【正文】 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位分析 本項(xiàng)目住宅發(fā)展戰(zhàn)略：做市場(chǎng)的追隨者和補(bǔ)缺者 領(lǐng)導(dǎo)者 挑戰(zhàn)者 ?一線品牌 ?項(xiàng)目具有無可復(fù)制的資源 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流 ?具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者 ?具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模 ?改變游戲規(guī)則 ?強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) ?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 追隨者 補(bǔ)缺者 ?缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力 ?搭便車，借勢(shì) ?以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) ?價(jià)格戰(zhàn)的制造者 ?規(guī)模小，快速靈活 ?目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值 ?抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品 ?敏銳的機(jī)會(huì)主義者 依托市政配套 ， 整合規(guī)劃 、戶型 、 性價(jià)比為戰(zhàn)略導(dǎo)向 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位分析 THANKS 。 ?總平規(guī)劃、戶型的差異化競(jìng)爭； ?贈(zèng)送戶型面積，變相增加容積率，提升性價(jià)比。 ?通過強(qiáng)勢(shì)推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目品牌形象，提升對(duì)項(xiàng)目品牌的精神認(rèn)同。 ?舊城改造難度大 ?高端客戶群體未得到滿足 ?北部灣的發(fā)展 ?本地人需求未得滿足 ?利用中心區(qū)域價(jià)值，有效整合周邊資源，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭力； ?以高性價(jià)比占領(lǐng)市場(chǎng) ?強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值，消除消費(fèi)者的心理障礙； ?迅速開發(fā)符合市場(chǎng)的產(chǎn)品，搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)。 樓層 定位 功能 一層 “ 美麗新世界” 主營女士化妝品及飾品 二層 “ 伊之都” 女性服飾 三層 “ 伊之都” 女性服飾 四層 “ 龍行天下” 男士服飾及用品 五層 “ 動(dòng)感之都” 電玩和運(yùn)動(dòng)休閑系列 六層 “ 美食家” 經(jīng)營各種美食 七層 “ 商務(wù)會(huì)所” 作為本案配套，可設(shè)立商務(wù)會(huì)議室、商務(wù)茶樓等。從那時(shí)起，在這里遺留下的不久有尚未竣工的樓宇，而且還有住宅樓入住業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證等待辦理等問題。 外地養(yǎng)老度假客戶 外地度假客戶 外地投資客戶 本地富裕原住民 外地來北海工作者 北?？蛻舡h(huán)境分析 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位研究思路 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 市場(chǎng)分析 成功模式及案例研究 競(jìng)爭 分析 客戶分析 高地價(jià)較高容積率項(xiàng)目發(fā)展模式研究 模式 1：面積為重，兼顧品質(zhì) 模式 3：做大商業(yè)面積，分?jǐn)偡績r(jià) 模式 2：完全追求品質(zhì)，增加附加值 模式 4：品質(zhì)為重，兼顧面積 就目前市場(chǎng)而言，開發(fā)商針對(duì)地價(jià)高容積率可變的項(xiàng)目，常用的開發(fā)模式如下： 成功模式及案例借鑒 模式 1：面積為重，兼顧品質(zhì) ?