【正文】 D、 向業(yè)主推薦價(jià)優(yōu)手工好的裝修公司，由發(fā)展商提供質(zhì)量保證協(xié)議。 B、 為有需要的業(yè)主展示各種風(fēng)格的效果圖，讓其挑選。 購房提供室內(nèi)設(shè)計(jì)方案： 根據(jù)購房者需要提供室內(nèi)設(shè)計(jì)方案，滿足了購房后產(chǎn)生的一個(gè)實(shí)際需要，而且增加了 產(chǎn)品的附加價(jià)值。司機(jī)而且能解答簡單問題。 B、 車身上要有明顯的 “（項(xiàng)目名稱）免費(fèi)看樓車 ”字樣； C、 上車時(shí)即派送銷售資料，天熱時(shí)可贈(zèng)送礦泉水； D、 車上備有宣傳單張，隨時(shí)應(yīng)付客人（可能是乘客，也能是過客）的索取。同時(shí)，看樓車將經(jīng)過市內(nèi)的主要街道，其間不失為自我宣傳的好機(jī)會(huì)。最重要的是創(chuàng)造心理價(jià)格與實(shí)際價(jià)格之間的落差，通過項(xiàng)目包裝、銷售現(xiàn)場、環(huán)境等方式，提高心理價(jià)格，增加樓盤的銷售勢能。 具體策略： ? 單位策略： 銷售要分多個(gè)階段，起初推廣應(yīng)包括所有戶型，但景觀較差，樓價(jià)較低的單位，作小量內(nèi)部認(rèn)購及公開發(fā)售以摸底，之后根據(jù)銷售情況調(diào)整，推其他高價(jià)單位。因此，必須在一推出時(shí)即占領(lǐng)淮安市房地產(chǎn)市場的致高點(diǎn)。三是促銷不應(yīng)只著眼于手頭存貨的銷售，還要注意為以后的項(xiàng)目推廣造勢，起到承上啟下的作用。在促銷技巧的組合上，應(yīng)把握幾點(diǎn)原則：一是不直接降價(jià)，以其它方式體現(xiàn)讓利。 . 尾期重促銷 銷售后期要敢于讓利，出清存貨。二是注意購買力的積蓄與釋放周期，采用波次進(jìn)攻策略。此時(shí)的策劃重點(diǎn)在于掌握銷售節(jié)奏，利用各種賣點(diǎn)的組合與轉(zhuǎn)移，多種銷售渠道共用，對(duì)目標(biāo)市場發(fā)動(dòng)波次進(jìn)攻。我公司建議必須采用低價(jià)入市，即選擇項(xiàng)目中景觀、位置等較差的單位，在入市時(shí)以較低的價(jià)位搶攻市場，吸引買家的注意，形成開盤旺勢。這需要通過造勢來實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)因本身行業(yè)的特殊性，決定了其在銷售上一定要爭取一炮而紅，否則項(xiàng)目再有前景，也可能難以為繼、中途夭折。 各階段營銷策略簡述： 開盤前 /內(nèi)部認(rèn)購期重在造勢。 ? 售后跟進(jìn)： 售后要面對(duì)很多關(guān)于建筑進(jìn)度、交樓標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理、入伙細(xì)則、辦理產(chǎn)權(quán)、按揭及付款等事項(xiàng)，銷售人員 應(yīng)提供耐心的服務(wù)，因?yàn)槌跗谫I家的口碑是最重要的 持續(xù)宣傳。 銷售人員培訓(xùn)（銷售前一個(gè)月） ? 售前推介： 各銷售人員 應(yīng)佩帶工作牌及名片，讓買家得到親切、個(gè)人及持續(xù)的銷售服務(wù)；銷售人員對(duì)購房的所有須知應(yīng)熱情、熟練、專業(yè)地進(jìn)行介紹，需要事先作充分的訓(xùn)練，包括預(yù)備常見問題的標(biāo)準(zhǔn)答案、應(yīng)對(duì)及演練、臨場分工、外表儀容規(guī)定等。 舒適型以冷色調(diào)、清朗、偏保守型為主，配置精致裝修。 具體如下： 溫馨型以鮮艷、繽紛色調(diào)、精致型為主，精致裝修。 4）若有隨樓附送的物品，應(yīng)該在顯眼處指示。 2) 每天必須清潔示范單位。 5)、 售樓部繁忙時(shí)設(shè)二人負(fù)責(zé)清潔。如：售樓部入口處放置飲料、糖果供看樓者索取。 . 2)、 設(shè)計(jì)上要表達(dá)出彩色生活這一核心理念，在視覺（設(shè)計(jì)與色彩）；聽覺（播放節(jié)奏輕快的音樂）；（嗅覺放置鮮花）等花心思配合。 G） 兒童臨時(shí)活動(dòng)區(qū)： 位置：在休息區(qū)旁邊。 擺設(shè)：條型辦公桌，辦公設(shè)備、椅子。 用途：交定金，或付款。 