【正文】 79。復(fù)地集團(tuán)總部從保證集團(tuán)現(xiàn)金流達(dá)到目標(biāo)的角度出發(fā)，保留了對銷售底價(jià)、銷售進(jìn)度的審定權(quán)，區(qū)域的營銷管理部將承擔(dān)營銷環(huán)節(jié)的所有操作性事務(wù)萬科集團(tuán)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，在執(zhí)行上也會有所不同。78異地?cái)U(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)分析之八：房地產(chǎn)企業(yè)在異地?cái)U(kuò)張中面臨的問題之銷售?覆蓋整個(gè)企業(yè)的成本信息管理系統(tǒng)能夠?qū)崟r(shí)反映成本變化，做到實(shí)時(shí)監(jiān)控252?？偛繉⒊杀竟芾砑{入財(cái)務(wù)體系之中，成本變更不需要總部審核216。單項(xiàng)成本超目標(biāo)范圍超出目標(biāo)成本 5%或單項(xiàng)總額超出目 總部把持著兩個(gè)關(guān)鍵審批權(quán)限點(diǎn)：252。強(qiáng)化了對項(xiàng)目計(jì)劃統(tǒng)一管理，明確給予了項(xiàng)目部主持項(xiàng)目整體計(jì)劃制定和主導(dǎo)實(shí)施的職能，區(qū)域的工程管理部監(jiān)督計(jì)劃實(shí)施和主持考核計(jì)劃最終實(shí)施情況，總部保留著對整體計(jì)劃的審批權(quán)，從而在集團(tuán)層面保證開發(fā)量、現(xiàn)金流、銷售量之間在計(jì)劃環(huán)節(jié)就做到統(tǒng)一216。復(fù)地集團(tuán)在復(fù)地集團(tuán)，把項(xiàng)目分為重大項(xiàng)目和一般項(xiàng)目。盡管總部深入?yún)⑴c到設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)可能會導(dǎo)致職責(zé)不明，但是以萬科的管理能力，可以有效避免職責(zé)不明的情況出現(xiàn)。萬科集團(tuán)萬科集團(tuán)總部的設(shè)計(jì)管理部門一直保留著將方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)拿到總部來做的習(xí)慣，這和它的設(shè)計(jì)部門強(qiáng)勢，以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高，更需要風(fēng)格一致性有關(guān)。集團(tuán)往往根據(jù)自身企業(yè)特點(diǎn)采取集中管理或者參與審核等方式進(jìn)行管控。從產(chǎn)品品質(zhì)、性能、差異性上進(jìn)行研究，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的附加值產(chǎn)生 先有研發(fā)出的創(chuàng)新產(chǎn)品，再進(jìn)行某地試驗(yàn) 因項(xiàng)目需求而生組織設(shè)置 設(shè)置相應(yīng)的產(chǎn)品研發(fā)部門； 1999年建立萬科建筑研究中心 沒有設(shè)置相應(yīng)的研發(fā)部門，由技術(shù)管理部門牽頭，處于嘗試建立創(chuàng)新研發(fā)模式階段操作流程 集團(tuán)進(jìn)行具體研發(fā)、設(shè)計(jì)工作，先在某項(xiàng)目中進(jìn)行試驗(yàn)，然后再由總部向下推廣集團(tuán)和區(qū)域公司、區(qū)域公司各部門相互配合進(jìn)行：集團(tuán)主要做創(chuàng)新模式和流程的編制工作，以及有關(guān)資料搜集和相應(yīng)技術(shù)支持；子公司主要解決實(shí)施和落實(shí)的問題推行方式市場分析 ―― 產(chǎn)品要點(diǎn) ―― 產(chǎn)品設(shè)計(jì)并融入生活方式理念 ―― 某地先建 ―― 在異地調(diào)整 ――形成產(chǎn)品品牌因項(xiàng)目而生，存在產(chǎn)品生命周期；主要通過市場效益和推廣的普適性兩大標(biāo)準(zhǔn)評判，依靠具體激勵手段 《 知識貢獻(xiàn)獎勵辦法 》 ，進(jìn)行行為激勵 萬科 —— 前瞻性研發(fā) 金地 —— 適應(yīng)性研發(fā)目的 基于企業(yè)價(jià)值的提升。在目前市場環(huán)境還不是很成熟、信用體系也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有建立的情況下，多數(shù)企業(yè)在合約管理上都表現(xiàn)的十分謹(jǐn)慎甚至有些保守，重大合同包括收購并購、土地投標(biāo)、大宗采購合同、工程建設(shè)合同、投融資合同等權(quán)限基本上都集中于集團(tuán)總部。