【正文】 。玫瑰園房地產(chǎn)就引進(jìn)了 人文四法則 ，產(chǎn)生了意想不到的轟動效益，僅開盤三個(gè)月，就銷售一空。所以，現(xiàn)代住宅不再是住人的機(jī)器，而成為人性的真實(shí)寫照，具有溫情自然的內(nèi)涵。在玫瑰園房地產(chǎn)開發(fā)地中，有一棵約具有 200 年歷史的 大榕樹被旁邊的一棵藤樹盤繞著，我們賦于它新的民族文化概念 情侶樹，并給 情侶樹 編寫了一個(gè)美好的神話傳說。 第四是民族文化促進(jìn)法。眾多的購房者正是看中了玫瑰園有中小學(xué)校布局的教育概念，紛紛搶購。房地產(chǎn)策劃必須把文化因素滲透到開發(fā)項(xiàng)目中去 ，才能迅速占領(lǐng)市場，建立自己的項(xiàng)目個(gè)性。由于占地 2000 多畝的玫瑰園內(nèi)設(shè)配套的小型公園及多功能運(yùn)動場地，使許多追求健康熱愛生活的購房者加入到購買玫瑰園房產(chǎn)的行列中。在策劃中把 握好人口各個(gè)要素的內(nèi)容、形式以及它們的功用，分析它們對市場影響的大小、輕重，找出它們運(yùn)行的具體規(guī)律，開發(fā)出的房地產(chǎn)項(xiàng)目就會與眾不同，贏得人們的信賴。此人文精神法則可供房地產(chǎn)開發(fā)商引以運(yùn)用。上下五千年，中華民族炎黃子孫都把傳說中的龍視為民族靈魂的象征，于是我們在玫瑰園的中心花園設(shè)了一個(gè) 騰飛的龍 的模型，意寓著居住者可有龍的保護(hù)、龍的化身、龍的精神。 解 釋： 把握好房地產(chǎn)策劃中的人文原則 ，并不只是了解文化內(nèi)容那么簡單，必須按照以下原則實(shí)施： 第一是人文精神滲透法。 人文精神包括人口及文化的意識：人口意識是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平、人口的局、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會思想；文化意識包括人們在特定社會中形成的特定習(xí)慣、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會思想。我們不難發(fā)現(xiàn)，隨著房地產(chǎn)市場不斷的發(fā)展及人民生活水平日益提高的趨勢，具有人文因素的樓盤越來越受到消費(fèi)者的歡迎與 好評。 應(yīng) 用：在房地產(chǎn)市場日?；馃岬慕裉?，對房地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)營房地產(chǎn)項(xiàng)目和提高企業(yè)綜合競爭能力有一定的借鑒作用。 總的來說，在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過程中，采用“借船出海四思法”能彌補(bǔ)開發(fā)商在開發(fā)新樓盤過程當(dāng)中所不能顧及的地方，借外力實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)，最終來達(dá)到成功出海的目的。采用借技術(shù)法，我公司可以在制訂開發(fā)策劃方案完全可行的情況下，借用別人的技術(shù)來建設(shè)此項(xiàng)目，以此來保證整個(gè)策劃方案得以順利實(shí)施。南寧市榮和房地產(chǎn)在開發(fā)“榮和新城”樓盤時(shí)，就采用了借技術(shù)法，由中國建筑工程總公司這支具有高技術(shù)的施工隊(duì)伍來承包樓盤的建設(shè)，開盤時(shí)，“榮和新城”憑借質(zhì)量硬戶型好的優(yōu)勢在半年后全部銷售一空。 第四、借技術(shù)法。由此可見，借產(chǎn)品法為我公司開發(fā)新的樓盤項(xiàng)目創(chuàng)造了一個(gè)好的前提，在經(jīng)濟(jì)上也取得了很大的利益空間。