【正文】 ?借形象宣稱擴(kuò)大客戶面，并以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)吸引各類客戶。 ?強(qiáng)化總平規(guī)劃、戶型、景觀、物業(yè)服務(wù)等重點(diǎn)環(huán)節(jié)的品質(zhì)，與周邊樓盤(pán)相比要提升性價(jià)比。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 ?住宅供應(yīng)量正在加大，競(jìng)爭(zhēng)漸趨激烈； ?周邊供應(yīng)量增加較快 ?市場(chǎng)容量有限，后勁不足 ?市場(chǎng)均價(jià)已到一個(gè)瓶頸，突破空間不大 ?迎合市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)都市的、現(xiàn)代的、便捷的城市生活中心 。 成功模式及案例借鑒 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位研究思路 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 市場(chǎng)分析 成功模式及案例研究 競(jìng)爭(zhēng)分析 客戶分析 項(xiàng)目 SWOT分析 SWOT 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ?交通較為便利； ?周邊配套齊全 ?現(xiàn)房銷(xiāo)售 ?在城市未來(lái)發(fā)展主方向上 ?周邊環(huán)境形象較差 ?地塊規(guī)模小，成本高 ?區(qū)域認(rèn)識(shí)度低 ?品牌不強(qiáng) 機(jī)會(huì) Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) ?市場(chǎng)項(xiàng)目以價(jià)格為主要競(jìng)爭(zhēng)力。 ?成功元素 :地段 /理清債務(wù) /產(chǎn)品定位 /重新包轉(zhuǎn) 成功模式及案例借鑒 重慶華音大廈 ?項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 :位于鬧市中心，交通設(shè)施較為完善 ,商業(yè)中心地帶 ?項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 :宏觀經(jīng)濟(jì)利好因素 ,項(xiàng)目所在區(qū)域，是投資者較為認(rèn)同的購(gòu)房地段 ,項(xiàng)目已是準(zhǔn)現(xiàn)房 ?項(xiàng)目劣勢(shì)分析 :社會(huì)形象較差 ,缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ,消費(fèi)者對(duì)本案信心不足 ?項(xiàng)目威脅分析 :同區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而本案的優(yōu)勢(shì)并不突出 ,受主城各區(qū)板塊的影響沖擊 成功模式及案例借鑒 重慶華音大廈 :“ 酒店式商務(wù)公寓” ?定位原則 ?（ 1）具有可操作性 ,能充分的反映本案特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)； ?（ 2）有助于本案形成獨(dú)具特色的產(chǎn)品路線，達(dá)到與市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行有效區(qū)隔的目的； ?（ 3）有助于提升項(xiàng)目品質(zhì)，樹(shù)立良好的社會(huì)形象及口碑效應(yīng)； ?（ 4）能夠滿足各級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)的需求，為本案創(chuàng)造較大的贏利空間； ?（ 5）最大限度的降低開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有效的縮短投資回報(bào)期 （ 1）提供酒店式服務(wù)和管理 （ 2）兼具居住和辦公兩種功能 成功模式及案例借鑒 重慶華音大廈 :商業(yè)定位原則 ?定位原則 （ 1）定位在江北區(qū)目前的商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)上； （ 2）所定位的業(yè)態(tài)比較容易在江北區(qū)市場(chǎng)上建立起品牌地位； （ 3）能夠最大限度地提高物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格； （ 4）能夠比較容易吸引品牌商家的進(jìn)入； （ 5）能夠形成良好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。總建筑面積約 80000平方米，地下 2層，地上 31層，其中 B16層為高檔商場(chǎng)， 7層為國(guó)際級(jí)商務(wù)、視聽(tīng)會(huì)議中心， 830層為甲級(jí)智能化寫(xiě)字樓 ?歷史原因 :當(dāng)時(shí)因?yàn)橘Y金的原因，成為爛尾項(xiàng)目。早期購(gòu)買(mǎi)者買(mǎi)大三房四房，后期購(gòu)買(mǎi)者因?yàn)榭們r(jià)原因買(mǎi)兩房三房。這批人群因?yàn)楣ぷ餍枰毡橛匈I(mǎi)房安家落戶的需求。新政后購(gòu)買(mǎi)較少。但富裕原住民（生意人）除自建小樓外，一般購(gòu)買(mǎi) 12套房產(chǎn)作投資。外地投資客追求低總價(jià)、低首付，要求精裝修、良好物管、代出租。一般在 20212021年快速漲價(jià)期購(gòu)買(mǎi)。投資度假兩相宜，追求低總價(jià)，低首付。 一般不買(mǎi)房或只考慮買(mǎi)小戶型酒店式公寓。一般為退休或鄰近退休。房產(chǎn)中介人員都比較看好二房，均認(rèn)為二房更好出租。 