【正文】 .以上是貴陽金龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司樓盤銷售策劃方案，版權(quán)歸威影廣告有限公司所有21。C、一經(jīng)選定，提供全套圖紙。操作要點(diǎn)：A、事先針對(duì)各種戶型進(jìn)行各種風(fēng)格的設(shè)計(jì)，出整體及局部效果圖、工程圖?？礃擒嚨木€路需根據(jù)沈陽市人流分布特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，基本原則：A、基本滿足各區(qū)消費(fèi)者乘車需要；B、各線看樓車經(jīng)過人流較集中的主要街道；C、行車時(shí)間盡可能控制在10—25分鐘以內(nèi)；D、各停車點(diǎn)為各區(qū)的主要商業(yè)中心或標(biāo)識(shí)性建筑（如：廣場(chǎng)）。E、司機(jī)的態(tài)度十分重要，將影響消費(fèi)者看樓時(shí)的心情。操作要點(diǎn)：A、車身上噴繪符合健康生活主題的設(shè)計(jì)，展示項(xiàng)目的特色與風(fēng)貌。.* 其它配合： 免費(fèi)看樓車： 由內(nèi)部認(rèn)購期起，逢節(jié)假日免費(fèi)提供看樓車，吸引及方便消費(fèi)者前往現(xiàn)場(chǎng)。.* 定價(jià)策略： 本項(xiàng)目的定價(jià)必須考慮開發(fā)成本、消費(fèi)者的接受水平、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格水平、資金回籠、樓盤建設(shè)、市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)等因素綜合考慮。 我公司提出策略： 以地毯式轟炸造勢(shì)，循序漸進(jìn)推高潮。.發(fā)售營銷策略目標(biāo)：銷售金額：策略總述： 通過對(duì)銷售力分析，進(jìn)行銷售力提升后，其綜合素質(zhì)要優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。二是促銷技巧要出新，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況度身訂造。其策劃重點(diǎn)在于促銷技巧的組合，以強(qiáng)力的銷售保證銷售的零庫存。三是至始至終要強(qiáng)調(diào)快速、靈活的銷售原則，以快打慢。 操作的重點(diǎn)，在于一要借助開盤的勢(shì)，趁熱打鐵。.銷售中期掌握節(jié)奏 銷售中期是成交量最大的時(shí)期，且銷售價(jià)位也處在獲利最大階段。入市時(shí)的價(jià)格也是決定因素之一。所以我們強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)銷售的短時(shí)間內(nèi)的大量成交，強(qiáng)調(diào)以快打慢。 一個(gè)項(xiàng)目的成功與否在項(xiàng)目開盤銷售階段就已基本看到大趨勢(shì)。.六、銷售力持續(xù).第二部分：住宅銷售策略一、首期營銷策略 本部分結(jié)合對(duì)市場(chǎng)的分析，擬定的目標(biāo)消費(fèi)者，本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)定位，透過運(yùn)用不同因素來就市場(chǎng)及消費(fèi)者作針對(duì)性的策略。.* 銷售過程： 事先設(shè)計(jì)好有效率的銷售流程，各銷售人員完全掌握銷售每個(gè)程序細(xì)節(jié)，務(wù)求令銷售工作專業(yè)、高效。 聚豪型以璀燦、耀目色調(diào)、享受型為主，配置豪華裝修。 典雅型以暖色調(diào)、簡潔、實(shí)用型為主，配置家具和精致裝修。.5）示范單位的展示數(shù)量建議做8套，裝修標(biāo)準(zhǔn)中4套是清水房，其余4套是按照我公司提出的4種戶型間隔分別設(shè)置。3) 每個(gè)示范單位入口處墻上掛展板，內(nèi)容：戶型、建筑面積、實(shí)用率、價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)。示范單位：1) 設(shè)置普通裝修及清水房兩款。4)、售樓部空間要有彈性，以展板或其他間隔令活動(dòng)面積可大可小，以應(yīng)人流多時(shí)分流之用及人少時(shí)不會(huì)出現(xiàn) 冷清的情況。3)、除在設(shè)計(jì)上為消費(fèi)者創(chuàng)造輕松的氛圍外，還可通過輔助手段完成。 