【正文】 其實(shí) ,所有的味道都如我朝思暮想 ， 在我心中已足足等了一萬(wàn)年 ， 這就是海棠灣的味道 ！ 107 108 ■ 項(xiàng)目研究工作組成員 ★ 項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人 :任道德 (中國(guó)泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司 ) 焦志剛 （ 中國(guó)對(duì)外建設(shè)總公司 ） ★ 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)研究 :劉挺軍 （ 北京恒業(yè)弘泰投資有限公司 ） 董倩文 （ 中國(guó)對(duì)外建設(shè)總公司 ） ★ 項(xiàng)目全程 顧問(wèn) :李春平 (北京藍(lán)石顧問(wèn)公司 總經(jīng)理 ) ★ 項(xiàng)目建筑顧問(wèn) :徐怡芳 ★ 項(xiàng)目媒體 顧問(wèn) :劉凱 (原 《 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 》 總編 ) ★ 項(xiàng)目推廣 顧問(wèn) :楊海華 (北京攬勝?gòu)V告公司 總經(jīng)理 ) Thanks 謝謝！ 。 有一種味道可以?xún)A聽(tīng) ,在時(shí)光的隧道里呼喚海棠灣 ,這是神的味道 。 全部項(xiàng)目建成后 ， 預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值可達(dá) 300億元人民幣 。 關(guān)鍵詞：整體價(jià)值 配套設(shè)施 主題酒店 養(yǎng)生雕塑園 CCRC社區(qū) 國(guó)際養(yǎng)生論壇 南藥植物觀賞園 I期 分期 社區(qū)成熟度 低 高 養(yǎng)生公寓 主題酒店?yáng)|方養(yǎng)生體驗(yàn)館 健康管理中心心理輔導(dǎo)中心、科研中心、運(yùn)動(dòng)中心 濱水養(yǎng)生公寓、主題酒店、養(yǎng)生博物館、養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生頻道 海棠灣沙壩酒店帶 五星級(jí)豪華酒店 海棠灣風(fēng)塘片區(qū) III期 商業(yè)配套 濱水、多層度假住宅 酒店度假、商業(yè)購(gòu)物、娛樂(lè)休憩等服務(wù)設(shè)施 高檔游艇社區(qū)、高爾夫社區(qū) Ⅱ 期 104 ■ 前期工作進(jìn)程安排 以簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)框架協(xié)議 、 完成項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃為前期工作主要內(nèi)容 ， 時(shí)間為 2022年 5月 1日至 2022年 12月 30日 ， 其中： 2022年 5月 30日前 ， 向海棠灣管委會(huì)匯報(bào) “ 項(xiàng)目研究報(bào)告 ” 取得地方政府對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的認(rèn)可 ， 確定項(xiàng)目選址； 2022年 7月 30日前 ， 向海棠灣管委會(huì)匯報(bào) “ 項(xiàng)目概念規(guī)劃方案 ” 和“ 項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃 ” ， 確定項(xiàng)目用地的商務(wù)條件 ， 同海棠灣管委會(huì)簽訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)框架協(xié)議； 2022年 10月 30日前 ， 向海棠灣管委會(huì)匯報(bào) “ 項(xiàng)目總體規(guī)劃 ” 和 “ 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 ” ， 獲得相關(guān)部門(mén)批復(fù)；同時(shí) ， 進(jìn)入項(xiàng)目用地范圍的搬遷安置工作； 2022年 12月 30日前 ， 向海棠灣管委會(huì)匯報(bào) “ 項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃 ” ，完成項(xiàng)目實(shí)施方案 ， 完成項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的準(zhǔn)備工作；同時(shí) ， 加速項(xiàng)目用地范圍的搬遷安置工作 。 (Ⅱ )“海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū) ” 的開(kāi)發(fā)計(jì)劃 102 “海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)”分階段開(kāi)發(fā)的 三大原則 ① 階段開(kāi)發(fā)的分期構(gòu)成應(yīng)充分考慮市場(chǎng)成熟度（終端消費(fèi)市場(chǎng)與投資市場(chǎng)）與錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的需求，同時(shí)兼顧投資商信心與項(xiàng)目形象的建立（兼顧短期目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)）； ② 優(yōu)先考慮對(duì)外交通相對(duì)便利且相對(duì)完整的地塊，以入口區(qū)和 CCRC社區(qū)以及部分主題酒店的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)竿形象，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售，注入新的開(kāi)發(fā)理念； ③ 階段開(kāi)發(fā)片區(qū)以 I期啟動(dòng)， II期 III期依次開(kāi)發(fā)推出以控制資金需求量和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 100 ■ 中國(guó)對(duì)外建設(shè)總公司 中國(guó)對(duì)外建設(shè)總公司是由中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的大型多元化企業(yè) ， 具有國(guó)家建設(shè)部授予的工程總承包 、 勘察 、 設(shè)計(jì) 、 咨詢(xún) 、 監(jiān)理 、 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多項(xiàng)高級(jí)資質(zhì) 。 在未來(lái) 15年的發(fā)展規(guī)劃中 ， 泰康人壽將沿著壽險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈向縱深發(fā)展 ， 主要集中于：個(gè)人壽險(xiǎn) 、 銀行保險(xiǎn) 、 法人業(yè)務(wù) 、 健康險(xiǎn) 、 醫(yī)療健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 、 電話(huà)營(yíng)銷(xiāo)和電子商務(wù) 、 資產(chǎn)管理等七大領(lǐng)域 。 96 【 第五部分 】 “海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)” 的開(kāi)發(fā)主體及開(kāi)發(fā)計(jì)劃 (Ⅰ )“海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū) ” 的開(kāi)發(fā)主體 99 ■ 泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司 泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司系 1996年經(jīng)中國(guó)人民銀行總行批準(zhǔn)成立的全國(guó)性 、 股份制人壽保險(xiǎn)公司 。 主要的風(fēng)格特征強(qiáng)調(diào)： ① 本于自然 、 高于自然； ② 建筑美與自然美的融合； ③ 詩(shī) 、 畫(huà)的情趣； ④ 意境的涵蘊(yùn) 。 這些建筑是除一般的 “ 木結(jié)構(gòu) ” 和 “ 鋼結(jié)構(gòu) ” 以外的類(lèi)型 ， 所用材料包括 “ 土坯 、 草泥粘土 、 泥土 、 沙包 、 輕質(zhì)粘土 、 農(nóng)作物纖維 ” 等 ，同時(shí)推崇手工制造和加工天然材料的技巧 …… 。 (Ⅲ )“海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū) ” 的建筑表現(xiàn)形式 89 ■ “海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)”的建筑形式 項(xiàng)目的建筑形式延展 “ 五色土 ” 創(chuàng)意 ， 初步設(shè)想是 ① 項(xiàng)目在湖泊的水岸地塊規(guī)劃建設(shè) 10個(gè) “ 主題酒店 (會(huì)所 )”,其建筑形態(tài)如 中國(guó)民居； 以湖泊為中心 ， 向四周擴(kuò)展成 5種風(fēng)格的 建筑組團(tuán) （ 包括 CCRC社區(qū) ） ， 其建筑形式為以中國(guó)元素為基調(diào)的 海派建筑 ， 與中國(guó)民居建筑相呼應(yīng) , ② 地塊規(guī)劃以 水為靈魂 、 植物花卉為形 ， 引水營(yíng)造如蓮花指形狀的水系形成小濕地 、 泊岸地塊 ， 突出 “ 天人合一 、 五行合一 、 陰陽(yáng)合一 、動(dòng)靜合一 、 身心合一 ” 等文化養(yǎng)生理念 。 (4)青土 : 在排水不良或長(zhǎng)期被淹的情況下 ， 紅土壤中的氧化鐵常被還原成淺藍(lán)色的氧化亞鐵 ， 土壤便成了灰藍(lán)色的 ， 如東南方某些水稻田 。 (2)黃土 : 黃土高原的土壤呈黃色 ， 這是由于土壤中有機(jī)物含量較少的緣故 。 古人認(rèn)為 ，五行乃是萬(wàn)物之本 。而且是天地 “ 全息 ” 的模型 。 (2)壇上鋪著來(lái)自全國(guó)各地的五種顏色的土壤： 東方為青色 /南方為紅色 /西方為白色 /北方為黑色 /中央為黃色 。 我們認(rèn)為 ， 選擇中國(guó)文化傳統(tǒng)象征的 五色土 ， 作為規(guī)劃 （ 建筑 ） 創(chuàng)意的源泉 我們借用 五色土 創(chuàng)意 ,取其神似 ,表現(xiàn)項(xiàng)目的文化特性 ， 強(qiáng)調(diào)和突出中國(guó)元素 。 文化養(yǎng)生學(xué)院 、 養(yǎng)生博物館 、 養(yǎng)生論壇是 “ 海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū) ”的 文化體驗(yàn)的最高層次 。 