E） 付款區(qū)： 位置：與其它區(qū)有空間區(qū)隔，如：階梯、展板等，但仍可明顯看見。 擺設(shè)：大熒幕 電視循環(huán)播放廣告雜志，桌椅，飲水機(jī)。 用途：售樓小姐接受看樓者咨詢。 C） 洽談區(qū)： 位置：展示區(qū)的右邊，或緊靠展示區(qū)。 擺設(shè)：整體規(guī)劃模型及各款樓式、戶型模型和多功能休息椅等休閑設(shè)施。 用途：迎接看樓者。 當(dāng)買家到達(dá)售樓現(xiàn)場時(shí)，他會(huì)看到： 富有個(gè)性的門樓設(shè)計(jì) 一個(gè)廣闊的戶外生活空間，道路是彩色的， 中間有花盆、雕塑、長椅、小型噴泉等，兩邊是琳瑯滿目的生活設(shè)施，比如：書店、小型自住超市、精品店、花店、家居裝飾用品店等等，當(dāng)然也有精心設(shè)計(jì)的售樓部和展示中心。 ? 建議： 1）作為主要的展示空間，其工程進(jìn)度 應(yīng)該是比其它住宅要快，同時(shí)將對(duì)中心廣場的立面優(yōu)先完工，以便購房者的閱覽及其感官的建立。 . ? 售樓環(huán)境包含戶外展示空間和售樓部及示范單位。 ? 工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性 . ? 工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造人氣旺，整潔，有序的施工現(xiàn)場。 ? 建設(shè)工地外圍上宣傳墻，墻身上可噴繪項(xiàng)目 LOGO、 發(fā)展商組合名錄、小區(qū)效果圖、主要景觀效果圖、主要配套設(shè)施效果圖等。應(yīng)以展示項(xiàng)目的優(yōu)勢特點(diǎn)為主題的設(shè)計(jì)包裝工地。工地形象如何，不僅直接與樓盤、公司形象有關(guān)部門，而且還能營造銷售氣氛。 五、 銷售力實(shí)現(xiàn) . 本部分主要是銷售現(xiàn)場的 把握和安排，以及對(duì)銷售人員的專業(yè)培訓(xùn)等。 在中秋節(jié)，搞繽紛嘉年華會(huì)和賞燈會(huì)。 在 7月份，搞露天音樂會(huì)。 在 “五一勞動(dòng)節(jié) ”的假日，搞現(xiàn)場 SHOW， 聘請(qǐng)模特表演公司、演出公司到現(xiàn)場舉行表演活動(dòng)，并同時(shí)設(shè)立抽獎(jiǎng)。所以，本公司對(duì)于樓盤的炒作，提出以下兩個(gè)方面。第三是地理位置與價(jià)格。 第三次公開發(fā)售：智能綠色，全面服務(wù) 八、新聞炒作 樓盤是否能夠很好的銷售，取決于三個(gè)方面，第一是新聞炒作，樓盤在公眾的心目中印象的深刻與否。 第一次公開發(fā)售：彩色空間，繽紛生活。 六、各銷售階段媒介費(fèi)用投放的分配比例和原則 項(xiàng)目各個(gè)銷售階段要細(xì)分，要有一個(gè)側(cè)重點(diǎn)，每個(gè)階段的媒介費(fèi)用投放分配都有輕重之分。 G、 展示系統(tǒng) ——包括樓盤模型、售樓部現(xiàn)場環(huán)境布置、樓盤大環(huán)境的包裝展板等等。 F、 戶外廣告 ——包括路牌、車 身廣告、旗桿廣告等等。 E、 廣告品制作、印刷 ——包括電視廣告的拍攝、樓書、單張、置業(yè)寶典、銀行 按揭、付款方式、樓價(jià)表、貸款利率表、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。 . D、 公關(guān)促銷活動(dòng) ——包括階段的展銷會(huì)配合及節(jié)假日的公關(guān)活動(dòng)。 C、 電臺(tái)廣告 ——包括專題節(jié)目廣告、常用促銷廣告。 B、 電視廣告 ——包括形象廣告、促銷廣告以及電視廣告雜志。以適量、合理分配，達(dá)到準(zhǔn)確無誤 的原則。對(duì)項(xiàng)目形象及銷售都會(huì)起到一定作用。 C、 旗桿廣告 ——在項(xiàng)目出入路段及商業(yè)旺區(qū)路段放置。另途經(jīng)項(xiàng)目區(qū)域的重點(diǎn)繁華商業(yè)地區(qū)公交車線路也在考慮之列。因此，戶外廣告屬于 “即興型 ”廣告媒體，起即時(shí)提醒及促銷的作用。 4．戶外廣告媒介特點(diǎn)： 戶外媒體的廣泛定義只存在于開放空間的媒介載體。 . 電臺(tái)類媒介特點(diǎn)： 廣播媒體是一種 “輕電視 ”，只有傳播