精品資料-合美企劃2008年自貢名城新天地項目前期定位報告(參考版)
2025-01-22 01:56本頁面
【正文】 借用 ” 上海新天地 “ 的知名度和美譽度，旨在把項目打造成屬于自貢的 ” 新天地 “ ，而 ” 名城新天地 “ 也將成為自貢老城居住和購物的新天地。 營銷包裝構(gòu)思（案名釋義與視覺表現(xiàn)） 本案項目營銷策略思考 名城 營銷推廣主線思考 本案項目營銷策略思考 整個項目營銷推廣階段將分為： 形象推廣期、項目公開期和正式銷售期 。 銷售收入測算 序號 項目名稱 可銷售面積（㎡） 銷售價格 合價（萬元） 1 住宅 ㎡ 2300元 /㎡ 2 商業(yè)配套 地下商場 ㎡ 7500元 /㎡ 一層商場 5069㎡ 18000元 /㎡ 二～六層商場 19737 ㎡ 4000元 /㎡ 3 車位銷售 ㎡ 2500元 /㎡ 一 合計 我們對于本案項目定價依據(jù)： 根據(jù)成本推導(dǎo)＋市場標(biāo)桿價格參照＝本案項目單價設(shè)定 —— 項目建安成本 / ㎡ —— 市場價格標(biāo)桿 參照 ＋１５％ 的年增長率 序號 項目名稱 單價（元 /㎡ ） 支出 /毛利潤 備注 二 成本支出 —— —— 1 土地成本 —— 10000000 包括 3%的契稅 2 前期費用 —— 2289375 —— 勘察、設(shè)計費 35 1780625 按 35元 /㎡ 估算 三通一平 10 508750 按 10元 /㎡ 估算 3 工程建設(shè)支出 —— 88442300 —— 住宅建安成本 2022 52137200 具體按當(dāng)?shù)匦星? 商業(yè)建安成本 1000 36305100 4 項目配套費 —— 5341875 —— 電增容費 40 2035000 按 40元 /㎡ 估算 道路及給排水工程 25 1271875 按 25元 /㎡ 估算 景觀及綠化 15 763125 按 15元 /㎡ 估算 照明工程 10 508750 按 10元 /㎡ 估算 通訊及智能化工程 15 763125 按 15元 /㎡ 估算 5 開發(fā)費用 —— 2798125 —— 監(jiān)理費 10 508750 按 10元 /㎡ 估算 工程規(guī)費 25 1271875 按 25元 /㎡ 估算 公共維修基金 20 1017500 按建安成本的 2%計 成本 推導(dǎo) 序號 項目名稱 單價（元 /㎡ ） 支出 /毛利潤 備注 6 不可預(yù)見費 —— 按（ 2+3+4+5）的 1%計 7 管理費用 —— 按（ 2+3+4+5）的 1%計 8 利息費用 —— 558000 按地價貸款一年計，年利率 % 9 銷售費用及稅費 —— 29300334 —— 營業(yè)稅及附加 —— 17341014 按銷售額 *%計 營銷代理費用 —— 8969490 按銷售額 *3%計 廣告費用 —— 2989830 按銷售額 *1%計 三 （毛）利潤 —— 部分投資參數(shù)不明，謹供參考 利潤合計： = 我們對本案項目的營銷策劃構(gòu)思 8 針對本案項目營銷策略的思考 The prospect of development 營銷模式思考 營銷推廣主線思考 營銷包裝構(gòu)思（視覺 /設(shè)計表現(xiàn)） 營銷模式思考 本案項目營銷策略思考 SP事件營銷 +樣板營銷 SP事件營銷： 在商業(yè)部分推廣階段，有利于集中項目的人氣，激活項目的商業(yè)氛圍，活躍自貢當(dāng)?shù)氐耐顿Y客群。 戶型： 以 110— 130為主力戶型 ， 3房 4房為主，可伴隨一些 80100的 2房中小戶型，一些 150左右的豪宅。 一、住宅 售價應(yīng)設(shè)在： 18002500元 /㎡ 之間，總價控制在 2535萬之間比較符合當(dāng)?shù)叵M能力。 客戶群體： 立足本地投資客群，發(fā)展部分知名品牌投資客群。 住宅目標(biāo)客群： —— （主要為自住性需求者） 商業(yè)目標(biāo)客群： —— （投資性需求尤其是長線投資者） ７ 本案項目 規(guī)劃經(jīng)指標(biāo)說明及建安成本導(dǎo)入推算 項目 指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 總建筑面積 59736㎡ 地上總建筑面積 50875㎡ 其中：文化商業(yè)總面積 ㎡ 住宅總面積 ㎡ 地下總建筑面積 ㎡ 其中：地下商業(yè)總面積 ㎡ 地下車庫、設(shè)備面積 ㎡ 容積率 建筑密度 ％ 綠化率 ％ 建筑高度 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)： 四川自貢市 A011， A012地塊 建安成本估算 地價 1000萬元土地轉(zhuǎn)讓價（甲方提供），約合 / ㎡ 合計： / ㎡ 基建 住宅建安成本 2022元 / ㎡ （含建筑成本和公建配套）商業(yè)建安成本1000元 / ㎡ ；總平均建安成本為： 85804700247。他們在前一段房地產(chǎn)發(fā)展高峰時，已經(jīng)獲得了不少增值利潤。 理由： 近年來隨著自貢地產(chǎn)價格的飆升，這部分客源對樓市價格的推動是重要因素。這部分人看中樓盤的升值潛力，區(qū)域的規(guī)劃，尋求炒作升值空間。還有一部分是外地打工衣錦還鄉(xiāng)的打工者，也有購房需求。 理由： 一部分達到婚姻年齡的年輕人，他們需要獨立的生活空間，不再是和父母共同居住，家庭成員少，不需要過大的居住空間。他們的經(jīng)濟實力相對有限。 建議增置地上停車位，提高購物客流停車方便性。我們建議配置業(yè)態(tài)專一的電影院及游樂城。規(guī)劃中將拆遷 “電子通信街”檀木林街 ，給予項目電子通信業(yè)態(tài)設(shè)置提供了契機。 做為城市之心的一體式商場，大型美食城業(yè)態(tài)有之重要作用。 思考方向一： 能夠有利促進商業(yè)部分的快速去化，帶動整盤銷售 思考方向三： 通過空間引導(dǎo)，有效解決上層空間的出售出租率 —— 一層和二層經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位考慮 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)配比（按經(jīng)營數(shù)量） 一層二層 品牌專賣 /休閑 /購物坊 總建筑面積： （ 20158平米 /間） 總套數(shù)： 93間（按柱頭間距測算） 品牌專賣 比例： 70多家 需求面積： 4093平米 /間 休閑類 比例（咖啡 /茶館）： 12家 需求面積： 80100平米 /間 食品點心類 比例（面包 /點心）： 12家（門店） 需求面積： 2050平米 /間 生活百貨類 比例（專賣 /專營）： 1012家 需求面積： 50100平米 /間 空間效果構(gòu)思示意圖 sketch map 一層平面分割示意圖 sketch map of a plane 具體面積以實測為準(zhǔn) 一層商業(yè)劃分示意 面積測算 個數(shù)統(tǒng)計 單價設(shè)定 單間總價 總銷面積 總銷金額 20150㎡ （按柱間距估算） 約 53間 18000 （均價） 36300萬 具體面積以實測為準(zhǔn) 二層平面分割示意圖 sketch map of a plane 二層商業(yè)劃分示意 面積測算 個數(shù)統(tǒng)計 單價設(shè)定 單間總價 總銷面積 總銷金額 20150㎡ （按柱間距估
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