【正文】 我們?cè)谑袌錾系慕巧?領(lǐng)導(dǎo)者 ? 項(xiàng)目資源： – 區(qū)位優(yōu)勢明顯 – 內(nèi)部生態(tài)景觀資源 – 城市中心區(qū)臺(tái)地 ? 項(xiàng)目規(guī)模： – 城市中心區(qū)大規(guī)模樓盤 ? 開發(fā)目標(biāo)： – 市區(qū)最好樓盤，引領(lǐng)衡陽市場 ? 市場競爭： – 衡陽整體的中高端競爭市場 ? 企業(yè)實(shí)力： – 中泰國際集團(tuán) amp。 ” —— 南華大學(xué)附一醫(yī)院邱偉夫婦 “ 現(xiàn)在住在紅湘路附近，親戚朋友等親緣關(guān)系都在中心城區(qū)，所以希望仍在這一區(qū)域居住，平時(shí)生活、與朋友聚聚都很方便 ……” —— 統(tǒng)計(jì)局余科長 客戶調(diào)查結(jié)論 5： 小高層、高層接受度高，三房、四房是需求主流， 需求面積集中在 140~180m2之間 戶型 3%34%47%12%4%1%三室一衛(wèi)三室二衛(wèi)四室二衛(wèi)五室二衛(wèi)五室三衛(wèi)六室或以上47%28%15%9%1%小高層（7 －1 7層）高層（1 8 層以上）多層(帶電梯)多層別墅物業(yè)類型 “現(xiàn)在住在憬華花園，六層的多層，還是覺得電梯房比較好；如果再臵業(yè)，肯定是為了改善生活環(huán)境，會(huì)選擇小高層， 140m2以上的三房或者四房 ……” —— 南華大學(xué)附一醫(yī)院邱偉夫婦 “ 會(huì)購買 180m2以上的四房，希望客廳大，層高高，帶車庫，會(huì)選擇電梯高層，因?yàn)楝F(xiàn)在城市里汽車廢氣下沉影響低層建筑的空氣質(zhì)量 ……” —— 人事局張科長 6%15%35%26%8%8%1%1 0 0 －1 2 01 2 1 －1 4 01 4 1 －1 6 01 6 1 －1 8 01 8 1 －2 0 02 0 1 －2 5 02 5 1 以上面積 客戶調(diào)查結(jié)論 6： 滿足功能需求向追求生活模式過渡，偏好創(chuàng)新的產(chǎn) 品，追求產(chǎn)品綜合品質(zhì) 戶型創(chuàng)新 92%63%31%24%24%22%1%大露臺(tái)客廳、主臥全落地窗入戶花園6 米高空中花園陽臺(tái)大飄窗贈(zèng)送面積其它住宅結(jié)構(gòu)類型 54%26%17%3%躍式或錯(cuò)層復(fù)式平層一二樓帶地下室的情景洋房“衡陽中高端以上客戶的購房需求正在從過去追求數(shù)量向現(xiàn)在追求質(zhì)量過渡，從滿足功能需求向追求生活模式過渡，開始接受生活理念的引導(dǎo)，創(chuàng)新多，有品質(zhì)的的樓盤越來越受歡迎 ……” —— 鉆石城銷售主管歐先生 “戶型方面，希望能有多一些的產(chǎn)品亮點(diǎn)出現(xiàn)，比如現(xiàn)在比較流行的錯(cuò)層啊，飄窗啊，落地玻璃呀，做到房子的設(shè)計(jì)里去的話，都會(huì)很不錯(cuò)，小區(qū)的花園一定要讓人有回到家的溫馨感覺 …… ” —— 華源建材市場張老板（女） 客戶調(diào)查結(jié)論 7： 客戶注重對(duì)小區(qū)戶外活動(dòng)的空間和配套設(shè)施的舒 適性和參與性 潛在客戶對(duì)運(yùn)動(dòng)休閑娛樂設(shè)施的要求 潛在客戶對(duì)園林設(shè)施的要求 63%53%51%51%51%50%38%35%32%10%10%9%8%游泳池公園/ 花園圖書館兒童活動(dòng)中心籃球場中大型健身館羽毛球場棋牌室/ 茶樓老人活動(dòng)中心網(wǎng)球場美容美發(fā)卡拉o k / 迪吧/ 酒吧洗浴/ 桑拿63%60%49%42%25%21%20%1%座椅休憩亭泳池原生大樹、綠地假山、奇石區(qū)首層架空?qǐng)@林雕塑其他“我看過香江城市花園，對(duì)他們的園林和會(huì)所的印象很深，他們的園林做的很好很細(xì)，也夠氣派，又有大泳池，既運(yùn)動(dòng)又休閑，住在里面應(yīng)該會(huì)很舒服。 