案例： 宜城水岸 ?適用條件： –項(xiàng)目規(guī)模較小； –開發(fā)商資金有限、對(duì)資金回現(xiàn)有嚴(yán)格要求； –市場(chǎng)供不應(yīng)求 優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品劣勢(shì) 開發(fā)商目的 銷售情況 ?具備較高的片區(qū)自然資源價(jià)值 ?容積率： ，容積率大 ?梯戶比較大，大量 2梯 4戶 ?過度追求容積率帶來的戶型較差 ?通過盡量控制成本、突破容積率增大銷售面積的方式，實(shí)現(xiàn)低價(jià)、大量、快速銷售 ?售價(jià)低于市場(chǎng)期望 ?銷售速度較周邊樓盤慢 ?項(xiàng)目市場(chǎng)影響力很小 對(duì)本項(xiàng)目的啟示：北海市將有大量開發(fā)商采用該模式進(jìn)行開發(fā)，同質(zhì)競(jìng)爭嚴(yán)重，且銷售效果一般，不利于品牌建立，所以，本項(xiàng)目應(yīng)盡量避免單純追求容積率模式 成功模式及案例借鑒 對(duì)本項(xiàng)目的啟示：此模式建造成本、對(duì)客戶的接受能力要求較高，而本項(xiàng)目位于三線城市，客戶購買能力成熟度有限，追求高品質(zhì)帶來的造價(jià)增加小于售價(jià)的提高，本案不適宜采用該模式 模式 2：完全追求品質(zhì)，增加附加值 ? 開發(fā)目標(biāo)：通過追求產(chǎn)品品質(zhì)，突破市場(chǎng)價(jià)格體系 ? 主要賣點(diǎn)： – 規(guī)劃建筑：世界知名設(shè)計(jì)師和設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，采用了風(fēng)車規(guī)劃、 window wall等多項(xiàng)創(chuàng)新設(shè)計(jì) – 智能化：連同韓國 LG、美國 HONEYWELL、日本日訊等國際大型設(shè)備供應(yīng)商，投資 3000萬美元打造亞洲代表性的數(shù)字化社區(qū) – 豪華裝修： 300平方米以下戶型贈(zèng)送豪華裝修 – 強(qiáng)勢(shì)營銷：畢加索原畫展；全國招聘項(xiàng)目銷售人員； 8萬元看房預(yù)約 ? 銷售情況：由于價(jià)格過高，造型過于現(xiàn)代，項(xiàng)目銷售難度較大 模式適用條件： ?一線城市，高端客戶購買力極強(qiáng) ?市場(chǎng)發(fā)育成熟，客戶對(duì)創(chuàng)新接受能力很強(qiáng) ?客戶層面豐富，外銷比例大（樂于購買精裝修、智能化住宅） ?項(xiàng)目規(guī)模一般 紅樹西岸 成功模式及案例借鑒 模式 3：做大商業(yè)面積，分?jǐn)偡績r(jià) ?適用條件： – 市中心臨街面大、地塊商業(yè)價(jià)值高 – 周邊配套缺乏，需要自身營建較大商業(yè)配套 – 單純依靠住宅銷售對(duì)利潤實(shí)現(xiàn)壓力過大 ?本項(xiàng)目情況： – 地塊主要價(jià)值體現(xiàn)在住宅和商業(yè)價(jià)值上 – 附近有較多商業(yè)設(shè)施，競(jìng)爭較激烈，但超市類商業(yè)稀缺 – 以住宅為主、商業(yè)為輔的物業(yè)搭配對(duì)實(shí)現(xiàn)利潤壓力不大，且風(fēng)險(xiǎn)較小 對(duì)本項(xiàng)目的啟示：本項(xiàng)目可參考此種開發(fā)策略 ,在風(fēng)險(xiǎn)可控可執(zhí)行條件下充分利用商業(yè)面積分?jǐn)偟貎r(jià)，并不是僅依靠拔高容積率而獲取超額利潤 成功模式及案例借鑒 模式 4：品質(zhì)為重，兼顧面積 ?適用條件： – 絕對(duì)成本不是極高 – 市場(chǎng)比較容易被引導(dǎo) – 當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的項(xiàng)目，適合分期開發(fā) – 開發(fā)商資金實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)樹立品牌有一定要求 對(duì)本項(xiàng)目的啟示：該模式有利于分期開發(fā)較大規(guī)模項(xiàng)目，有利于通過品質(zhì)打造樹立項(xiàng)目品牌，符合本項(xiàng)目自身?xiàng)l件和開發(fā)商的戰(zhàn)略目標(biāo)，是本項(xiàng)目可參考的發(fā)展模式 