【正文】 第五章 串講結束 。 4）在擬寫機構、人員、費用等關鍵內(nèi)容時，要做到機構設置科學，人員編制合理，費用測算正確，具有吸引力。 2）在擬寫物業(yè)概況時，除了做到數(shù)據(jù)正確，介紹全面以外，還要注意用詞的專業(yè)性，盡量發(fā)掘物業(yè)自身的潛力。 （ 3）發(fā)展商 /業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司合作成立一家公司，由發(fā)展商負責管理，物業(yè)管理公司負責提供人員培訓、項目咨詢等。 物業(yè)管理方案編寫技巧 ? 在編寫物業(yè)管理方案時可按以下三種方式考慮： （ 1）發(fā)展商 /業(yè)主委員會托物業(yè)管理公司全權經(jīng)營管理。 第六部分：管理的財務預算 1）管理費編制說明； 2）人員經(jīng)費測算； 3）年度管理費用預算； 4）年度能源費用預算。 —— 物業(yè)配套的綜合服務：綜合配套服務和娛樂設施；開展與物業(yè)管理有關的服務項目；接受高標準的物業(yè)管理業(yè)務和顧問咨詢業(yè)務。 —— 物業(yè)的基礎管理；房屋建筑管理；房屋設備維修管理。 物業(yè)管理方案的內(nèi)容 物業(yè)管理方案一般由以下幾個部分組成： ? 第一部分：引言（綜合說明物業(yè)管理的意圖及管理公司概況） ? 第二部分：物業(yè)概況 ? 第三部分：物業(yè)管理公司所選擇的管理模式 1）管理模式的選擇； 2）采用此管理模式的優(yōu)點。 （ 5）標書的申報、開標、定標 在規(guī)定日期前報送的符合招投標的標書為有效標書，由招標小組審查和評議各份標書，并確定唯一一家中標單位。如開始委托日期、委托總期限、現(xiàn)有管理條件等。②物業(yè)管理的內(nèi)容。 （ 3）編制招標書 標書主要內(nèi)容有：①招標的物業(yè)的基本情況。在實際操作過程中，可以聘請有關部門或物業(yè)管理專家作為當中的成員。 ? 選聘物業(yè)管理公司應充分引進競爭機制，采用公開招標的辦法，擇優(yōu)錄用。在物業(yè)管理市場上，供需雙方進行雙向選擇，一般情況下，一個相對獨立的物業(yè)區(qū)域應選擇一家物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。這在商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。物業(yè)產(chǎn)權上屬上級公司或該類企業(yè)，通過經(jīng)營收取租金，回收投資，獲取利潤。 二是自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。 （ 7）按產(chǎn)權關系劃分 ? 從物業(yè)管理機構與物業(yè)的產(chǎn)權關系來看，可分為兩大類： 一是委托服務型物業(yè)管理企業(yè)。 三是綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，不具體承擔物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費。這類公司人員適中精干。 （ 6）按內(nèi)部的運作方式劃分 ? 按內(nèi)部的運作方式可將物業(yè)管理機構分為以下三類： 一是管理型物業(yè)管理企業(yè)。 四是按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉制時間不長，行政色彩較濃。 （ 5）按組建方式劃分 ? 從物業(yè)管理機構的組建來看，大致可分為五種類型： 一是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設立的分支機構，主要是管理由上級公司開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目。 （ 3）按企業(yè)所有制性質劃分 ? 物業(yè)管理機構按企業(yè)所有制性質劃分，可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團所有、外商獨資、合資或股份制性質、私營性質的物業(yè)管理公司。 5）與 《 全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則 》 要求相符合 學習單元 2 選擇物業(yè)管理方案 重點掌握：選擇物業(yè)管理企業(yè)的要求 物業(yè)管理方案的內(nèi)容 能夠理解：物業(yè)管理企業(yè)的基本形式 物業(yè)管理企業(yè)的基本形式 （ 1）按存在形式劃分 ? 物業(yè)管理機構按存在形式劃分，有獨立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。 3）實現(xiàn)物業(yè)的保值增值 ? 寫字樓的造價非常高，高檔寫字樓在建筑和配套設施設備上都力求在建造之時是最先進的，這樣才能保證有較強的競爭力。 （ 2）寫字樓物業(yè)管理的目標 1）提供 “ 安、暖、快、便、捷 ” 的工作環(huán)境 ? 物業(yè)管理企業(yè)通過提供優(yōu)質的服務，要不斷地滿足客戶的市場需求，創(chuàng)造并提供良好的工作環(huán)境，讓業(yè)主和客戶在寫字樓里工作感到安全、溫暖、舒適、方便、快捷，把科技信息處理和舒適的辦公環(huán)境結合起來。 2）租賃經(jīng)營型 ? 租賃經(jīng)營型物業(yè)管理模式是業(yè)主或投資者將物業(yè)項目通過簽訂租賃合同，明確租金、租賃期限和雙方的職責與權限，租給物業(yè)管理企業(yè)進行經(jīng)營管理。如果每個住宅小區(qū)的環(huán)境都搞好了，無疑會提高整個城市的環(huán)境質量。 2）贏得經(jīng)濟效益 ? 從政府的角度看，實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)房屋維修和環(huán)境管理等方面不再需要政府補貼資金，而且物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中也要繳稅，可增加政府財政收入。 （ 1）公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻、樓梯、步行廣場、升降電梯（扶梯）、中央空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、發(fā)配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)以及其他機械、設備、機器裝置及設施等； （ 2）聘用管理人員的薪金，包括工資、假期、津貼、福利保險及服裝等； （ 3）公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等； （ 4）購買或租賃必需的機械及器材的支出； （ 5）投購物業(yè)財產(chǎn)保險（如火險、災害險等）及各種責任保險的支出； （ 6）垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費用；