【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。鹽城7街，在生成著這片天堂的巔峰，從物質(zhì)到文化，從形兒上到形而下。融交易與休閑于一體，融生活與浪漫于一體，融淺顯與深刻于一體，創(chuàng)造千古紅樓夢(mèng)：你懂，它是曠世奇書(shū)，一個(gè)偉大的深刻；你不懂，它是愛(ài)情故事，一個(gè)偉大的浪漫。因此鹽城7街在消費(fèi)層面，融入夫子廟的成份，包容下里巴人；融入湖南路的成份，包容陽(yáng)春白雪。但是，我們同時(shí)也是商人，在做商業(yè)項(xiàng)目，如此龐大的商業(yè)項(xiàng)目必須有普通大眾的參與才能成勢(shì)，我們有必要設(shè)置普通人皆可逾越的消費(fèi)人性及商業(yè)文化的思索低度與淺度?！谖辶鞒?經(jīng)營(yíng)第三跳（略）———————————————————————————————————————結(jié)束語(yǔ) 高度與深度——千古紅樓客有歌于郢中者，其始，曰《下里》、《巴人》，國(guó)中屬而和者數(shù)千人；其為《陽(yáng)陵》、《采薇》，國(guó)中屬而和者數(shù)百人；其為《陽(yáng)春》、《白雪》，國(guó)中屬而和者不過(guò)數(shù)十人；引商刻羽，雜以流徵，國(guó)中屬而和者，不過(guò)數(shù)人而已；是其曲彌高，其和彌寡。九、招商會(huì)在招商客戶比較集中的城市，在廣告?zhèn)鞑ゼ暗孛嫠阉鞴ぷ饔辛艘欢ǔ尚У幕A(chǔ)上，舉辦招商說(shuō)明會(huì)，夯實(shí)并擴(kuò)大招商戰(zhàn)績(jī)。泛招商計(jì)劃小經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行團(tuán)體租賃，達(dá)到一定面積給予優(yōu)惠?？梢酝ㄟ^(guò)街上的觀察、網(wǎng)絡(luò)、工商等多種渠道搜尋數(shù)據(jù)并進(jìn)行主動(dòng)接觸。前文說(shuō)過(guò)，這里是鹽城的未來(lái)潛力與項(xiàng)目現(xiàn)下的人氣并重，即鹽城與項(xiàng)目同時(shí)出售，廣告主題增加了，即在原來(lái)市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上加上了產(chǎn)品定位：a、黃金與白銀之子鹽城7街或黃海少女，欲嫁溫州商人b、鹽城商業(yè)的世界高度或締造浪漫鹽城由于“鹽城商業(yè)第一高”產(chǎn)品定位中的“第一”違反廣告法，可能會(huì)在傳播推廣中帶來(lái)許多麻煩，因此，這里將“第一高”改成“世界高度”，如此更動(dòng)之后，不僅更高度地強(qiáng)化了原來(lái)的氣勢(shì)，同時(shí)也與我們界定的鹽城海洋化、國(guó)際化的文化傾向相吻合。大眾傳播如同戰(zhàn)爭(zhēng)中的空襲，破襲消費(fèi)大眾的心理抗性防線。因此宣傳推廣的核心及思維傾向也要做出相應(yīng)改變。 輔助客戶：中西部城市 七、中小客戶招商推廣策略同銷(xiāo)售相反，銷(xiāo)售以投資客戶為主，招商以自營(yíng)客戶為主。 中距離客戶：長(zhǎng)三角 首先集中中國(guó)的四大工業(yè)區(qū)，目的是集中人力物力集中搞定大量客戶，而面向中西部城市是為了搜索一些特色商戶以強(qiáng)化商街的人氣吸引力。但對(duì)大客戶的缺點(diǎn)也要有足夠的認(rèn)識(shí)，所謂客大欺店，大客戶的條件一般都比較苛刻，甚至有些大客戶于我們而言只有影響上的意義，而無(wú)利潤(rùn)上的意義。數(shù)據(jù)的收集如果只針對(duì)有限的幾家客戶招商，成功的概率并不大，如果能夠收集到足夠多的同類(lèi)客戶資料，就有可能招商的偶然性導(dǎo)向或然性在導(dǎo)向必然性。但了有足夠的資金加上正確的方法，商業(yè)項(xiàng)目就變成了不指望任何偶然性、或然性因素的必然性運(yùn)作。再精良的火車(chē)沒(méi)有能源動(dòng)力也是一堆廢鐵，再好的商業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有足量的資金運(yùn)作也只是一堆建筑廢料。