76 ■ “東方養(yǎng)生谷”和養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)中心、文化養(yǎng)生學(xué)院 的經(jīng)營(yíng)模式 由項(xiàng)目主開(kāi)發(fā)商完成投資建設(shè) ， 作為 “ 海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū) ” 的重要功能組成 ， 是提升社區(qū)整體附加值和社區(qū)形象以及奠定社區(qū)產(chǎn)業(yè)地位的體驗(yàn)設(shè)施；將委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行營(yíng)運(yùn)管理 ， 向入住社區(qū)客戶(hù)和其他社會(huì)客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)； 物業(yè)資產(chǎn)為主開(kāi)發(fā)商持有 。 其 銷(xiāo)售策略 為：通過(guò) 采用返本銷(xiāo)售入住 、 反向抵押貸款 、 房屋置換 、出租原有房屋租住本社區(qū)等多種方式 ， 幫助客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租住 ， 實(shí)現(xiàn)投資獲得保值增值以及長(zhǎng)期的健康保障 。 其 產(chǎn)品 內(nèi)型 多樣化 ， 能滿(mǎn)足 多層次需求 ；既 可向客戶(hù)出售 物業(yè) 產(chǎn)權(quán) ， 也可出售 “ 會(huì)員卡 ” 提供客戶(hù)居住 ， 還可提供 返 租服務(wù)；既讓客戶(hù)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或租住實(shí)現(xiàn)休閑度假養(yǎng)老計(jì)劃 ， 又可成為中國(guó)家庭投資理財(cái)?shù)钠贩N選擇 。 根據(jù) ASHA調(diào)查 ， 美國(guó) CCRC社區(qū)的年平均入住率高達(dá) 95%， 年平均住戶(hù)周轉(zhuǎn)率卻不超過(guò) 15%， 年平均投資回報(bào)率大約為 15%17%， 超過(guò) 70%的壽險(xiǎn)機(jī)構(gòu)均通過(guò)各種形式參與到社區(qū)投資運(yùn)營(yíng)當(dāng)中 。 以泰康 1800萬(wàn)客戶(hù) 為基礎(chǔ) ， 通過(guò)專(zhuān)業(yè)化 、 國(guó)際化管理 ， 提供全方位 、 人性化服務(wù) ， 以高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品贏得市場(chǎng) 。 （ Ⅲ ）“海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)”的商業(yè)模式 72 ■ “海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)”的贏利模式 ● 其贏利模式為： 整合市場(chǎng)上專(zhuān)業(yè)化程度較高 、 符合一定服務(wù)理念和標(biāo)準(zhǔn)的資源 ， 組成公共服務(wù)平臺(tái) ， 為客戶(hù)提供超值 、 多元 、 持續(xù)性的服務(wù)而實(shí)現(xiàn)持續(xù)贏利 。 紹興 咸亨酒店 :是以 魯迅文化 為 主題 的酒店 70 北京 中堂主題四合院 酒店是清朝時(shí)期風(fēng)格，配有古典特色家具。 . 67 內(nèi)華達(dá)州拉斯維加斯 金字塔酒店 (又稱(chēng)盧克索酒店 )（ Luxor Hotel） 酒店以古埃及金字塔形建筑著稱(chēng)， 共有 4407間房間，是世界上第三大度假酒店 . 瑞士 的特拉肯維多利亞－少女峰溫泉大酒店 （ VictoriaJungfrau Grand Hotel amp。 主題酒店通常以歷史 、 自然 、 神話(huà) 、 童話(huà)故事等成為設(shè)計(jì)主題 ,即以某一文化主題來(lái)體現(xiàn)酒店的價(jià)值；另一方面 ， 酒店也成為文化主題的載體 ,使酒店同時(shí)成為一個(gè)具有較高觀賞價(jià)值和旅游的功能的景點(diǎn) 。 62 ■ 美國(guó)代表性的 CCRC 社區(qū) 63 64 ■ 海棠灣養(yǎng)生（酒店）公寓 “海棠灣國(guó)際養(yǎng)生社區(qū) ” 將規(guī)劃和建設(shè)養(yǎng)生公寓 ， 其物業(yè)形式有： 獨(dú)立家庭別墅 、 連體別墅 、 仿古建筑的四合院 、 三合院 、 復(fù)式樓 、 輔助照料式住宅等； 同時(shí) ， 社區(qū)將配套建設(shè)康樂(lè)設(shè)施 ， 包括室內(nèi)和室外游泳池 、 室內(nèi)（ 外 ） 網(wǎng)球場(chǎng) 、 游戲場(chǎng) 、 草地保齡球場(chǎng) 、 健身房 、 健步廊 、 三桿洞高爾夫練習(xí)場(chǎng) 、 娛樂(lè)中心 、 健康管理中心 、 心理輔導(dǎo)中心 、 養(yǎng)生文化學(xué)院 、靜思壁 、 養(yǎng)生雕塑公園 、 南藥植物觀賞園等； 另外 ， 社區(qū)還將配套郵局 、 超市 、 食街 、 洗衣店 、 銀行等 。 61 ■ 泰康海棠灣旗艦 CCRC社區(qū) 預(yù)估的總投資規(guī)