【正文】 因此，進(jìn)入世外桃源，就是一種身份的象征。一位事業(yè)有成、家庭和睦的成年人可以在這里教晦孩子健康成長(zhǎng)，可以讓父母親安享晚年，實(shí)現(xiàn)盼望已久的郊野三代居，這是人生道路新的里程碑，是實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值的完美體現(xiàn)。在入主“世外桃源”的一瞬間，每一個(gè)善于觀察的人們都會(huì)深深地感觸到這里的截然不同。 四、項(xiàng)目身份定位 擁有“世外桃源”的生活將更顯舒心與浪漫，與原始的，自然的生活情趣將愈來愈近。 由此，我們給項(xiàng)目一個(gè)明確的產(chǎn)品概念： 城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。在這個(gè)小鎮(zhèn)里只有鳥語花香，湖光山色，歌聲、讀書聲。在這里，平日忙于事業(yè)的中、青年人可于周末或清閑時(shí)間暫居 此地，享受都市中無法得到的悠閑，清新與自然。在這里，老年人可無憂無慮、自由自在地安度晚年，享受夕陽生活，少年兒童可遠(yuǎn)離城市喧囂，安靜地在獨(dú)立的“貴族學(xué)?！崩锝邮苷?guī)教育與綜合的素質(zhì)培養(yǎng)，絲毫不受外界的影響與干擾。 三、產(chǎn)品概念及名稱 綜上所述，我們將項(xiàng)目定位為一個(gè)集度假、休閑、生活、娛樂為一體的綜合性大社區(qū)，即城市邊緣的休閑小鎮(zhèn)。 ?針對(duì)老年人的配置：老年俱樂部、晨跑步道、活 動(dòng)中心、棋牌室等。建議配置如下： ?針對(duì)文藝人士、機(jī)關(guān)單位等客戶的配置：中餐廳、西餐廳、咖啡廳、健身房、棋藝坊、壁球館、書吧、桌球室。以會(huì)所作為社區(qū)和諧的凝聚點(diǎn)，定期舉行各種文化沙龍，學(xué)術(shù)研討、畫展、信息技術(shù)、高新技術(shù)培訓(xùn)班、新經(jīng)濟(jì)講座等公益性活動(dòng)，以促進(jìn)社區(qū)融洽氣氛。商業(yè)中心力求做得大氣、極具吸引力，可將世界各地的特色商城匯聚一起，讓人流連往返。針對(duì)項(xiàng)目在區(qū)域位置上的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，可充分發(fā)揮其在 旅游、休閑方面的自然資源，大力開發(fā)一些有仿古特色的休閑小鎮(zhèn)、娛樂度假村等，供業(yè)主及游客休閑度假。在環(huán)境的設(shè)計(jì)上，引入水景、亭臺(tái)樓閣等建筑小品，既可增加觀賞性，又可體現(xiàn)休閑性。只要能在體育中心找到的設(shè)施在這里都能找到，且給業(yè)主一種在家里都能享有的健身運(yùn)動(dòng)的親切、和諧感。大多數(shù)小區(qū)內(nèi)都建有常見的健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等基本配套 ，對(duì)于本項(xiàng)目如此大的規(guī)模，在體育健身設(shè)施上應(yīng)更完善，更具規(guī)模。在社區(qū)內(nèi)同樣增設(shè)科技公園、水上旅游世界、琴房、兒童游藝天地、網(wǎng)絡(luò)中心、書吧、健身房等配套。 （二）項(xiàng)目配套 教育配套 針對(duì)兒童、青少年配置一流的私立貴族學(xué)校，讓業(yè)主子女能獨(dú)立地在一個(gè)幽靜的環(huán)境下學(xué)習(xí)成長(zhǎng)，從小接受與眾不同的超水平教育。 二、項(xiàng)目功能定位 功能定位針對(duì)客戶的具體需求，從市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)需求以及社區(qū)功能等角度出發(fā)，立足于各項(xiàng)功能上下功夫，配置各種功能設(shè)施，以滿足客戶的需求，讓他們用得稱心如意，住得舒暢愜意。 （五）媒介形態(tài) 報(bào)紙、電視、休閑雜志是其重度消費(fèi)媒介，媒體中新聞、保健、旅游、體育等是最為關(guān)注的內(nèi)容。 （四）購買形態(tài) 理智成熟的選購態(tài)度，十分注重和評(píng)價(jià)產(chǎn)品的性價(jià)比，在購買決策前注重配偶的意見，也容易聽取親朋好友的建議。同時(shí)，他們也追求事業(yè)的頂峰，力求在工作中獲取更優(yōu)異業(yè)績(jī)，以博得上級(jí)、同事、親屬、朋友的支持與贊許。他們往往注重教育，希望其子女獲得良好的文化熏陶，以成為 素養(yǎng)較高的專業(yè)人員，日后能享有更輕松、舒適的生活。 （二）需求動(dòng)機(jī) 介于一次置業(yè)和二次置業(yè)之間的一種需要，希望以此滿足家庭休閑娛樂且居家的需求，也是對(duì)自己多年奮斗的一種肯定和對(duì)美好生活的向往。 在具體的目標(biāo)客戶群中，主要有以下幾類： 為了周末享受旅游、度假 的樂趣到郊區(qū)置業(yè)的人群。家內(nèi)有一定儲(chǔ)蓄或金融資產(chǎn)，家庭年收入豐厚（ 5～ 8 萬元以上），職業(yè)無明顯限制，但多數(shù)為企業(yè)主、高級(jí)白領(lǐng)、公務(wù)員、教授、各界明星以及自由職業(yè)者等。