合約管理不僅是財(cái)務(wù)控制中的重要一環(huán)，同時(shí)也是品牌管理、工程管理、人力資源管理等工作中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。地方公司的主要財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人員，都是由集團(tuán)總部直接派出，并按照一定的年限進(jìn)行輪換。252。一個(gè)項(xiàng)目的銷售回款，只在本項(xiàng)目內(nèi)部運(yùn)行，以避免一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題而引發(fā)連鎖反應(yīng)的問題出現(xiàn)。252。 嚴(yán)格控制資金使用狀況，防范行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性216。招商：附屬于總部的人力資源部、財(cái)務(wù)部除了行使集團(tuán)管理以及向總部提供經(jīng)營戰(zhàn)略的選擇和配套方案外，還將監(jiān)控和考核子公司實(shí)施經(jīng)營計(jì)劃的情況。74異地?cái)U(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)分析之四：房地產(chǎn)企業(yè)在異地?cái)U(kuò)張中面臨的問題之財(cái)務(wù)控制216。在目標(biāo)管理的前提下，通過恰當(dāng)?shù)募s束機(jī)制和激勵機(jī)制，既能調(diào)動項(xiàng)目人員的積極性，提高工作效率，同時(shí)防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。對于項(xiàng)目經(jīng)理來說，授權(quán)是一種激勵，集權(quán)是一種約束。而且，針對不同區(qū)域制定工作目標(biāo)組合。252。l 目標(biāo)、約束和激勵l l 總部對于人事權(quán)的強(qiáng)化統(tǒng)一，是極其必要的l為項(xiàng)目公司灌輸母公司的優(yōu)勢文化，結(jié)合當(dāng)?shù)丨h(huán)境創(chuàng)造出一個(gè)更加適應(yīng)發(fā)展要求的新型企業(yè)文化。為項(xiàng)目公司提供純熟的操作經(jīng)驗(yàn)，傳達(dá)優(yōu)秀的開發(fā)理念和模式。組織項(xiàng)目公司正常運(yùn)營并在當(dāng)?shù)剡M(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)。73異地?cái)U(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)分析之三：房地產(chǎn)企業(yè)在異地?cái)U(kuò)張中面臨的問題之人事管理216。? 順馳對各個(gè)城市的子公司充分授權(quán)，基本把項(xiàng)目操作關(guān)鍵環(huán)節(jié)的決策權(quán)放到一線項(xiàng)目公司總經(jīng)理手中，享受對資源的支配權(quán)同時(shí)保證戰(zhàn)略的執(zhí)行力? 這種模式能夠?qū)ν饨绲淖兓龀鲅杆俚姆磻?yīng)，為順馳當(dāng)年的非常規(guī)發(fā)展提供重要的支持；但也正是這樣的完全放權(quán)，致使企業(yè)管理處于完全失控狀態(tài)。71異地?cái)U(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)分析之一：房地產(chǎn)企業(yè)異地?cái)U(kuò)張所面臨的問題與挑戰(zhàn)異地拓展是或主動或被動的必然選擇投資決策風(fēng)險(xiǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)成本控制風(fēng)險(xiǎn)成本控制風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)人才瓶頸問題人才瓶頸問題品牌競爭力問題品牌競爭力問題企業(yè)文化企業(yè)文化…………同業(yè)競爭激烈政策環(huán)境嚴(yán)厲機(jī)遇型發(fā)展向持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)變項(xiàng)目開發(fā)向企業(yè)經(jīng)營轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)規(guī)?