龍大集團(tuán)憑借 龍口粉絲，龍大造 ，順理成章的把龍口粉絲的知名度、美譽(yù)度和忠誠度轉(zhuǎn)移到龍大粉絲身上，借勢策略成就了龍大粉絲行業(yè)霸主的美夢。借助別人的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品來達(dá)到成功出海的目的。商家在商場上也要注重使用此方法，借助品牌的實(shí)力來為自己達(dá)到高利潤的 目的。 2001 年，我公司與中房南寧分公司以合作的形式共同開發(fā)位于南寧市市中心朝陽花園附近的一塊土地，將其策劃為“福萊閣”商業(yè)寫字樓，這對于看重南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心地區(qū)的中小型企業(yè)來說，是辦公的好地方，開盤僅二個(gè)月，“福萊閣”商來寫字樓 200戶全銷售一空。天堂傘業(yè)把杭州的美麗、天堂傘的美麗和女性消費(fèi)者渴望美麗的心理巧妙的結(jié)合到了一起，賦予品牌很美的聯(lián)想空間。 第二、借品牌法。運(yùn)用借資本法讓我們在保證原有投資項(xiàng)目正常開發(fā)的同時(shí)，還能另外開發(fā)新看好的項(xiàng)目，最后達(dá)到雙贏的目的。于是，“時(shí)代俊園”在我運(yùn)用了借資本法后，迅速進(jìn)入了開發(fā)的軌道，于 2001 年 6 月順利開盤，開盤僅三個(gè)月。但因?yàn)椴痪们拔夜緞偼顿Y開發(fā)了另一個(gè)項(xiàng)目，令目前公司資金周轉(zhuǎn)存在著不便的情況。國 內(nèi)財(cái)務(wù)軟件的龍頭企業(yè)用友軟件在 5 月份發(fā)行價(jià)創(chuàng)紀(jì)錄引起轟動效應(yīng)后，又憑借其全新的 NC(新世紀(jì) )飛毅營銷策劃工作室 —— 飛越時(shí)空，成就不凡策劃； 毅力永恒，演繹風(fēng)云市場 智慧創(chuàng)造價(jià)值，恒心鑄就偉業(yè) 管理軟件造出新一輪聲勢，這個(gè)中國的 IT 企業(yè)就是引用了借資本法，借力于資本市場，把自己打造成業(yè)內(nèi)的超級航母。 第一、借資本法。 在多年的經(jīng)商實(shí)踐中，我將自己的經(jīng)驗(yàn)作了總結(jié)，將抓住市場大機(jī)遇的技巧歸為借船出海四思法，即：第一、借資本法；第二、借品牌法；第三、借產(chǎn)品法；第四、借技術(shù)法。中小企業(yè)是“借船出?！?，但不是“借雞生蛋”。 應(yīng) 用：在市場經(jīng)濟(jì)的國度里，房地產(chǎn)開發(fā)商欲從總體上預(yù)測經(jīng)濟(jì)大趨勢時(shí)，為抓住市場大機(jī)遇，可巧用借船出海的商理從中獲得多快好省的效益。因此，只要運(yùn)用這四條法則，就一定能夠贏得良好的回報(bào)。而這些“爛尾樓”工程，往往是由于資金不足或市場定位不準(zhǔn)，才造成今天的境況。商家在給爛尾樓開發(fā)給予新的定位時(shí)，要充分考慮到樓盤周邊的綜合因素，才會獲得根本性的成功。 2002年 9 月，我受碧園房地產(chǎn)公司的委托對其購買的位于南寧市明秀 路一爛尾樓進(jìn)行策劃，將原來定為賓館的樓盤重新定位成“碧園數(shù)碼文化城”青年公寓，其第一層為數(shù)碼高鋪，第二至十五層為小戶型公寓，大大滿足了該地段沒有專門數(shù)碼產(chǎn)品銷售的需求。這是將商品原來的生產(chǎn)定位、用途轉(zhuǎn)變?yōu)榱硪环N用途的方法。因此，開發(fā)商在開發(fā)爛尾樓時(shí)使用戶型轉(zhuǎn)換法重新開發(fā)，會獲取更多的經(jīng)濟(jì)利潤。 