【正文】 路道兩旁種上樹木、花草，美化現(xiàn)場環(huán)境。在8月份，搞晚上看樓大行動，與飲料公司掛鉤，提供大量飲料，吸引買家到場。第二，樓盤是否有很好的賣點，如果有與眾不同的賣點，會體現(xiàn)出個性化發(fā)展。約占媒介投放費用的10%。約占整個媒介費用的18%。B、路牌廣告——在金陽市區(qū)人流量比較大的地方如金陽廣場、金陽車站等及項目附近重要商業(yè)路段放置大型路牌指引消費者，提高項目知名度。以商業(yè)、務(wù)業(yè)讀者為主。.報紙類媒介特點： 報紙是最傳統(tǒng)的媒體，高閱讀率且閱讀人群集中在大都市，報紙為商廣告提供一個高涵蓋且具有說服深度的媒體。要了解市場，充分利用市場，及時調(diào)整令投放策略更完美。* 打造品牌：從品牌的角度來進(jìn)行營銷活動。*舒適型：（小別墅） 適合一家三代（45人）功能上設(shè)主次臥、老人房、客廳、餐廳、雙衛(wèi)、廚房、多功能房、儲藏室等。這樣，買家在購買時可以根據(jù)自己的經(jīng)濟能力有更多的選擇。* 藍(lán)色：渾河文明、大社區(qū)。（3）建筑規(guī)劃遵遁現(xiàn)代風(fēng)格，具有深厚的文化內(nèi)涵及人文氣息的典雅，加上獨特的個性景觀藝術(shù)令人寬心悅目，給人帶來美的熏陶。功能定位 在市場定位中回答了“把房子賣給誰”的問題，接下來解決一個問題是消費者對項目怎么用及用得更好。第二類消費者 具有穩(wěn)定收入但需要財務(wù)支持的職業(yè)人士，年齡在25—35歲之間，文化程度高，事業(yè)有一定基礎(chǔ)，處于成長期；購房目的主要是落戶安家，對購房過程中的價格很敏感，在經(jīng)濟承受能力允許的情況下，才考慮戶型和面積，大部分是首次置業(yè)，他們生活態(tài)度追求現(xiàn)代、時尚。（1）市場分析A、消費者構(gòu)成（相關(guān)行業(yè)資料）* 據(jù)調(diào)查所得，年齡段在30—50歲之間的買家的比率為68%，并且以典型的三口之家為主，%。從發(fā)展商的角度： 現(xiàn)在的操盤方法，已經(jīng)不存在一招致勝、靠單一的市場定位就能成功銷售的靈丹妙藥。關(guān)鍵在于在推廣過程中，在原有的優(yōu)勢基礎(chǔ)上，如何對產(chǎn)品進(jìn)行提升，在短時間內(nèi)提高項目的知名度，創(chuàng)造其在金陽市場的影響力，進(jìn)而達(dá)至旺銷，是最主要的任務(wù)。.（3）行業(yè)環(huán)境： 隨著實物分房福利的取消以及城市居民購房意識不斷增強，商品房銷售價格持續(xù)攀升，但對于貴陽市來言，其擁有現(xiàn)代化、時尚并結(jié)合大自然的高尚住房還未出現(xiàn)。圍繞這一理念，我們分別以銷售力分析、銷售力提純、銷售力提升、銷售力傳播、銷售力實現(xiàn)等多方面進(jìn)行闡述。* 從貴陽市的狀況來講，自三創(chuàng)一辦戰(zhàn)略實行以來，以貴陽市為中心，南明區(qū)和金陽新區(qū)為兩翼的戰(zhàn)略，給貴陽的發(fā)展帶了很大的機遇，金陽新區(qū)是重中之重——政府所在地，其戰(zhàn)略的位置便成了商界兵家必爭之地。* 緊貼鹽河，除了將以河作為道路結(jié)構(gòu)，將園林景觀融入到小區(qū)設(shè)計中，是獨一無二的自然資源優(yōu)勢。* 發(fā)展商管理水平已日趨成熟，可為項目推廣提供更多的支援（特別是社區(qū)文化的建立和物業(yè)管理方面）。 