【正文】 重慶置信空港新城項目有1000畝的純商業(yè)用地，如何利用商業(yè)有機聯(lián)系我們“總部基地、主題樂園和住宅”，使之實現(xiàn)良性互動，并通過商業(yè)來提升土地價值和實現(xiàn)資本持續(xù)保值。做活了商業(yè)就做活了地產(chǎn)，是萬達摸索出來的寶貴經(jīng)驗。在資本運作上大膽創(chuàng)新并成功融資。采取訂單商業(yè)地產(chǎn)模式，以收取平均租金的方式（北京，上海出外）與沃爾瑪、時代華納、百勝、麥當勞和紅星美凱龍等建立戰(zhàn)略伙伴關系，進一步調控風險。2005年12月，龍湖西城天街資金信托產(chǎn)品上市。2004年11月，成都龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立。2003年12月，重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司商業(yè)經(jīng)營管理分公司成立。從商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)“兩條腿走路”到以商業(yè)地產(chǎn)為核心，不斷探索商業(yè)地產(chǎn)的運營模式，在規(guī)模擴張的同時，追求長期穩(wěn)定的租金收入。重慶置信短期發(fā)展戰(zhàn)略（20082010）核心品牌經(jīng)營戰(zhàn)略主要內(nèi)容總部基地、主題樂園、商住地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)，注重規(guī)劃與品質，吸引人才，樹立重慶置信品牌戰(zhàn)略側重支撐點政企資源整合、供地拿地保障、土地規(guī)劃與功能布局、研發(fā)設計與項目品質、人流量與人氣提升、資金鏈與現(xiàn)金流保證、人力資源儲備、置信生活方式戰(zhàn)略實施步聚獲取低成本地塊，率先啟動主題樂園建設，帶動區(qū)域人氣，提高項目知名度，吸引商機；抓住重慶市場盲點及項目區(qū)位優(yōu)勢，建設企業(yè)總部基地，擴大項目社會影響力，提升項目地塊價值；啟動商業(yè)及住宅地產(chǎn)開發(fā)，注重規(guī)劃和品質，讓卓越的品牌產(chǎn)品轉化為充沛的現(xiàn)金流，以支持項目擴張發(fā)展；實現(xiàn)總部基地、主題樂園、商住地產(chǎn)三者聯(lián)動開發(fā)的品牌疊加效應，深化置信生活方式，確立重慶置信在重慶城市運營中的顯赫地位。雖然現(xiàn)在的政治、市場環(huán)境與以前相比有很大的改變，但是“品質與品牌”理念在消費者的心中卻是越來越重。在品牌營銷上大打教育牌，迅速打響其在重慶品牌的知名度，然后通過高規(guī)格的產(chǎn)品規(guī)劃設計和完善的社區(qū)配套不斷鞏固其品牌知名度，并通過樓盤快速去化來獲取持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金量來支撐其后續(xù)開發(fā)，從而實現(xiàn)其“一南一北”的戰(zhàn)略擴張版圖。亮點分析龍湖地產(chǎn)以龍湖南苑（建筑、景觀、配套、物業(yè)管理）一舉確立其重慶市場標桿地位；其次，龍湖是城市戰(zhàn)略主義者，通過對新牌坊片區(qū)的不斷持續(xù)開發(fā)，憑借其地產(chǎn)品質和物管形象以一個城市先行探路者的姿態(tài)在重慶市民心中樹立了高大的形象，并以其良好的品牌形象帶動其后續(xù)樓盤的開發(fā)，其后續(xù)優(yōu)質樓盤又不斷的拉升其品牌形象，形成良性互動態(tài)勢。1999年魯能集團進入重慶，與重慶市簽訂的《合作開發(fā)建設重慶市北部城區(qū)溉瀾溪片區(qū)和五童路項目協(xié)議書；2003年，啟動“魯能﹒星城”建設；——“巴蜀幼兒園、巴蜀小學、巴蜀中學”；2004年—2007年，“魯能﹒星城”四年熱銷，其中06年和07年銷售額分別達到16億和20億元；2007年，在茶園新區(qū)摘地2000畝，啟動魯能茶園片區(qū)“魯能實現(xiàn)過程1995年6月，龍湖地產(chǎn)開發(fā)了第一個項目龍湖南苑，在建筑、景觀、配套、物業(yè)管理等方面都為重慶樓市樹立了標桿；1997年4月，龍湖地產(chǎn)踏進新牌坊，“龍湖花園”動工，帶動了整個新牌坊片區(qū)的發(fā)展； 1999年西苑啟動，首創(chuàng)了板式圍合、樣板景觀； 　　2000年，龍湖品牌系列運動啟動，香樟林、北城天街、藍湖郡接踵而來。