樣本的選擇： ? 近期內(nèi)打算購買住宅的受訪者 ? 家庭月收入在 4500元以上 完成時(shí)間： ? 2022年 9月 6日 項(xiàng)目訪談樣本情況 ? 訪談目的： 旨在在問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，了解相關(guān)權(quán)威部門對(duì)項(xiàng)目開發(fā)背景的影響，進(jìn)一步了解項(xiàng)目開發(fā)的宏觀政策環(huán)境、市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件等，并從中獲得在消費(fèi)者問卷的理性數(shù)據(jù)中無法獲知的感性認(rèn)識(shí)，為項(xiàng)目的開發(fā)提供必要支持?！? —— 南華大學(xué)曾老師 ? 毗鄰城市橫向交通主干道（解放大道） 和外環(huán)線； ? 小區(qū)周邊生活配套尚待完善（香江百貨正在裝修中） ，項(xiàng)目目前入住 100戶左右 交通通達(dá)性較好，但周邊生活配套缺乏，入住率不高 “ 很多人來這里買房子都是看中這里的園林環(huán)境做得好。 中心城區(qū) 蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城 都市村莊 熙園 世紀(jì)名城 鴻運(yùn)數(shù)碼廣場 龍泉國際 冠城江景 區(qū)域特征 ?傳統(tǒng)城市中心區(qū)，人口密集 ?商業(yè)中心，市政、生活等各項(xiàng)配套成熟、完善，生活便利指數(shù)高 ? 城市發(fā)展已經(jīng)成型，拓展空間小 本項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 容積率 物業(yè)類型 主力戶型（ m2） 均價(jià) (元 /m2) 銷售情況 龍泉國際 占地 3200m2， m2（ 160套） 商住高層 三房二廳 （ 139～ 142） 2200 05年開售，余 19套 鴻運(yùn)數(shù)碼廣場 總建 m2 商住小高層公寓 一房一廳（ 54m2） 3000(帶裝修 ) 06年 7月開盤 冠城江景 占地 6000m2， m2 高層 —— —— 在建 熙園 占地 50畝，總建 7萬m2（ 382套） 多層 小高層 三房二廳（ 120～ 150 ） 多層 1800 小高層 2070 06年 5月開售，已售出約 30套多單位 都市村莊 占地 78畝，總建 11萬 m2（ 718套） 多層 小高層 三房二廳（ 120～ 140 ） 小高層 1800 多層已售磬，小高層尚余20％左右貨量 ?物業(yè)特征： 中小規(guī)模樓盤開發(fā)為主，中檔偏高產(chǎn)品，多層、小高層為主，解放路商圈沿街小型商住樓上市 ? 戶型面積： 戶型以三房二廳為主，多層面積集中在 120m2－ 140m2，高層集中在 140m2－ 160m2 ? 客戶來源： 中心城區(qū)私營業(yè)主，江東較為成功的生意人，大學(xué)教授、醫(yī)生、律師等當(dāng)?shù)刂懈呤杖胍陨想A層 ? 價(jià)格特征： 多層均價(jià)在 1300元 /m2左右，小高層在 1700元 /m2以上 ， ? 銷售情況： 中檔樓盤團(tuán)購較多，中高檔次物業(yè)銷售速度良好 中心城區(qū)：土地資源稀缺，規(guī)模、高素質(zhì)樓盤開發(fā)具良好發(fā)展機(jī)會(huì) ? 區(qū)域認(rèn)可度高： 市政配套以及生活配套完善（商業(yè)、文化娛樂、內(nèi)外交通聯(lián)系），市民對(duì)在區(qū)域臵業(yè)的認(rèn)可度高； ? 