東奧公司將其命名為“金龍國際花園”，借助“人居坡上,水入城中,山水相依,景自天成”的建筑理念,營造一個西班牙格調(diào)的風(fēng)情小城。在同檔次的樓盤中，買家的注意力往往會集中在綜合質(zhì)素高、名氣響、先天條件好的樓盤。.C、消費主體* 購房主體是以中高收入的階層（如從事商務(wù)等）的消費者居多，屬于消費潛力比較高的階層。 這批的買家是項目未來的發(fā)展所吸納的最大消費對象。消費者：優(yōu)越的生活環(huán)境是消費者最渴求的，切合目標(biāo)消費群定位。.* 紅色：熱情、社區(qū)人文環(huán)境、發(fā)展商理念。第三節(jié)：價格定位 經(jīng)過反復(fù)比較周邊重點項目和針對競爭對手的銷售價格，本著“順利啟動，逐年提升”的價格策略，根據(jù)項目成本、土地成本、建筑成本及市場接受能力，確定項目定位。具體定價 建議： 無逐漸提升比例 每賣出N戶，Ｍ%的比例升幅，具體實際升幅仍需根據(jù)市場情況作調(diào)整；.三、銷售力提升. 市場上受歡迎是綜合質(zhì)素高，也又有特色的項目，在確定項目市場定位后，如何進(jìn)一步提升綜合質(zhì)素是本策劃部分的關(guān)鍵。好處在于不僅有效縮短購房者往返住地與樓盤之間的時空距離，也拉近了購房者與發(fā)展商的心理距離，有利地促進(jìn)了樓盤的銷售，而巴士在市內(nèi)穿梭來往，更是樓盤的流動宣傳工具。新項目的開盤發(fā)售，對項目以后的銷售起決定性作用。.A、貴陽電視臺——直接覆蓋貴陽市及周遍部分市、縣。日發(fā)行量數(shù)萬份，周一至周五閱讀率較高，覆蓋整個淮安地區(qū)。4．戶外廣告媒介特點： 戶外媒體的廣泛定義只存在于開放空間的媒介載體。對項目形象及銷售都會起到一定作用。.D、公關(guān)促銷活動——包括階段的展銷會配合及節(jié)假日的公關(guān)活動。六、各銷售階段媒介費用投放的分配比例和原則 項目各個銷售階段要細(xì)分，要有一個側(cè)重點，每個階段的媒介費用投放分配都有輕重之分。所以，本公司對于樓盤的炒作，提出以下兩個方面。五、銷售力實現(xiàn). 本部分主要是銷售現(xiàn)場的把握和安排，以及對銷售人員的專業(yè)培訓(xùn)等。* 工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性.* 工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造人氣旺，整潔，有序的施工現(xiàn)場。 用途：迎接看樓者。 擺設(shè)：大熒幕電視循環(huán)播放廣告雜志，桌椅，飲水機。G）兒童臨時活動區(qū)： 位置：在休息區(qū)旁邊。2) 每天必須清潔示范單位。銷售人員培訓(xùn)（銷售前一個月）* 售前推介： 各銷售人員應(yīng)佩帶工作牌及名片，讓買家得到親切、個人及持續(xù)的銷售服務(wù)；銷售人員對購房的所有須知應(yīng)熱情、熟練、專業(yè)地進(jìn)行介紹，需要事先作充分的訓(xùn)練，包括預(yù)備常見問題的標(biāo)準(zhǔn)答案、應(yīng)對及演練、臨場分工、外表儀容規(guī)定等。這需要通過造勢來實現(xiàn)。.尾期重促銷 銷售后期要敢于讓利，出清存貨。具體策略：* 單位策略： 銷售要分多個階段，起初推廣應(yīng)包括所有戶型，但景觀較差，樓價較低的單位，作小量內(nèi)部認(rèn)購及公開發(fā)售以摸底，之后根據(jù)銷售情況調(diào)整，推其他高價單位。司機而且能解答簡