【文章內(nèi)容簡介】 否一致，如出現(xiàn)變化，經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)和設(shè)計單位說明后，出具實測繪成果。 測繪人員應(yīng)根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定及本細(xì)則進(jìn)行測繪，采用實地量測法，以測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行建筑面積測算?？⒐D數(shù)據(jù)經(jīng)實地測量，其圖上標(biāo)注尺寸符合實測精度要求時，圖紙尺寸可供測算使用。房屋實地測量時必須繪制草圖。所有的邊長尺寸經(jīng)實地測量后，必須進(jìn)行邊長配賦，滿足整線段等于分線段之和或矩形對應(yīng)邊相等等幾何條件要求。 經(jīng)這幾年檢查了解，我省房產(chǎn)測繪單位多數(shù)采用設(shè)計圖紙數(shù)據(jù)或?qū)嵉睾藢讉€主要數(shù)據(jù)進(jìn)行面積計算，存在人為誤差，不符合測繪理念?？紤]了各種誤差后，測繪提出了中誤差、限差，房產(chǎn)測繪經(jīng)驗公式，考慮了各方面因素。雖然存在放樣誤差、定線誤差、施工誤差、測量誤差等，無測量錯誤，一般在限差范圍內(nèi)。 本細(xì)則中涉及的各種數(shù)量指標(biāo)，凡“ 大于 (以上 )”者含數(shù)字本身， “ 小于 (以下 )”者不含數(shù)字本身。 ：就是包含了 。 大于 ：就是包含了 。 小于 ：就是不含 。 本細(xì)則的房屋建筑面積測算以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為房屋建筑面積測算最大誤差（限差）。具體要求如下表 : 各類房屋建筑面積的精度要求 : 房屋建筑面積的精度等級 中誤差 最大誤差（限差） 一 √S + S √S + S 二 √S + S √S + S 三 √S + S √S + S 注 : S為房屋建筑面積，平方米。 房屋建筑面積測算的精度要求： 對特殊的房屋，應(yīng)達(dá)到上表的一級精度； 對新建房屋，應(yīng)達(dá)到上表的二級精度； 對其他房屋，應(yīng)達(dá)到上表的三級精度。 新建房屋采用二級精度要求進(jìn)行測算。 房屋建筑面積以平方米為單位，計算過程的面積取位至 ，最終面積取位至 ，共有面積分?jǐn)傁禂?shù)取位至。 量（測）距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、手持式激光測距儀或全站式電子速測儀等能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具，邊長取位至 m；任何邊長都應(yīng)獨立量測兩次 ,在精度要求以內(nèi)時取中數(shù)作為最后量測結(jié)果。 ? 測距儀，光電管的衰減很快，日產(chǎn)的測距儀檢測期限很準(zhǔn)。所以一定要進(jìn)行儀器檢定。必須用全站儀控制房屋總邊長和房屋角度，不規(guī)則形狀的房屋測量更需要運用全站儀。 不規(guī)則形狀房屋 量（測）距精度按照邊長總長限差控制和按比例限差控制兩種方法評定： 邊長超過 50m，以總長限差控制，限差為 177。 ； 邊長未超過 50m，以按比例限差控制，限差計算公式： ΔD ＝ 177。 （ +） 式中： D—實測房屋邊長值，以 m為單位； 當(dāng) D小于 10m時，以 10m計。 對面積的影響例如： =。 有認(rèn)為只要面積精度控制了，邊長不需要精度控制。根據(jù)測量誤差的傳播定律，測量誤差是累積的，要保證房屋面積的精度要求，必須從邊長丈量時就加以限制。 房屋建筑面積測算及內(nèi)容 房屋建筑面積測算系指各計算部位水平投影面積測算。單層房屋按一層計算建筑面積；多層(高層 )房屋按各層建筑面積的總和計算。包括房屋套內(nèi)建筑面積、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的測算。 各計算部位水平投影是 柱狀三維體最小唯一的 截面。按單層計算，考 慮了房屋的變化。 房屋建筑面積計算的條件 可以計算建筑面積的房屋及其附屬物應(yīng)具備以下條件： a）應(yīng)具有上蓋； b）應(yīng)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)； c）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物； d）層高 ； e）可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。 房屋建筑面積測算的基本單元和幢的認(rèn)定 房屋建筑面積測算的基本單元是幢。幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。群樓式建筑按單幢處理。連體樓按多幢處理。 建議：房屋建筑面積測算的基本單元是幢。幢是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。裙房與塔樓間相通的群樓式建筑按單幢處理。以連廊等房屋附屬設(shè)施相連的房屋或臨街多個單體建筑以多層房屋相連的房屋視為連體樓按多幢處理。地面有多座獨立建筑，地下室相連通，則地面建筑為多幢。結(jié)構(gòu)相對獨立或由不相通伸縮縫相連的毗連房屋按多幢處理。 建議對沿街的“ Ш”梳子型的綜合樓，按多幢進(jìn)行計算，用變形縫作為幢分界線 房屋墻體厚度采用實地測量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對墻體起保護(hù)作用的一般抹灰層厚度。 建議：房屋墻體厚度采用實地測量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面和外保溫層厚度，但包括一般抹灰層厚度和內(nèi)保溫層厚度。 房屋墻體厚度實地測量 按外圍包括一般抹灰層厚度來量取墻體厚度（ 外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積 ）?，F(xiàn)在大多按中軸線計算，與測量要求不符。 外圍線向內(nèi)推墻體厚度的一半才是中心線 房屋層數(shù) 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，按室內(nèi)地坪 177。 0以上計算，所在層次自下而上用自然數(shù)表示；地坪 177。 0以下為地下層數(shù)，自上而下用負(fù)整數(shù)表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高 ，計入地下層數(shù)。房屋室內(nèi)地坪低于室外地坪小于該房屋室內(nèi)凈高的1/3，且層高在 ，該房屋計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。 旋轉(zhuǎn)上升式的樓房，按地坪 177。 0以上計算，以其旋轉(zhuǎn)一周且層高 然層，所在層次按對應(yīng)的自然層次編號。 錯層房屋的層數(shù)按自然層來劃分。所在層次按對應(yīng)的自然層次編號。 夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓等，以及突出屋面的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等不計層數(shù)。 房屋套內(nèi)具有使用功能，但層高低于，以虛線區(qū)分其范圍，注記邊長，且在其范圍內(nèi)注記“ h＜ ” 。 ? 斜面結(jié)構(gòu)屋的坡形屋層高達(dá)到 以上的部分占整個頂層中層面建筑面積的 2/3以上時，該層計入房屋自然層數(shù)。 ?建議：斜面結(jié)構(gòu)屋的坡形屋層高達(dá)到 上部分的建筑面積占標(biāo)準(zhǔn)層層面建筑面積的2/3以上時，該坡形屋層計入房屋自然層數(shù)。 