商品房供應(yīng)量小，規(guī)模樓盤少： 因?yàn)橥恋氐南∪?，中心城區(qū)商品房供應(yīng)量小，且開發(fā)規(guī)模偏??； ? 高質(zhì)素物業(yè)稀少，客戶需求旺盛： 區(qū)域內(nèi)缺乏引領(lǐng)市場的高素質(zhì)樓盤，大量高端客戶不得不流向開發(fā)區(qū)臵業(yè) 都市村莊 熙園 區(qū)域分析小結(jié) 鴻運(yùn)數(shù)碼廣場 興衡花園 東江華庭 陽光花苑 東升花苑 東興花苑 中凌景蒂地塊 火車站 酃湖大學(xué)城 湘江 江東片區(qū) 區(qū)域特征 ?城市舊區(qū)之一，區(qū)域建設(shè)力度小 ?市政配套落后，區(qū)域發(fā)展相對(duì)落后； ?以火車站及批發(fā)市場為區(qū)域代表形象 ?城市規(guī)劃發(fā)展方向之一，未來物流集散地以及大學(xué)城所在地 酃湖大學(xué)城 江東街景 江東街景 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 物業(yè)類型 主力戶型面積（ m2） 價(jià)格 (元 /m2) 銷售情況 興衡花園 總建 22775m2（ 160套） 高層（ 23F） 三房二廳（ 144－ 166） 四房二廳（ 185－ 186） 均價(jià) 1800 2022年底開盤， 銷售 95％ 東江華庭 占地 5500m2 總建 m2 單棟高層（ 19F） 三房二廳（ 129－ 136） 均價(jià) 1700 － 東升花苑 2期 總建 15萬 m2 多層，小高層 三房二廳（ 114－ 139） 1100（多層） 2022年 5月開盤，銷售50％（推貨量） 陽光花園 占地 20畝 多層（ 7F） 三房二廳（ 119－ 129） 均價(jià) 1150 2022年 2月開盤，銷售90％ 城市形象一般，樓盤開發(fā)水平不高，現(xiàn)階段與開發(fā)區(qū)以及中心區(qū)相比，缺乏競爭力 ? 物業(yè)特征： 規(guī)模較小，多為磚混結(jié)構(gòu)的 多層 ，沿江樓盤開發(fā)以高層為主（依托景觀資源提升價(jià)格） ? 戶型面積： 戶型以 三房二廳 為主，多層面積集中在 114－ 140m2，高 層的三房則在 140－ 170m2之間 ? 客戶來源： 江東的生意人，鐵路局職工為主，臨江的樓盤能吸引部分 其他區(qū)域的中高端客戶 ? 價(jià)格特征： 多層均價(jià)在 1100－ 1200元 /m2之間，江景高層則在 1800元 /m2 左右 ? 銷售情況： 中檔次的物業(yè)銷售情況好，其中 120－ 140m2的三房銷售 速度最快， 東興花苑 江東片區(qū)：城市落后，樓盤開發(fā)水平不高 ? 區(qū)域認(rèn)同度低： 發(fā)展速度的緩慢及整體形象的落后使消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)同度非常低 ? 樓盤供應(yīng)少，開發(fā)水平落后，中低檔樓盤為主，停留在滿足居住功能為主的階段： 江東的商品住宅供應(yīng)主要集中在船山東路東側(cè)，基本為磚混結(jié)構(gòu)的多層，小區(qū)園林基本停留在“原始綠化”階段；火車站附近少量單體商住樓在售； ? 湘江沿岸將成為江東今明兩年的熱點(diǎn)供應(yīng)區(qū)，引領(lǐng)江東樓市： 湘江東岸風(fēng)光帶建設(shè)開通，引發(fā)了沿江開發(fā)的熱潮，今明兩年將會(huì)有中凌景蒂名苑，永安花園等依托資源優(yōu)勢發(fā)展起來的較高檔次樓盤齊聚湘江東岸，截留部分衡陽中高檔臵業(yè)者； ? 