【正文】 房地產(chǎn)THANK YOU!。合富輝煌 174。? 結(jié)論– 從市場的角度兩個方案均可– 可以根據(jù)公司實際的資金運作情況確定方案比較方案比較合富輝煌 174。房地產(chǎn) ? 一方案– 商業(yè)價值極高，可為企業(yè)帶來長久的高額回報– 對經(jīng)營的要求較高– 投入相對較大（精裝修）– 可以套現(xiàn)銷售，大客戶和散客均可，市場需求相對較少，所以銷售難度較大。房地產(chǎn)? 管理服務定位– 酒店定位為中高檔商務酒店– 服務的客戶為中、高端市場客戶– 管理水平要達到國際水平– 建議由知名的酒店管理集團進行管理? 開發(fā)模式– 以產(chǎn)權(quán)式酒店模式開發(fā)，賣產(chǎn)權(quán)– 經(jīng)營權(quán)和產(chǎn)權(quán)分開合富輝煌 174。房地產(chǎn)發(fā)展定位發(fā)展定位? 方案一? 定位 —— 準四星級商務酒店? 客戶周邊政府機構(gòu)和寫字樓群帶來的– 商務客 —— 企業(yè)中、高層管理人員– 會議客? 規(guī)模 ——– 項目擁有 300間房，可做成 250間客房，含標間、套間、總統(tǒng)套房。從套現(xiàn)角度如何賣產(chǎn)權(quán)是項目的難點。房地產(chǎn)市場分析小結(jié)市場分析小結(jié)? 需求大 —— 項目周邊有大量的寫字樓、政府機構(gòu)，自然商務往頻密，擁有充足的商務客戶? 消費力強 —— 商務客和會議客室酒店客戶中消費力最強的? 競爭對手少– 星級分析 —— 商務酒店以三星和四星為宜，五星就太高了（對中高管理層而言報銷太扎眼），周邊四星就一個，三星很多實際達不到，醒目如要凸現(xiàn)，以四星為宜或準四星為宜– 管理分析 —— 由于行政和管理原因，周邊其他酒店度不適合作商務酒店，一要遷就行政要求，而管理不行，所以項目要引進專業(yè)公司管理– 定位分析 —— 目前真正定位商務酒店的僅一家。房地產(chǎn)會議會展客戶特征會議會展客戶特征? 消費全面，消費力強– 食、宿、行、游、購、娛全面消費– 除會議室外，還要要求足夠的宴會廳及娛樂健身設施? 對服務要求高，要求有相應的會議廳及相關設施? 集中化、團體化、規(guī)模大? 具有季節(jié)性，多集中在春、秋兩季合富輝煌 174。房地產(chǎn)酒店消費客戶分析酒店消費客戶分析合富輝煌 174。2. 以市場為依托的酒店v 五月花酒店五星檔次相對較高，為高端商務、休閑、度假型酒店v 白玫瑰酒店為典型四星商務酒店，經(jīng)營的非常好v 湖北麗江飯店為旅游酒店，經(jīng)營狀況不好v 管理模式v 五月花和白玫瑰是引進專業(yè)酒店管理公司管理，星級高，經(jīng)營好。中南大酒店中南大酒店合富輝煌 174。房地產(chǎn)中南大酒店為二星級。設施 ：有 客房 141間， 2022年酒店全面翻新， 飯店為 9層。新大地酒店新大地酒店合富輝煌 174。會議室可容納 200多人。房地產(chǎn)新大地酒店地處付家坡，酒店于 1998年底開業(yè) ,樓高 17層，是一家以接待務和國際旅游賓客為主的一家中外合資的三星級酒店。飲飯店擁有設備完善的會議中心綜合評價江南庭院建筑風格， 總體檔次一般?！∨涮准坝布心匣▓@ 飯店 擁有各類客房 248（套）間。合富輝煌 174。 4小時為一次。單價 元 /間正常情況下，其房價在上表基礎上有一定的折扣，會議折為 6折、 5折。綜合評價216。房地產(chǎn)洪山賓館洪山賓館豪 華標 準間高 級標準 間高 級套 間豪 華單間800 488 1078 748洪山賓館是湖北省人民政府下屬的三星級涉外旅游飯店，建于 1957年，為三星級旅游涉外賓館。 名譽上為三星級，規(guī)模相對較小，主體部分為省政府所用。 大會議室約 3200元 /次，租金為 400元 /次；綜合評價216。216。216。功能及配套216。 湖北飯店建于 1955年，屬于省人民政府辦公廳，以接待省內(nèi)外大型會議、旅游團隊和公務、商務旅游者的旅游為主，三星級。合富輝煌 174。價格行政樓層 795元 /天、門市價 1380， 客房價 850、單人標準 93 豪華 1100、標準套房 1870、豪華套房 22行政套房 2480、豪華行政套房 32總統(tǒng)套房 8500，可五八折扣優(yōu)惠；以上需收 15%的服務費；會議空享受客房 5折送 50元自助餐；會議室 7折，大會議室 728平方米，課堂式 450人，全天收費 12800； 150人 5000； 30人 3000，共 11個會議室。