【正文】 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議 ~~整體退出機(jī)制 ? 持有物業(yè)分割小產(chǎn)權(quán)，通過(guò)售后返租等形式出售； ? 持有型物業(yè)也可通過(guò)銀行抵押或與機(jī)構(gòu)投資者合作的方式轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)； ? 鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于其建筑形態(tài)比較特殊，轉(zhuǎn)作其他業(yè)態(tài)存在一定難度，因此，可以對(duì)經(jīng)營(yíng)戶出售產(chǎn)權(quán)，或轉(zhuǎn)作辦公用途，但兩種方式的價(jià)值實(shí)現(xiàn)均不大，若周邊市場(chǎng)成熟，適合開(kāi)發(fā)更先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)，也可與規(guī)劃部門(mén)溝。 ? 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)周期 6年。 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度建議 20222022 20222022 20222022 一期項(xiàng)目 二期項(xiàng)目 三期項(xiàng)目 1 2 3 4 5 5 6 ? 以上開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)含項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工及銷(xiāo)售及招商。 Office park 參考案例 案例分析結(jié)論 ~~上海 Office park ? 上海 Office park一般位于上海郊區(qū)，交通相對(duì)便利的區(qū)域； ? 功能一般定位為總部基地或研發(fā)中心，以及由此衍生出的其他功能，例如運(yùn)營(yíng)中心、銷(xiāo)售中心、物流中心、訂單中心、培訓(xùn)中心等； ? 建筑形態(tài)以獨(dú)棟為主，面積在 10005000平米不等，少部分為小高層建筑； ? 主要面對(duì)的客戶為大中型外資企業(yè)的辦公總部，由于企業(yè)規(guī)模較大，因此，單體面積需求較大； ? 概念打造上依托區(qū)域外部資源定位為主題化的辦公園區(qū)或面對(duì)普遍客戶群的非主題化辦公園區(qū)； 主題定位 Office Park 功能定位 總部基地、研發(fā)基地、營(yíng)銷(xiāo)中心等 建筑形態(tài) 獨(dú)棟或雙拼（送地下室） 根據(jù)建筑規(guī)劃，可局部規(guī)劃小高層 客群定位 國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè) 行業(yè)定位 制造業(yè)企業(yè)、紡織類(lèi)企業(yè)、高科技企業(yè)、物流公司； 金屬加工及貿(mào)易行業(yè)等； 項(xiàng)目定位 ~~第三期 ~~ Office Park 項(xiàng)目建筑規(guī)劃建議 開(kāi)發(fā)建議三 商業(yè)商務(wù)區(qū) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)區(qū) 沿街商業(yè)帶 低密度商務(wù)區(qū) 商務(wù)區(qū) 生活商業(yè)區(qū) 2 3 1 4 5 6 項(xiàng)目整體功能分區(qū) 項(xiàng)目整體商業(yè)布局建議 主力店 主力店 主力店 商業(yè)商務(wù)區(qū) 休閑商業(yè)街 2層的商業(yè)內(nèi)街 ?啞鈴狀的商業(yè)布局，有利于商業(yè)人流的合理流動(dòng)； ?中環(huán)東路和雙溪路為對(duì)外人流導(dǎo)入的主要干道，因此，主力店建議沿這兩條路兩端布置。并擁有綜合會(huì)議廳、星級(jí)酒店、休閑健身中心等多種國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施。單棟面積約 15002500平方米（獨(dú)棟 /雙拼），小高層研發(fā)樓（單棟面積約 25005000平方米），容積率 ，每棟配有 150300平方米的私家花園，更有部分臨河景觀別墅商務(wù)樓配有私家木質(zhì)平臺(tái)碼頭。首先是其建筑單體的節(jié)能系統(tǒng)，采用地源熱泵系統(tǒng)和全新風(fēng)系統(tǒng)的辦公室沒(méi)有傳統(tǒng)意義上的空調(diào)系統(tǒng)，但其溫度卻一直保持才宜人的范圍之內(nèi)。 產(chǎn)品特征： 項(xiàng)目西側(cè)為國(guó)際上流行的多層大平面的研發(fā)樓群，東側(cè)為每棟 5000－ 15000平方米的圓型獨(dú)棟商務(wù)樓，建筑與周邊環(huán)境共同構(gòu)筑一個(gè)由生態(tài)走廊和生態(tài)庭院二級(jí)系統(tǒng)組成的生態(tài)體系。和傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓相比， Office Park突出的特征是地理位臵位于郊區(qū)，但交通十分便利；建筑密度和容積率較低，產(chǎn)品形態(tài)以獨(dú)棟為主，建筑風(fēng)格獨(dú)具個(gè)性；擁有良好的自然通風(fēng)和光照，以及花園式的生態(tài)環(huán)境，這樣的辦公空間真正實(shí)現(xiàn)了工作環(huán)境中人與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一，這些都是的傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)無(wú)法具備的特征。