【正文】 樂旅游、體育旅游、生態(tài)旅游、蜜月婚慶旅游等旅游產(chǎn)品。以“大美”與“3S+3N+3Y”為三亞旅游確立獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。北部——三亞市北部熱帶雨林和山地丘陵地區(qū)，三亞市旅游發(fā)展的未來戰(zhàn)略儲(chǔ)備空間。一軸為生態(tài)與文化景觀軸，G224沿線，展示三亞熱帶自然和人文景觀特色的天然長(zhǎng)廊，帶動(dòng)三亞腹地發(fā)展的紐帶，主要開發(fā)生態(tài)旅游產(chǎn)品、民俗風(fēng)情類旅游產(chǎn)品，發(fā)展自助游。三亞市旅游發(fā)展總體布局確定為：“一心、一帶、一軸、三區(qū)”。該戰(zhàn)略分為四個(gè)次戰(zhàn)略，即旅游國(guó)際化戰(zhàn)略、區(qū)域聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略、轉(zhuǎn)型增效戰(zhàn)略和生態(tài)興旅戰(zhàn)略，并提出了三亞旅游業(yè)發(fā)展新的總體目標(biāo)：通過全面推進(jìn)三亞旅游形象國(guó)際化、營(yíng)銷國(guó)際化、產(chǎn)品國(guó)際化、人才國(guó)際化、服務(wù)國(guó)際化、管理國(guó)際化、客源國(guó)際化、品牌國(guó)際化，加快三亞旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐，最終建成國(guó)際一流的熱帶濱海度假旅游目的地。隨著三亞中高端旅游市場(chǎng)和國(guó)際旅游市場(chǎng)的迅速開發(fā)，高品質(zhì)旅游景點(diǎn)、頂級(jí)、高星級(jí)酒店的開發(fā)、旅游配套設(shè)施的完善、旅游市場(chǎng)的規(guī)范和三亞國(guó)際知名度的提高，雖今明兩年受全球金融危機(jī)影響，三亞旅游業(yè)發(fā)展有所減緩，但對(duì)以中高檔市場(chǎng)為主體的三亞旅游產(chǎn)業(yè)在十一五期間進(jìn)入國(guó)際化高速發(fā)展期的預(yù)期不會(huì)扭轉(zhuǎn)。 旅游飯店外匯收入 萬美元 外國(guó)人 萬人次 澳門同胞 萬人次 表3：2008年三亞市旅游發(fā)展情況 指標(biāo)名稱 單位 絕對(duì)數(shù) 比上年增長(zhǎng)%接待過夜游客人數(shù) 萬人次 過夜國(guó)內(nèi)游客 萬人次 過夜海外游客 萬人次 其中，%，%，%。其中，%；，比上年下降 %。其中，%；，%，其中，俄羅斯客人已經(jīng)達(dá)到15萬，韓國(guó)14萬，還有日本、英國(guó)的、北歐等很多地方。%。三亞通過聲勢(shì)浩大的“三亞城市名片”征集評(píng)選活動(dòng)，世界小姐世界先生選美比賽、世界第一大力士冠軍賽、三亞國(guó)際美食節(jié)、中國(guó)三亞國(guó)際電視廣告藝術(shù)節(jié)、中國(guó)（三亞）國(guó)際熱帶蘭花博覽會(huì)等重大節(jié)慶賽事活動(dòng)，擴(kuò)大三亞的知名度、美譽(yù)度和影響力，提升城市人氣指數(shù)，增加旅游人數(shù)，拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。、旅游業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，發(fā)展較快，受全球金融危機(jī)的影響較小。人均消費(fèi)性支出10267元，%。城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。2007年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11642元，%?，扣除價(jià)格上漲因素，%；人均消費(fèi)性支出8065元，%，%。2006年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9732元，%；農(nóng)村居民人均純收入3850元，%。%；，%；,%，其中：,11882套。2008年受全球金融危機(jī)的影響，三亞房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)減緩，但仍保持較快發(fā)展，%。崖城創(chuàng)新創(chuàng)意基地建設(shè)全面啟動(dòng)，園區(qū)已完成投資3650萬元。其中：，%；，增長(zhǎng)63%，%。%，創(chuàng)下歷史最高水平。2007年投資在1000萬元以上的項(xiàng)目共100多個(gè)，其中續(xù)建項(xiàng)目61個(gè)、計(jì)劃新開工項(xiàng)目41個(gè)，余下為預(yù)備項(xiàng)目等。%?！潭ㄙY產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)。%。2007年，三亞市全市生產(chǎn)總值（不含農(nóng)墾），%；按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值26500元，首次超過3000美元，增長(zhǎng)19%；，%，創(chuàng)歷史新高。 ，首次突破百億元大關(guān)，%。　——2005年全市生產(chǎn)總值（GDP），%，“十五”%。旅游資源得天獨(dú)厚，集熱帶陽光、海水、沙灘、海島、氣候、森林、熱帶田園風(fēng)光和名勝古跡于一地，是全國(guó)生態(tài)示范區(qū)。三亞港與香港、廣州有客貨輪通航。交通方便，鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)開通國(guó)際航線，海南中、東、西線高速公路或干線公路和西線粵海鐵路、東線輕軌均以三亞為終。三亞的空氣質(zhì)量指數(shù)世界排名第二，負(fù)氧離子指數(shù)高于北京8倍，全年海水溫度平均25攝氏度，全年平均氣溫28攝氏度，三亞人均壽命80歲。、三亞經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景三亞位于海南省最南端，是中國(guó)首批優(yōu)秀旅游城市和我國(guó)唯一的熱帶海濱旅游城市。