【正文】 府對開發(fā)項目的認(rèn)可 ， 確定項目選址； 2022年 7月 30日前 ， 向海棠灣管委會匯報 “ 項目概念規(guī)劃方案 ” 和“ 項目商業(yè)計劃 ” ， 確定項目用地的商務(wù)條件 ， 同海棠灣管委會簽訂項目開發(fā)框架協(xié)議； 2022年 10月 30日前 ， 向海棠灣管委會匯報 “ 項目總體規(guī)劃 ” 和 “ 項目可行性研究報告 ” ， 獲得相關(guān)部門批復(fù)；同時 ， 進入項目用地范圍的搬遷安置工作； 2022年 12月 30日前 ， 向海棠灣管委會匯報 “ 項目修建性詳細(xì)規(guī)劃 ” ，完成項目實施方案 ， 完成項目分期開發(fā)建設(shè)的準(zhǔn)備工作；同時 ， 加速項目用地范圍的搬遷安置工作 。 100 ■ 中國對外建設(shè)總公司 中國對外建設(shè)總公司是由中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)成立的大型多元化企業(yè) ， 具有國家建設(shè)部授予的工程總承包 、 勘察 、 設(shè)計 、 咨詢 、 監(jiān)理 、 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)等多項高級資質(zhì) 。 96 【 第五部分 】 “海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)” 的開發(fā)主體及開發(fā)計劃 (Ⅰ )“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ” 的開發(fā)主體 99 ■ 泰康人壽保險股份有限公司 泰康人壽保險股份有限公司系 1996年經(jīng)中國人民銀行總行批準(zhǔn)成立的全國性 、 股份制人壽保險公司 。 這些建筑是除一般的 “ 木結(jié)構(gòu) ” 和 “ 鋼結(jié)構(gòu) ” 以外的類型 ， 所用材料包括 “ 土坯 、 草泥粘土 、 泥土 、 沙包 、 輕質(zhì)粘土 、 農(nóng)作物纖維 ” 等 ，同時推崇手工制造和加工天然材料的技巧 …… 。 (4)青土 : 在排水不良或長期被淹的情況下 ， 紅土壤中的氧化鐵常被還原成淺藍(lán)色的氧化亞鐵 ， 土壤便成了灰藍(lán)色的 ， 如東南方某些水稻田 。 古人認(rèn)為 ，五行乃是萬物之本 。 (2)壇上鋪著來自全國各地的五種顏色的土壤： 東方為青色 /南方為紅色 /西方為白色 /北方為黑色 /中央為黃色 。 文化養(yǎng)生學(xué)院 、 養(yǎng)生博物館 、 養(yǎng)生論壇是 “ 海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ”的 文化體驗的最高層次 。 其 銷售策略 為：通過 采用返本銷售入住 、 反向抵押貸款 、 房屋置換 、出租原有房屋租住本社區(qū)等多種方式 ， 幫助客戶購買或租住 ， 實現(xiàn)投資獲得保值增值以及長期的健康保障 。 根據(jù) ASHA調(diào)查 ， 美國 CCRC社區(qū)的年平均入住率高達(dá) 95%， 年平均住戶周轉(zhuǎn)率卻不超過 15%， 年平均投資回報率大約為 15%17%， 超過 70%的壽險機構(gòu)均通過各種形式參與到社區(qū)投資運營當(dāng)中 。 （ Ⅲ ）“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”的商業(yè)模式 72 ■ “海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”的贏利模式 ● 其贏利模式為： 整合市場上專業(yè)化程度較高 、 符合一定服務(wù)理念和標(biāo)準(zhǔn)的資源 ， 組成公共服務(wù)平臺 ， 為客戶提供超值 、 多元 、 持續(xù)性的服務(wù)而實現(xiàn)持續(xù)贏利 。 . 67 內(nèi)華達(dá)州拉斯維加斯 金字塔酒店 (又稱盧克索酒店 )（ Luxor Hotel） 酒店以古埃及金字塔形建筑著稱， 共有 4407間房間，是世界上第三大度假酒店 . 瑞士 的特拉肯維多利亞－少女峰溫泉大酒店 （ VictoriaJungfrau Grand Hotel amp。 