【正文】 – 4)發(fā)展商簽字擔(dān)保 。 ? 銀行發(fā)放住房按揭貸款的一般程序是： – 1)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商簽定協(xié)議 – 2)購房者與發(fā)展商簽定住房買賣合同 。它是由樓宇的購買者在支付一定的購房款 （ 通常占總購房款的3040%） 后 ， 不足部分向銀行申請貸款 ， 以向賣樓者 （ 通常是發(fā)展商 ） 付清全部房款 。銀行要區(qū)別不同情況，加強(qiáng)貸款收回管理。 – 對信用卡貸款和其它周轉(zhuǎn)性貸款，應(yīng)重點檢查是否有嚴(yán)重的惡意透支行為及其它欺詐行為。 4)貸后檢查與貸款的收回 – 貸款發(fā)放以后要對貸款進(jìn)行跟蹤檢查。 3) 貸款審批與發(fā)放 – 銀行在審批消費者貸款時 ， 一般有兩種方法： A. 經(jīng)驗判斷法：即根據(jù)對借款人的信用分析和貸前調(diào)查 ， 通過信貸人員的主觀判斷 ， 來決定貸與不貸 ， 貸多貸少 。 2)信用分析和貸前調(diào)查 – 對借款人進(jìn)行信用分析和貸前調(diào)查的內(nèi)容 ， 除了對一般工商企業(yè)貸款中所應(yīng)調(diào)查了解的內(nèi)容之外 ， 銀行應(yīng)針對個人借款者的特點重點調(diào)查以下一些情況： A. 借款人姓名 、 年齡 、 住址； B. 借款人職業(yè)及職業(yè)穩(wěn)定性； C. 借款人收入及其穩(wěn)定性 ， 借款人家庭收入及其穩(wěn)定性； D. 借款人消費支出情況； E. 借款人承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)及其穩(wěn)定性； F. 借款人本人及由其承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)的家庭成員的健康狀況； G. 借款人的財產(chǎn)及其變現(xiàn)能力； H. 借款人 的信用履歷 。 – 按貸款的償還方式劃分 ， 消費者貸款一般可以分為以下三類： ? 1) 分期償還貸款 ? 2) 信用卡貸款和其它周轉(zhuǎn)限額貸款 ? 3) 一次性償還貸款 1)貸款的申請 – 消費者需要向銀行申請貸款用于個人消費 ， 必須提交借款申請 。 對尚未扣回的承兌金額 ， 視同逾期貨款 ， 應(yīng)按統(tǒng)一利率收息并實行加息； b. 以商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)的 ， 開戶銀行應(yīng)將匯票退還貼現(xiàn)銀行 ，同時對付款人應(yīng)比照簽發(fā)空頭支票的處罰規(guī)定給以罰款 。 這樣 ， 票據(jù)貼現(xiàn)貸款過程全部完成 。 計算公式是： 實付貼現(xiàn)額 =貼現(xiàn)票據(jù)面額－貼現(xiàn)利息 貼現(xiàn)利息 =票據(jù)面額貼現(xiàn)期限（月貼現(xiàn)率247。一般控制在六個月內(nèi) ， 最長不超過九個月 。 2) 票據(jù)貼現(xiàn)的具體內(nèi)容 – 銀行通過上述審查 ， 最終作出是否收貼的決策 ， 在經(jīng)過銀行內(nèi)部的審查 、 審批程序后 ， 即可辦理貼現(xiàn)手續(xù) 。 超過這個期限的 ， 銀行一般不應(yīng)收貼； D. 審查貼現(xiàn)的額度 。 應(yīng)當(dāng)收貼具有良好信譽(yù)的企業(yè)和銀行作為付款人和承兌人的票據(jù)； C. 審查票據(jù)期限的長短 。 凡是已經(jīng)中簽的公債和到期國庫券本息票 ， 在未到付款日期以前 ， 可以向銀行申請貼現(xiàn) 。 3) 商業(yè)期票 ： 它是普通商人所收的遠(yuǎn)期本票 ， 俗稱期票 ， 通常是購貨商作為到期支付憑證 ， 約定期限付款 ， 由購貨商出具期票交售貨商作為到期支付憑證 。 3． 商業(yè)銀行貼現(xiàn)的票據(jù)種類 1) 銀行承兌匯票 ： 是一般企業(yè)所發(fā)的遠(yuǎn)期匯票 ， 經(jīng)銀行承兌的到期匯票 。 貼現(xiàn)申請人在提出票據(jù)貼現(xiàn)的同時 ， 應(yīng)出示貼現(xiàn)票據(jù)項下的商品交易合同原件 ，并提供復(fù)印件或其它能夠證明票據(jù)合法性的憑證 ， 同時還應(yīng)提供能夠證明票據(jù)項下商品交易確已履行的憑證 （ 如發(fā)貨單 、 運輸單 、 提單 、 增值稅發(fā)票等復(fù)印件 ） 。 貼現(xiàn)申請人應(yīng)具有良好的經(jīng)營狀況 ， 具有到期還貸的能力 。 – 4） 實行預(yù)收利息的方法 。 – 2） 它是以票據(jù)承兌人的信譽(yù)作為還款保證 。 ? 