但作為中國(guó)唯一的國(guó)際旅游島，其持續(xù)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)不會(huì)改變，全球金融危機(jī)對(duì)海南國(guó)際旅游島的建設(shè)步伐及國(guó)際化發(fā)展道路和快速增長(zhǎng)速度影響不大。%。全年接待旅游過夜人數(shù)2060萬人次，%。其中，%%；外國(guó)游客在連續(xù)幾年大幅增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，%；，%。2020年內(nèi)建成中國(guó)旅游強(qiáng)省和亞洲一流/世界著名的海島旅游休閑度假勝地。當(dāng)今國(guó)際旅游者喜愛的陽光、海水、沙灘、綠色、空氣這5個(gè)要素海南環(huán)島沿岸均兼而有之。海南是我國(guó)最具熱帶海洋氣候的地區(qū)，這里長(zhǎng)夏無冬，海水溫度一般為18~300C，光、熱、水等條件十分優(yōu)越，又由于四面環(huán)海，形成了海南獨(dú)特的熱帶自然風(fēng)光。海南省位于中國(guó)最南端，行政區(qū)域包括海南島，西沙群島、中沙群島、南沙群島的島礁及其海域，是我國(guó)面積最大的省。世界旅游組織預(yù)測(cè)，到2020年中國(guó)將成為世界上最大的旅游接待國(guó)和第四大客源輸出國(guó)。其中因私出境4013萬人次，%，%。國(guó)際旅游外匯收入408億美元，%。其中，外國(guó)人2433萬人次，%；香港、澳門和臺(tái)灣同胞10570萬人次，%。%；國(guó)內(nèi)旅游收入8749億元，%。但旅游全行業(yè)認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的戰(zhàn)略部署，主動(dòng)應(yīng)對(duì)，基本保持了全國(guó)旅游業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。％；國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)7771億元，％。旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位進(jìn)一步提高，%，旅游消費(fèi)力提高，特別是境外游客和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)強(qiáng)（，境外游客人消費(fèi)已達(dá)到272美元）。其中，外國(guó)人2221萬人次，%；，%。增長(zhǎng)15%；國(guó)內(nèi)旅游總收入6230億元，%。自二十世紀(jì)九十年代以來，%，%，旅游業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重近5%。由于中國(guó)假日經(jīng)濟(jì)的形成，假日出門旅游已發(fā)展成為中國(guó)的社會(huì)時(shí)尚和現(xiàn)實(shí)，假日旅游消費(fèi)在中國(guó)家庭消費(fèi)的地位顯著提高，國(guó)內(nèi)已形成假日旅游的消費(fèi)熱潮。、海南及三亞酒店業(yè)的發(fā)展擁有充足、旺盛的客源市場(chǎng)基礎(chǔ)。今年，政府將加大對(duì)限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的投入力度，把解決中低收入老百姓的住房問題列為考察領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)的最重要指標(biāo)。鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類管理。促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持。溫家寶總理在今年的 “兩會(huì)”中作的《政府工作報(bào)告》已經(jīng)明確提出，2009年要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。如果我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)2002010年不陷入嚴(yán)重衰退之中，GDP能夠保持8%以上的增長(zhǎng)率，本輪調(diào)整應(yīng)是一輪中期調(diào)整。通過國(guó)際橫向比較，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)走勢(shì)基本呈現(xiàn)出一種正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)長(zhǎng)周期調(diào)整往往發(fā)生在宏觀經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退期。在零利息的國(guó)際金融政策背景下，降息的空間也很大，%,%左右,%，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下降21%。11月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議宣布對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)整，財(cái)政政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“積極”，貨幣政策從“從緊”轉(zhuǎn)為“適度寬松”。 2009年房地產(chǎn)行業(yè)將面臨著低利率政策環(huán)境。 來自中國(guó)指數(shù)研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)無論是價(jià)格還是成交量都已經(jīng)進(jìn)入了下行通道。由于房地產(chǎn)投資的大幅縮減，房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)走低，開發(fā)商開發(fā)資金收緊、土地購(gòu)置熱情不再。