【正文】 攀枝花市叡智置業(yè)顧問(wèn)有限公司二00七年四月三日44 。本方案反映項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣基本思路，具體的工作開(kāi)展以此方案為線索。綜合各方意見(jiàn)，%2%（不包含營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板房費(fèi)用）。二、仁和廣場(chǎng)邊項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用制定原則參照攀枝花市市場(chǎng)行情和業(yè)界常規(guī)，從項(xiàng)目實(shí)際情況出發(fā)；充分征求多方意見(jiàn)，虛心采納良好建議；在保證該項(xiàng)目正常推進(jìn)的前提下，充分考慮發(fā)展商公司的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃；涉及面較廣，有一定的靈活性，盡量避免因考慮不周而超出預(yù)算。其它不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。銷(xiāo)售環(huán)境包裝費(fèi)用；如營(yíng)銷(xiāo)中心的包裝（配合節(jié)日或活動(dòng)）、工地形象包裝、導(dǎo)示系統(tǒng)制作等。我們對(duì)價(jià)格的控制分三個(gè)階段走，開(kāi)盤(pán)期，平均售價(jià)為：26002900元/m2，開(kāi)盤(pán)順利的情況下，再對(duì)價(jià)格分不同階段按100元—200元的遞增幅度進(jìn)行調(diào)整，最終售價(jià)可達(dá)到3200元/㎡（表1）銷(xiāo)售節(jié)奏及不同階段銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售價(jià)（元/㎡）上市量（㎡）回籠資金（萬(wàn)元）開(kāi)盤(pán)期26002900200005500強(qiáng)銷(xiāo)期28003000300008700第二次強(qiáng)銷(xiāo)3000以上200006000合計(jì)7000020200三 銷(xiāo)售進(jìn)度及資金回籠情況（表2）全部銷(xiāo)售，銷(xiāo)售進(jìn)度及資金回籠情況（預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間在10月1日）銷(xiāo)售時(shí)間合同銷(xiāo)售金額（萬(wàn)元）40%首期（萬(wàn)元）貸款額（萬(wàn)元）備注~550022002300強(qiáng)銷(xiāo)期~370014802220調(diào)整期~600024003600強(qiáng)銷(xiāo)期~500020003000掃尾期合計(jì)20200808012120注：詳細(xì)價(jià)格表開(kāi)盤(pán)前參照周邊項(xiàng)目均價(jià)制定第七部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用制定原則一、常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用內(nèi)容常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用包括：媒介廣告制作、發(fā)布費(fèi)用；如報(bào)紙、電視、戶(hù)外、雜志等。 2）、敢于直面自己的缺點(diǎn)，敢于學(xué)習(xí)同行的優(yōu)點(diǎn)。2）、善待老客戶(hù)，開(kāi)展客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)，一帶三，三帶九，擴(kuò)大客戶(hù)群體，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。（前段時(shí)間工行與蘇寧的合作就是典范）（五）、關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)公共關(guān)系1）、浩瀚公司、中偉地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系和社會(huì)資源。3）、汽車(chē)與地產(chǎn)：與某品牌汽車(chē)制造商或某汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商共同舉辦互惠互利活動(dòng)，讓購(gòu)房客戶(hù)相對(duì)優(yōu)惠的購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)。主要針對(duì)其他區(qū)、縣家庭富裕但當(dāng)?shù)亟逃浜蟮目蛻?hù)。內(nèi)容：仁和廣場(chǎng)項(xiàng)目“高尚生態(tài)高層住宅”模式研討會(huì) 仁和廣場(chǎng)杯“美麗新城市”攝影大賽發(fā)展商聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)（外）著名物業(yè)公司擔(dān)任管理機(jī)構(gòu)“新人居典范，后現(xiàn)代生活”生活秀（模特表演、文藝節(jié)目）?；顒?dòng)形式及內(nèi)容 ◆常規(guī)活動(dòng)：根據(jù)工程進(jìn)度或銷(xiāo)售進(jìn)度安排的面向客戶(hù)為主的活動(dòng)?！舳鄻有裕航Y(jié)合具體情況開(kāi)展各種大小不一的活動(dòng)，講究經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效應(yīng)和諧統(tǒng)一。