從經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃看，本地塊具備開(kāi)發(fā)高星級(jí)酒店的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 例如：杭州西湖邊的酒店、湘家蕩酒店 項(xiàng)目定位 ~~第二期 ~~高星級(jí)酒店 開(kāi)發(fā)高星級(jí)酒店的可行性（五星級(jí)酒店除外） 1. 客源定位：本地塊酒店的定位是依托經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的外資企業(yè)，以服務(wù)于開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊的商務(wù)客源為主。其經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性較強(qiáng)。商務(wù)性酒店的設(shè)施設(shè)備齊全、服務(wù)功能較為完善。這類(lèi)酒店多靠近城區(qū)或商業(yè)中心區(qū)。 配套要求 客房占酒店建筑總面積的 7080%； 其次是一個(gè)前廳 (大堂 )、一個(gè)餐廳 (或自助餐廳 )，其他功能不是必備條件，可根據(jù)實(shí)際情況考慮是否設(shè)臵。 總建筑面積應(yīng)該控制在 50008000m2之內(nèi)。 產(chǎn)品特征：小戶型產(chǎn)品為主 遠(yuǎn)郊的酒店式公寓，戶型配比則呈集中化趨勢(shì)，即典型項(xiàng)目的主力面積段都在 4050㎡ 區(qū)間，且 LOFT產(chǎn)品更受市場(chǎng)歡迎。 方案一 ： ? 配套服務(wù)區(qū) ? 現(xiàn)貨交易區(qū) ? 倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū) ? 生活服務(wù)區(qū) 配套服務(wù)區(qū) 1 生活服務(wù)區(qū) 倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū) 現(xiàn)貨交易區(qū) 2 4 3 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ~~建筑規(guī)劃布局 規(guī)模： 208畝 配套服務(wù)區(qū) 1 生活服務(wù)區(qū) 倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū) 2 4 3 現(xiàn)貨交易區(qū) 方案二： ? 配套服務(wù)區(qū) ? 現(xiàn)貨交易區(qū) ? 倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū) ? 生活服務(wù)區(qū) 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ~~建筑規(guī)劃布局 規(guī)模： 248畝 建議在配套服務(wù)區(qū)設(shè)臵綜合服務(wù)大廳，承載以下功能 ： ?整合所有的配套服務(wù)功能 ?管理中心及服務(wù)中心 ?定期舉辦專(zhuān)業(yè)交易會(huì)及講座 ?經(jīng)營(yíng)戶及市場(chǎng)的信息發(fā)布中心 ?電子商務(wù)交易中心 ?大客戶展示交易中心 建議綜合服務(wù)大廳，以下建筑功能 ： ?建筑面積： 5000平米 ?單層面積： 8001000平米 ?底層綜合服務(wù)大廳及交易大廳，層高 6米以上 ?2F以上設(shè)商務(wù)辦公，約 100平米 /間 ?位臵建議在商務(wù)區(qū)與交易區(qū)的中間位臵 綜合服務(wù)大廳 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ? 建議樓層： 23F ? 1F：對(duì)外接待、商務(wù)洽談辦公室 ? 2F：內(nèi)部辦公室 ? 3F：內(nèi)部辦公室或輔助用房、生活用房等 ? 建筑面積： 50平米 /間 /層 ? 層高： （ 1F） （ 23F） ? 場(chǎng)地規(guī)模：建議控制在 100畝以?xún)?nèi) ? 合理設(shè)臵室內(nèi)堆場(chǎng)與室外堆場(chǎng)的比例 ? 根據(jù)吞吐量設(shè)臵裝卸行車(chē)與地磅 ? 合理設(shè)臵貨車(chē)行車(chē)通道 ? 設(shè)臵約 5000平米二次加工車(chē)間 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ~~配套服務(wù)建議 一、進(jìn)場(chǎng)服務(wù) 提供優(yōu)質(zhì)的硬件和生活配套設(shè)施，解除入駐商戶的工作及生活的后顧之憂 ； 二、信 息服務(wù) 創(chuàng)辦市場(chǎng)內(nèi)刊，提供專(zhuān)業(yè)的商務(wù)咨詢(xún)，為經(jīng)營(yíng)戶提供實(shí)時(shí)市場(chǎng)訊息，把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)； 三、網(wǎng)站服務(wù) 創(chuàng)辦 市場(chǎng) 內(nèi)部 網(wǎng)站 ， 以查詢(xún) 交易 情況 、遠(yuǎn)程發(fā)布信息 