【正文】 200間三亞明珠海景酒店四星級(jí)建筑面積1萬余平米191間三亞陽光海景公寓酒店準(zhǔn)四星客房為公寓式結(jié)構(gòu)，每套房有兩觀海景大陽臺(tái)，專為尊貴家庭及成功人士的公寓式度假酒店100套三亞林達(dá)海景酒店四星級(jí)三亞林達(dá)房地產(chǎn)公司投資206間三亞國際大酒店四星級(jí)220間三亞玉華苑海景酒店準(zhǔn)四星四川華能公司投資300間南中國大酒店四星級(jí)238間1993年三亞珠江花園酒店四星級(jí)占地面積8240平米，樓高8層, 珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)和香港瑞士中星投資公司合資興建,廣州珠江物業(yè)酒店管理公司管理239間三亞金島嘉寧海景酒店四星級(jí)建筑面積5000余平米，三層金色建筑40間。242間1998年11月28日開業(yè)三亞銀泰度假酒店準(zhǔn)五星建筑面積4萬平米，2萬的熱帶園林。小東海，最早省政府開發(fā)了一個(gè)接待國賓的鹿回頭賓館，后來一直被閑置，近幾年一直是被國內(nèi)外一些大集團(tuán)公司搶灘的寶地，現(xiàn)鹿回頭賓館撤除后，已有首旅等5家大集團(tuán)進(jìn)駐，投資開發(fā)頂級(jí)酒店等度假項(xiàng)目，如：悅榕莊、新佳鹿回頭、鹿回頭愛地和半山半島項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全景區(qū)除了幾個(gè)特色景點(diǎn)外，現(xiàn)有16家酒店?duì)I業(yè)，其中五星級(jí)酒店10家，共約5000間客房，8000多張床位，酒店設(shè)施比較齊全，年接待游客100余萬人次。、三亞已建成營業(yè)的濱海度假酒店競爭環(huán)境分析、亞龍灣片區(qū)的度假酒店競爭分析：三亞亞龍灣是中國首批國家級(jí)旅游度假區(qū)之一和AAAA旅游景區(qū)，是一個(gè)擁有濱海公園、豪華別墅、會(huì)議中心、高級(jí)賓館、度假村、海底世界觀光、海上運(yùn)動(dòng)中心、高爾夫球場、游艇俱樂部等國際一流水準(zhǔn)的旅游度假區(qū)。外籍游客，包括中國中高端明星游客最重視的是健康、養(yǎng)生和浪漫的休閑度假環(huán)境，而且，浪漫的養(yǎng)生度假的概念可以讓游客停留的時(shí)間更長，消費(fèi)的額度更高，對(duì)于富人來說，他們可以金錢換來新生命的開始，以金錢換來健康、長壽，換來青春、美麗和無窮活力，消費(fèi)對(duì)于他們來說不是問題，關(guān)鍵是有沒有能打動(dòng)他們的養(yǎng)生度假產(chǎn)品。再加上現(xiàn)代都市的生活環(huán)境嚴(yán)重受污染，讓這批明星階層的富人更渴望找到“生命的加油站”，特別是在歐洲的富裕國家，富人去養(yǎng)生度假的要求非常高，除了有很好的自然環(huán)境和完善的旅游度假設(shè)施，更注重旅游區(qū)的文化體驗(yàn)和是否具備大型的健康養(yǎng)生配套。在國際旅游市場的競爭中，不缺熱帶氣候、海洋資源的旅游圣地，海南島的核心資源，特別是三亞的核心資源，并不簡單停留在海資源的競爭上，更應(yīng)從最能體現(xiàn)地方特色的民族歷史文化去挖掘，創(chuàng)造一個(gè)世界級(jí)的，針對(duì)明星階層（政治明星、企業(yè)明星、影視藝術(shù)明星）的休閑養(yǎng)生度假基地，人類“生命的加油站”。體驗(yàn)旅游也意味著旅游發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型和提升。在特定的文化環(huán)境中，個(gè)體完全融入其中，任何感受都是身心的體驗(yàn)。這種旅游特征，比觀光游的經(jīng)濟(jì)效益要好得多，但由于客人停留時(shí)間短，純粹餐飲娛樂方面的消費(fèi)，因此旅游效益依然有限，不能成為絕對(duì)的支柱產(chǎn)業(yè)。休閑度假旅游是在中國經(jīng)過“非典”后，人們認(rèn)識(shí)到了旅游環(huán)境的重要性，才迅速發(fā)展并漸漸普及的。