區(qū)域性消費(fèi)明顯，中高端客戶外流： 客戶以江東的企事業(yè)單位和小商品經(jīng)濟(jì)生意人為主，中高端客戶向湘江以西區(qū)域臵業(yè)者較多； 區(qū)域分析小結(jié) 區(qū)域特征： ?發(fā)展落后： 周邊大部分縣市城市建設(shè)投資力度不大，城區(qū)發(fā)展明顯落后于衡陽市區(qū)； ?耒陽相對(duì)獨(dú)立，對(duì)衡陽市區(qū)依賴度?。?耒陽產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，獨(dú)立性較強(qiáng)；市政建設(shè)投入大，區(qū)域發(fā)展領(lǐng)先于其他縣市； 耒陽市委大樓 耒陽大街 耒陽市政府大樓 衡陽周邊縣市 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 規(guī)模 容積率 物業(yè)類型 主力戶型面積（ m2） 價(jià)格 (元 /m2) 金城華府豪庭 耒陽 占地 m2 總建 m2 多層、別墅 首期三房（ 110－ 139） 二期三房（ 90120） 1100 領(lǐng)秀佳園 占地 109畝 總建 13萬 m2 多層 三房二廳（ 112－ 126） 四房二廳（ 142） 950 金橋白云花園 占地 135畝 總建 15萬 m2 多層 三房二廳（ 121－ 131） 四房二廳（ 136－ 160） 950 青陽新區(qū) 常寧 占地 100畝 總建 10萬 m2 多層 —— 在建 江畔明居 衡東 占地 120畝 總建 15萬 m2 多層 四房二廳（ 148153） 三房二廳（ 130） 500 領(lǐng)秀佳園 華府豪庭 ?物業(yè)特征： 規(guī)模多在 100畝以上，并擁有一定的景觀資源，基本是多層物業(yè) ?戶型面積： 110－ 130m2的三房二廳是供應(yīng)主流 ?價(jià)格特征： 價(jià)格基本在 1000元 /m2以下 ?客戶來源： 本地生意人為主，部分年輕的機(jī)關(guān)單位員工及公務(wù)員； 周邊縣市：房地產(chǎn)開發(fā)水平落后，高檔臵業(yè)人群入“大城市” ? 房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后： 大多處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的起步階段，存在較多的單位集資建房甚至個(gè)人購地建房現(xiàn)象，制約商品房市場發(fā)展； ? 項(xiàng)目先天條件優(yōu)越，但開發(fā)水平低，物業(yè)管理水平落后： 商品房開發(fā)少，但大多項(xiàng)目周邊擁有優(yōu)越環(huán)境資源；開發(fā)水平低，規(guī)劃、園林、物管水平和配套等落后；耒陽市房地產(chǎn)水平略領(lǐng)先于其他縣市； ? 部分高端客戶臵業(yè)外流 ： 受城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，周邊縣市部分高端客戶流向衡陽市區(qū)或長沙臵業(yè)； 衡懷鐵路 衡榮吉鐵路 湘桂鐵路 京廣鐵路 京珠高速 市區(qū) 衡山縣 衡東縣 衡南縣 耒陽市 常寧市 祁東縣 衡陽縣 1小時(shí)交通圈 區(qū)域分析小結(jié) 周邊縣市高檔客源匯聚衡陽、長沙等“大城市” 市場格局分析總結(jié) —— 片區(qū)格局對(duì)比分析 本項(xiàng)目 華新開發(fā)區(qū) 中心片區(qū) 江東片區(qū) 城市新區(qū) 供應(yīng)熱點(diǎn) 發(fā)展前景 配套缺乏 人氣不足 傳統(tǒng)中心 人文價(jià)值 配套成熟 土地稀缺 城市舊區(qū) 發(fā)展落后 難于突破 客戶外流 板塊 開發(fā)區(qū) 中心區(qū) 江東 交通便捷性 + ++ + 樓盤規(guī)模 ++ 周邊環(huán)境（人文，