62 ■ 美國代表性的 CCRC 社區(qū) 63 64 ■ 海棠灣養(yǎng)生（酒店）公寓 “海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ” 將規(guī)劃和建設(shè)養(yǎng)生公寓 ， 其物業(yè)形式有： 獨立家庭別墅 、 連體別墅 、 仿古建筑的四合院 、 三合院 、 復(fù)式樓 、 輔助照料式住宅等； 同時 ， 社區(qū)將配套建設(shè)康樂設(shè)施 ， 包括室內(nèi)和室外游泳池 、 室內(nèi)（ 外 ） 網(wǎng)球場 、 游戲場 、 草地保齡球場 、 健身房 、 健步廊 、 三桿洞高爾夫練習(xí)場 、 娛樂中心 、 健康管理中心 、 心理輔導(dǎo)中心 、 養(yǎng)生文化學(xué)院 、靜思壁 、 養(yǎng)生雕塑公園 、 南藥植物觀賞園等； 另外 ， 社區(qū)還將配套郵局 、 超市 、 食街 、 洗衣店 、 銀行等 。 ② 建筑設(shè)施方面：適應(yīng)活躍自理 、 協(xié)助生活和需要專業(yè)護理的老人的不同住宅 ，為老年人提供符合老年人體工程特征的人性化無障礙設(shè)施 ， 使老年人生活在安全的環(huán)境中 。 ⑴ CCRC社區(qū)的一般區(qū)域劃分： 獨立生活區(qū) 協(xié)助生活區(qū) 專業(yè)護理區(qū) 老年癡呆照顧區(qū) * ⑵ 入住者的居住經(jīng)歷往往是這樣的： 開始的時候 ， 在獨立生活區(qū)居住和生活； 當(dāng)身體機能 /健康狀況下降 ， 就遷到協(xié)助生活區(qū)居住 （ 也有例外 ） ； 最終 ， 他將入住專門的護理照顧單元或?qū)I(yè)護理區(qū) 。 40 (Ⅲ )“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”的開發(fā) 邏輯關(guān)系 42 我們思考項目開發(fā)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu) ,同時也理解項目的開發(fā)邏輯 : 國際旅游島 (大景區(qū) ) → → 國家海岸 (大景區(qū) /超級主題公園 )→ → 休閑養(yǎng)生健康 (多元產(chǎn)業(yè)集群 )→ → 復(fù)合型社區(qū) （ 中國元素 ） 43 第一層次 : 海南 (國際旅游島 )和三亞 海棠灣 (國家海岸 )實際已經(jīng)是大景區(qū) 、超級主題公園 ,那么 ,每個項目都將以 旅游吸引物或景點的形式 而存在 . 第二層次 : 項目將休閑 、 養(yǎng)生 （ 養(yǎng)老 ） 、 健康產(chǎn)業(yè)形成的多元 產(chǎn)業(yè)集群 作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來發(fā)展 ,包括主題酒店 、 養(yǎng)生公寓 、 醫(yī)療保健 、 教育運動 、 科技研發(fā)元素等 ， 構(gòu)筑 復(fù)合型社區(qū) . 第三層次 : 項目表現(xiàn) 中國元素 的建設(shè)風(fēng)格 ,不僅是基于建筑功能方面的思考 ,更重要的是文化方面的主張和選擇 ,因此 ,項目的建筑形態(tài)應(yīng)是的 多元和多類型的 ,而且要體現(xiàn)建筑文化的 地域性 和 差異化 . 根據(jù)項目特質(zhì)，在不同開發(fā)周期，項目應(yīng)吻合目標(biāo)客戶對 休閑養(yǎng)生設(shè)施－土地價值－不動產(chǎn)等需求的內(nèi)在邏輯關(guān)系規(guī)律 消費者需求＆ 購買驅(qū)動力 休閑養(yǎng)生設(shè)施 銷售或持有 不動產(chǎn) 土地價值 價值 休閑養(yǎng)生設(shè)施 銷售或持有不動產(chǎn) 土地價值 價值 消費者需求＆ 購買驅(qū)動力 (Ⅳ )“海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū)”開發(fā) 的模式選擇 本項目的開發(fā)目標(biāo)和現(xiàn)實資源條件 決定了項目開發(fā)模式應(yīng)以價值導(dǎo)向型為主導(dǎo) 目標(biāo)及條件 ? 實現(xiàn)土地價值 最大化 ? 開發(fā)完成時間無特定限制，按現(xiàn)行市場情況推售 ? 啟動資金充足 ? 創(chuàng)建泰康養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)的品牌價值 價值導(dǎo)向型 關(guān)鍵舉措 ? 嚴(yán)格保護原生態(tài)環(huán)境 ? 分期開發(fā)采取分階段漸近式開發(fā)策略 ? 啟動期 CCRC社區(qū)、主題酒店、休閑設(shè)施的成功開發(fā) ? 文化體驗功能的后續(xù)良好維護經(jīng)營 ? 