【正文】 項目名稱： 姑孰新城 項目位置：當涂姑孰南路 調(diào)研時間:項目名稱 姑孰新城 綠化率 30% 容積率 開發(fā)單位 安徽中源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積 萬㎡ 總占地面積 萬方物業(yè)公司 中源物管 物業(yè)類別 多層、排屋、商鋪 交樓標準 毛坯房主力戶型 三室兩廳 層高/層數(shù)/棟數(shù) 現(xiàn)開發(fā) 5 棟 住宅物業(yè)費用 元/㎡開盤時間 竣工時間 樓棟間距 1:總戶數(shù) 在售 200 戶 住宅銷售均價 2200 元/㎡ 銷售率 75 %項目位置 當涂姑孰南路 銷售電話 6742226742223層數(shù) 宣傳價 成交價 層數(shù) 宣傳價 成交價一 2050 四 2300 二 2100 五 2150 住宅價格三 2200 六 1800 暢銷戶型及面積 三室兩廳兩衛(wèi) 七 付款方式及折扣 一次性付款 4 個點、按揭貸款千分之五優(yōu)惠商業(yè)及車庫均價 4500 元/㎡ 面積數(shù)量 萬方 數(shù)量開間 到 米 自行車庫價格 1688 元/㎡進深 14 米左右 面積商業(yè)概況經(jīng)營業(yè)態(tài) 多元化 數(shù)量一層 均價 價格 2988 元/㎡價格范圍二層 均價 汽車庫項目優(yōu)勢樓盤在戶型上推出了圓弧餐廳、陽光房配套設(shè)施齊全位于當涂核心地段項目劣勢離八六醫(yī)院太平間近離精神病區(qū)近綜合點評小區(qū)在屬于老城區(qū)商業(yè)繁華地段，生活配套十分方便，但沒有小區(qū)的整體感，比較散，整體感覺檔次不高，也是當涂客戶購房的理想地段，與本案競爭教強。項目名稱：天澤園 項目位置：振興路東側(cè) 調(diào)研時間:項目名稱 天澤園 綠化率 30% 容積率 開發(fā)單位 馬鞍山市開元置業(yè)有限公司 總建筑面積 萬 總占地面積 萬物業(yè)公司 馬鞍山市開元物業(yè)公司 物業(yè)類別 多層、商鋪 交樓標準 毛坯房主力戶型 三房兩廳一衛(wèi) 層高/層數(shù)/棟數(shù) 8 棟 住宅物業(yè)費用 未定開盤時間 竣工時間 樓棟間距 1：總戶數(shù) 210 住宅銷售均價 2022 元/㎡ 銷售率 45%項目位置 九韻以南振興路以東 銷售電話 6191226742822層數(shù) 宣傳價 成交價 層數(shù) 宣傳價 成交價一 1980 元/㎡ 四 2100 元/㎡二 2022 元/㎡ 五 2080 元/㎡住宅價格三 2080 元/㎡ 六 1750 元/㎡暢銷戶型及面積 三房兩廳一衛(wèi) 120/㎡ 七付款方式及折扣 一次性付款 98 折 貸款 99 折商業(yè)及車庫均價 未開盤 面積 未銷售數(shù)量 未知 數(shù)量 未知開間 未知自行車庫價格 未知進深 未知 面積 未知商業(yè)概況經(jīng)營業(yè)態(tài) 未知 數(shù)量 未知一層 未知 價格 未知價格范圍二層 未知汽車庫項目優(yōu)勢位于新城區(qū)中心位置交通方便內(nèi)有天然湖、環(huán)境好項目劣勢樓間距太近綠化率低綜合點評小區(qū)位置好，但規(guī)模較小，樓間距較小，也無專業(yè)化銷售，由于是本地開發(fā)商所以關(guān)系戶客源較多。與本樓盤競爭力較小。