；б娴陌l(fā)展特點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式轉(zhuǎn)變運(yùn)營效率與風(fēng)險(xiǎn)的平衡企業(yè)管理模式轉(zhuǎn)型? 作為成熟發(fā)展的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，追求穩(wěn)健，防控風(fēng)險(xiǎn)是其管理的首要目標(biāo)，面對行業(yè)波動，不確定性增大的地產(chǎn)環(huán)境，必然選擇總部集權(quán)的模式上海復(fù)地 —— 分散性模式? 實(shí)行區(qū)域授權(quán)，運(yùn)營職能逐步向區(qū)域中心下移，上?？偛块_始致力于研發(fā)和投資管理 。各子公司只是一個(gè)個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營單位，資本項(xiàng)下投入等戰(zhàn)略性決策完全由總部負(fù)責(zé)。資金鏈風(fēng)險(xiǎn)思路是，與金融管理機(jī)構(gòu)聯(lián)手增加土地市場透明度，重點(diǎn)監(jiān)管典型 “地王 ”和閑置地。以住建部、國土部等部門牽頭的調(diào)控措施政策正在醞釀之中，其基本思路是增加普通商品房的供給。同時(shí)，文件的出臺，會擠出開發(fā)商手中的部分資金，進(jìn)而促進(jìn)開發(fā)商加快樓盤銷售。 提高土地出讓金比例，開發(fā)商資金鏈壓力更大? 09年 12月，國家五部委出臺《 進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 》 ，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)， “分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清 ,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%”。自 2022年以來，突飛猛進(jìn)的地價(jià)成為房價(jià)上漲的第二大動力。供需變化趨向 “供大于求 ”土地儲備風(fēng)險(xiǎn) 68房地產(chǎn)市場供需變化趨向 “供大于求 ”， 將使的一些企業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)速度大大降低，直接增加了那些企業(yè)土地儲備風(fēng)險(xiǎn)明年市場供應(yīng)量大： 　　 2022年的土地成交數(shù)量相當(dāng)驚人。通過住房市場的 “二元化 ”劃分，可以切斷兩個(gè)市場資金和價(jià)格的互動，形成兩個(gè)相對獨(dú)立的住房市場系統(tǒng)，從而可以維護(hù)最中低收入居民的基本生活權(quán)利，同時(shí)也保障了高收入群體改善居住條件、投資房地產(chǎn)獲取投資收益的客觀需要，提高了整個(gè)社會效率和福利。雖然國家出臺加快建設(shè)保障性住房措施，但由于保障性住房面對的消費(fèi)群體是城鄉(xiāng)低收入家庭，收入所限，無法產(chǎn)生實(shí)際的消費(fèi)需求，他們的住房需求只有政府采取措施予以保障。隨著住房保障體系日益完善，越來越多的低收入群體通過政府提供幫助的方式解決住房問題，其他群體更多地通過在市場上購買或租賃普通住房來解決。在拉動內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)，特別是保障性住房建設(shè)是一個(gè)很好的結(jié)合點(diǎn)。各地可根據(jù)建設(shè)的實(shí)際情況，適當(dāng)放寬和調(diào)整購買經(jīng)濟(jì)適用房人群的收入標(biāo)準(zhǔn)。在 2022年 12月 18日上午召開的 2022年全國建設(shè)工作會議中，住建部表示，并明確提出明年將繼續(xù)大規(guī)模發(fā)展保障性住房建設(shè)，計(jì)劃建 180萬套廉租房和 130萬套經(jīng)濟(jì)適用房。67行業(yè)分析四：保障性 “政策房 ”上市數(shù)量將增大，雖然短期影響不會很大，但對房地產(chǎn)市場長期影響意義深遠(yuǎn)，房源的增加將使企業(yè)的銷售周期延長，銷售成本增加。之間。如北京、深圳、廣州、上海等一線城市和大連、廈門、天津、杭州等沿海發(fā)達(dá)城市，房價(jià)收入比均超過了 10： 1，大多數(shù)中西部地區(qū)城市房價(jià)收入比普遍較低。中西部地區(qū)的一些城市房價(jià)收入比也偏高，需引起關(guān)注。23絕大多數(shù)城市房價(jià)收入比偏高。