由于開發(fā)商調(diào)低商品房開工和竣工計(jì)劃，2008年6月全國(guó)房地產(chǎn)投資增速開始出現(xiàn)急劇下降，2008年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，%，其中，商品住宅完成投資22081億元，%。其中：一線城市降幅尤其明顯。2008年，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了2007年房?jī)r(jià)過快上漲之后，信貸收緊和需求嚴(yán)重萎縮導(dǎo)致一路高歌猛進(jìn)的市場(chǎng)嘎然而止，加上全球金融風(fēng)暴對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的沖擊，全國(guó)商品房的銷售量同比出現(xiàn)大幅下滑，行業(yè)步入深度調(diào)整期。行業(yè)調(diào)整將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來劃時(shí)代的改變，非理性需求推動(dòng)的房地產(chǎn)行業(yè)攤大餅式增長(zhǎng)時(shí)代面臨終結(jié)，未來推動(dòng)行業(yè)增長(zhǎng)的新動(dòng)力將是——外部擴(kuò)張下的內(nèi)部整合力全球金融風(fēng)暴的突如其來，使中國(guó)房地產(chǎn)面臨著從峰巔到谷底的轉(zhuǎn)變。中國(guó)為應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)外各種不利因素的挑戰(zhàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)政策作了三次重大調(diào)整，保持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定運(yùn)行。2007年7月開始實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，2008年房地產(chǎn)行業(yè)已開始了調(diào)整局面。大幅提高出口退稅，減緩人民幣兌美元升值的步伐，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)交易稅收實(shí)施減免，大幅降低銀行存貸款利息，鼓勵(lì)銀行出臺(tái)住房按揭的利率優(yōu)惠，放寬對(duì)貸款條件的要求，并著力于擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求，包括房地產(chǎn)消費(fèi)需求，加大對(duì)低收入者和貧困群體的保護(hù)和生活補(bǔ)貼，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定社會(huì)情緒。實(shí)行“積極的財(cái)政政策+穩(wěn)健的貨幣政策”，保持國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)、擴(kuò)大內(nèi)需已成為2009年政府的首要任務(wù)，2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)鎖定在8％。消費(fèi)力減弱，尤其是中等階層及其收入的減少，加上金融證券資產(chǎn)收入縮水將導(dǎo)致購(gòu)房市場(chǎng)的萎縮和住房購(gòu)買力的減弱。中國(guó)名義消費(fèi)增速和實(shí)際消費(fèi)增速“雙提升”的局面將在2009年消失。由于中國(guó)大量農(nóng)民工在外向型部門就業(yè)，出口的下滑對(duì)于該群體的收入影響最為明顯，而該群體的收入邊際消費(fèi)傾向最高。2008年，必定會(huì)透過“出口預(yù)期”和“滯后效應(yīng)”對(duì)2009年投資帶來巨大沖擊。最近幾個(gè)月來國(guó)家出臺(tái)了一系列擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)刺激政策，將會(huì)減緩這種下滑的速度和程度，但效果如何，要看世界經(jīng)濟(jì)受金融風(fēng)暴蔓延惡化的程度，況且擴(kuò)大內(nèi)需的刺激政策主要靠基礎(chǔ)建設(shè)的投資拉動(dòng)消費(fèi)的，其成效要到2009年第3季度后才逐步呈現(xiàn)。2008年，在外部環(huán)境惡化、國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)性政策調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)內(nèi)在周期的三重壓力下，中國(guó)“出口——投資導(dǎo)向型增長(zhǎng)模式”的內(nèi)在矛盾全面激化，總供給與總需求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，宏觀經(jīng)濟(jì)急轉(zhuǎn)直下，開始步入深度下滑的下行區(qū)間。表2：20012008年城鄉(xiāng)居民生活改善情況 單位：元序號(hào)指標(biāo)2001年2002年2003年2004年2005年2006200720081城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6860770384729422104931175913786157812農(nóng)村居民人均純收入236624762622293632553587414047613城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)%35．84農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)%43圖4 2004－2008年城鄉(xiāng)居民人民幣儲(chǔ)蓄存款余額及其增長(zhǎng)速度、 全球金融風(fēng)暴后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)形勢(shì)分析、中國(guó)經(jīng)濟(jì)受全球金融風(fēng)暴的迅速蔓延逐步下滑2008年，全球經(jīng)濟(jì)由于突如其來的美國(guó)金融海嘯面臨大考。