觀光旅游在三亞最典型的是天涯海角、鹿回頭等，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)只有補(bǔ)充性的作用，不可能產(chǎn)生根本性的推動(dòng)作用。第一階段：觀光旅游即最傳統(tǒng)的旅游方式，“白天游山玩水，晚上睡大覺”，最大的收入來源于門票，觀光客人多數(shù)是“瀟灑走一回”，在海南卻是“走馬觀花”趕集式，旅游一下來，疲倦和勞累纏身，游客是來一批少一批。海棠浪漫休閑養(yǎng)生文化的精品旅游開發(fā)是三亞旅游產(chǎn)業(yè)的制高點(diǎn)的最佳選擇，也是藤橋海上絲綢之路古城鎮(zhèn)歷史文化資源和海棠現(xiàn)代浪漫風(fēng)情的明星休閑養(yǎng)生文化資源有效整合的最佳選擇。如果三亞還一味地繼續(xù)開發(fā)同類型的五星級(jí)酒店、海上娛樂等項(xiàng)目，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭的后果是毀滅的。海棠灣如果繼續(xù)以亞龍灣或小東海度假酒店的開發(fā)模式，只會(huì)加劇產(chǎn)品同質(zhì)化的競爭，反而消弱了三亞作為國際旅游品牌的競爭力。海棠灣是三亞及中國第一個(gè)代表國家熱帶海濱旅游度假形象超高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的國際高級(jí)旅游度假區(qū)——“國家海岸”，去年招掛聘出讓一線濱海用地規(guī)劃建設(shè)了10余家由不同國際頂級(jí)酒店管理品牌的頂級(jí)濱海度假酒店。道路的規(guī)劃，限制了其中高品質(zhì)的度假旅游開發(fā)（只能觀?？春２荒芫徒婧?，不具私密性，此區(qū)域唯獨(dú)凱賓斯基酒店一家具有私密性，有酒店私家的海灘，已開發(fā)成高檔次酒店）。此區(qū)域離市區(qū)較近，海水海灘質(zhì)量沒有優(yōu)勢，規(guī)劃起點(diǎn)不高，旅游開發(fā)屬于中低層次的，房地產(chǎn)開發(fā)卻是中高檔次的。三亞灣——是三亞較晚開發(fā)的灣區(qū)，2000年之前基本沒被作為旅游區(qū)開發(fā)，由于城市垃圾的無限制排放造成此區(qū)域的海灘污染嚴(yán)重，2000年以后，借助海口西海岸帶狀公園的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，才開始恢復(fù)此區(qū)域海岸海灘環(huán)境的改善，旅游酒店及房地產(chǎn)才得以在此區(qū)域有效開發(fā)。該區(qū)在繼續(xù)為旅游團(tuán)隊(duì)服務(wù)的同時(shí)，更高檔次的酒店接待度假游客的比重逐漸增加,比如小東海區(qū)的悅榕莊——海南的“中南?！保瑖翌I(lǐng)導(dǎo)下榻的三亞國賓館及半山半島的麗笙世嘉酒店等。此區(qū)域是屬于三亞最早作為旅游度假開發(fā)的灣區(qū)，但起點(diǎn)較低，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)較混亂，檔次參差不齊。海岸西部包括一片紅樹林保護(hù)區(qū)和一個(gè)擬建的主題公園。在海濱酒店開發(fā)區(qū)的后面，是度假區(qū)的基本設(shè)施。海濱資源和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)時(shí)是最高的，目前已吸引十余家世界最有名的國際酒店管理集團(tuán)參與酒店管理。n 30%為在華外企和大型國企董事會(huì)，高層管理會(huì)議以及時(shí)裝科技等產(chǎn)品的發(fā)表會(huì)等中等規(guī)?；顒?dòng)n 10%為企業(yè)明星、影視藝術(shù)明星等著名人士等的私人聚會(huì)，家庭活動(dòng)以及婚禮等。本項(xiàng)目的期待目標(biāo)客戶群n 30%國際高端休閑旅客：引入國際頂級(jí)酒店管理品牌，就可通過該酒店會(huì)員訂房網(wǎng)絡(luò)保證30%以上國際高端旅客，特別著重吸引目前三亞很少的歐美旅客。根據(jù)上述的分析和判斷，項(xiàng)目酒店開發(fā)的第一個(gè)目標(biāo)市場應(yīng)是高端度假群體。