票據(jù)貼現(xiàn)不僅僅是一種票據(jù)買賣行為 ， 它實際上是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)移 ， 是銀行通過貼現(xiàn)而間接地把款項放給票據(jù)的付款人 ， 是銀行貸款的一種特殊方式 。個體工商戶作為抵押人在抵押期間死亡、失蹤，且其繼承人或受遺贈人不能償還其債務(wù)。抵押合同期滿，借款人不能履約還款； 187。如果借款人不能償還貸款本息，就需要通過處分抵押物來清償貸款。③ 兌現(xiàn) 。① 拍賣； 187。 – （ 2） 抵押物的處分 – 抵押物的處分是指通過法律行為對抵押物進(jìn)行處置的一種權(quán)利 。一是抵押人占管； 187。 5) 抵押物的占管和處分 – （ 1） 抵押物的占管 ： – 占管包括占有和保管兩層意思 。 ? 根據(jù)我國擔(dān)保法的規(guī)定 ， 辦理抵押登記的部門有： a. 以無地上定著物的土地使用權(quán)作抵押的 ， 為核發(fā)土地使用權(quán)的土地管理部門； b. 以城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的 ， 為縣級以上人民政府規(guī)定的部門； c. 以林木抵押的 ， 為縣級以上林木主管部門； d. 以航空器 、 船舶 、 車輛抵押的 ， 為運輸工具的登記部門； e. 以企業(yè)的設(shè)備和其它動產(chǎn)抵押的 ， 為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門 。 – 通常 ， 銀行在確定抵押率時 ， 應(yīng)當(dāng)考慮以下因素： ? （ 1） 貸款風(fēng)險； ? （ 2） 借款人信譽(yù)； ? （ 3） 抵押物的品種； ? （ 4） 貸款期限 。 （ 2） 抵押物的估價 – 銀行在對抵押物估價時 ， 必須堅持科學(xué)性 、 公正性和防范風(fēng)險原則 ， 具體來說： ? ① 大致等價原則 ； ? ② 易于拍賣原則 ； ? ③ 風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁原則 。 2) 抵押物的選擇和估價 – (1)抵押物的選擇 ? 銀行在選擇抵押物時必須堅持以下四個原則： – ① 是合法性原則； – ② 是易售性原則； – ③ 是穩(wěn)定性； – ④ 是易測性 。 – 在保證貸款的操作過程中 ， 應(yīng)重點把握以下環(huán)節(jié)： ? 1)借款人找保 ? 2)銀行核保 ? 3)銀行審批 ? 4)貸款的發(fā)放與收回 – 我們將質(zhì)押貸款和抵押貸款統(tǒng)稱為抵押貸款一并介紹 。 – 以抵押擔(dān)保的方式發(fā)放貸款 ， 當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時 ， 債權(quán)人有權(quán)按擔(dān)保法規(guī)定以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣 、 變賣抵押財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償 。 （ 3） 抵押與抵押貸款 – 抵押指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有 ， 將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保 。 ? 我國擔(dān)保法中規(guī)定的質(zhì)押包括動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押兩種 。 – 質(zhì)押貸款：以擔(dān)保法中規(guī)定的質(zhì)押方式發(fā)放的貸款 。 （ 2） 取得質(zhì)押權(quán)與質(zhì)押貸款 – 質(zhì)押權(quán)：是一種特別授予的所有權(quán) 。 – 擔(dān)保法中規(guī)定的保證方式包括 一般保證 和 連帶責(zé)任保證 。 （ 1） 保證與保證貸款 – 保證是指保證人與銀行約定 ， 當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時 ， 保證人按照約定履行或承擔(dān)責(zé)任的行為 。 ? 擔(dān)保貸款： – 指銀行要求借款人根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式提供貸款擔(dān)保而發(fā)出的貸款。 基礎(chǔ)利率 期限 標(biāo)價 實際利率 銀行同業(yè) 拆借利率 3個月期 % % 6個月期 12% % 1年期 % % 大額存單利率 1個月期 % % 2個月期 % % 3個月期 % % 6個月期 %