；。%，農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重）為43%。%，%。農(nóng)村居民人均純收入3587元，扣除價(jià)格上漲因素，%。表1 2008年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況指 標(biāo)單 位絕對(duì)數(shù)比上年增長(zhǎng)%投資完成額億元30580 其中：住宅億元22081 其中：90平方米以下住宅億元6416 其中：經(jīng)濟(jì)適用房?jī)|元983房屋施工面積萬平方米274149 其中：住宅萬平方米216671房屋新開工面積萬平方米97574 其中：住宅萬平方米79889房屋竣工面積萬平方米58502 其中：住宅萬平方米47750商品房銷售面積萬平方米62089 其中：住宅萬平方米55886本年資金來源億元38146 其中：國(guó)內(nèi)貸款億元7257 其中：個(gè)人按揭貸款億元3573本年購(gòu)置土地面積萬平方米36785完成開發(fā)土地面積萬平方米26033土地購(gòu)置費(fèi)億元579居民收入不斷提高，生活水平明顯改善2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)10493元，%，%，比“九五”，是改革開放以來歷次五年計(jì)劃期增長(zhǎng)速度最快的；農(nóng)村居民家庭人均純收入達(dá)3255元，扣除價(jià)格因素，%，%，比“九五”。圖2 2004－2008年固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)速度2008年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，%。2008年受全球金融危機(jī)有一定影響，但仍增長(zhǎng)較快，全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資172291億元，%。，比“九五”，超過了1981－2000年20年間全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的總和，%，比“九五”時(shí)期平均每年增長(zhǎng)速度高9個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值34000億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值146183億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值120487億元，%。2007年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值257306億元，比上年增長(zhǎng)13%。人均GDP則由2000年的7858元（949美元）提高到2005年的13985元（1707美元）。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景分析、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，綜合國(guó)力增強(qiáng)，2008年受全球金融危機(jī)增長(zhǎng)放緩。l “三亞崖州古城旅游景區(qū)”項(xiàng)目策劃及預(yù)可行性報(bào)告編制。l “海南天邑國(guó)際大廈”項(xiàng)目市場(chǎng)定位、目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研、營(yíng)銷策劃及其品牌推廣、廣告策劃、項(xiàng)目可研報(bào)告的編制。l “五指山景成酒店改造項(xiàng)目”的市場(chǎng)定位和營(yíng)銷策劃（開創(chuàng)性組織了項(xiàng)目商務(wù)產(chǎn)權(quán)酒店的目標(biāo)市場(chǎng)銷售工作）。l “海南旅游廣場(chǎng)”、“明星花園”、“長(zhǎng)秀高爾夫”、“金世紀(jì)百藝商城”等項(xiàng)目發(fā)展策劃及營(yíng)銷策劃。公司專家團(tuán)隊(duì)組織、參與了數(shù)十個(gè)旅游、房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及港口物流項(xiàng)目的策劃包裝、整體運(yùn)作和咨詢顧問工作。其目的是提高客戶持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力和持續(xù)盈利能力，幫助客戶做大、做強(qiáng)、做長(zhǎng)。公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)是提供旅游地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)、港口物流業(yè)、海洋漁業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)與文化業(yè)等領(lǐng)域的咨詢與策劃服務(wù)。、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的文件依據(jù)與研究范圍、編制的文件依據(jù)：根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)定和項(xiàng)目具體實(shí)際情況編制，本可行性研究報(bào)告編制的文件依據(jù)主要有：l 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制咨詢合同l 國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)》、《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的若個(gè)規(guī)定》l 《海南旅游總體發(fā)展規(guī)劃》、《三亞城市總體發(fā)展規(guī)劃》、《三亞海棠灣旅游區(qū)總體規(guī)劃》l 《海南省工程預(yù)算定額》l 《建設(shè)