2002 年我受廣西鴻河房地產(chǎn)開發(fā)公司委托，對其收購的處于江南路的一爛尾樓進(jìn)行開發(fā)策劃時(shí)，就運(yùn)用了這一方法，將這“半拉子”工程策劃成了“江南香格里拉”的花園式住宅區(qū)，新的戶型及大面積的綠化率形成的生態(tài) 住宅區(qū)在開盤當(dāng)天，引來了絡(luò)繹不絕的購房者來購買。靠近南寧市萬達(dá)商業(yè)廣場的“格蘭云天”，就是因?yàn)楦鞣N原因被迫停 2 年。 第三、戶型轉(zhuǎn)讓法。因?yàn)樵摯髲B的前期投資已達(dá) 4000 萬元，而這些年隨著南寧的城市開發(fā)，地價(jià)早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原價(jià)，所以拍購下來很值得。 2002年，當(dāng)廣西碧園房地產(chǎn)開發(fā)公司委托我為他們提供爛尾樓信息時(shí)，我了解到 5 月份會有一場東葛路爛尾樓拍賣會。這是將爛尾樓樓盤以拍賣的方式賣給投資方，進(jìn)行二次開發(fā)銷售的方法。商家如在今后開發(fā)爛尾樓時(shí)，運(yùn)用易名法的法則，亦可收到良好的效果。2001 年 6，我在為東葛路另一爛尾樓作開發(fā)策劃時(shí)，也運(yùn) 用了易名法，將該項(xiàng)目策劃為“東葛華都”，開發(fā)成 300 戶小戶型住宅，面積均在 100 平方米以內(nèi)，極受市民青睞。如處在南寧市望園路的一棟爛尾樓，其總建筑面積為 萬平方米，在當(dāng)年開發(fā)時(shí)也算得上是東葛路的“大腕”，但在將完工時(shí)工程忽然停了下來，至今已有七年。 第一、易名法。那如何對爛尾樓進(jìn)行重新開發(fā)呢？ 經(jīng)過幾年對房地產(chǎn)開發(fā)的策劃與實(shí)踐，我總結(jié)出爛尾樓重新開發(fā)促銷要引入以下法則：第一、易名法；第二、拍賣法；第三、戶型轉(zhuǎn)讓法；第四、定位轉(zhuǎn)換法。短短的時(shí)間內(nèi)，國內(nèi)外的大量資金注入南寧房地產(chǎn)業(yè)，南寧市十余處原停（緩）建工程已被各路商家買斷后進(jìn)行易名并重新裝修出售。 應(yīng) 用：對全國各地爛尾樓的新開發(fā)與銷售有借鑒作用。“大自然花園”開盤后半年內(nèi)，就已經(jīng)全部銷售完畢。 相對于通過預(yù)測行業(yè)變化來把握市場趨勢的 做法，打破慣例以引領(lǐng)市場潮流，是房地產(chǎn)企業(yè)更積極的創(chuàng)新行為。運(yùn)用此方法不僅完善樓盤的售后服務(wù)，也使顧客感到意外驚喜，房產(chǎn)商也贏得了口碑，還將極大地有利于后續(xù)樓盤的開發(fā)銷售?！靶呛蛨@”樓盤在開盤當(dāng)天展示了十余套樣板房，并聯(lián)系室內(nèi)裝 飾公司，為購房的客戶提供室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)、裝修等服務(wù)，其高質(zhì)量、低價(jià)格的服務(wù)方式受到了廣大業(yè)主的好評。 四、服務(wù)策劃略創(chuàng)新法。因此，運(yùn)用產(chǎn)品創(chuàng)新法開發(fā)的聯(lián)體別墅作為普通住宅向別墅發(fā)展的過渡形式，特別受有一定消費(fèi)能力的、崇尚時(shí)尚、前衛(wèi)的年輕人的歡迎。如“時(shí)代麗都”酒店式公寓就是利用了產(chǎn)品創(chuàng)新法將酒店和公寓這兩類不同物業(yè)的服務(wù)功能予融合，受到了高層白領(lǐng)、金領(lǐng)以及高收入人士的歡迎。 三、產(chǎn)品創(chuàng)新法。所以，打破行業(yè)慣例求創(chuàng)新的營銷理念更滿足現(xiàn)代人越來越高的需求。我們也將這一法則運(yùn)用到“大自然花園”的開發(fā)策劃中，將使居住環(huán)境更加符合現(xiàn)代化的前進(jìn)方 向。例如由南寧市榮和房地產(chǎn)開發(fā)飛毅營銷策劃工作室 —— 飛越時(shí)空，成就