地塊，內(nèi)部已拆遷完畢。 中晟溪城 2022年預(yù)計(jì)面市樓盤研究 110 ? 戶型設(shè)計(jì) 中晟溪城 入戶花廳的設(shè)計(jì)讓戶 型更具品質(zhì) 儲藏室的運(yùn)用功能更 加完善 所有臥室采用大面積轉(zhuǎn)角凸 窗，采光充足，視野開闊 超大面寬客廳，體現(xiàn)豪華氣派 ? 128㎡ ? 4室 2廳 1廚 2衛(wèi) 2022年預(yù)計(jì)面市樓盤研究 111 ? 戶型設(shè)計(jì) 中晟溪城 屬于享受型戶 型，臥室空間 都較為寬敞 餐廳單獨(dú)設(shè)立房間 一角，真正實(shí)現(xiàn)功 能分區(qū)獨(dú)立 凸窗設(shè)計(jì)，房間 采光充足明亮 設(shè)計(jì)有工人房，工人 房、生活陽臺、廚房、 餐廳連成一體，整體工 能更加完善，使用方便 ? 132㎡ ? 4室 2廳 1廚 2衛(wèi) 2022年預(yù)計(jì)面市樓盤研究 112 ? 戶型設(shè)計(jì) 中晟溪城 小戶型采用大空中花園設(shè)計(jì)，提 高戶型品質(zhì) ，可以再單獨(dú)隔出 一個(gè)臥室，附加值極高 布局方正緊湊，功能完善 ? 56㎡ ? 4室 2廳 1廚 2衛(wèi) 餐廳采光度較差 衛(wèi)生間形成黑房 2022年預(yù)計(jì)面市樓盤研究 113 ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀 ? 項(xiàng)目還未動(dòng)工，周邊較為荒涼，地勢平坦，附近基本沒有配套設(shè)施，沒有公交線路到達(dá)。 2022年在售樓盤研究 105 2022年預(yù)計(jì)面市樓盤研究 ? 2022年預(yù)計(jì)面市樓盤：云安陽光城、中晟溪城、一紅鉑金元素、廣基馨悅尚居、和成地塊、恒通中基都市春天、萬通地塊、匯通地塊、華飛地塊 106 2022年預(yù)計(jì)面市樓盤研究 107 中晟溪城 ? 項(xiàng)目概況 區(qū)位 高新區(qū)王竹路 占地面積 150000㎡ 建筑面積 380000㎡ 開發(fā)商 云南中晟臵業(yè)有限公司 容積率 價(jià)格 最初定價(jià)洋房 5500元 /㎡ ,高層 3500元 4500元㎡ 開盤日期 預(yù)計(jì) 2022－ 5 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 綠化率 —— 物業(yè)組成 18層高層、 11層小高層、 7層洋房，王竹路沿線 1梯 4戶 公交線路 無公交車到達(dá) 戶型面積 最終的戶型還未公開 周邊配套 未來小區(qū)有 3萬㎡的商業(yè)體量，周邊基本沒有配套，未來 3－ 4年需依靠自身配套 主力戶型 洋房主力戶型為 150㎡ ，高層主力戶型為 87㎡ 銷售情況 未開盤 工程進(jìn)度 報(bào)規(guī)階段 2022年預(yù)計(jì)面市樓盤研究 108 ? 立面風(fēng)格 ? 現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)，通過外飄凸窗與建筑外立面的色彩搭配，使整個(gè)外立面看起來變化豐富。 ? 整個(gè)外立面顏色搭配時(shí)尚醒目，與樓盤定位相吻合，突出了樓盤的鮮明特點(diǎn)。 ? 通過商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)極大的樓高落差，使整個(gè)住宅區(qū)看起來挺拔大氣。 城市領(lǐng)地 2022年在售樓盤研究 91 城市領(lǐng)地戶型配比21%22%17%11%6%6%6%8% 3%99㎡ 34㎡ 96㎡ 117㎡ 129㎡ 175㎡ 130㎡140㎡ 144㎡? 高層戶型比例 ? 主力戶型為 90— 120㎡ ，這一區(qū)間所占比重最大 城市領(lǐng)地 2022年在售樓盤研究 92 ? 