根據(jù)以上市場分析，本公司將整合海南已形成的旅游客源市場資源和企業(yè)本身在天津的房地產(chǎn)品牌與關(guān)系資源，選址在三亞海棠灣區(qū)建一超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的度假酒店和產(chǎn)權(quán)別墅式酒店，作為公司對(duì)外和高檔旅游市場開發(fā)的主要接待設(shè)施，其具備巨大的市場發(fā)展前景。網(wǎng)絡(luò)銷售：自身建立網(wǎng)站或與各旅游信息網(wǎng)建立連接，或與全球分銷系統(tǒng)連接，方便預(yù)定，網(wǎng)上銷售；降低營銷成本、提高出租率、提高管理效率、增加品牌知名度。B、國外客源分析在國際市場方面，主要是恢復(fù)港澳臺(tái)市場，重點(diǎn)開發(fā)日、韓、澳大利亞、東北亞及歐美、俄羅斯等主要客源市場。但四星級(jí)酒店的年?duì)I業(yè)收入?yún)s在5002000元之間。亞龍灣喜來登和希爾頓酒店的年?duì)I業(yè)收入將分別為3億元和2億余元，天域酒店、。如：亞龍灣的喜來登和希爾頓的平均房價(jià)在250美元以上，凱悅酒店集團(tuán)擬將在太陽灣接管的柏悅酒店的平均房價(jià)將達(dá)到300美元/日以上。 中國酒店行業(yè)持續(xù)發(fā)展，營業(yè)額和就業(yè)人數(shù)都有所增長；酒店業(yè)的經(jīng)營繼續(xù)呈現(xiàn)全面回升的態(tài)勢,客房出租率和房價(jià)同時(shí)增長,整個(gè)飯店產(chǎn)業(yè)績效仍呈現(xiàn)“高星級(jí)酒店高、中低星級(jí)酒店低”的局面。就地區(qū)分布來說，亞龍灣、大小東海、市區(qū)等酒店集中，東部海棠灣等擬建的酒店也較多，但西部從天涯海角到崖城鎮(zhèn)一帶的旅游景區(qū)較集中，但配套的酒店少，只有南山兩家五星級(jí)酒店經(jīng)營。在三亞現(xiàn)有酒店中，一般星級(jí)酒店，包括一般意義的海濱高檔酒店較多，而私密性強(qiáng)，面向高端旅游度假市場的頂級(jí)酒店少，已新建成營業(yè)的鹿回頭背山面海的悅榕莊(三亞國賓館)、仍滿足不了迅速發(fā)展起來的國內(nèi)外高端旅游度假市場在三亞的發(fā)展需要。擁有客房29612間，比上年增加5834間；擁有床位54020張，比上年增加9874張。%。其中，五星級(jí)賓館7家，四星級(jí)賓館20家，三星級(jí)賓館31家，二星級(jí)賓館21家，一星級(jí)賓館7家，其他待評(píng)賓館85家。2007年末全市列入統(tǒng)計(jì)的旅游賓館其中，五星級(jí)賓館7家，四星級(jí)賓館18家，三星級(jí)賓館25家，二星級(jí)賓館22家，一星級(jí)賓館6家，其他待評(píng)賓館82家。隨著全球旅游目的地的形成，三亞出現(xiàn)了中國獨(dú)特的酒店群落現(xiàn)象，擁有亞龍灣、大東海、三亞灣和市區(qū)等四大酒店區(qū)域。三亞作為中國最著名的濱海旅游城市，其酒店的發(fā)展速度高于其他城市。、三亞酒店總的發(fā)展規(guī)模及結(jié)構(gòu)分析：旅游飯店是旅游業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)設(shè)施，其數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量的發(fā)展，是旅游業(yè)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。其中，%%；外國游客在連續(xù)幾年大幅增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢，%；，%。世界旅游組織預(yù)測，到2020年中國將成為世界上最大的旅游接待國和第四大客源輸出國。％，其中入境過夜旅游人數(shù)達(dá)5472萬人次，％；旅游外匯收入達(dá)419億美元，％；中國繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國地位。