【正文】 同時(shí)由于以銷(xiāo)售為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不存在固定資產(chǎn)余值的回收，故現(xiàn)金流人項(xiàng)目中也沒(méi)有 “ 回收固定資產(chǎn)余值 ” 項(xiàng)目。同時(shí)根據(jù)現(xiàn)金流量表 (全部投資 )的要求，不考慮資金來(lái)源與利息的多少，故將總投資中的投資利息部分扣除，形成建設(shè)投資，作為現(xiàn)金流出項(xiàng)目放人表中。 租賃型房地產(chǎn)項(xiàng)目自有投資現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng) 目 1 2 … … N1 N 1 現(xiàn)金流入 租賃收入 轉(zhuǎn)售收入 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 銷(xiāo)售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 （ 2）房地產(chǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目現(xiàn)金流量表編制方法 ? 全部投資現(xiàn)金流量表的編制 在以銷(xiāo)售為主的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表 (全部投資 )中，其現(xiàn)金流人的項(xiàng)目為銷(xiāo)售收入；現(xiàn)金流出的項(xiàng)目為：建設(shè)投資 (不含投資利息 )、銷(xiāo)售稅金及附加、土地增值稅、所得稅。上述指標(biāo)應(yīng)分別根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表進(jìn)行計(jì)算。 ? 動(dòng)態(tài)盈利能力分析 動(dòng)態(tài)盈利性分析是指用考慮了資金時(shí)間價(jià)值的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目整個(gè)壽命期內(nèi)總的盈利能力。 租賃型房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 序號(hào) 項(xiàng) 目 1 2 … … N1 N 1 現(xiàn)金流入 租賃收入 轉(zhuǎn)售收入 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 銷(xiāo)售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 ? 自有資金現(xiàn)金流量表的編制 自有資金是指項(xiàng)目投資者自己擁有的資本金投入。 房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 編制方法 （ 1）房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目現(xiàn)金流量表編制方法 ? 全部投資現(xiàn)金流量表的編制 全部投資是指項(xiàng)目建設(shè)的總投資，即自有資金投資和借貸資金投資之和。在計(jì)算期內(nèi)的不同時(shí)期，現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的項(xiàng)目有所不同。它只反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的現(xiàn)金收支，不反映非現(xiàn)金收支 (如折舊、攤銷(xiāo)、應(yīng)收及應(yīng)付款等 )，并且要如實(shí)地反映現(xiàn)金收支實(shí)際發(fā)生的時(shí)間。在沒(méi)有正式公布的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，往往采用稍高于同期貸款利率的指標(biāo)作基準(zhǔn)收益率。因此，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，在基準(zhǔn)收益率的確定上應(yīng)慎重決策。它主要取決于資金來(lái)源的構(gòu)成、投資的機(jī)會(huì)成本、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)程度、項(xiàng)目的性質(zhì)和要求等因素。 （ 3）基準(zhǔn)收益率（基準(zhǔn)貼現(xiàn)率） ? 基準(zhǔn)收益率（ ic）又稱(chēng)作最低期望收益率或目標(biāo)收益率，在進(jìn)行現(xiàn)金流貼現(xiàn)分析時(shí)，又稱(chēng)作基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。 ? 進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析時(shí)，計(jì)算期內(nèi)各年采用的預(yù)測(cè)價(jià)格，是在基年 (或建設(shè)期初 )物價(jià)總水平的基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)的，只考慮相對(duì)價(jià)格的變化，不考慮物價(jià)總水平的上漲因素；在進(jìn)行清償能力分析時(shí)，計(jì)算期內(nèi)各年采用的預(yù)測(cè)價(jià)格，除考慮相對(duì)價(jià)格的變化外，還要考慮物價(jià)總水平的上漲因素，物價(jià)總水平的上漲因素一般只考慮到建設(shè)期末。 （ 2） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)格 ? 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用的價(jià)格可簡(jiǎn)稱(chēng)為財(cái)務(wù)價(jià)格，即以現(xiàn)行價(jià)格為基礎(chǔ)的預(yù)測(cè)價(jià)格。年序 2發(fā)生的現(xiàn)金流量，按（ 1十 i） — 2折現(xiàn)，余類(lèi)推。 為了與復(fù)利系數(shù)表的年序相對(duì)應(yīng)，在折現(xiàn)計(jì)算中，采用了年末習(xí)慣法。對(duì)折舊年限較長(zhǎng)的房屋建筑物，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期末可將其折舊后的余額作為固定資產(chǎn)余值回收。 ? 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期的年限，可根據(jù)產(chǎn)品壽命、主體裝置的經(jīng)濟(jì)壽命等因素綜合考慮確定。