戶型設(shè)計(jì)（主力戶型） 城市領(lǐng)地 大面寬客廳，空間寬敞舒適，并與景 觀陽臺相連通，空氣清新，通透明亮 生活陽臺與廚 房相連，使用 方便 所有臥室均采用凸 窗設(shè)計(jì)，采光充足， 視野極佳 雙明衛(wèi)設(shè)計(jì)， 杜絕黑房出現(xiàn) ? A1戶型： 117㎡ ? 3室 2廳 1廚 2衛(wèi) 2022年在售樓盤研究 93 ? 戶型設(shè)計(jì)（主力戶型） 城市領(lǐng)地 大面寬客廳，空間寬敞舒適，并與景 觀陽臺相連通，空氣清新，通透明亮 超寬生活陽臺設(shè) 計(jì)，但與書房相 連，使用不便 所有臥室均采用凸窗 設(shè)計(jì)，采光充足，視 野極佳 ? E戶型： 99㎡ ? 3室 2廳 1廚 1衛(wèi) 2022年在售樓盤研究 94 ? 戶型設(shè)計(jì)（主力戶型） 城市領(lǐng)地 大面寬客廳，空間寬敞舒適，并與景 觀陽臺相連通，空氣清新，通透明亮 生活陽臺與廚房相連，使用方便 所有臥室均采用凸 窗設(shè)計(jì)，采光充足， 視野極佳 雙明衛(wèi)設(shè)計(jì)， 杜絕黑房出 現(xiàn)，并且采用 轉(zhuǎn)角凸窗，采 光更加充足 120㎡ 三房設(shè)計(jì)使每 間臥室都寬敞舒適 ? A2戶型： 124㎡ ? 3室 2廳 1廚 2衛(wèi) 2022年在售樓盤研究 95 ? 主要購買人群 ? 主要購買人群為興苑路片區(qū)的原居民，同時(shí)還有一部分西市區(qū)其他區(qū)域的居民及在西市區(qū)工作的人群。 ? 臨主干道一側(cè)為大型集中商業(yè)，在最大限度實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的同時(shí)，很好的為小區(qū)阻隔了交通噪音與灰塵，并且與小區(qū)底商形成呼應(yīng)，構(gòu)成一條內(nèi)街式風(fēng)情商業(yè)街，提升了小區(qū)底商的價(jià)值。 云安尚品 2022年在售樓盤研究 81 云安尚品洋房戶型配比6%6%6%6%4%4%4%4%10%10%10%10%10%10%160㎡ 182㎡ 163㎡ 216㎡ 166㎡ 169㎡ 151㎡229㎡ 149㎡ 142㎡ 156㎡ 130㎡ 131㎡ 136㎡? 洋房戶型比例 ? 主力戶型為 130— 156㎡ ，這一區(qū)間所占比重最大 云安尚品 2022年在售樓盤研究 82 云安尚品高層戶型配比14%14%14%30%14%14%89㎡ 90㎡ 86㎡ 124㎡ 88㎡ 85㎡? 高層戶型比例 ? 主力戶型為 80— 90㎡ ，這一區(qū)間所占比重最大 云安尚品 2022年在售樓盤研究 83 云安尚品 ? 戶型設(shè)計(jì)（主力戶型） 客廳采用大面積轉(zhuǎn)角飄窗設(shè) 計(jì)，房間采光與視野極佳 生活陽臺與次臥相連，使用 不方便 臥室采用凸窗設(shè)計(jì)，采光充足 ? B3戶型： ㎡ ? 2室 2廳 1廚 1衛(wèi) 2022年在售樓盤研究 84 云安尚品 ? B2戶型： ㎡ ? 3室 2廳 1廚 1衛(wèi) ? 戶型設(shè)計(jì)（主力戶型） 整體布局緊湊，方正實(shí)用，客廳面 寬較大，寬敞舒適 廚房－餐廳－生活陽臺相連，生活 更方便，餐廳采光更加充足 所有房間采用大面積轉(zhuǎn)角飄窗設(shè) 計(jì)，房間更加通透明亮 2022年在售樓盤研究 85 ? 戶型設(shè)計(jì) （主力戶型） 云安尚品 屋頂贈(zèng)送超大露臺，極大的提高了 產(chǎn)品附加值 運(yùn)用花池與星光露臺的設(shè)計(jì)，并與 主臥相連接，讓起居生活更有情趣 一層為客廳、餐廳，二層為生活起 居區(qū)，整個(gè)設(shè)計(jì)動(dòng)靜分區(qū)合理 ? DS2－ 5－ 2戶型： ㎡ ? 3室 2廳 1廚 1衛(wèi) 2022年在售樓盤研究 86 云安尚品 ? 戶型設(shè)計(jì)（滯銷戶型） ? DS2－ 1戶型： ㎡ ? 