我國繼續(xù)保持世界上第四大入境旅游接待國、世界上最大的國內(nèi)旅游市場和亞洲第一大出境旅游市場的地位。其中，外國人2221萬人次，%；，%。增長15%；國內(nèi)旅游總收入6230億元，%。中國旅游業(yè)以高居世界前列和超前于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)過二十多年的積累和發(fā)展，已從旅游資源大國發(fā)展成為亞洲旅游大國，自二十世紀(jì)九十年代以來，%，%，旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重近5%。三亞鳳凰國際機(jī)場游客吞吐量首次突破500萬人次，跨入全國二十大機(jī)場行列。去年全市接待各種會(huì)議團(tuán)體6000多個(gè)，其中，韓國安利公司三亞年會(huì)近5000人次，歷時(shí)一個(gè)月。、會(huì)議旅游方興未艾，市場潛力較大國際性會(huì)議接踵光顧三亞，各種國際性的年會(huì)、表彰會(huì)、交流會(huì)、研討會(huì)在三亞此起彼落。國內(nèi)度假客源地由珠三角、長三角、環(huán)渤海灣地區(qū)向西南、華北、東北地區(qū)拓展。亞龍灣、大東海、三亞灣、南田溫泉等度假旅游區(qū)，還有西島、蜈支洲島、南山等景區(qū)（點(diǎn)）已成為游客度假休閑的絕好去處。、旅游產(chǎn)業(yè)開始從觀光旅游迅速向休閑度假旅游并重轉(zhuǎn)變。2007年全市旅游飯店接待國際游客超過52萬人次。%；，%。，%，其中：接待外國游客 ，%。、國際知名度不斷提高，外國游客增長勢頭迅猛隨著“世界小姐總決賽”、“中國金雞百花獎(jiǎng)”和“中國新絲路模特大賽”、“世界先生總決賽”等一系列國內(nèi)外大賽的成功舉辦，極大的擴(kuò)大了三亞“美麗之都、浪漫之都”（美麗三亞，浪漫天涯）等國際知名度，提高了三亞的影響力。2007年，%。按照傳統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)模式，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能真實(shí)反映來三亞旅游度假的人次。%。%。除2003年受“非典”的影響外，近幾年來無論是旅游人數(shù)還是旅游收入都保持較大的增長。2005年、2006年由于旅游房地產(chǎn)等旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使旅游收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重下降，但仍占到69%、60%，三亞已成為一個(gè)不折不扣的以旅游產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的旅游度假城市。三亞市以其豐富、良好的濱海旅游資源、完善的旅游配套條件，而獲得可持續(xù)發(fā)展的良機(jī)。其自然價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值得到了更為充分的體現(xiàn)，時(shí)至今日，3S已成為當(dāng)今世界旅游度假的主題之一和最重要的要素。三亞進(jìn)一步發(fā)展國際旅游業(yè)有難得的歷史機(jī)遇。據(jù)國際經(jīng)濟(jì)組織和一些專家預(yù)測，2005年以來世界經(jīng)濟(jì)增長保持4%左右，全球金融危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響將在3年內(nèi)得到復(fù)蘇。 綜上所述，“三亞海棠灣新天房酒店”的開發(fā)建設(shè)正是符合海南及三亞市旅游產(chǎn)業(yè)國際化發(fā)展的需要，符合三亞及海棠灣區(qū)旅游總體發(fā)展規(guī)劃，符合天房集團(tuán)在目前住宅房地產(chǎn)市場低迷情況下，選擇旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)軍海南三亞的發(fā)展戰(zhàn)略。