投產(chǎn)期是指項(xiàng)目投入生產(chǎn)，但生產(chǎn)能力尚未達(dá)到設(shè)計(jì)能力的過(guò)渡階段。 ? 建設(shè)期是指工程正式開(kāi)工至項(xiàng)目建成投產(chǎn)所需的時(shí)間。一般以年為單位。動(dòng)態(tài)盈利分析是依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表提供的財(cái)務(wù)信息，在考慮了資金時(shí)間價(jià)值基礎(chǔ)上所進(jìn)行的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)分析。 學(xué)習(xí)單元 3 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的 編制方法 能夠理解：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表編制的有關(guān)概念 一般了解：建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制 方法 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表編制的有關(guān)概念 ? 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析是指對(duì)項(xiàng)目整個(gè)壽命期內(nèi)，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的全部資金活動(dòng)進(jìn)行分析。 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)內(nèi)容有 9項(xiàng)。項(xiàng)目建議書(shū)的經(jīng)濟(jì)分析，計(jì)算指標(biāo)不宜過(guò)多且以靜態(tài)指標(biāo)為主，而可行研究的經(jīng)濟(jì)分析要求按照原國(guó)家計(jì)委發(fā)布的 《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 》 詳細(xì)計(jì)算財(cái)務(wù)的內(nèi)部率、投資回收期、凈現(xiàn)值、貸款償還期等財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，詳細(xì)計(jì)算經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)換匯成本、節(jié)匯成本等國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。因此，雖然二者的內(nèi)容大致相同，但對(duì)每項(xiàng)內(nèi)容研究的重點(diǎn)和深度的要求都有所不同。項(xiàng)目建議書(shū)的投資估算誤差可在 20％左右，可行性研究的投資估算誤差一般不超過(guò)10％。 可行性研究要求依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況，對(duì)各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算。 （ 3）從數(shù)據(jù)來(lái)看 項(xiàng)目建議書(shū)的分析、測(cè)算，對(duì)數(shù)據(jù)精度要求較粗，內(nèi)容相對(duì)簡(jiǎn)單，在沒(méi)有條件取得可靠資料時(shí)，可參考同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)數(shù)據(jù)或其他經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行推算。 （ 2）從深度來(lái)看 項(xiàng)目建議書(shū)是基本建設(shè)程序的第一步，這時(shí)還無(wú)法獲得有關(guān)項(xiàng)目本身的詳細(xì)技術(shù)、工程、經(jīng)濟(jì)資料和數(shù)據(jù)，因此，其工作依據(jù)主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)想階段的市場(chǎng)研究資料和構(gòu)想。 學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)的內(nèi)容 能夠理解：房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)與可行性 研究報(bào)告的區(qū)別 項(xiàng)目建議書(shū)與可行性研究 報(bào)告的區(qū)別 （ 1）從總體來(lái)看 項(xiàng)目建議書(shū)所做的只是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)總體設(shè)想，主要是從宏觀上考察項(xiàng)目的必要性和項(xiàng)目的主要建設(shè)條件是否具備，確定是否推薦此項(xiàng)目，有沒(méi)有價(jià)值投入更多的資金和人力進(jìn)行深入的可行性研究工作。 ? 切忌主觀言論 在進(jìn)行策劃的前期，市場(chǎng)分析和調(diào)查是十分必要的，只有通過(guò)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)局勢(shì)的分析，才能夠更清晰地認(rèn)識(shí)到企業(yè)或者產(chǎn)品面對(duì)的問(wèn)題，找到了問(wèn)題才能夠有針對(duì)性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。但是往往是這樣的模式會(huì)限制了策劃者的思維，沒(méi)有一種變化的觀點(diǎn)是不可能把握市場(chǎng)的。策劃方案要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進(jìn)行周密的思考外，詳細(xì)的活動(dòng)安排也是必不可少的。 ? 具有良好的可執(zhí)行性 一個(gè)合適的產(chǎn)品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊(duì)伍，才是成功的市場(chǎng)活動(dòng)。 ? 要圍繞主題進(jìn)行并盡量精簡(jiǎn) 很多策劃文案在策劃活動(dòng)的時(shí)候往往希望執(zhí)行很多的活動(dòng)，認(rèn)為只有豐富多彩的活動(dòng)才能夠引起消費(fèi)者的注意，其實(shí)不然： 1）容易造成主次不分 很多市場(chǎng)活動(dòng)搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當(dāng)中，有多少人是企業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)群體，而且即使是目標(biāo)消費(fèi)群體，他們?cè)趨⒓油昊顒?dòng)之后是否紛紛購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品？