擺設(shè)：波波池、趣味滑梯、搖搖馬、木制游樂架等。 用途：按揭銀行提供咨詢服務(wù)。.F）銀行按揭咨詢處： 位置：付款區(qū)旁邊。 擺設(shè)：條型辦公桌，辦公設(shè)備、椅子、飲水機(jī)。 用途：看樓者對(duì)樓盤基本有所了解，休息過程中通過影像進(jìn)一步傳播項(xiàng)目的信息。.D）休息區(qū)： 位置：可以另開房間。 擺設(shè)：以多款展板與展示區(qū)聯(lián)系，設(shè)桌椅，飲水機(jī)。 用途：看樓者首先對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模及規(guī)劃有整體上的認(rèn)識(shí)。.B）展示區(qū)： 位置：一進(jìn)售樓部首先到達(dá)的區(qū)域。售樓環(huán)境：1)售樓部根據(jù)功能分為6個(gè)區(qū)：A）入口接待區(qū)： 擺設(shè)：兩邊設(shè)條型桌，派發(fā)銷售資料。2）應(yīng)注重每個(gè)細(xì)節(jié)的刻畫，如：樓體的建筑材料、裝飾材料、色彩搭配及路面的包裝（不能有泥地出現(xiàn)，應(yīng)讓多彩地磚和草坪去覆蓋）。* 戶外展示系統(tǒng)：充分展示樓盤各方面的情況，使買家通過對(duì)其的閱覽，完全領(lǐng)略到整個(gè)樓盤的生活環(huán)境和狀態(tài)。售樓環(huán)境基本概念 讓每一個(gè)來參觀的人都能夠真實(shí)而完美的感受到項(xiàng)目的生活型態(tài)，并喜歡住在這里的生活。* 當(dāng)樓體成型時(shí)，墻身懸掛巨型標(biāo)語：LOGO+項(xiàng)目名稱等.* 工地路牌：表明樓盤的名稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。具體手段：* 在通往現(xiàn)場(chǎng)的路道兩旁種上樹木、花草，美化現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境。在樓盤峻工前，給予消費(fèi)者理性認(rèn)識(shí)的第一接觸對(duì)象?，F(xiàn)場(chǎng)包裝 工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)和有效的場(chǎng)所。在12月初，搞大型的現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)，為下一年的銷售推廣作鋪墊。在8月份，搞晚上看樓大行動(dòng)，與飲料公司掛鉤，提供大量飲料，吸引買家到場(chǎng)。在“六一兒童節(jié)” 在現(xiàn)場(chǎng)搞小兒繪畫大賽，讓兒童繪畫，描繪彩色生活的繽紛。公關(guān)活動(dòng)，至關(guān)重要：.項(xiàng)目本身，大力炒作：九、現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)（設(shè)從2009年開始）內(nèi)部認(rèn)購時(shí)候，在現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)號(hào)籌，于公開發(fā)售時(shí)候按順序選購。而第一點(diǎn)，是最關(guān)鍵的。第二，樓盤是否有很好的賣點(diǎn)，如果有與眾不同的賣點(diǎn)，會(huì)體現(xiàn)出個(gè)性化發(fā)展。第二次公開發(fā)售：越活越出色。一般來講主要分成： A、前期工作 B、內(nèi)部認(rèn)購 C、第一次公開發(fā)售 D、第二次公開發(fā)售 E、第三次公開發(fā)售七、各階段及開盤期間的推廣主題：開盤前征集活動(dòng)：美好生活，你我共創(chuàng)。約占媒介投放費(fèi)用的5%。約占媒介投放費(fèi)用的10%。約占媒介投放費(fèi)用的5%。約占整個(gè)媒介投放費(fèi)用的15%。約占整個(gè)媒介投放費(fèi)用的5%。約占整個(gè)媒介費(fèi)用的18%。A、報(bào)紙廣告——包括硬性廣告及新聞炒作，約占整個(gè)媒費(fèi)用投放的43%。五、媒介費(fèi)用投放的分配和原則： 媒介費(fèi)用投放是否合理，對(duì)項(xiàng)目銷售影響至關(guān)重大。D、圍墻廣告——在項(xiàng)目樓盤外圍制作有創(chuàng)意、新穎的圍墻廣告。B、路牌廣告——在金陽市區(qū)人流量比較大的地方如金陽廣場(chǎng)、金陽車站等及項(xiàng)目附近重要商業(yè)路段放置大型路牌指引消費(fèi)者，提高項(xiàng)目知名度。.A、車身廣告——制作途經(jīng)和淮陰縣的密集公交線路及