、了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài) 等 ， 為 擴(kuò)大 網(wǎng)站 的 市場(chǎng) 知名度 ， 前期 可 與 知名 的 專(zhuān)業(yè) 網(wǎng)站 合作 ； 四、注冊(cè)服務(wù) 爭(zhēng)取 一定 的 稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策，提供注冊(cè)一條龍服務(wù)， 提高 經(jīng)營(yíng)戶 的 進(jìn)場(chǎng) 效率 及 利潤(rùn) 空間 ； 五、特色服務(wù) 吸引銀行入駐， 力爭(zhēng) 專(zhuān)業(yè)的金融擔(dān)保服務(wù) ； 六、企業(yè)推廣、產(chǎn)品展示服務(wù) 運(yùn)用 充分利用市場(chǎng)、信息、網(wǎng)站和媒體多個(gè)平臺(tái) 對(duì) 市場(chǎng) 及 經(jīng)營(yíng)戶 進(jìn)行 宣傳 ， 擴(kuò)大 市場(chǎng) 知名度 ， 進(jìn)而 擴(kuò)大 市場(chǎng) 的 交易量 ； 七、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸服務(wù) 引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的物流合作機(jī)構(gòu) ，降低經(jīng)營(yíng)戶的物流成本 ； 八 、 現(xiàn)代 化 的 市場(chǎng) 管理 利用高科技手段 及 現(xiàn)代 管理 理念 對(duì) 市場(chǎng) 進(jìn)行 專(zhuān)業(yè)化 管理，使市場(chǎng)運(yùn)作更加高效； 福建客源 50%以上 嘉興周邊客源 20%以上 江浙客源 10%以上 其他外區(qū)客源 10%左右 根植嘉興，立足長(zhǎng)三角，輻射華東 核心輻射圈 二級(jí)輻射圈 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ~~目標(biāo)市場(chǎng)定位 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~商業(yè) ? 項(xiàng)目周邊居民小區(qū)較少，多為工業(yè)園區(qū)，流動(dòng)人口較少，一期開(kāi)發(fā)面向周邊大眾消費(fèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)較難生存； ? 建議開(kāi)發(fā)面向更廣范圍的定向商業(yè)需求客群； ? 娛樂(lè)：洗浴中心 ? 餐飲：一到兩家大型餐飲，中小型休閑餐飲 ? 零售：主題零售業(yè)態(tài)，例如迪卡儂運(yùn)動(dòng)超市、建材家居超市、家具賣(mài)場(chǎng)、家電賣(mài)場(chǎng)等 市場(chǎng)現(xiàn)狀 建議業(yè)態(tài) 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~商業(yè) 娛 樂(lè) 美 食 主 題 購(gòu) 物 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)內(nèi)容 建筑形態(tài) 規(guī)模建議 （平米） 開(kāi)發(fā)建議 娛樂(lè) 洗浴中心 3層獨(dú)立建筑體 500010000 先規(guī)劃再招商后建設(shè) 餐飲 中大型餐飲 2層沿街商鋪或建筑體內(nèi) 5002022 邊建設(shè)邊招商 特色餐飲 200500 邊建設(shè)邊招商 主題購(gòu)物 運(yùn)動(dòng)超市 單層獨(dú)立建筑體 40008000 先招商后規(guī)劃 家居建材 3層獨(dú)立建筑體 20220 先招商后規(guī)劃 家電超市 23層獨(dú)立建筑體 50008000 先規(guī)劃再招商后建設(shè) 其他 零散小型商鋪 2層沿街商鋪 50100平米 /間 邊建設(shè)邊招商 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~商業(yè) 產(chǎn)權(quán)式 服務(wù)式 權(quán)重約占 : 9093% 權(quán)重約占 : 710% 酒店式公寓分產(chǎn)權(quán)式和服務(wù)式兩大類(lèi) 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~SOHO辦公 酒店式公寓分產(chǎn)權(quán)式和服務(wù)式兩大類(lèi) 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~SOHO辦公 SOHO，是英文 [Small Office Home Office]的頭一個(gè)字母的拼寫(xiě)，就是[小型辦公、家里辦公 ]的意思，亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式，是酒店式公寓的一個(gè)分類(lèi)，表現(xiàn)在產(chǎn)品上就是小戶型辦公。 輻射圈內(nèi)業(yè)態(tài)分布 ~~經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 莫泰是離本項(xiàng)目最近的經(jīng)濟(jì)連鎖酒店，總房間數(shù)在 120間左右，非高峰期入住率在 5060%；錦江之星由于在火車(chē)站旁邊，房間數(shù) 180間左右，平時(shí)入住率達(dá)到 80%以上 本項(xiàng)目 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建議 開(kāi)發(fā)建議二 一期定位： 鋼材市場(chǎng)、 SOHO辦公、商業(yè)配套、酒店 ? 