很多人經(jīng)常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發(fā)放的禮品就走了。 ? 直接地說(shuō)明利益點(diǎn) 在確定了唯一的主旨之后，受眾消費(fèi)群體也能夠接受我們所要傳達(dá)的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒(méi)有形成購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，為什么呢？那是因?yàn)樗麄儧](méi)有看到對(duì)他們有直接關(guān)系的利益點(diǎn)。 （ 2）具體要求 ? 主旨要單一，繼承總的營(yíng)銷(xiāo)思想 在策劃活動(dòng)的時(shí)候，首先要根據(jù)企業(yè)本身的實(shí)際問(wèn)題和市場(chǎng)分析的情況做出準(zhǔn)確的判斷，并且在進(jìn)行 SWOT分析之后，揚(yáng)長(zhǎng)避短地提取當(dāng)前最重要的，也是當(dāng)前最值得推廣的一個(gè)主旨，而且也只能是一個(gè)主旨。 ? 實(shí)際策劃報(bào)告就是與客戶(hù)簽訂委托代理合同后，按合同約定的策劃內(nèi)容和時(shí)間提交給開(kāi)發(fā)商的實(shí)際策劃報(bào)告。這份報(bào)告的內(nèi)容是綱要性的，目的是給客戶(hù)知道以后策劃代理商服務(wù)的大概內(nèi)容，報(bào)告里面還有一部分是策劃代理商宣傳自己的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3）從與客戶(hù)是否簽訂合同來(lái)分：有綱要策劃報(bào)告（簽合同前）和實(shí)際策劃報(bào)告（簽合同后）兩種。 ? 也有把前三個(gè)報(bào)告合在一起進(jìn)行策劃編寫(xiě)的，變成了一個(gè)內(nèi)容極為豐富的前期策劃報(bào)告。 （ 2）從房地產(chǎn)策劃的具體內(nèi)容來(lái)分：有市場(chǎng)策劃報(bào)告、產(chǎn)品（設(shè)計(jì)）策劃報(bào)告、投資策劃報(bào)告、營(yíng)銷(xiāo)推廣報(bào)告、形象策劃（設(shè)計(jì)）報(bào)告、廣告策劃報(bào)告等。 ? 單項(xiàng)策劃文案是對(duì)項(xiàng)目其中的一個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)的分析和論證，以便深入地把握某一方面的具體內(nèi)涵，得到一個(gè)全面而又有深度的想法。 第三節(jié) 編寫(xiě)商務(wù)計(jì)劃書(shū) 學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)策劃文案 學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū) 學(xué)習(xí)單元 3 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 學(xué)習(xí)單元 4 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 學(xué)習(xí)單元 1 房地產(chǎn)策劃文案 重點(diǎn)掌握：房地產(chǎn)策劃文案的類(lèi)型 房地產(chǎn)策劃文案的編寫(xiě)要求 能夠理解：房地產(chǎn)策劃文案的基本格式 和寫(xiě)作程序 一般了解：房地產(chǎn)策劃文案主旨和材料要求 房地產(chǎn)策劃文案的類(lèi)型 （ 1）從房地產(chǎn)策劃的整體與部分來(lái)分：有總體策劃文案和單項(xiàng)策劃文案兩種。自留風(fēng)險(xiǎn)是與保險(xiǎn)或有償轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)對(duì)立的方式。 （ 6）風(fēng)險(xiǎn)自留 ? 風(fēng)險(xiǎn)自留是一種風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)對(duì)策，即由企業(yè)或工程項(xiàng)目自身承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這是一種不公平的做法，但承包商在項(xiàng)目較少時(shí)往往能予以接受。 1）將風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)或活動(dòng)轉(zhuǎn)移 它主要是通過(guò)轉(zhuǎn)賣(mài)方式，比如企業(yè)賣(mài)掉所有的一切設(shè)備，就將設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)也一并轉(zhuǎn)移給對(duì)方。 （ 5）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 ? 這里的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指風(fēng)險(xiǎn)控制下的轉(zhuǎn)移，而不是財(cái)務(wù)對(duì)策下的有償轉(zhuǎn)移。比如一個(gè)核心的企業(yè)可以通過(guò)兼并、參股來(lái)擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，就可以分散規(guī)模經(jīng)營(yíng)中的風(fēng)險(xiǎn)，從而提高抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。根據(jù)概率理論的大數(shù)規(guī)律 (一種表述大量隨機(jī)現(xiàn)象平均結(jié)果穩(wěn)定性的定理 )，企業(yè)或項(xiàng)目借助于風(fēng)險(xiǎn)分離，增加了獨(dú)立風(fēng)險(xiǎn)單位的數(shù)量，但在其他情況相同的前提下就可以減少風(fēng)險(xiǎn)。 （ 3）風(fēng)險(xiǎn)分離 ? 風(fēng)險(xiǎn)分離是常用的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策。 （ 2）風(fēng)險(xiǎn)損失控制 ? 風(fēng)險(xiǎn)損失控制是一種具有積極意義的風(fēng)險(xiǎn)處理手段。 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范的方法 （ 1）回避 ? 