設施情況擁有客房與套房 249套， 商務常包房 69套。五月花大酒店五月花大酒店合富輝煌 174。價格：豪華套房 2110元 /天，會議價 900元 /天；行政雙房市價 1481，會議價 688元，商務套房門市價 1711元，會議價 688；豪華雙床間門市價 1251，會議價 428元含 12份中西式自助餐 50元， 總體評價：地理位置較為優(yōu)越，內(nèi)部設置較好，因此對于商務、海外旅游客戶有較強的吸引力，內(nèi)部休閑、娛樂、餐飲配套設施較為齊備，具有較高的市場知名度與美譽度。房地產(chǎn)五月花大酒店總建筑面積達 27000平方米， 23層，為美國最佳西方國際酒店管理集團特許經(jīng)營的豪華五星級酒店。 本次工作主要選取中南商貿(mào)圈，以武珞路和中南路為核心，武珞路和中南路兩側(cè)的酒店做調(diào)查216。房地產(chǎn)酒店篇酒店篇市場研究消費特征分析發(fā)展定位合富輝煌 174。房地產(chǎn)特色酒吧類相關特色零售類以上品牌僅供參考玩具童裝合富輝煌 174。房地產(chǎn)以上品牌僅供參考時尚百貨類合富輝煌 174。– 在統(tǒng)一規(guī)劃的基礎上，把二層作為銷售的重點，其余以招商和銷售為主 合富輝煌 174。房地產(chǎn)功能布局功能布局? 負一層 —— 西餐、快餐、麥當勞、肯德基、面包店、超市? 一 層 —— 寫字樓大堂、精品服裝品牌、銀行? 二 層 —— 化妝品、高檔皮具、銀行? 三層、夾層 —— 精品女裝品牌? 四 層 —— 精品男裝品牌? 五層、夾層 —— 精品童裝、青少年服裝、運動服裝品牌? 六 層 —— 酒樓、特色餐飲 1層3層2層4層5層6層3層夾層5層夾層 合富輝煌 174。? 裙樓商場部分一定要設置自動扶梯，解決裙樓各部分的垂直交通問題，否則 2層以上各層難以經(jīng)營。? 主樓部分高度不夠的問題設法在購物線路和空調(diào)關縣的規(guī)劃上統(tǒng)一考慮，并在技術(shù)上設法解決。房地產(chǎn) 布局建議布局建議1層3層2層4層5層6層3層夾層5層夾層 ? 每層面積主樓：、裙樓西部：、裙樓東部：。房地產(chǎn)發(fā)展定位發(fā)展定位高檔精品商場高檔精品商場合富輝煌 174。房地產(chǎn)? 項目優(yōu)勢?位置很好足以輻射整個武昌?周邊寫字樓、酒店、金融機構(gòu)林立?周邊政府機構(gòu)、著名高校很多?周邊企事業(yè)單位，居民消費力很強?區(qū)域形象很高?道路和交通便捷 ?武昌缺乏高檔精品商場? 僅僅依托傳統(tǒng)武昌商業(yè)中心，可吸引部分人流? 項目本身就是人流的聚集地? 項目規(guī)模適中，每層面積 4000多平方米，總建筑面積 40000多平方米，有足夠的吸引力。房地產(chǎn)? 在非傳統(tǒng)的商業(yè)中心，沒有人流量的先天的優(yōu)勢，新世界開辟了一片天地? 新世界的優(yōu)勢?周邊寫字樓、酒店、金融機構(gòu)林立?周邊豪宅很多，居民消費力很強?區(qū)域形象很高?道路和交通便捷、尤其是車行交通?武漢缺乏高檔精品商場?新世界在海外招商的優(yōu)勢? 在這樣的情況下新世界成功運作了武漢最高檔的商場? 新世界主樓和裙樓之間也有一定的層高差異。 小家電 辦公用品 床上用品 工藝 通訊器材7F 風味美食館 美容健身館 游戲大廳 武廣各層商品組合武廣各層商品組合合富輝煌 174。房地產(chǎn) 武商各層業(yè)態(tài)分布：1F黃金珠寶 皮具箱包 化妝品 時尚名鞋 名煙名酒 鐘表眼鏡2F精品服飾 經(jīng)典時裝 名品專賣 3F時尚服飾 白領時裝 名品長廊 精品內(nèi)衣4F紳士西服 時尚男裝 襯衣領帶 男士休閑 羊絨系列5F分析原因? 一、不可否認廣場的分隔，阻隔了人流? 二、定位問題，在人流量極多的中心商圈，還是以大眾消費為目標定位，而 SOGO定位較高，浪費了地段優(yōu)勢和自然聚集的人流? 三、考慮到規(guī)模和人流量不及武廣、世貿(mào)，但也不能回避正面競爭，為找差異而浪費最大的資源? 四、在相同層面的檔次基礎上，發(fā)掘經(jīng)營的差異化。– 一路之隔的世貿(mào)，整個經(jīng)營模式跟武廣類似，人流量比武廣略差，也很興旺。房地產(chǎn)武廣商圈武廣商圈 世貿(mào) 武廣 SOGO餐飲 市場服裝鞋類市場 通訊手機市場合富輝煌 174。房地產(chǎn)比較分析?中南商圈的核心商場是中商