項目名稱： 九韻國際 項目位置：振興路于湖路之間 調(diào)研時間:項目名稱 九韻國際 綠化率 40 % 容積率 開發(fā)單位 馬鞍山奧力孚制業(yè)有限公司 總建筑面積 萬㎡ 總占地面積 200 畝物業(yè)公司 馬鞍山現(xiàn)代物業(yè)管理公司 物業(yè)類別 多層、排屋商鋪 交樓標準 毛坯房主力戶型 三室兩廳 層高/層數(shù)/棟數(shù)、暫時開發(fā)14 棟住宅物業(yè)費用 元/㎡開盤時間 竣工時間 樓棟間距 1:總戶數(shù) 在售 552 戶 住宅銷售均價 2200 元/㎡ 銷售率 75 %項目位置 振興路與于湖路之間 銷售電話 6740886740889層數(shù) 宣傳價 成交價 層數(shù) 宣傳價 成交價一 2022 元/㎡ 2022 元/㎡ 四 2361 元/㎡ 2361 元/㎡二 2200 元/㎡ 2200 元/㎡ 五 2299 元/㎡ 2299 元/㎡住宅價格三 2382 元/㎡ 2382 元/㎡ 六 2100 元/㎡ 2100 元/㎡暢銷戶型及面積 三室兩廳兩衛(wèi) 七 付款方式及折扣 一次性付款、貸款 99 折商業(yè)及車庫均價 4450 元/㎡ 面積數(shù)量 30 間左右 數(shù)量開間 自行車庫價格進深 12 到 14 米 面積商業(yè)概況經(jīng)營業(yè)態(tài) 飯店、洗浴等 數(shù)量一層 一、二層均價 價格價格范圍二層 一、二層均價汽車庫項目優(yōu)勢位于新城區(qū)中心地段交通便利小區(qū)環(huán)境好、綠化高項目劣勢樓間距小價格貴外立面不美觀綜合點評 小區(qū)規(guī)模較大，與我們同屬于新城區(qū)，小區(qū)本身配套設(shè)施齊全 ，與本案競爭較大。針對當涂市場的調(diào)研結(jié)論，我們可以從中獲得以下啟示： 當涂城市發(fā)展水平良好，城市發(fā)展速度和城市建設(shè)步伐的加快必然為房地產(chǎn)行業(yè)提供更多的條件和有利因素，在一定程度上促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時有效啟動內(nèi)需，并帶動潛在需求的釋放； 宏觀經(jīng)濟運行狀況良好，經(jīng)濟發(fā)展水平提高，為提高整體的收入水平奠定了堅實的基礎(chǔ)； 區(qū)域功能定位更加明確，進一步發(fā)揮區(qū)域資源優(yōu)勢，創(chuàng)造良好的投資開發(fā)環(huán)境； 居民收入水平提高較快，收入水平是消費水平以及其他消費支出環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，可以說收入水平?jīng)Q定了支出結(jié)構(gòu)以及各項支出的水平，尤其將引起衣食住行的結(jié)構(gòu)發(fā)生變化； 固定資產(chǎn)投資加快，房地產(chǎn)行業(yè)加速發(fā)展，未來市場前景看好，發(fā)展?jié)摿^大； 房地產(chǎn)需求開始由單一的居住需求向多元的復(fù)合型需求轉(zhuǎn)變，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品、觀念等方面； 房地產(chǎn)價格上漲空間較大，上漲趨勢明顯，但是在價格上漲的同時，對價格與產(chǎn)品相對應(yīng)的層面有更高的要求； 房地產(chǎn)開發(fā)資本多元化，開發(fā)模式也開始向?qū)I(yè)化方向轉(zhuǎn)變，最明顯的特征就是當涂 80%以上的樓盤開發(fā)有專業(yè)公司的介入和參與； 大盤時代的市場競爭將會更加激烈。只有將這些情況融入到產(chǎn)品的設(shè)計、規(guī)劃、推廣中去，才能真正將項目開發(fā)推向更大的成功。 多層住宅依然是市場需求的主流，小高層、高層逐漸為消費者接受，但是短期內(nèi)在配比方面必須以多層住宅為主，小高層、高層住宅為補充； 三房兩廳的主力戶型順應(yīng)市場需求特征，但在戶型的創(chuàng)新上應(yīng)加大力度； 100—130 平米的主力面積在短期內(nèi)依然是市場的主體，也是消費者的首要選擇； 80—100 平米的戶型面積和兩房戶型成為未來的發(fā)展趨勢，從價格上漲、總價變化、購房群體年齡層次的轉(zhuǎn)變等都可以說明這一問題； 完善社區(qū)配套，將社區(qū)內(nèi)休閑配套與社區(qū)外的市政配套相結(jié)合； 景觀設(shè)計與當?shù)匦枨笙噙m應(yīng)，充分考慮水景、綠化與自然風(fēng)光、人文特征的結(jié)合； 產(chǎn)品細部設(shè)計方面應(yīng)充分考慮當?shù)鼐用裆盍?xí)慣，大客廳、大臥室以及廚衛(wèi)需求特征； 南北通透、四明設(shè)計、干濕分離、動靜分區(qū)等設(shè)計理念融入到產(chǎn)品的創(chuàng)新和升級換代中。