中信紅樹灣 成功模式及案例借鑒 根據(jù)以上四種模式的分析，本項(xiàng)目的戰(zhàn)略方向是以品質(zhì)為重，細(xì)分住宅市場(chǎng)，做足商業(yè)面積 在高地價(jià)項(xiàng)目４種發(fā)展模式中，本項(xiàng)目適宜采用第三種的發(fā)展模式 —— 以品質(zhì)為重，細(xì)分住宅市場(chǎng)，兼顧商業(yè)面積 以實(shí)現(xiàn)北海市場(chǎng)條件下的降低地價(jià)實(shí)現(xiàn)短平快的目標(biāo) 成功模式及案例借鑒 飛洲國際廣場(chǎng) :“ 可自由分割的小戶型”辦公樓 ?簡介 :飛洲國際廣場(chǎng)座落于徐家匯商圈核心地段，毗鄰八萬人體育場(chǎng)、上海體育館、華亭賓館、宜家家居、徐匯區(qū)政府。一般買在市中心繁華區(qū)。 外地來北海工作者、下面縣市生意人。一般在 20222022年復(fù)蘇期購買。 本地原住民一般不買房，住自建小樓。購買緊湊型兩房 /一房 /酒店式公寓 /低價(jià)鄰海別墅。 一般為江浙、福建、廣東、北京、上海、山西投資客。一般在北海逗留一周或半月，來時(shí)住賓館或托朋友找酒店式公寓。一般早期購買（ 2022年 7月前），購買大戶型兩房三房，對(duì)海景房有偏愛。 北海競(jìng)爭環(huán)境分析 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境小結(jié) 發(fā)現(xiàn)一：配套成熟度開始對(duì)項(xiàng)目銷售有較大影響 發(fā)現(xiàn)二：客戶對(duì)目前北海的產(chǎn)品檔次不太滿意 發(fā)現(xiàn)三：北海的海景資源為客戶所關(guān)注 發(fā)現(xiàn)四：創(chuàng)新型產(chǎn)品的市場(chǎng)關(guān)注度較高 發(fā)現(xiàn)五：戶型設(shè)計(jì)以二房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主 發(fā)現(xiàn)六：北海本地人買房者少，主要為度假養(yǎng)老或投資的客戶購買 發(fā)現(xiàn)七：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格差異較大，不同區(qū)域位置的樓盤價(jià)格差異明顯 北海競(jìng)爭環(huán)境分析 啟示：利用中心區(qū)域優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品創(chuàng)新 ,提高性價(jià)比 ? 項(xiàng)目明顯優(yōu)于其它樓盤的最核心價(jià)值是區(qū)位價(jià)值，是北海人對(duì)于該地段核心位置的認(rèn)可 ? 我們項(xiàng)目的定位，以市場(chǎng)和競(jìng)爭為基礎(chǔ)，但目前北海市場(chǎng)品質(zhì)水平比較低，我們的定位要跳出這個(gè)體系，另立價(jià)值體系 ,走差異化 . ? 以現(xiàn)有價(jià)格體系為參照，穩(wěn)健突破 ? 在控制成本的前提下，產(chǎn)品適度創(chuàng)新，將細(xì)節(jié)做到位，提高附加價(jià)值，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵 ? 對(duì)多層中 1層小高層逐漸接受， 18層小高層逐漸接受中， 18層以上有一定抗性 區(qū)域價(jià)值 配套細(xì)節(jié) 性價(jià)比 關(guān)鍵點(diǎn) 北海競(jìng)爭環(huán)境分析 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略定位研究思路 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位 市場(chǎng)分析 成功模式及案例研究 競(jìng)爭 分析 客戶分析 北海樓盤客戶分為五類： 一般來自東北、西北、貴州、四川。 7090平米的二房，裝修好，配套齊全，價(jià)格會(huì)在： 15001800元， 100平米以上的二房或三房價(jià)格會(huì)在：20222500元。 ? 戶型設(shè)計(jì)也比較單調(diào)，除了有入戶花園，缺少空中院館 /挑空露臺(tái) /贈(zèng)送大露臺(tái)/主臥帶露臺(tái) /送夾層等創(chuàng)新設(shè)計(jì)。