領秀城”啟動，與“魯能2004年，“魯能3．公司發(fā)展戰(zhàn)略3．1 短期發(fā)展戰(zhàn)略 短期發(fā)展戰(zhàn)略標桿企業(yè)對比分析短期發(fā)展戰(zhàn)略標桿對比分析表 公司內(nèi)容龍 湖魯 能短期戰(zhàn)略目標1995年2002年,龍湖集中在重慶本土，主要處于戰(zhàn)略蓄勢階段，注重產(chǎn)品質量，物業(yè)管理和品牌經(jīng)營，樹立了重慶本地房地產(chǎn)第一品牌。結論：重慶置信在目前的新形勢下，既要實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新，更要進行管理上的創(chuàng)新。重慶置信組織架圖組織架構特點優(yōu)劣判斷解決組織短板的操作方式管理層次少培養(yǎng)高素質的復合性管理人才，解決管理幅度過大的矛盾；決策方式民主+集中集體討論和判斷，避免決策失誤；設立信息中心，將知識轉化為財富；產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新有利建立信息共享平臺，網(wǎng)絡化辦公管理，資源充分共享；知識化管理有利流程化管理促使各部門之間橫向溝通協(xié)作，減少溝通環(huán)節(jié)提高效率；部門間溝通暢通標桿學習，提高管理能力。 重慶置信管理模式構架圖　 重慶置信管理模式分析表 內(nèi)容公司 項目特點組織架構圖重慶置信以“旅游+工業(yè)總部+房地產(chǎn)”的片區(qū)大宗土地綜合開發(fā)，以主題公園、工業(yè)總部基地的建設帶動住宅地產(chǎn)。 重慶置信管理模式制定環(huán)境分析萬科、龍湖都是以住宅地產(chǎn)為主的單一產(chǎn)業(yè)結構的房地產(chǎn)開發(fā)公司，而置信是以“總部基地+旅游地產(chǎn)+商住地產(chǎn)”的復合產(chǎn)業(yè)結構的房地產(chǎn)開發(fā)公司。亮點分析減少管理層次，提高管理效率；組織架構適應多項目同時推進的管理；認同員工價值，挖掘員工潛力；資源成果共享促進團隊協(xié)作；健康向上的人際關系降低內(nèi)部損耗；良好的增進激勵機制利于產(chǎn)品創(chuàng)新；信息傳遞力保準確無誤；沒有強大的信息管理系統(tǒng)支撐，不利于公司更大規(guī)模的戰(zhàn)略擴張。組織架構特點優(yōu)劣判斷解決組織短板的操作方式管理層次比較少把經(jīng)營的重心放在分公司，總部是個精干的、專家型的、飛行的組織，緩解管理幅度過大的矛盾；決策方式適度放權建立簡單直接、一點對多點的溝通環(huán)境和優(yōu)質的工作平臺；產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新一般良好的激勵機制促進產(chǎn)品創(chuàng)新；知識化管理一般保持變革及危機意識，迅速調整企業(yè)的經(jīng)營模式和管理制度；部門間溝通較暢通決策廣泛征求意見，與少數(shù)人商量，獨立做出決策，滿意解優(yōu)于最優(yōu)解。區(qū)域化經(jīng)營適度下放決策和管理權限；管理語言的一致性減少溝通成本 龍湖管理模式特點分析龍湖管理模式分析表 內(nèi)容公司項目特點組織架構圖龍湖 以中高檔住宅開發(fā)為主，也涉及商業(yè)街寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，實行精品化經(jīng)營，復制成功產(chǎn)品。組織架構特點優(yōu)劣判斷解決組織短板的操作方式管理層次非常多區(qū)域化管理，下放決策和管理權限；重大決策推行立項聽證機制；決策方式高層集權發(fā)揮集團整體資源優(yōu)勢，促進資源共享；以規(guī)?；?、專業(yè)化經(jīng)營提高效率；產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新不利建立財務結算中心，集中統(tǒng)一資金調度，提高資金利用效率；知識化管理一般完善規(guī)章制度，加強各部門的協(xié)調；從粗放走向精細，走到市場前面去把握客戶價值，建立自己的核心能力；部門間溝通成本高用流程管控替代人力管控；項目推進單一項目復制異地同時人才引進，建立職業(yè)經(jīng)理人文化。