當(dāng)然這里不排除有些地產(chǎn)商只生不養(yǎng)始亂終棄的心態(tài)在起作用，對(duì)招商、經(jīng)營(yíng)的重要性認(rèn)識(shí)不足也是重要原因之一。但銷(xiāo)售的成功并不是項(xiàng)目的全部，甚至只能說(shuō)是剛走完項(xiàng)目萬(wàn)里長(zhǎng)征的一小部分，商業(yè)項(xiàng)目真正拼內(nèi)力的地方是招商與經(jīng)營(yíng)。因此必須設(shè)定進(jìn)入壁壘以過(guò)濾水平低下的經(jīng)營(yíng)者，對(duì)于大型商業(yè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，其水平與水準(zhǔn)無(wú)庸置疑，但對(duì)于零散經(jīng)營(yíng)戶來(lái)說(shuō)，每個(gè)進(jìn)入者必須提供闡明自己優(yōu)勢(shì)與經(jīng)營(yíng)理念的文字說(shuō)明，以證實(shí)其有進(jìn)入該商街的資力。商管公司盡可能及早確立，因?yàn)樯坦芄就瑫r(shí)也要承擔(dān)招商職能。二、招商團(tuán)隊(duì)（商管公司）的確立高水平的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司是商街的靈魂，甚至可以左右商街的興衰，尤其是對(duì)于一個(gè)新的商業(yè)區(qū)來(lái)說(shuō)，尤為重要。而且零散經(jīng)營(yíng)更適合商業(yè)步行街的性質(zhì)，因?yàn)椴徽撟叩侥膫€(gè)位置，都能找到自己的需求才是理想的逛街環(huán)境，南邊累了，要跑到北邊吃東西一定不是逛街者的初衷。所有波谷區(qū)均為底二層商鋪，建議布置成自由經(jīng)營(yíng)區(qū)。為配合東側(cè)餐飲一條街，西側(cè)建筑可布置兩家著名餐飲連鎖店，比如麥當(dāng)勞、大娘水餃等。規(guī)劃設(shè)計(jì)部分說(shuō)過(guò)，由于本區(qū)型如“羽”字，地勢(shì)開(kāi)闊，有廣場(chǎng)，是本案商業(yè)的第一重心，因此可將高檔、特色商業(yè)與超市云集于此。為配合東側(cè)餐飲一條街，西側(cè)建筑女人商城、青少年兒童商城可布置兩家著名餐飲連鎖店，比如肯德基等。本區(qū)計(jì)有臨開(kāi)元路兩側(cè)的六幢建筑，由西向東布置家電商城、家具及家居飾品商城；男人商城、超市；女人商城、青少年兒童商城。角區(qū)：第二商業(yè)波峰，臨開(kāi)元路兩側(cè)的建筑，中檔主題或?qū)I(yè)商業(yè)區(qū)。本區(qū)的主旋律是商務(wù)部分，去化模式是出售而后經(jīng)營(yíng)。宮區(qū)：第一商業(yè)波峰，臨青年路的建筑，高級(jí)商務(wù)區(qū)。組團(tuán)的布局與命名已為商業(yè)形態(tài)的組團(tuán)分布確立了一個(gè)良好的前提。品牌形象和企業(yè)形象第四流程 招商第二跳如此大的商業(yè)項(xiàng)目，將涵蓋很寬的商業(yè)范圍，因此招商就變得比較復(fù)雜，因此，理出一個(gè)邏輯思路將是整個(gè)招商工作的基礎(chǔ)。企業(yè)利潤(rùn)結(jié)論性測(cè)評(píng)實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)十一、營(yíng)銷(xiāo)推廣效果監(jiān)控、評(píng)估及修正效果測(cè)評(píng)形式如果能迅速回款，投入其它項(xiàng)目，所生利潤(rùn)回購(gòu)所帶來(lái)的損失。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)然回購(gòu)期限越長(zhǎng)越好；但對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)則越短越好，一旦發(fā)現(xiàn)投資失誤，可在最短的時(shí)間內(nèi)全身而退?