回避風(fēng)險(xiǎn)有兩種基本途徑：第一種是拒絕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；第二種是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，如了解到某一研究計(jì)劃有許多過(guò)去未發(fā)現(xiàn)的新風(fēng)險(xiǎn)，決定放棄研究以避免風(fēng)險(xiǎn)。 ? 這樣就可以不斷地提供反饋信息，從而指導(dǎo)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制方案的具體實(shí)施和完善。對(duì)于某些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)控制方案的制定與實(shí)施幾乎是同時(shí)的。 （ 6）實(shí)施具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制方案 ? 它要求按照確定出的具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制方案，開(kāi)展項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)。 （ 5）制定各具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制方案 ? 在這一階段由負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的人員，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的特性和時(shí)間計(jì)劃，去制定出各具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制方案。 （ 4）確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的行動(dòng)時(shí)間 ? 對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制也要制定相應(yīng)的時(shí)間計(jì)劃和安排，即制定出解決項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的時(shí)間表與時(shí)間限制。 （ 3）確定項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的控制責(zé)任 ? 所有需要控制的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)都必須落實(shí)負(fù)責(zé)控制的具體人員，同時(shí)要規(guī)定他們所擔(dān)負(fù)的具體責(zé)任。 （ 2）確定控制的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) ? 它要求根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與度量信息，報(bào)告所列出的各種具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，確定對(duì)哪些項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要進(jìn)行控制，對(duì)哪些風(fēng)險(xiǎn)可以容忍并放棄對(duì)它們的控制。 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范的步驟 （ 1）建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體制 ? 在項(xiàng)目開(kāi)始之前，必須根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和度量報(bào)告所給出的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的信息，制定出整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制措施和程序，以及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的管理體制。 （ 7）環(huán)境分析法 ? 在分析環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮它們相互之間的聯(lián)系特征和穩(wěn)定性。 （ 5）相關(guān)部門(mén)配合法 ? 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理應(yīng)與其他相關(guān)部門(mén) (如合同管理部門(mén)、采購(gòu)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)等 )密切配合，一同來(lái)識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 （ 4）現(xiàn)場(chǎng)視察法 ? 在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別階段，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘察非常重要。 （ 3）流程圖法 ? 建立一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總流程圖與各分流程圖，它們要展示項(xiàng)目實(shí)施的全部活動(dòng)。 （ 1）財(cái)務(wù)報(bào)表法 ? 通過(guò)分析資產(chǎn)負(fù)債表、營(yíng)業(yè)報(bào)表以及財(cái)務(wù)記錄，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理就能預(yù)測(cè)本企業(yè)或項(xiàng)目當(dāng)前的所有財(cái)產(chǎn)、責(zé)任和人身?yè)p失風(fēng)險(xiǎn)，將這些報(bào)表、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和經(jīng)費(fèi)預(yù)算聯(lián)系起來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理就能發(fā)現(xiàn)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。但這只是一般性的，對(duì)特定的項(xiàng)目則需要建立本項(xiàng)目