66全國房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)主要集中在一線城市與部分的二線城市，是中國鐵建項(xiàng)目的主要分布區(qū)域，將給中國鐵建地產(chǎn)帶來一定的區(qū)域市場風(fēng)險(xiǎn)在采用了 “房價(jià)收入比 ”來衡量實(shí)際房價(jià)的高低及其泡沫程度之后，測算出全國 34個(gè)省會城市和計(jì)劃單列市的房價(jià)收入比。繼續(xù)出臺新的政策應(yīng)該是未來的政策傾向發(fā)展方向，但如果不出臺新的調(diào)控政策，不排除明后年房價(jià)又會延續(xù)價(jià)格非理性平穩(wěn)上漲的可能，但大漲的可能性極小。 ? 從政策因素來看，隨著經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升態(tài)勢的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策操作將不斷收緊，這將引起房地產(chǎn)市場調(diào)整。652022年房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整的可能性不大，但房價(jià)繼續(xù)上漲的可能性小于盤整下挫的可能性，因此可能會給中國鐵建地產(chǎn)完成年度利潤帶來一定的壓力?再加上政府對保障性住房的建設(shè)力度不斷擴(kuò)大，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持較快增長。2022年以來國家降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例將降低行業(yè)融資門檻，增強(qiáng)開發(fā)商的投資能力，但這種局面預(yù)計(jì)將在 2022年作出相應(yīng)調(diào)整，這對 2022年的房地產(chǎn)市場將有極大的影響。2022年以來房價(jià)上漲和銷售回升將推動 2022年開發(fā)投資增加 .行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)通過增加財(cái)政稅收來建設(shè)保障性住房與經(jīng)濟(jì)適用房通過加強(qiáng)征收第三套房產(chǎn)稅，政府用投資者（或者炒房者）投資形成的高額房產(chǎn)稅大批量建設(shè)保障房及經(jīng)適房來解決普通百姓住房問題。因?yàn)橥顿Y者遇到政策打壓房地產(chǎn)，勢必造成對于一線市場的投資信心不足進(jìn)而進(jìn)入到觀望或拋售的狀態(tài)，轉(zhuǎn)而投入有潛力的二線城市，那么這些城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐由于資金的充裕將會繼續(xù)加快，進(jìn)而也會逐步轉(zhuǎn)變成為投機(jī)型市場，形成全國商品住房普漲的狀態(tài)。所以，保持房價(jià)的穩(wěn)定和允許它在合理的范圍內(nèi)小幅上漲將是政府此次政策調(diào)控的初衷。63國十條的出臺對房地產(chǎn)市場長期而言，將產(chǎn)生比較積極意義，但在短期內(nèi)可能會影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展通過出臺國十條來進(jìn)行調(diào)控，將會對國內(nèi)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生比較積極意義降溫投資型市場（一線城市）的熱度國內(nèi)一線城市的商品房的價(jià)格在 2022年形成了呈現(xiàn)暴漲 ， 部分城市的房屋價(jià)格攀升猶如火箭一般，市場的瘋狂促使中央政府不得不下大決心進(jìn)行治理整頓。 下一 階 段政策 傾 向需要關(guān)注的未來新政策是：2022年的更多新政策， 執(zhí) 行力度的關(guān)注 應(yīng)該 來源于整治市 場 亂相，包括囤地、捂盤 、假按揭、亂收定金、哄抬房價(jià)等等。同 時(shí) ，加 強(qiáng) 市 場監(jiān)管。 ? 繼續(xù) 支持居民自住和改善型住房消 費(fèi) ，抑制投 資 投機(jī)性 購 房。? 連續(xù) 多條政策就是基于此來推出的，新政策的出臺基 調(diào) ：在保持政策 連續(xù) 性和 穩(wěn) 定性的同 時(shí) ，加快保障性住房建 設(shè) ，加 強(qiáng) 市 場監(jiān) 管， 穩(wěn) 定市 場預(yù) 期，遏制部分城市房價(jià) 過 快上 漲 的 勢頭 。 