2006年國色天鄉(xiāng)主題樂園2．公司管理模式 萬科管理模式特點分析　 萬科管理模式分析表 內(nèi)容公司 項目特點組織架構圖萬 科以單一房地產(chǎn)項目開發(fā)為主，實行規(guī)?；?jīng)營，專業(yè)化程度高。2006．5．30鷺湖宮和國色天鄉(xiāng)二期川投實業(yè)四川省人民政府的主要投資主體，截止2006年底，川投集團合并資產(chǎn)總額達557億元。 戰(zhàn)略合作伙伴在戰(zhàn)略合作伙伴上，置信在金融投資上與基匯基金、中國銀行、川投集團、凱德置地；經(jīng)營管理與三星愛寶樂園；規(guī)劃設計與美國藍馬克娛樂集團等有著長期的合作，較好解決了項目投資與運營等問題。市政府童小平副市長親臨簽約現(xiàn)場，并作了“全力支持，高起點建設西南總部基地”的重要講話。 政府關系在未來的項目中，置信集團和地方政府將一起為拉動區(qū)域經(jīng)濟增長、實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、增加地方稅收、解決地方就業(yè)等方面，進行深入的合作和探索。18名來自青羊總部基地、國色天鄉(xiāng)等項目經(jīng)驗豐富的老員工行使部門領導的管理職能，使重慶置信整個團隊，有效的吸取企業(yè)的精髓，發(fā)揮更強大的團隊力和生命力。將傾力打造空港7500畝的商住、文化旅游、總部基地等大型綜合項目，實現(xiàn)集團公司繼上海之后全國化戰(zhàn)略的第二步。三．項目的運行主體——重慶置信產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司1．公司簡介重慶置信產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司為成都置信集團旗下的子公司之一，把集團在“商住、青羊總部基地、國色天鄉(xiāng)、金牌物管”的成功經(jīng)驗帶到重慶。這個區(qū)域緊鄰機場、碼頭、火車站，鐵路、輕軌、高速路交織，聚集有汽車、高新技術產(chǎn)業(yè)和發(fā)達的現(xiàn)代服務業(yè)，同時中高檔居住社區(qū)云集，人口眾多。而根據(jù)目前重慶本地主題樂園幾乎空白的市場現(xiàn)狀，一個具有鮮明主題，娛樂性與觀賞性相結合，文化品牌可持續(xù)性發(fā)展，配套服務完善，物業(yè)管理健全,具有較多種類大型游樂設備 ，能夠適應不同年齡層的中外游客，參與性強的主題項目的大型主題樂園，勢必會成為重慶旅游的新熱點。全市旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模日益擴大,旅游服務體系日趨完善。一方面人們生活水平提高產(chǎn)生了大量的需求；另一方面又對旅游產(chǎn)品提出了更高層次上的要求。雖然重慶現(xiàn)有的游樂項目品質不高，但其仍然受到市場的認可，因此重慶樂園消費需求極為旺盛，市場潛力巨大。東部沿海城市主題樂園已發(fā)展到第三代，但重慶還處在第二代，目前重慶游樂項目主題定位單一，或者無統(tǒng)一定位。重慶作為有著3000萬常住人口的，經(jīng)濟快速發(fā)展的直轄市，有著很好的發(fā)展主題樂園的環(huán)境，大型動態(tài)主題樂園可謂呼之欲出。我國主題樂園主要分布在沿海地區(qū)，但隨西部地區(qū)經(jīng)濟的快速增長，人們?nèi)找嫱⒌男蓍e娛樂需求，其逐漸呈現(xiàn)往西部發(fā)展的趨勢。1989年華僑城開中國主題樂園先河，投資1億元的“錦繡中華”的微縮景區(qū)，開業(yè)1年后即收回投資，取得了極大的成功。分析報告由上表可知，以“休閑觀光度假”%，遠遠高于其他旅游項目，“休閑觀光度假”已經(jīng)是重慶旅游者的主要的旅游消費選擇。旅行社規(guī)模的日益擴大和數(shù)量的日益增加表明了市場的旅游需求旺盛。但旅游產(chǎn)業(yè)結構較單一，主要以農(nóng)業(yè)旅游、溫泉旅游、古鎮(zhèn)旅游為主，休閑娛樂旅游為輔，而市場對于休閑娛樂旅游的需求是很大的，因此突出休閑旅游的主題樂園在重慶旅游市場發(fā)展?jié)摿κ蔷薮蟮摹? 