14%報(bào)紙、電視、電臺(tái)DM強(qiáng)銷(xiāo)期18%調(diào)整期5%報(bào)紙次強(qiáng)銷(xiāo)期8%報(bào)紙、電視DM、鞏固期新人居典范后現(xiàn)代生活現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)及綜合品質(zhì)10%報(bào)紙強(qiáng)銷(xiāo)期20%報(bào)紙、電視、電臺(tái)DM調(diào)整期5%報(bào)紙掃尾期5%報(bào)紙（三）、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)原則與目標(biāo)◆高規(guī)格：不管活動(dòng)規(guī)模大小，都必須有一定創(chuàng)新性和文化性，符合仁和廣場(chǎng)邊項(xiàng)目高檔物業(yè)的高品質(zhì)和高品位要求。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)：由策劃部門(mén)對(duì)特定時(shí)期、特定媒體進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)測(cè)和分析，為廣告投放和修正提供依據(jù)。廣告投放策略廣告周期廣告主題訴求重點(diǎn)廣告費(fèi)用比率媒體投放廣告監(jiān)測(cè)階段性媒體長(zhǎng)期媒體導(dǎo)入期生態(tài)高層住宅產(chǎn)品定位形象展示15%報(bào)紙、電視、戶(hù)外、戶(hù)外大型廣告牌、車(chē)體、路燈旗或燈箱、工地包裝、營(yíng)銷(xiāo)中心展示常規(guī)監(jiān)測(cè)：銷(xiāo)售人員對(duì)來(lái)電和來(lái)客及時(shí)確認(rèn)其信息來(lái)源，并做好登記?！艟W(wǎng)絡(luò)廣告現(xiàn)在為信息時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)普及化程度越來(lái)越高，已成為重要的資訊渠道?！糁编]（DM）直郵廣告可將完整的銷(xiāo)售信息直接傳遞給目標(biāo)客戶(hù)群，針對(duì)性強(qiáng)，費(fèi)用低，效果好。如：《攀枝花商界》廣告月刊等?！綦娕_(tái)廣告可選擇攀枝花廣播電臺(tái)交通音樂(lè)頻道，簽訂長(zhǎng)期合作合同，利用某一個(gè)強(qiáng)勢(shì)欄目或整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)公司及項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳?！綦娨晱V告作為大眾傳媒，影響力也很大，它可以多次重復(fù)同一信息，通過(guò)靈動(dòng)的畫(huà)面、真實(shí)的情景、富有感染力的音響和音樂(lè)效果，從而使人印象深刻。4）、車(chē)身廣告——與其他戶(hù)外廣告相比具備流動(dòng)性，影響力較好，效果較好，費(fèi)用較省。3）、條幅——渲染氣氛，及時(shí)發(fā)布信息，效果明顯，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。2）、路燈旗或燈箱——渲染氣氛，有導(dǎo)示作用，效果較好，費(fèi)用較低。建議在市中心主干道或者市內(nèi)商業(yè)繁華地段設(shè)置大型戶(hù)外廣告?！魬?hù)外廣告戶(hù)外廣告在房地產(chǎn)廣告中不可或缺，它的影響是潛移默化的過(guò)程，對(duì)于樹(shù)立形象十分有效。全彩印刷。目前，晚報(bào)每日16版（四開(kāi)雙面套彩），周末8版，期發(fā)行量1萬(wàn)份左右，覆蓋三區(qū)二縣，全市發(fā)行。2）、攀鋼日?qǐng)?bào)——該報(bào)是攀鋼系統(tǒng)報(bào)紙，發(fā)行量2萬(wàn)份左右，有時(shí)有房產(chǎn)專(zhuān)刊，閱讀面覆蓋到普及到班組，影響30萬(wàn)攀鋼職工及家屬，平均7—8人一份，該報(bào)對(duì)提高仁和廣場(chǎng)邊項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度將起到很大的作用。在房地產(chǎn)行業(yè)，報(bào)紙廣告最經(jīng)常也是最有效的主流媒體。 ◆報(bào)紙廣告作為大眾傳媒，其影響力比其他媒體要大得多。迅速提高公司和項(xiàng)目的知名度，凝聚人氣，促進(jìn)銷(xiāo)售?！羰┕がF(xiàn)場(chǎng)：整潔、有序的工地管理，施工隊(duì)服裝和文明度，是客戶(hù)預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目質(zhì)量和發(fā)展商實(shí)力的重要渠道?！艄さ貒鷵酰喉?xiàng)目形象展示，明確發(fā)展商和承建商等內(nèi)容。工地形象如何，不僅直接與物業(yè)和公司形象有關(guān)，而且還能夠營(yíng)造銷(xiāo)售氣氛。◆禮 品：美觀、實(shí)用、傳遞銷(xiāo)售和項(xiàng)目品牌形象?！艄δ軜?biāo)牌：如銷(xiāo)售人員標(biāo)牌、接待處、簽協(xié)議處、交款處等標(biāo)牌，讓客戶(hù)明確功能，展示專(zhuān)業(yè)化形象?！粽? 板：營(yíng)銷(xiāo)中心的懸掛資料，全面介紹公司及樓宇的信息，并起到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的裝飾作用?！粜Ч麍D：項(xiàng)目總體布局、建筑風(fēng)格等重要內(nèi)容的預(yù)示。