項目的市場實現(xiàn)為區(qū)域開發(fā)樹立成功典范，并實現(xiàn)區(qū)域的滾動開發(fā) 項目的開發(fā)模式為：以現(xiàn)實資源為條件，以滿足客戶養(yǎng)生（養(yǎng)老）體驗、健康休閑生活的為導(dǎo)向，使土地和不動產(chǎn)持續(xù)增值為目的。 社區(qū)內(nèi)的項目集中分享基礎(chǔ)設(shè)施 、 便利勞動和社區(qū)品牌等資源 ， 即產(chǎn)生 “ 外部 ” 的規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng) 。 在環(huán)湖以及綠化長廊 ，設(shè)立南藥植物觀賞園 ， 增強生態(tài)保護力度 ， 在建筑周邊安排相關(guān)植物密積區(qū) 開發(fā)強度控制 按生態(tài)環(huán)境的現(xiàn)狀 ， 實行不同開發(fā)強度分配 ， 北區(qū)及環(huán)湖生態(tài)脆弱 ， 布置大小獨棟建筑以及低密度建筑 ， 降低開發(fā)強度 。 “ 海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ” 是實現(xiàn)養(yǎng)生 （ 養(yǎng)老 ） 產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略的載體 ， 是推動度假 、 休閑 、 居住 、 醫(yī)療 、 保險 、 文化 、 教育 、 商業(yè)等產(chǎn)業(yè)向更高層次聯(lián)動的平臺 。 國際上又稱之為 “ 另類療法 ” 。 ③ 強調(diào)先天因素 ， 重視后天調(diào)攝 。根據(jù)文獻考證 ， 中國養(yǎng)生學(xué)萌芽于商周時期 。 而未來三年中 ， 中國醫(yī)療保健領(lǐng)域的增長速度將超過 10%， 在未來五到七年 ， 中國甚至要超過日本 ， 成為世界上僅次于美國的 第二大醫(yī)療保健市場 。 2)中國將會成為繼美國之后第二大醫(yī)療保健市場 根據(jù)飛利浦公司市場部預(yù)測 ， 世界醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)以每年 5%的速度增長 ， 已成為全球經(jīng)濟的主要增長點之一 。 另外 ,據(jù)尼爾森公司調(diào)查 : 近年來 ， 中國 53%的消費者計劃把節(jié)余資金用于休閑 、 旅游等 ， 這個比例居于亞洲 14個國家之首 ， 高于新 、 泰 、 馬 、 日 、 印等國 。 休閑產(chǎn)業(yè) ,不僅包括物質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn) ， 而且也為人的文化精神生活的追求提供保障 。 或者說 ,人類的生活和消費形態(tài)一直都在沿著 “ 衣 、 食 、 住 、 行 、 休 ”在演變 ,“休閑產(chǎn)業(yè) ” 與 “ 休閑體驗 ” 將成為人類生活的新階段 . “休閑產(chǎn)業(yè) ” 是近代工業(yè)文明和現(xiàn)代社會的產(chǎn)物 。請勿外傳） 2 目錄 前言 4 【 第一部分 】 項目開發(fā)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及產(chǎn)業(yè)定位 5 （ Ⅰ ） 休閑產(chǎn)業(yè) （ 經(jīng)濟 ） 的發(fā)展分析 7 （ Ⅱ ）健康產(chǎn)業(yè) (經(jīng)濟 ) 的發(fā)展分析 11 （ Ⅲ ）養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分析 18 （ Ⅳ ） “ 海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ” 的產(chǎn)業(yè)定位 23 【 第二部分 】 “ 海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ” 的開發(fā)原則 28 （ Ⅰ ） “ 海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ” 的開發(fā)原則 29 （ Ⅱ ） “ 海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ” 開發(fā)的系統(tǒng)要素 34 （ Ⅲ ） “ 海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ” 開發(fā)的邏輯關(guān)系 41 （ Ⅳ ） “ 海棠灣國際養(yǎng)生社區(qū) ” 開發(fā)的模式選擇