企業(yè)改制重組中資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)問(wèn)題(參考版)
2025-01-11 17:27本頁(yè)面
【正文】 。 ? 評(píng)估結(jié)果＝ 6634140－ － ? ＝ （ 元 ） ? 評(píng)估值比帳面價(jià)值增加了 304萬(wàn)元 。 ? 保險(xiǎn)費(fèi)按房屋現(xiàn)值的 2‰ ,(房屋現(xiàn)值估算為 1500元 /平方米 )即 : ? 1500 2380 2‰ =7140(元 )。 ? 土地使用稅按 2元 /平方米 ? 房屋維修費(fèi)按年租金收入的 4%。 ? 房產(chǎn)稅按年租金的 12%。 ? ? ? ? ? 注： ? 該樓為 2個(gè)單元 、 四層 、 每層 2戶； ? 總建筑面積 1800平方米； ? 預(yù)售許可證編號(hào)為 號(hào) ，面積為 1800平方米 100M2 未售 預(yù)售價(jià) 2800元 120M2 已售 單價(jià) 3000元 ? 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用于對(duì)外出租 ， 市場(chǎng)內(nèi)房屋建筑面積 2380平方米 ， 年租賃費(fèi) 495元 /平方米；另外 ， 大棚內(nèi)的租賃攤位 800平方米 ， 年租賃費(fèi)198元 /平方米 ， 帳面價(jià)值 243萬(wàn)元 ， 考慮 5％ 的空置率 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨評(píng)估是一項(xiàng)較為復(fù)雜的工作 ， 尤其是開(kāi)發(fā)成本中完工程度較高 、 大部分已實(shí)現(xiàn)銷售的存貨 ， 涉及面廣 、 需要考慮的因素多 、 情況復(fù)雜 。 評(píng)估時(shí)設(shè)甲企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值為 X， 乙企業(yè)對(duì)甲企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值為 Y， 兩企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn) 、 固定資產(chǎn)和負(fù)債均可以通過(guò)正常的評(píng)估方法得出評(píng)估結(jié)果 ， 假設(shè)評(píng)估結(jié)果如下： 單位：萬(wàn)元 科目 甲企業(yè) 乙企業(yè) 流動(dòng)資產(chǎn) 200 100 長(zhǎng)期投資 固定資產(chǎn) 1000 800 負(fù) 債 600 400 舉例： 根據(jù)上述資料建立方程式： X ＝ （ 200 ＋ 1000 － 600 ） ＋ Y＝ （ 100＋ 800－ 400） ＋ 對(duì)方程式求解得出： X＝ 1000萬(wàn)元 Y＝ 800萬(wàn)元 甲企業(yè)對(duì)乙企業(yè)長(zhǎng)期投資評(píng)估值 ＝ ＝ 800＝ 400萬(wàn)元 乙企業(yè)對(duì)甲企業(yè)長(zhǎng)期投資評(píng)估值 ＝ = 1000＝ 300萬(wàn)元 （八）部分資產(chǎn)評(píng)估方法探討 拆遷安置房 預(yù)付帳款的評(píng)估 預(yù)付帳款中許多項(xiàng)目與固定資產(chǎn)和在建工程緊密相連 ， 對(duì)于完工程度較高的在建工程 ， 評(píng)估時(shí)采用形象進(jìn)度法對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估 ， 如果不對(duì)預(yù)付帳款所列明細(xì)進(jìn)行詳細(xì)了解 ， 盲目的保留帳面價(jià)值 ， 勢(shì)必造成資產(chǎn)重復(fù)評(píng)估 ， 同時(shí)少計(jì)負(fù)債 。 