建筑設(shè)計(jì)和建筑排布較死板 園林粗糙缺乏設(shè)計(jì)感 戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩 北海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 房源戶型 小區(qū)或位置 房屋情況 面積 租金 單間 廣東路南珠市場(chǎng)附近銀?；▓@ 家電，家具齊全 —— 750元 /月 單間 北海大道與深圳路交界處 酒店式公寓 , 全新裝修，家電齊全 35平米 1000元 /月 一房一廳 在廣東路與北海大道交界處 家具齊全 —— 1100元 /月 一房一廳 廣東路與北海大道交匯處電梯房 10樓 電梯房，新裝修，位置好 —— 1200元 /月 二房一廳 廣東路桂新大廈旁（中級(jí)法院宿舍）邊防支隊(duì)對(duì)面 一樓，單位宿舍，有部分家電、家具 —— 1200元 /月 二房一廳 北海大道與廣東路交匯處的恒昌商業(yè)廣場(chǎng) 電銻公寓房，高檔裝修，高檔家電 —— 1800元 /月 二房二廳 廣東路教育局對(duì)面鴻花園 3樓，家具家電齊全 107平米 2200元 /月 押金 5000元 二房二廳 廣東中路海港麗景 配置齊全 ,臥室配有空調(diào) —— 1600元 /月 一年起租 二房二廳 廣東路 普通住宅 頂層 ，新裝修 ，家電齊全 95平米 1300元 /月 三房二廳 廣東路與西南大道交匯處 新房新裝修未入住 ,家具家電齊配 140平米 2800元 /月 三房二廳 廣東路南珠市場(chǎng)司法局隔壁和城花園 5樓，精裝修，全套家私家電 120平米 2500元 /月 北海市廣東路一帶租房情況： ? 北海市廣東路一帶租房情況， 3560平米的一房，裝修好，配套齊全，價(jià)格會(huì)在： 8001300元左右。 ? 園林只是種綠化而已，根本談不上設(shè)計(jì)，比較原始。 龍福苑 項(xiàng)目地址 ：北海市北部灣中路汽車(chē)總站對(duì)面 開(kāi) 發(fā) 商： 廣西興海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司住宅 銷(xiāo)售狀態(tài)： 已銷(xiāo)售 70% 單價(jià)： 17層 4370元 /㎡ , 9層 3770元 /㎡ 商業(yè)： 700013000元 /㎡ 戶型概況： 一房 :㎡ 二房 : ㎡ 三房 : ㎡ 總價(jià)： 15萬(wàn)起 去化： 65% 中間層價(jià)格： 9層 3770元 /㎡ 主力戶型： 一房 /二房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 毛坯 建筑形態(tài)： 3棟高層及小高層 規(guī)劃戶數(shù)： 485 優(yōu)惠方式： 按揭 99折優(yōu)惠 北海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 金海灣 項(xiàng)目名稱： 金海灣 項(xiàng)目地址 ： 北海市四川北路與海角路交匯處 開(kāi) 發(fā) 商： 北海市銀基房地產(chǎn) 銷(xiāo)售狀態(tài)： 在售 單價(jià)： 1號(hào)樓 606單價(jià) :5118元 /㎡ 特價(jià)房 1號(hào)樓 217單價(jià) :3780元 /㎡ 戶型概況： 一房： ㎡ 二房 :㎡ 總價(jià)： 2230萬(wàn) 去化 :50% 中間層價(jià)格： 4500元 /㎡ 主力戶型： 一房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 精裝修 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 161 綠 化 率： 5% 建筑形態(tài)： 多層 \西班牙建筑風(fēng)格 優(yōu)惠方式： 一次性 92折優(yōu)惠 ,按揭 95折 60平米戶型 72平米戶型 北海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 春天海景 項(xiàng)目名稱： 春天海景 項(xiàng)目地址 ：北海市北部灣東路與廣東路交匯處 開(kāi) 發(fā) 商： 北海華華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo)售狀態(tài)： 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 單價(jià)： 均價(jià) 4200元 /㎡ 商業(yè)價(jià)格： 70002021元 /㎡ 戶型概況： 一 房 :㎡ 二房 :㎡ 三房 :㎡ 總價(jià)： 去化：未開(kāi)盤(pán) 中間層價(jià)格： 主力戶型： 二房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 毛坯 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 952 綠 化 率： 39% 建筑形態(tài)： 高層 優(yōu)惠方式：暫無(wú) 北海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 香?；▓@ 項(xiàng)目名稱： 香?；▓@ 項(xiàng)目地址 ：廣西北海市胡海路與茶亭路交匯處 開(kāi) 發(fā) 商： 北海華潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 銷(xiāo)售狀態(tài)： 銷(xiāo)售 90% 均價(jià)： 5200元 /㎡ 商業(yè)價(jià)格： 800015000元 /㎡ 戶型概況： 二房 :㎡ 三房 :㎡ 總價(jià)： 去化： 90% 中間層價(jià)格： 主力戶型： 二房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 毛坯 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 317 優(yōu)惠方式：暫無(wú) 北海競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 項(xiàng)目名稱： 香檳郡 項(xiàng)目地址： 北海市北