【正文】 謝謝大家！ 。 結(jié)束語 關(guān)于細(xì)則，我省房產(chǎn)測(cè)繪積累了寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)也提出了更高的要求。 設(shè)區(qū)市以上（含）房地產(chǎn)行政主管部門可結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，對(duì)本細(xì)則未明確或未涉及的情況作出補(bǔ)充規(guī)定，但不得與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)規(guī)定及本細(xì)則相抵觸。 b）、 e） 計(jì)算建筑面積，計(jì)入幢總建筑面積，不參與分?jǐn)偂?d）、 g）、 h)是不計(jì)算建筑面積的。 建議： h)高層房屋中的消防連廊。 原設(shè)計(jì)為整體商場(chǎng)，在銷售時(shí)分割成通道和若干鋪位 (間數(shù) )，通道的建筑面積由所有鋪位(間數(shù) )按其建筑面積比例分?jǐn)偂? 商住樓某商業(yè)層有住宅 (混合功能區(qū) )，按 核心筒面積計(jì)和除以總層數(shù) n， 1/n面積乘商業(yè)功能區(qū)層數(shù)得應(yīng)分?jǐn)偟降墓灿忻娣e，按面積比例分給商業(yè)功能區(qū)的每一套（包括住宅），該套住宅分得的共有面積與其它層的住宅功能區(qū)共有面積計(jì)和，合為住宅功能區(qū)共有面積進(jìn)行分?jǐn)?。共用建筑面積按自然層數(shù)平均先分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)，再按套內(nèi)建筑面積分?jǐn)傊撂住? 給杭州市房管局關(guān)于 “～電梯間、電梯井將其面積計(jì)和，按自然層數(shù)平均分?jǐn)偂笔侵阜课莸厣喜糠?。如果某一電梯專為某一功能區(qū)使用，可以認(rèn)定是功能區(qū)的專用電梯。 比例分?jǐn)傉睒堑暮诵耐裁娣e，只與各功能區(qū)的層數(shù)有關(guān)。 多功能的綜合樓，其由底層升至頂層的樓梯間、電梯井（包括突出屋頂?shù)臉翘蓍g、電梯機(jī)房）等，將其面積計(jì)和，按自然層數(shù)平均分?jǐn)偅o論該層是否使用處在本層的樓梯間、電梯）。 把地下室視作獨(dú)立房屋，一個(gè)特殊的功能區(qū)，按常規(guī)分?jǐn)傄?guī)則進(jìn)行共有面積分?jǐn)偂? ? ：地上部分與地下部分認(rèn)定為不同功能區(qū)，地下室中有為這兩個(gè)功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積；另外也存在連體樓地下室中專為其中一幢服務(wù)的共有面積。 地下室、半地下室或架空層等內(nèi)的，為整幢樓服務(wù)的設(shè)備間（變電室）等共有建筑面積，由該幢房屋的地上和地下部分（地下部分包括：商場(chǎng)、地下人防、地下汽車庫(kù)等）按面積比例分?jǐn)偂? 提出按單元分?jǐn)偣灿忻娣e，是順應(yīng)房產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展，解決新型房屋帶來的糾紛，體現(xiàn)相對(duì)公平，前提條件：某一單元有特有專用的共用部位（如電梯、配電間、 管道井、前室 等）時(shí)，僅由本單元承擔(dān)該部位的分?jǐn)偂? 單元住宅樓 住宅樓中，某一單元不同于其它單元，設(shè)有專用電梯、管道井、前室等，為該單元專設(shè)的共有建筑面積由該單元自行分?jǐn)偂? c)出入口設(shè)在該幢房屋內(nèi) （不在核心筒內(nèi)），且與該幢房屋地面以上部分連通，其建筑面積計(jì)入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)? 一般的住宅樓中，各單元的共有部位內(nèi)容一致時(shí)，所有單元的共有建筑面積計(jì)入幢共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。管理用房、公共用房包括了社區(qū)公益設(shè)施用房。按獨(dú)立單位處理，并在成果報(bào)告書中作相應(yīng)說明。 共有面積多級(jí)分?jǐn)偟臉錉罱Y(jié)構(gòu) 特殊共有建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t 細(xì)則對(duì)國(guó)標(biāo)進(jìn)行了細(xì)化，提出了一些特殊共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t，條款規(guī)定的是以往工作中遇到的情況，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新型房屋形式層出不窮，細(xì)則不可能及時(shí)補(bǔ)充修改，對(duì)新的問題可以參照細(xì)則中處理原則依精神進(jìn)行操作。 “單位”指 下一級(jí)自有單元（功能區(qū)、層），不是團(tuán)體組織。先分?jǐn)偞惫灿薪ㄖ娣e至整幢內(nèi)各單位，再分?jǐn)偣δ軈^(qū)共有建筑面積至功能區(qū)內(nèi)各單位，然后分?jǐn)倢庸灿薪ㄖ娣e至層內(nèi)各單位。 “一般”不含特例，如層與功能區(qū)合二為一等。 b) 商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂? 住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 住宅樓以幢為單位，依照 和 ，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。 