；貓?bào)計(jì)劃回報(bào)率812%，由商管公司統(tǒng)一租賃，無(wú)論是否成功租賃，均定期返還。商場(chǎng)、市場(chǎng)卻不同，經(jīng)營(yíng)者已由個(gè)人行為變成集體行為，元素概念變成集合概念，集合的好壞，元素只能起微不足道的作用，個(gè)人無(wú)力左右市場(chǎng)，因而投資等于受柄于人，有極大風(fēng)險(xiǎn)。方法是利用捆綁式銷(xiāo)售，比如每購(gòu)200㎡%，每購(gòu)1000㎡優(yōu)惠3%等等，以此鼓勵(lì)客戶在朋友熟人之間“串聯(lián)”，進(jìn)行聯(lián)合購(gòu)買(mǎi)。七、促銷(xiāo)活動(dòng)廣告附加券；折扣；附加交易；禮品；戶外廣告活動(dòng)。媒體選擇報(bào)媒選擇：鹽城鹽城晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)、鹽城廣播電視報(bào)、溫州溫州日?qǐng)?bào)、溫州晚報(bào)、溫州都市報(bào)、溫州商報(bào)。（見(jiàn)上面入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作）展板策劃設(shè)計(jì)主題：（見(jiàn)三大營(yíng)銷(xiāo)主題及營(yíng)銷(xiāo)總概念）展位展場(chǎng)活動(dòng)策劃展位：形象新娘展場(chǎng)：移動(dòng)廣告展會(huì)入口：形象新娘展會(huì)時(shí)間的掌握通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體及時(shí)掌握溫州、臺(tái)州、杭州、上海、廣州等地舉辦的商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)情況，包括時(shí)間、地點(diǎn)、規(guī)模、檔次、媒體支持情況等等。這對(duì)全國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都是一個(gè)很好的平臺(tái)。因此參與商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)及展會(huì)策劃就成為營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的重要一環(huán)。四、廣告策略廣告主題總主題：a、黃金與白銀之子鹽城7街b、黃海少女，欲嫁溫州商人入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作（略）五、展會(huì)策劃展會(huì)策劃是營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的縱深。雖然商業(yè)地產(chǎn)出售的是利益與商機(jī)，季節(jié)的影響比住宅弱一點(diǎn)，但還是存在的。 蘇南、南京、珠三角預(yù)備補(bǔ)充運(yùn)作 運(yùn)作策略本地市場(chǎng)以媒體大眾傳播為主，外地市場(chǎng)以參與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)展會(huì)為主。 溫臺(tái)正式重點(diǎn)運(yùn)作 價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制二、推廣基本策略區(qū)域策略以本地市場(chǎng)為先導(dǎo)，以異地市場(chǎng)為深入，最終達(dá)成以異地市場(chǎng)為主導(dǎo)，以本地市場(chǎng)為輔助的區(qū)域運(yùn)作戰(zhàn)略。價(jià)格升幅周期：兩周內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格：另議因此，我們采用了再建一條商街，把商業(yè)建筑面積成倍擴(kuò)容的方式，向市場(chǎng)要利潤(rùn)。這是目前中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)走入困境的根本癥結(jié)所在。