【正文】 建設(shè) ?作為區(qū)域中心城市，北海市對下轄的縣市具有較強的吸引力 ?北?？傮w經(jīng)濟總量低，支柱產(chǎn)業(yè)效益下滑，整體經(jīng)濟實力有限。 ?20212021年，北海房地產(chǎn)進入平穩(wěn)發(fā)展階段。 ?08年至今價格上漲較少 ?目前，北海市商品房均價穩(wěn)定保持在 3500元 ∕ ㎡ ?本地塊區(qū)域內(nèi)房價基本在 35004500元 ∕ ㎡之間 北海市場環(huán)境分析 北海樓盤普遍銷售良好，即使新政嚴(yán)苛也有銷售量產(chǎn)生。雖然新政后銷售量有所下滑，但仍有持續(xù)銷售。 銷控板顯示銷售狀況良好。房屋竣工面積為 ，下降 %。 ?從今年３月份起，北海市商品住房價格同比增長一直位居全國首位，交易一直較為活躍，平均每月在６００套左右，其中最高的６月份達１５００套。 ? 新政下北海成交量萎縮，但房價呈現(xiàn)剛性，并未明顯下跌。消費者對小區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理、規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新等要求逐步增加，沒有有效滿足和引領(lǐng)消費者的需求 對本項目不利因素 ? 房地產(chǎn)價格上升過快，使得本項目實現(xiàn)價格突破空間小 ? 銀灘新區(qū)的樓盤分流了大部分目標(biāo)客戶 ? 市場供過于求 ? 市場對新政反應(yīng)過度 北海市場環(huán)境分析 項目整體戰(zhàn)略定位研究思路 項目戰(zhàn)略定位 市場分析 成功模式及案例研究 競爭分析 客戶分析 從樓盤開發(fā)領(lǐng)域來看，北海房地產(chǎn)可分為如下主要五個區(qū)域 北海競爭環(huán)境分析 目前北海市房地產(chǎn)市場，存在三個方面的競爭 —— 區(qū)域的競爭、資源的競爭和項目的競爭 海景、城市資源 資源的競爭 開發(fā)區(qū)、中心區(qū)、東城區(qū)、西城區(qū) 區(qū)域的競爭 未來主要競爭對手 樓盤的競爭 北海競爭環(huán)境分析 新城板塊 ?新城板塊將啟動開發(fā)馮家江文化、教育、旅游綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)（馮家江新區(qū)），建設(shè)新行政中心，初步形成集行政辦公、商務(wù)會展、旅游觀光于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)； ?新城近期規(guī)劃新增居住用地 58公頃。 ?板塊客戶群中外來消費人群和本地消費人群的比例比較均衡。城西板塊所處的地段相對偏遠，但交通還算方便，非政府發(fā)展的主流區(qū)域。 ?這個板塊外來消費人群和本地消費人群的比例為 6： 4，在外地人群中福建移民人群占相當(dāng)比重。 ? 北海樓盤普遍設(shè)計水準(zhǔn)低，樓盤布局較死板，缺乏優(yōu)良的建筑規(guī)劃。 7090平米的二房，裝修好，配套齊全，價格會在： 15001800元， 100平米以上的二房或三房價格會在：20212500元。一般早期購買（ 2021年 7月前），購買大戶型兩房三房，對海景房有偏愛。 一般為江浙、福建、廣東、北京、上海、山西投資客。 本地原住民一般不買房，住自建小樓。 外地來北海工作者、下面縣市生意人。 外地養(yǎng)老度假客戶 外地度假客戶 外地投資客戶 本地富裕原住民 外地來北海工作者 北?？蛻舡h(huán)境分析 項目整體戰(zhàn)略定位研究思路 項目戰(zhàn)略定位 市場分析 成功模式及案例研究 競爭分析 客戶分析 高地價較高容積率項目發(fā)展模式研究 模式 1：面積為重，兼顧品質(zhì) 模式 3：做大商業(yè)面積，分攤房價 模式 2：完全追求品質(zhì)，增加附加值 模式 4：品質(zhì)為重，兼顧面積 就目前市場而言，開發(fā)商針對地價高容積率可變的項目，常用的開發(fā)模式如下： 成功模式及案例借鑒 模式 1：面積為重，兼顧品質(zhì) ?案例：宜城水岸 ?適用條件： ?項目規(guī)模較??； ?開發(fā)商資金有限、對資金回現(xiàn)有嚴(yán)格要求； ?市場供不應(yīng)求 優(yōu)勢 產(chǎn)品劣勢 開發(fā)商目的 銷售情況 ?具備較高的片區(qū)自然資源價值 ?容積率： ，容積率大 ?梯戶比較大，大量 2梯 4戶 ?過度追求容積率帶來的戶型較差 ?通過盡量控制成本、突破容積率增大銷售面積的方式，實現(xiàn)低價、大量、快速銷售 ?售價低于市場期望 ?銷售速度較周邊樓盤慢 ?項目市場影響力很小 對本項目的啟示：北海市將有大量開發(fā)商采用該模式進行開發(fā)，同質(zhì)競爭嚴(yán)重，且銷售效果一般，不利于品牌建立，所以，本項目應(yīng)盡量避免單純追求容積率模式 成功模式及案例借鑒 對本項目的啟示：此模式建造成本、對客戶的接受能力要求較高，而本項目位于三線城市，客戶購買能力成熟度有限，追求高品質(zhì)帶來的造價增加小于售價的提高，本案不適宜采用該模式 模式 2：完全追求品質(zhì)，增加附加值 ? 