以上的各單位不是團(tuán)體組織的“單位”，是下一級(jí)的自有單元（功能區(qū)或?qū)樱? 共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t 幢共有建筑面積由整幢房屋各單位按面積比例進(jìn)行分?jǐn)?；功能區(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單位按面積比例分?jǐn)?；層共有建筑面積由該層中各單位按面積比例分?jǐn)偂? iiSSK??? ?ii SKS ???iSiS?iS??iS?建議 ? 公式注釋修改： ? —為 幢內(nèi) 各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e， m2 ? ? —為 幢內(nèi) 各單元分?jǐn)偹玫拿娣e， m2 ? ? —為參加分?jǐn)偟?幢內(nèi) 各單元建筑面積總和， m2 iSiS?iS? 共有建筑面積的計(jì)算方法 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。 ? “ 管理用房 ” 建議改為 “ 不包括物業(yè)管理用房 ” 。 用公共用房和管理用房來涵蓋所有的設(shè)備、操作、警衛(wèi)、物業(yè)、公益等用房，便于操作和解釋。 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積 1/2的建筑面積。 按建筑面積比例分?jǐn)傄⒃谡_確認(rèn)共有建筑面積類別的基礎(chǔ)上。 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?。在不同的?duì)象中，幢下面是功能區(qū)，功能區(qū)下面是層，層下面是銷售單元（套）。 其它共有建筑面積。 功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積。明確共有建筑面積不劃分界線，確定后不能改變使用功能。 以上條款明確了法律責(zé)任：委托測(cè)繪的單位對(duì)提供的說明書負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。 共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各產(chǎn)權(quán)人在共有建筑上的產(chǎn)權(quán)界。 委托測(cè)繪的單位應(yīng)提供經(jīng)設(shè)計(jì)或規(guī)劃部門確認(rèn)的房屋共有部位的性質(zhì)、功能、用途等相應(yīng)情況的說明書 , 經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪人員對(duì)照竣工圖經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)后，對(duì)各類共有建筑面積進(jìn)行分類確認(rèn)和登記。 5．共有建筑面積的測(cè)算 共有建筑面積的測(cè)算中，主要是共有建筑面積的確認(rèn) .共有建筑面積核對(duì)確認(rèn)，是細(xì)則區(qū)別于其他地區(qū)的主要特征之一。 建議 ?增加 “ 房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的建筑空間，標(biāo)注為入戶花園、陽臺(tái)、露臺(tái)、空中花園、花池等部位的建筑面積，均計(jì)算全部建筑面積。臺(tái)階部分不能計(jì)算面積（無論有無上蓋、圍護(hù)）。 不規(guī)則圍護(hù)物 陽臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以其底板水平投影計(jì)算建筑面積。 建議 ?e) 以玻璃、金屬等材料作幕墻的，房屋底板沿口與幕墻間的空間不計(jì)算建筑面積。 d)房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以其底板水平投影計(jì)算建筑面積。 b)各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。 全封閉，上層覆蓋下層跟著自然層計(jì)算。 按設(shè)計(jì)梯位計(jì)算上人孔建筑面積，是從房屋的整體設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)完整性考慮，也為避免房屋裝修的浪費(fèi)，人性化同意實(shí)地不建造樓梯。 中空部分沒有數(shù)量指標(biāo)，根據(jù)常規(guī)處理。一般樓梯設(shè)計(jì)上是必須的（因消防或?qū)嶋H使用），故樓梯必須計(jì)算建筑面積，其下方無論多高，是否利用，不論何規(guī)模、形式，均不能重復(fù)計(jì)算建筑面積。 ?g) 為單一產(chǎn)權(quán)人服務(wù)的專用樓梯，作為共有建筑面積分?jǐn)偨o該產(chǎn)權(quán)人。 建議：樓梯 須 計(jì)算建筑面積，其下方空間不再計(jì)算建筑面積。 e) 廣場(chǎng)式的室外樓梯和用于檢修、消防用的室外爬梯、掛梯、鋼筋砼懸臂一字形平板式踏步樓梯，不計(jì)算建筑面積。 c) 屬永久性結(jié)構(gòu)的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算建筑面積；當(dāng)上層樓梯覆蓋下層樓梯時(shí)，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。旋轉(zhuǎn)梯所形成的中空部分，屬大堂或門廳的一部分，計(jì)入大堂或門廳的面積。 建議 ? 房屋天面上未經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)或裝飾性建筑等不計(jì)算建筑面積。在前面術(shù)語中已經(jīng)比較過了。 