甲企業(yè)對(duì)乙企業(yè)有長(zhǎng)期投資 100萬(wàn)元 ，占乙企業(yè)股權(quán)比例的 50％ ；乙企業(yè)對(duì)甲企業(yè)有長(zhǎng)期投資 60萬(wàn)元 ， 占甲企業(yè)股權(quán)比例的 30％ 。 評(píng)估實(shí)踐中 ， 可采用兩元一次方程的辦法解決 。 包裝物 分一次性使用和周轉(zhuǎn)使用 、出租出借等 。 十分暢銷的 ， 出廠銷售價(jià)格減銷售費(fèi)用 、 全部稅金； 正常銷售的 ， 另減適當(dāng)?shù)亩惡髢衾麧?rùn)； 勉強(qiáng)銷售的 ， 減稅后凈利潤(rùn) 。 對(duì)于按計(jì)劃成本核算存貨的企業(yè) ， 由于評(píng)估時(shí)存貨已按現(xiàn)行市價(jià)評(píng)估計(jì)算 ，材料成本差異評(píng)估后應(yīng)為 0。 具體評(píng)估時(shí) ， 可抽查與評(píng)估基準(zhǔn)日靠近月份的原始憑證 ，查閱其原材料的入帳單價(jià) （ 買價(jià)＋運(yùn)費(fèi)等 ） 、 產(chǎn)成品售價(jià) ， 作一明細(xì)工作底稿 ，與賬面單位成本比較 ， 看是否差異較大（ 因企業(yè)成本核算方法不同 ， 如加權(quán)平均 ） ② 對(duì)購(gòu)進(jìn)批次間隔時(shí)間長(zhǎng) 、 價(jià)格變化大的庫(kù)存材料 ， 以現(xiàn)行購(gòu)買價(jià)加運(yùn)費(fèi)等作為評(píng)估值 ， 如 2022工業(yè)用重油價(jià)格大幅度上調(diào) 。 實(shí)物資產(chǎn)損失 實(shí)物資產(chǎn)損失包括數(shù)量損失和質(zhì)量損失兩種 。 D、 境內(nèi)逾期 3年的 、 在三年內(nèi)沒(méi)有業(yè)務(wù)往來(lái) ， 并有企業(yè)依法催收記錄 ， 如電報(bào) 、 電話記錄 ， 催收差旅費(fèi)證明材料等 。 B、 債務(wù)人是自然人的 ， 自然人死亡和失蹤 ， 要取得相關(guān)法律文件 ， 醫(yī)療死亡證明資料 。 （五）不良資產(chǎn)的確認(rèn)與處置 ? 應(yīng)收帳款壞帳損失有 5種 A、債務(wù)人是法人的，法人終止或破產(chǎn)的。 無(wú)償移交 ， 即與當(dāng)?shù)卣块T充分協(xié)商后 ， 將改建企業(yè)原承擔(dān)社會(huì)職能的相關(guān)資產(chǎn) ， 無(wú)償移交當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門或所在社區(qū)管理 ，相應(yīng)核減改建企業(yè)的國(guó)有資本 。 租賃可以參照同期銀行貸款利率約定 。 所得出售凈收益 ， 應(yīng)當(dāng)作為本期損益處理 。 剝離資產(chǎn)處置方式 國(guó)有資本持有單位對(duì)沒(méi)有納入改建范圍 、 具有經(jīng)營(yíng)條件的剝離資產(chǎn) ， 可以組建企業(yè)法人 ，獨(dú)立核算 ， 依法經(jīng)營(yíng)；對(duì)不具備經(jīng)營(yíng)條件的剝離資產(chǎn) ， 可以按以下方式處置： 整體出售 ， 即以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果為作價(jià)基礎(chǔ) ， 向其他單位和個(gè)人公開(kāi)出售 。 （四）分立改建企業(yè)資產(chǎn)的處置 分立改建一般是把優(yōu)良資產(chǎn)從整體資產(chǎn)中拿出來(lái) ， 他受到政策等的限制 ， 一般要求： 資產(chǎn) 、 負(fù)債同比例分離 ，因此強(qiáng)調(diào)整體評(píng)估 （ 國(guó)資管理部門及銀行要求 ， 按實(shí)有資產(chǎn)分割 ， 尤其是有不良資產(chǎn)留給老企業(yè) ） ；如原材料賬面余額 2022萬(wàn)元 ，
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