我們一向主張欲增加利潤(rùn)，向策劃要向項(xiàng)目本身要，而不是向我們的商業(yè)伙伴投資者與經(jīng)營(yíng)者要。優(yōu)惠條款：一次性、分期、按揭、團(tuán)購(gòu)的不同優(yōu)惠方式?；貓?bào)率：812%四層商場(chǎng)均價(jià)：3000元/㎡二層商場(chǎng)均價(jià)：6000元/㎡最高價(jià)：14500元/㎡第二部分傳播推廣（商業(yè)部分）一、價(jià)格策略價(jià)格策略我們要營(yíng)造一個(gè)政府介入的基點(diǎn)，利用政府的宣傳資料，剪輯合成或重新制作一部半個(gè)小時(shí)的記錄片，題名為《東南沿海處女地：鹽城》，既替政府宣傳了鹽城，又借政府宣傳了項(xiàng)目。（2）鹽城商業(yè)副中心誕生（3）鹽城第一條高檔步行街誕生其他新聞活動(dòng)策劃文化改變鹽城專家論證會(huì)看鹽城如何崛起專家論壇黃金商鋪拍賣(mài)會(huì)投資客戶免費(fèi)鹽城二日游（核心目的是項(xiàng)目解析會(huì)及現(xiàn)場(chǎng)參觀，順便展示項(xiàng)目大環(huán)境——鹽城）公關(guān)策劃：政府因素的介入根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，很多投資客戶都很在乎項(xiàng)目與政府的關(guān)系。對(duì)于一個(gè)女人來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)男人不可信，那么他任何美麗的承諾都沒(méi)有意義。（3）著名商管公司加盟（見(jiàn)經(jīng)營(yíng)管理部分）（4）著名保險(xiǎn)公司投保與保險(xiǎn)公司合作，對(duì)物業(yè)進(jìn)行擔(dān)保，有利于贏得投資客戶一定程度的信任。但所謂客大欺店，這一點(diǎn)也并非易事。三、行為識(shí)別系統(tǒng)（BI）一個(gè)項(xiàng)目要成為經(jīng)典作品，不僅需要一些媒體廣告、印刷品廣告等靜態(tài)傳播，更需要一些事件、行為等動(dòng)態(tài)傳播進(jìn)行炒作，后者往往成為傳播能量，成為項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作的核爆點(diǎn)。此廣告語(yǔ)“黃海少女”既代表案名又有新奇性，“欲嫁溫州商人”既有新奇性又有具體指向，包含了廣告語(yǔ)“新奇性+利益點(diǎn)”兩大特色。b、黃海少女，欲嫁溫州商人此廣告語(yǔ)主要針對(duì)“黃海少女鹽城商業(yè)步行街”案名。其字面意義表示鹽城7街流金淌銀的商業(yè)價(jià)值；其深層意義，黃金代表世界第一大經(jīng)濟(jì)要素海洋，白銀代表世界第二大經(jīng)濟(jì)要素溫潤(rùn)的平原，以此闡明鹽城不可輕易逾越的商業(yè)投資潛力。而異地操作，全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將都是我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，而全國(guó)范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)首先是城市投資潛力的核心攻擊力度，而后才是項(xiàng)目自身投資潛力的核心攻擊力度，也就是說(shuō)異地操作出售鹽城先于出售項(xiàng)目。消費(fèi)客戶本地市場(chǎng)異地市場(chǎng)本地市場(chǎng)+異地市場(chǎng)投資客戶但這一切都是誕生在鹽城人最基本的基礎(chǔ)之上的，因此，我們努力在整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作中形成這樣的主題氛圍：在柴米油鹽醬醋茶上，灑成赤橙黃綠青藍(lán)紫于喜怒哀樂(lè)愛(ài)惡欲中，彈出宮商角徵羽清變——締造浪漫鹽城這就是鹽城7街這幕傳奇大劇的靈魂！主廣告語(yǔ)商業(yè)地產(chǎn)操作遠(yuǎn)比住宅地產(chǎn)操作復(fù)雜，首先是市場(chǎng)客戶鏈：住宅地產(chǎn)