四、目標市場需求分析 房地產(chǎn)消費需求逐年擴大，開始進入新一輪的置業(yè)高潮； 消費觀念改善，逐漸拉近與沿海發(fā)達地區(qū)的差距，消費者由基本的居住需求轉(zhuǎn)入對居住品質(zhì)的需求，在產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)規(guī)劃、后期管理、景觀設(shè)置等方面都提出了更高的要求； 消費者對多層住宅較為偏愛，氣候因素、地理因素以及后期費用等因素的影響較大，同時也與置業(yè)群體的平均年齡較大有一定關(guān)系； 小高層和高層住宅逐漸在市場上嶄露頭角，也得到一部分消費者的認可，且這部分購買人群平均年齡較低，城市中心區(qū)的小高層和高層較為受歡迎； 三房兩廳成為當?shù)叵M首要考慮的戶型，這與當?shù)丶彝ヒ?guī)模和人口結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系，據(jù)測算，當涂城市家庭平均規(guī)模為 3—4 人，30—40 歲為置業(yè)的高峰人群，三房兩廳的布局形式較為合適； 100—130 平米面積范圍較為理想，一方面是從戶型設(shè)計的角度考慮，另外一方面也是結(jié)合當涂的房價以及總價來考慮，總價是當?shù)叵M者較為關(guān)注的一個方面； 消費者對價格的敏感程度主要體現(xiàn)在總價上，30—40 萬為最佳承受范圍，結(jié)合單價則可以得出：100—130 平米，多層 2400—2800 元/平米，小高層和高層 2800—3500 元/平米，基本上是消費較為認可的標準價格、面積配比； 戶型布局設(shè)計方面，主臥朝南、客廳朝南，兩廳、一衛(wèi)或兩衛(wèi)，大臥室、南北通透、采光好等條件成為消費者購房時對戶型的基本要求； 景觀要求、交通組織、綠化、會所等配套設(shè)施也成為消費者關(guān)注的因素； 地段、價格、戶型成為消費者購房決策的主要參考依據(jù)；五、目標市場產(chǎn)品分析市場供需有其天然的內(nèi)在聯(lián)系，主要由市場杠桿進行自發(fā)調(diào)節(jié)，在這一過程中市場供需是圍繞平衡點進行波動，在理性的波動范圍內(nèi)，供需之間的變化趨勢將會保持基本一致。 （馬鞍山的別墅價格約在 4200－4800 元/㎡） 。2022 年當?shù)氐木彭崌H等共四家有別墅項目的樓盤將會參與別墅銷售的競爭。目前預(yù)約價格在 4000㎡左右。2022－2022 年度去化量：整體去化量成上升趨勢，但是幅度不會太大，銷售面積約在 25 萬平方米。二、當涂市場狀況2022－2022 年整體上市量： 萬平方米整體去化量： 萬平方米其中 2022－2022 年新上市房源銷售：8 萬平方米名稱 單位 住宅 商鋪 合計2022 年新增預(yù)售面積 萬平方米 萬銷售套數(shù) 套 685 111 796銷售面積 萬平方米 8其中成交金額 萬元 14200 17300 159302022 年現(xiàn)房銷售（及 005 年開發(fā)的預(yù)售面積） 萬平方米 萬銷售面積 套 1087 293 1380銷售套數(shù) 萬平方米 成交金額 萬元 不詳 不詳 不詳當涂的主要樓盤的去化量：項目名稱 開發(fā)總量（m2） 已拿預(yù)售證面積（m2） 已售面積（m2） 價格（元） 戶型面積（m2） 商鋪價格（元） 項