重慶市旅游市場細分和收入細分重慶市旅游市場細分和收入細分細分特點景點數(shù)接待能力（萬人）實際接待人數(shù)（萬人）實現(xiàn)旅游收入（億）農(nóng)業(yè)旅游自然生態(tài)旅游為主480300150以森林為主240480270園林旅游150189以水面旅游為主18013以農(nóng)家樂為主600014001000養(yǎng)殖場為主90126以設施旅游為主603以農(nóng)田旅游為主10565溫泉旅游“五方十泉”100270古鎮(zhèn)旅游江津中山古鎮(zhèn)1酉陽龔灘古鎮(zhèn)1石柱西沱古鎮(zhèn)150休閑娛樂旅游重慶游樂園262金源方特科幻公園90. 820美心洋人街1308年春節(jié)游客180萬資料來源：2007年重慶市旅游局信息中心數(shù)據(jù) 結論：圖表顯示出重慶市旅游市場大致分四類：農(nóng)業(yè)旅游、溫泉旅游、古鎮(zhèn)旅游、休閑娛樂旅游，通過對這四類旅游項目的接待能力、游客實際接待量、景點數(shù)及收入對比，看得出農(nóng)業(yè)旅游在重慶旅游市場占據(jù)很大的份額。日本軟銀準備在未來三年內(nèi)投入13億進入重慶旅游地產(chǎn)。人均GDP正處于2000－3000美元經(jīng)濟飛速發(fā)展階段的典型特點是，旅游消費需求將從觀光游向休閑游轉換升級，即休閑游突增階段。其中：，旅游外匯收入為14972萬美元，%%，旅游經(jīng)濟總量增長率高于全市國民經(jīng)濟增長平均水平。3．重慶市主題樂園現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢主題樂園的所屬行業(yè)主要涉及到休閑娛樂類的旅游業(yè)，因此，我們對一個地區(qū)主題樂園的環(huán)境研究，可以從旅游業(yè)情況分析入手。重慶空港新城區(qū)域優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢非常明顯，具備總部基地建設的軟、硬環(huán)境。結論：成功的總部基地的特點是辦公環(huán)境優(yōu)美，生活服務和生產(chǎn)服務配套齊全，區(qū)位交通優(yōu)越，有品質品牌保證，價格適宜，并配備專業(yè)物業(yè)管理的獨棟辦公樓宇。亮點分析優(yōu)勢區(qū)位地段好，獨棟的產(chǎn)品形態(tài)好，配套設施好，環(huán)境好，政策好。世界500強企業(yè)1家，全國500強企業(yè)2家，工業(yè)行業(yè)100強企業(yè)34家。專業(yè)物管成都合智物業(yè)有限公司，國家二級物業(yè)管理資質，成都十大金牌物業(yè)管理公司。價 格銷售均價：一期3700元/平米，二期4350元/平米，三期5000元/平米2007年3月：8300/m22007年12月12000/m22008年3月：13000/m2品質及品牌榮膺 “2007中國最佳總部基地”稱號。 生產(chǎn)服務配套圖書館、培訓中心、會務中心，信貸，銀行。地處北京西南四環(huán)交匯處，東臨京開、京津塘高速公路、南苑機場；西有京石、京良等重要公路干線；南有世界公園、超大型體育中心；北有北京西站、生活服務配套精品購物街、電影院、圖書館、等超越居住社區(qū)的配套；以及專為入?yún)^(qū)企業(yè)員工打造的集中生活配套區(qū)“時尚青年城”。每棟樓獨立電梯1–2部。智能化設施：綜合布線系統(tǒng)，設備智能管理，安防，智能消防。設施配置24小時保安巡邏，園區(qū)內(nèi)電視攝像監(jiān)控。 成功總部基地標桿分析成功總部基地標桿分析表參照標桿成都青羊總部基地北京豐臺總部基地客戶需求辦公環(huán)境庭院式中心綠化、點式組團綠化同環(huán)式公共綠化相結。不適用于大中型企業(yè)，也不適用于金融、IT等知名服務型企業(yè)。劣勢硬件配置低、環(huán)境舒適性差、管理水平低、企業(yè)相互交流弱、交通擁堵、價格/成本高。專業(yè)物管物管專業(yè)性不足園區(qū)物管專業(yè)性差物管專業(yè)性較差優(yōu)勢位于區(qū)域中心、商務配套完善，生活配套較完善。品質較低，工業(yè)園區(qū)基本無