為穩(wěn) 定房價(jià)，抑制投資 投機(jī)性 購 房，國 務(wù) 院常 務(wù) 會 議 提出按照 穩(wěn) 定完善政策、增加有效供 給 、加強(qiáng) 市 場監(jiān) 管、完善相關(guān)制度的原 則 ， 繼續(xù)綜 合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加 強(qiáng) 和改善 對 房地 產(chǎn) 市 場 的 調(diào) 控。從發(fā) 展 趨勢 來看，盡管大 陸 2022年房地 產(chǎn) 市 場調(diào) 整比 較 大，但宏 觀經(jīng)濟(jì) 景氣上升、居民收入增加、流 動 性充裕和消 費(fèi)結(jié) 構(gòu)升 級 等因素將使 2022年房地 產(chǎn) 投 資 將 繼續(xù) 保持 較 快增 長，房價(jià) 繼續(xù) 上 漲 的可能性小于 盤 整下挫的可能性，故房價(jià)明 顯 下跌的可能性更大。622022年政府將繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場的調(diào)控，政策面的不穩(wěn)定使企業(yè)面臨著巨大的政策風(fēng)險(xiǎn)?華彩對目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)解讀三、 項(xiàng)目解決方案與操作步驟四、 項(xiàng)目操作及報(bào)價(jià)五、 華彩咨詢的歷史、經(jīng)營思想和案例60目 錄1 項(xiàng)目背景 —— 思考與解讀2 項(xiàng)目核心思路設(shè)計(jì) 華彩內(nèi)控體系和全面風(fēng)險(xiǎn)管理的核心觀點(diǎn)企業(yè)董事會在每年向省國資委報(bào)告工作時(shí)應(yīng)將本企業(yè)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理情況作為重點(diǎn)內(nèi)容之一。p下一年度全面風(fēng)險(xiǎn)管理主要的工作計(jì)劃。p風(fēng)險(xiǎn)管理監(jiān)督評價(jià)中發(fā)現(xiàn)的主要問題及其管理或改進(jìn)狀況。 企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門每年至少一次對包括風(fēng)險(xiǎn)管理職能部門在內(nèi)的各有關(guān)部門和業(yè)務(wù)單位能否按照有關(guān)規(guī)定開展風(fēng)險(xiǎn)管理工作及其工作效果進(jìn)行監(jiān)督評價(jià)，監(jiān)督評價(jià)報(bào)告應(yīng)直接報(bào)送董事會。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理專職部門應(yīng)定期對各部門和業(yè)務(wù)單位風(fēng)險(xiǎn)管理工作實(shí)施情況和有效性進(jìn)行檢查和檢驗(yàn)，提出調(diào)整或改進(jìn)建議，并結(jié)合各部門的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告結(jié)果出具綜合分析報(bào)告，及時(shí)報(bào)送經(jīng)營決策層。58《 企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范 》 和 《 中央企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)指引 》 解讀（ 17/18）：風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐 —— 風(fēng)險(xiǎn)管理的三道防線母公司風(fēng)險(xiǎn)意圖母公司職能部門審計(jì)委員會 中介機(jī)構(gòu) 風(fēng)險(xiǎn)管理 評估報(bào)告 CEO/CFO 風(fēng)險(xiǎn)管理委員會 項(xiàng)目執(zhí)行 技術(shù)專家 質(zhì)量控制 (ICC) 內(nèi)部審計(jì)師 共同組建 項(xiàng)目組 風(fēng)險(xiǎn)管理職能部門 各相關(guān)職能部門 和業(yè)務(wù)單位 公司層面控制 業(yè)務(wù)層面控制 信息系統(tǒng)控制 項(xiàng)目組 項(xiàng)目組 項(xiàng)目組 董事會示 55《 企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范 》 和 《 中央企業(yè)全面風(fēng)險(xiǎn)指引 》 解讀（ 14/18）：風(fēng)險(xiǎn)管理的組織 —— 全方位的風(fēng)險(xiǎn)管理體系一般說來，內(nèi)部控制系統(tǒng)針對的風(fēng)險(xiǎn)