開發(fā)目標(biāo)：通過追求產(chǎn)品品質(zhì)，突破市場價格體系 ? 主要賣點： ? 規(guī)劃建筑：世界知名設(shè)計師和設(shè)計機構(gòu)，采用了風(fēng)車規(guī)劃、window wall等多項創(chuàng)新設(shè)計 ? 智能化：連同韓國 LG、美國HONEYWELL、日本日訊等國際大型設(shè)備供應(yīng)商，投資 3000萬美元打造亞洲代表性的數(shù)字化社區(qū) ? 豪華裝修： 300平方米以下戶型贈送豪華裝修 ? 強勢營銷：畢加索原畫展；全國招聘項目銷售人員； 8萬元看房預(yù)約 ? 銷售情況：由于價格過高，造型過于現(xiàn)代，項目銷售難度較大 模式適用條件： 一線城市，高端客戶購買力極強 市場發(fā)育成熟，客戶對創(chuàng)新接受能力很強 客戶層面豐富，外銷比例大（樂于購買精裝修、智能化住宅） 項目規(guī)模一般 紅樹西岸 成功模式及案例借鑒 模式 3：做大商業(yè)面積，分攤房價 ?適用條件： ?市中心臨街面大、地塊商業(yè)價值高 ?周邊配套缺乏，需要自身營建較大商業(yè)配套 ?單純依靠住宅銷售對利潤實現(xiàn)壓力過大 ?本項目情況： ?地塊主要價值體現(xiàn)在住宅和商業(yè)價值上 ?附近有較多商業(yè)設(shè)施，競爭較激烈，但超市類商業(yè)稀缺 ?以住宅為主、商業(yè)為輔的物業(yè)搭配對實現(xiàn)利潤壓力不大，且風(fēng)險較小 對本項目的啟示：本項目可參考此種開發(fā)策略 ,在風(fēng)險可控可執(zhí)行條件下充分利用商業(yè)面積分攤地價，并不是僅依靠拔高容積率而獲取超額利潤 成功模式及案例借鑒 模式 4：品質(zhì)為重，兼顧面積 ?適用條件： ?絕對成本不是極高 ?市場比較容易被引導(dǎo) ?當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的項目，適合分期開發(fā) ?開發(fā)商資金實力較強，對樹立品牌有一定要求 對本項目的啟示：該模式有利于分期開發(fā)較大規(guī)模項目，有利于通過品質(zhì)打造樹立項目品牌，符合本項目自身條件和開發(fā)商的戰(zhàn)略目標(biāo)，是本項目可參考的發(fā)展模式 中信紅樹灣 成功模式及案例借鑒 根據(jù)以上四種模式的分析，本項目的戰(zhàn)略方向是以品質(zhì)為重，細分住宅市場，做足商業(yè)面積 在高地價項目４種發(fā)展模式中，本項目適宜采用第三種的發(fā)展模式 —— 以品質(zhì)為重，細分住宅市場，兼顧商業(yè)面積 以實現(xiàn)北海市場條件下的降低地價實現(xiàn)短平快的目標(biāo) 成功模式及案例借鑒 飛洲國際廣場 :“ 可自由分割的小戶型”辦公樓 ?簡介 :飛洲國際廣場座落于徐家匯商圈核心地段，毗鄰八萬人體育場、上海體育館、華亭賓館、宜家家居、徐匯區(qū)政府。 樓層 定位 功能 一層 “ 美麗新世界” 主營女士化妝品及飾品 二層 “ 伊之都” 女性服飾 三層 “ 伊之都” 女性服飾 四層 “ 龍行天下” 男士服飾及用品 五層 “ 動感之都” 電玩和運動休閑系列 六層 “ 美食家” 經(jīng)營各種美食 七層 “ 商務(wù)會所” 作為本案配套，可設(shè)立商務(wù)會議室、商務(wù)茶樓等。 ?通過強勢推廣，凸現(xiàn)項目品牌形象，提升對項目品牌的精神認同。 項目戰(zhàn)略定位分析 本項目住宅發(fā)展戰(zhàn)略：做市場的追隨者和補缺者 領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 ?一線品牌 ?項目具有無可復(fù)制的資源 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?壟斷價格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場潮流 ?具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者 ?具備一定獨特資源和生產(chǎn)規(guī)模 ?改變游戲規(guī)則 ?強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) ?強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 追隨者 補缺者 ?缺乏獨特資源和資金實力 ?搭便車，借勢 ?以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) ?價格戰(zhàn)的制造者 ?規(guī)模小，快速靈活 ?目標(biāo)客戶明確，挖掘細分市場價值 ?抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品 ?敏銳的機會主義者 依托市政配套 ， 整合規(guī)劃 、戶型 、 性價比為戰(zhàn)略導(dǎo)向 項目戰(zhàn)略定位分析 THANKS