閣樓（暗樓）不計(jì)算房屋建筑面積。 建議： c)躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋的層高 ， 1/2計(jì)入套內(nèi)建筑面積，另 1/2計(jì)入幢共有建筑面積； 躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋內(nèi)中空部分的外墻建筑面積只計(jì)算一次。 b)躍層層高 ，按水平投影計(jì)算建筑面積。 建議 ? 自然層內(nèi)的夾層、插層等，當(dāng)夾層、插層層高和剩余層高均在 ，兩部分均計(jì)算建筑面積（外墻建筑面積計(jì)算一次）；當(dāng)其中一個(gè)部分的層高小于 高均小于 ，但上下兩部分層高之和在，按一層計(jì)算建筑面積，上下兩部分歸為一個(gè)房屋基本單元。 外墻不能重復(fù)計(jì)算，因?yàn)榘醋匀粚佑?jì)算外墻建筑面積。 全封閉的地下室內(nèi)的水箱（池），是一個(gè)純水池，如果全封閉且內(nèi)有操作設(shè)備的空間，認(rèn)定是水箱間。 架空層圖例 由室外地面通向房屋的通行坡道，室外部分無論有無頂蓋或有無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。 b)依山（坡）地建造的房屋，利用吊腳做架空層加以圍護(hù)封閉利用，整修有底板，層高 以上的部位計(jì)算建筑面積； c)架空層中層高 的門廳、樓梯、電梯和水、電、排風(fēng)管道井等部位，計(jì)算建筑面積。 立體車庫(kù)圖例 房屋層內(nèi)，是指單層內(nèi)（無論層高多少），只要不是由結(jié)構(gòu)板分隔層，都只能算一層。 ：與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。 地下室或半地下室通風(fēng)井 地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計(jì)算建筑面積；其在地面且獨(dú)立于建筑物之外時(shí)，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱和上蓋，且高度在 上的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積，并計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中；其在地面部分是設(shè)于建筑物之內(nèi)且有上蓋，地面部分按一層計(jì)算建筑面積，并計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中，其通過的地面以上各層應(yīng)除去該部分的面積。 b) 臨街樓房、挑廊下的底層及小區(qū)內(nèi)的底層走廊作為公共通道的，不論是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，不計(jì)算建筑面積。 飄窗的窗臺(tái)高、凈高都是指在室內(nèi)的測(cè)量數(shù)據(jù)，指室內(nèi)地坪到窗臺(tái)的高度，飄窗內(nèi)的凈空高度。 ?消防通道（連廊）認(rèn)定為陽臺(tái)的，應(yīng)記入套內(nèi)；大部分高層建筑中的消防通道是另設(shè)的，應(yīng)記入共用建筑面積，參與分?jǐn)?。敞開式陽臺(tái)是圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的 1/2。（該條款適用于廊等房屋附屬設(shè)施）上下陽臺(tái)間距離無數(shù)據(jù)規(guī)定，按自然層確定。 ?建議： h）陽臺(tái)底板結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)外的空調(diào)機(jī)位不計(jì)入陽臺(tái)建筑面積。（該條款適用于廊等房屋附屬設(shè)施） f)陽臺(tái)頂蓋水平投影面積與陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于或等于陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積 1/2時(shí)，按少的投影面積 1/2計(jì)算建筑面積。 d)陽臺(tái)的上口外圍水平投影面積小于底板水平投影面積時(shí)，按上口外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。 b)作為消防通道（連廊）的多戶相連且有固定分隔界標(biāo)的陽臺(tái)，計(jì)入涉及到的各戶的套內(nèi)建筑面積。基本是實(shí)際操作中常見問題，經(jīng)多次征求意見和修改，形成了這些條款，不一定完全正確，希望解決一些具體問題，請(qǐng)大家在具體運(yùn)用中提出修改意見，以便在細(xì)則改版時(shí)完善。以下是特殊情況的處理。 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均以陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積按封閉、不封閉類型及上蓋要求分別計(jì)算。 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻 (包括山墻 )等共有墻，均按水平投影面積的 1/2計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 c) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以套內(nèi)房屋內(nèi)墻結(jié)構(gòu)的水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算 :