技術(shù)層計入房屋自然層數(shù)，應(yīng)同時具備以下三個條件： a) 建在自然層（標(biāo)準(zhǔn)層）之間或自然層內(nèi)； b) 經(jīng)規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)； c) 可利用空間的垂直高度在 。 建議： a) 經(jīng)規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)，建在自然層之間； ? b) 可利用空間的垂直高度在 。 建議 ?依山坡地形建造的房屋，認(rèn)定其地上部分，應(yīng)同時具備以下兩個條件： ?a) 經(jīng)規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)，房屋主入口室內(nèi)地坪 177。 0以上部分； ?b) 房屋其余三面墻體與山體有適合的距離，房屋達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的采光、通風(fēng)條件。 玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認(rèn)定，以設(shè)計單位出具的說明書為準(zhǔn)。 有主墻的，應(yīng)按主墻外圍計算。主墻的認(rèn)定問題，要求設(shè)計單位出具說明。 4．房屋建筑面積測算規(guī)則 一般規(guī)定 計算全部建筑面積的范圍 a) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在 ，按其水平投影計算建筑面積。 b) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大堂，均按一層計算面積。門廳、大堂內(nèi)的，層高 回廊部分，按其水平投影計算建筑面積。 c) 樓梯間、電梯 (觀光梯 )井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 d) 房屋天面上，屬永久性建筑，層高 樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房和斜面結(jié)構(gòu)屋頂層高度在 （位），按其外圍水平投影計算面積。 e) 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算面積。 f) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計算面積。 g) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計算面積。 h) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影計算面積。 i) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高，按其外墻 (不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻 )外圍水平投影計算面積。 j) 有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 k) 作為房屋外墻的玻璃幕墻等，按其外圍水平投影面積計算。 1) 屬永久性有柱的車棚、貨棚等建筑物，按柱的外圍水平投影面積計算。 m) 依山（坡）地建筑的房屋，利用吊腳做架空層 ,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 部位的外圍水平投影面積計算。 n) 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 建議 ?o)圖書館、檔案館、資料庫等，其層高在，均按一層計算建筑面積。 ?p)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺燈光控制室，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算建筑面積。 ?q)室內(nèi)體育館按實際層數(shù)計算建筑面積，體育館（場）看臺下方空間加以利用的，層高在 ，按其外圍水平投影計算建筑面積。 1/2建筑面積的范圍 a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的 1/2計算。 b)與房屋相連有上蓋無柱的檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的 1/2計算（兩端均有與房屋相連的墻體的，視為有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的檐廊）。 c)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的 1/2計算。 d)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的 1/2計算。 e)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的 1/2計算。 f)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的 1/2計算。 a)層高小于 、插層、技術(shù)層、地下室和半地下室。 b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 c)房屋之間無上蓋的架空通廊。 d)房屋的天面、挑臺和天面上的花園、泳池。 e)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物空間安置箱、罐的平臺。 f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 g)利用引橋、高架橋、高架路的橋（路）面作為頂蓋建造的房屋。 h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。 建議 ?k)陽臺在下層露臺、房屋天面上的投影部分。 ?l)樓梯梯段水平間隙寬度大于 分。 成套房屋建筑面積的測算 成套房屋的套內(nèi)建筑面積 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以套內(nèi)房屋內(nèi)墻結(jié)構(gòu)的水平投影面積按以下規(guī)定計算 : a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 b) 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 c) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。 d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻 (包括山墻 )等共有墻，均按水平投影面積的 1/2計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均以陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積按封閉、不封閉類型及上蓋要求分別計算。 、 《 房產(chǎn)測量規(guī)范 》 中的內(nèi)容，作為房產(chǎn)測繪的標(biāo)準(zhǔn)已十年，在此引入是為了細(xì)則的完整性。以下是特殊情況的處理。 特殊情況處理原則 在特殊情況處理中，列舉了陽臺、飄窗、通道、架空層、技術(shù)層、夾層、插層、躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋、樓梯等的處理?；臼菍嶋H操作中常見問題，經(jīng)多次征求意見和修改，形成了這些條款，不一定完全正確，希望解決一些具體問題，請大家在具體運用中提出修改意見，以便在細(xì)則改版時完善。 陽臺 a)主體結(jié)構(gòu)外設(shè)有支撐柱不封閉的陽臺，按未封閉陽臺計算建筑面積。 b)作為