奧林匹克博物館、奧林匹克青年學(xué)院、奧林匹克大家庭將作為項(xiàng)目的核心及標(biāo)志性建筑，其中體育文化設(shè)施用地將達(dá)600畝。三亞奧林匹克國際村項(xiàng)目選址海棠灣，總占地面積約2200畝。醫(yī)院建成后，將主要向社會(huì)提供基本醫(yī)療服務(wù)，發(fā)揮幫帶作用，提高三亞其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)醫(yī)療保健水平，并定期為保健對(duì)象提供健康體檢服務(wù)，將滿足高端醫(yī)療保健需求。今年，解放軍總醫(yī)院海南分院已落戶海棠灣，其是解放軍總醫(yī)院56年歷史上，第一個(gè)在總部以外設(shè)立的分院。n 東南亞風(fēng)情度假區(qū)——利用用地圍合在中央的水面形成住宅區(qū)的公共中心景觀，住宅環(huán)繞周邊布置。n 地中海風(fēng)情的濱水度假——取地中海沿岸以及歐洲著名水城的特征片段，從街區(qū)到建筑都營造原味的特色空間，為影視拍攝提供“真實(shí)”的拍攝場所?！皽厝燃佟保瑢厝熍c異域風(fēng)情相結(jié)合，影視拍攝與休閑度假相結(jié)合，主要有四大功能內(nèi)容n 加勒比風(fēng)情小鎮(zhèn)——同時(shí)作為溫泉度假的公共服務(wù)中心，影視藝術(shù)創(chuàng)作基地，以加勒比地區(qū)的風(fēng)格為特色，通過空間、景觀、植物營造加勒比海地區(qū)的熱帶風(fēng)情，由小鎮(zhèn)中心和連排住宅區(qū)組成。n 影視主題樂園：利用高科技手段，體驗(yàn)影視文化、感受影視世界的場所。n 天樂宮:是通過現(xiàn)代的聲光電等藝術(shù)手段，結(jié)合中國五千年來積累的神話故事，將虛幻的天堂景象展現(xiàn)給游客。其規(guī)劃為兩大功能區(qū)——“影視娛樂+溫泉度假”。至去年底，海棠灣一線海景酒店用地12塊地已全部掛牌出讓，已分別為哈薩克斯坦國家度假村、大連萬達(dá)希爾頓、開維麗笙、萬麗等國際國內(nèi)知名企業(yè)所享有。? 國家級(jí)海洋科研與博覽中心——海洋公園和水族館、國家海洋研究院與國際海洋科學(xué)中心、國家海洋大學(xué)、國家海岸濕地公園。? 國際頂級(jí)品牌的濱海酒店帶——濱海高級(jí)酒店、國際組織會(huì)議中心、國家俱樂部。其中“一點(diǎn)”為蜈支洲島，規(guī)劃定位為海島熱帶雨林公園；“一帶”為沙壩地帶———定位為世界頂級(jí)酒店帶。城市的建設(shè)注重城市與自然景觀環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系，“山—海—河—城”巧妙組合，渾然一體，構(gòu)成了獨(dú)特的環(huán)境特色。四季如夏，鮮花常開，素有“東方夏威夷”之稱，在東歐及亞洲享有“亞洲第一灣”的美稱。海棠灣位于海南省三亞市東北部濱海地帶，南起亞龍嶺山邊，北至三亞市行政邊界，西起東線高速公路，東至海邊，包括南田溫泉片區(qū)和蜈支洲島，距市區(qū)28公里，規(guī)劃用地南北長約30公里，東西平均寬約8公里，規(guī)劃用地總面積約150平方公里。 這里是面向國內(nèi)外市場的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，是國家級(jí)海洋科研、教育、博覽基地的綜合體。“國家海岸”的高起點(diǎn)旅游規(guī)劃建設(shè)背景2006年12月23日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)海南省三亞市海棠灣開發(fā)總體規(guī)劃，海棠灣將定位為“國家海岸”，成為國家品牌，承載著國家熱帶濱海旅游度假形象。北部主要發(fā)展農(nóng)家樂性質(zhì)的特色家庭旅館。星級(jí)酒店中，高檔、中高檔和普通檔比例為26：37：37。觀光旅游產(chǎn)品包括文化史跡觀光、海景觀光、熱帶雨林觀光、熱帶農(nóng)業(yè)觀光和熱帶漁業(yè)觀光等；專項(xiàng)旅游產(chǎn)品包括會(huì)議會(huì)展旅游、文化旅游、時(shí)尚購物旅游、節(jié)慶賽事旅游、娛