4室 2廳 1廚 2衛(wèi) 獨(dú)立的下沉式入戶庭院設(shè)計(jì)，提升 產(chǎn)品附加值 廚房沒窗戶，對 空氣流通有影 響，采光度不夠 客廳為 ，寬敞舒適 娛樂室方正實(shí) 用，可自行改造 為書房或臥房， 并可外接入戶庭 院 2022年在售樓盤研究 87 云安尚品 ? 戶型設(shè)計(jì)（滯銷戶型） ? DS2－ 2戶型： ㎡ ? 4室 2廳 1廚 2衛(wèi) 廚房沒窗戶，對 空氣流通有影 響，采光度不夠 露臺可作入戶花 園的功能，同時(shí) 具備休息娛樂功 能。 ? 外立面黑、白、灰顏色的運(yùn)用，其間不時(shí)穿插少許亮色，使整個(gè)社區(qū)給人感覺古樸、典雅又不失現(xiàn)代感 云安尚品 2022年在售樓盤研究 80 ? 園林景觀 ? 中式園林風(fēng)格，利用地形高差，營造了高山跌瀑、情景院落、坡地園林等 10個(gè)主要景觀區(qū)。 ? 配合了建筑的圍合式布局，形成了共享的集中式景觀 傲云峰 2022年在售樓盤研究 71 ? 戶型比例 ? 主力戶型為 115148㎡ ，這一區(qū)間所占比重最大 傲云峰 傲云峰高層戶型比例13%13%10%10%11%11%2%2%13%5%5%5%K1戶型 :135㎡ K戶型 :138㎡ H戶型 :79㎡J戶型 :82㎡ G戶型 :㎡ G1戶型 :148㎡A戶型 :89㎡ B戶型 :83㎡ C戶型 :124㎡D戶型 :138㎡ E戶型 :88㎡ F戶型 :65㎡ 2022年在售樓盤研究 72 ? 戶型設(shè)計(jì)（主力戶型） 傲云峰 ? D戶型： 138㎡ ? 3室 2廳 1廚 2衛(wèi) D戶型空中花園與餐廳連通的設(shè)計(jì) 極大的提升戶型的居住品質(zhì) 客廳與陽臺、空中花園連通，使整 個(gè)廳堂更加通透明亮。利用飄窗外凸造成墻面上凹凸光影，外凸玻璃窗及白色線條的運(yùn)用與樓體青灰色的墻面形成鮮明對比，質(zhì)感強(qiáng)烈，線條感豐富 ? 主入口處兩幢 17層高的高層建筑結(jié)構(gòu)為圓形，外立面形象時(shí)尚大氣。 ? 2022年預(yù)計(jì)面市樓盤：云安陽光城、中晟溪城、一紅鉑金元素、廣基馨悅尚居、合成地塊、恒通中基都市春天、萬通地塊、匯通地塊、華飛地塊 ? 借鑒樓盤研究：明日城市、花香十里、戛納小鎮(zhèn)、水逸康橋 66 2022年在售樓盤研究 67 ? 項(xiàng)目概況 傲云峰 區(qū)位 高新區(qū)海原北路云南瑞生煙草科技大樓對面 占地面積 105086 建筑面積 222783 開發(fā)商 昆明臵富投資 開盤時(shí)間 2022120 容積率 建筑密度 25％ 價(jià)格 開盤價(jià)： 2380元 /㎡ 現(xiàn)價(jià)：高層 4900元 /㎡ ，公寓 5500元 / ㎡ 交房日期 2022－ 2－ 28 裝修標(biāo)準(zhǔn) 高層毛坯，公寓精裝修 綠化率 ％ 物業(yè)組成 6棟 15層高層， 2棟 17層高層，公寓樓 15層 公交線路 臨 1路， 85路 戶型面積 23種戶型， 41㎡ － 227㎡ ，滯銷戶型 60－ 80㎡ 周邊配套 省交通醫(yī)院、師大附中、西一中、十四中、高新體育館 主力戶型 115－ 148㎡ ，公寓主力戶型 40－ 60㎡ 銷售情況 高層已銷售 85％，公寓共 240套，只售出 3套，銷售率 1％ 工程進(jìn)度 已竣工，即將交房 2022年在售樓盤研究 68 ? 規(guī)劃布局 ? 由于地塊呈矩形，采用了圍合式布局，全部高層建筑設(shè)計(jì)，減少了建筑密度，提高了土地利用率的同時(shí)，增加了綠化空間。 ? 在的新的價(jià)格環(huán)境及市場需求空間進(jìn)一步減小的情況下，項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群是誰？他們需要什么樣的產(chǎn)品？ ? 在競爭激烈的市場環(huán)境之下，項(xiàng)目打造什么樣的產(chǎn)品才能規(guī)避競爭手對目標(biāo)客戶的搶奪？ 64 通過區(qū)域樓盤的產(chǎn)品分、購買人群分析以及目標(biāo)客