一期為項(xiàng)目啟動(dòng)部分，要以投資商承諾拿地的鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為核心； ? 適當(dāng)考慮酒店、 SOHO辦公、商業(yè)等配套業(yè)態(tài) 一期地塊： ? 位于項(xiàng)目的最外端，緊鄰中環(huán)，周邊環(huán)境相對(duì)嘈雜 ? 該地塊由于緊鄰中環(huán)及麥德龍超市，展示性較強(qiáng)，適宜開(kāi)發(fā)酒店及辦公、專(zhuān)業(yè)類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài) ? 靠近火車(chē)軌道線的區(qū)域由于人流可達(dá)性較差，適宜開(kāi)發(fā)鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建議 ~~第一期 項(xiàng)目定位 ~~第一期 SOHO辦公 鋼材市場(chǎng) 商 業(yè) 經(jīng)濟(jì)型酒店 項(xiàng)目定位 ~~第一期 ~~鋼材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ~~功能定位 在原有鋼材現(xiàn)貨市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理模式的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的現(xiàn)代物流管理經(jīng)驗(yàn)，并延伸到相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、銷(xiāo)售、售后服務(wù)的一條龍全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作體系。 本項(xiàng)目 1 5 2 3 4 6 7 編號(hào) 商務(wù)連鎖酒店 距離本項(xiàng)目 莫泰 168 錦江之星 百度商務(wù)酒店 萬(wàn)好萬(wàn)家商務(wù)酒店 E代商務(wù)酒店 如家快捷酒店 布丁連鎖酒店 3公里 1 2 3 4 5 6 7 嘉興連鎖商務(wù)酒店集中在禾興路商業(yè)中心或者火車(chē)站附近。 本項(xiàng)目 輻射圈內(nèi)業(yè)態(tài)分布 ~~建材家居超市 1 2 3 4 5 編號(hào) 電器賣(mài)場(chǎng) 距離本項(xiàng)目 嘉興建材陶瓷市場(chǎng) 好一家家居購(gòu)物廣場(chǎng) 嘉禾北京城購(gòu)物廣場(chǎng) 萬(wàn)好家居建材 購(gòu)物廣場(chǎng) 5公里 紅星美凱龍 （未開(kāi)業(yè)） 5公里 1 2 3 4 5 嘉興大型建材家居市場(chǎng)大多分布在三環(huán)附近，客戶來(lái)源來(lái)自于整個(gè)嘉興。 但隨著高鐵的通車(chē)，遷入人口將在 2022年以后激增，預(yù)計(jì)未來(lái)人口將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這一數(shù)據(jù)。 建筑要求：樓層以一至二層為佳。 3）大型店： 4000～ 5000平方米。 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)建議 ~~物業(yè)類(lèi)型選擇 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)建議 ~~不同物業(yè)類(lèi)型之間的協(xié)同效應(yīng) 選址標(biāo)準(zhǔn) □周邊擁有快速公路或城市主干道網(wǎng)絡(luò)； □商場(chǎng)位置臨近主干道，擁有較佳的可視性； □周邊擁有較龐大的中高消費(fèi)能力住宅社區(qū)； □周邊具有較濃的商業(yè)氛圍，臨近大型賣(mài)場(chǎng)尤佳； □擁有良好的公共交通網(wǎng)絡(luò)； □擁有大型停車(chē)場(chǎng)； □商場(chǎng)周邊可建設(shè)小型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)尤佳； □進(jìn)入商場(chǎng) /停車(chē)場(chǎng) /卸貨區(qū)的交通便捷、通暢 不同業(yè)態(tài)的選址要求－－ Decathlon運(yùn)動(dòng)超市選址及建筑要求 經(jīng)營(yíng)面積與樓層要求： 經(jīng)營(yíng)面積： 4000m 8000m 12022m2 用地面積（適用于標(biāo)準(zhǔn)店）： 10000m220220m2 主體建筑要求： 標(biāo)準(zhǔn)店組成：商場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 樓板承重： 600KG/ m2 給排水 /排油 /排污 /煙道：生活用水日用水量 8噸 供配電負(fù)荷：兩路供電 2 250kvA 硬件設(shè)施要求：提供空調(diào)系統(tǒng)，確保室內(nèi)溫度：夏季 2528℃ ；冬季 1923℃ 物業(yè)形狀要求：?jiǎn)螌訂误w建筑（標(biāo)準(zhǔn)店模式，購(gòu)地自建或租賃物業(yè)），商業(yè)建筑首層物業(yè)（租賃） 層高和柱距： 層高： 柱距： 10M 交通及停車(chē)要求： 停車(chē)位 1個(gè) /20 m2 （經(jīng)營(yíng)面積） 卸貨區(qū)確保配送車(chē)輛進(jìn)出