鑒于此，我們對(duì)世外桃源作出如下市場(chǎng)定位： 一、目標(biāo)市場(chǎng)描述 （一）目標(biāo)客戶群 直接購買者年齡段為 25～ 50 歲之間 ，以 35 歲左右為主，已婚者居多，并多數(shù)有子女且父母在世，性別上無明顯差異。當(dāng)代的消費(fèi)者是理性的、全面的、專家型的，因而我們創(chuàng)造的產(chǎn)品一定是面向市場(chǎng)的，適合消費(fèi)者的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。針對(duì)這種情形，我們應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，高屋建瓴地去看待項(xiàng)目的發(fā)展前景。 目前，重慶市場(chǎng)上這種大規(guī)模的城市邊緣社區(qū)為數(shù)不多，尚未構(gòu)成真正的威脅。 （四）機(jī)會(huì) 重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迅猛及中產(chǎn)階級(jí)數(shù)量的不斷增多，為項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 重慶居民對(duì)休閑度假消費(fèi)習(xí)慣將是本項(xiàng)目銷售的最大障礙。 （三）威脅 渝北、含谷 等地的類似項(xiàng)目，在環(huán)境、區(qū)域及規(guī)劃上與本項(xiàng)目都存在一定競(jìng)爭(zhēng)。 鄰 212 國道約 2 公里長(zhǎng)的地塊部份會(huì)受到噪音，塵埃的污染。 面積較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)難以形成完善的規(guī)模。 （二）劣勢(shì) 在城市中居住習(xí)慣的人，從心理感覺上來看，此區(qū)域位置較偏，生活必要配套設(shè)施不完善。 在建的渝合高速公路將于近期通車，它鄰靠小區(qū)外 圍，是此項(xiàng)目的又一重要交通樞紐。 小區(qū)內(nèi)可深挖出溫泉，成為社區(qū)休閑、居家一大極佳的天然資源。 邊側(cè)有規(guī)劃中重慶唯一的高爾夫球場(chǎng)，是難得的社區(qū)大配套之一。 項(xiàng)目背靠重慶著名的中梁山脈，有著得天獨(dú)厚的自然環(huán)境與天然植被，是人們健康 生活、度假的理想之地。 鄰近重大科技區(qū)井口工業(yè)區(qū)，是政府規(guī)劃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，土地的升值潛力無限，此區(qū)域的住宅存在潛在的市場(chǎng)消費(fèi)。 五、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢(shì) 介于主城區(qū)兩個(gè)重要組團(tuán)沙坪壩、北碚 之間，地處果林及農(nóng)田環(huán)繞的郊區(qū)地帶，離兩組團(tuán)中心各 17 公里，兩邊有 212 國道相通，距離上講不算太遠(yuǎn)，但已完全遠(yuǎn)離城市的喧囂。需投入資金進(jìn)行“七通一平”，此外因鄰公路側(cè)有較高懸崖陡壁，需進(jìn)入土石方爆破開挖，項(xiàng)目可能存在較大的土石方量。 項(xiàng)目地表處長(zhǎng)年生長(zhǎng)竹林、梧桐樹、黃桷樹、厥類植物等綠色野生植被，部份農(nóng)田散布其間，整個(gè)地貌高低不平，原始自然。 地塊呈不規(guī)則的長(zhǎng)條狀，屬近陵型地塊，最底標(biāo)高 168 米，最高標(biāo)高 239 米，整個(gè)高差達(dá) 71 米。北面連著華新國際開發(fā)的水天花園，中間有金龍湖連接；西側(cè)直接鄰靠 212 國首（規(guī)劃中欲拓寬），國道鄰近部分長(zhǎng)約 3 公里左右，道路筆直、平坦；南面是童家溪鎮(zhèn)的農(nóng)田部份，距規(guī)劃中的重大科技園區(qū)井口工業(yè)區(qū)約幾公里路程；東側(cè)被嘉陵江及規(guī)劃中的高爾夫球場(chǎng)所環(huán)繞，不遠(yuǎn)處是在建中的渝合高速公路。此處溫泉的誕生，將進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目各項(xiàng)配套的發(fā)展，為開辟旅游、健身、休閑等特色經(jīng)營創(chuàng)造優(yōu)越條件。它的建成將對(duì)項(xiàng)目本身的環(huán)境、檔次、配套等因素產(chǎn)生較大影響。而且清澈、清涼的江水是城區(qū)江景住宅所無法比擬的。一到清晨，成群結(jié)隊(duì)的野生鳥類便飛舞在群林之中，隨著竹林的搖曳共同奏響“園林圓舞曲”。 項(xiàng)目遠(yuǎn)依中梁山脈，近靠規(guī)劃中的果林片區(qū)，有著幾十平方公里的天然生態(tài)園林，環(huán)境質(zhì)量達(dá)國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，空氣、水源質(zhì)量無可比擬，有山有水，山水交融，形成一道“世外桃源”般的風(fēng)景線，常年在都市里生活 的人，身入此境，不僅會(huì)感覺一種前所未有的自然與舒適，同時(shí)會(huì)讓人流連忘返，仿佛深入畫卷之中。其重慶城區(qū)少有的湖泊 金龍湖，面積大約 300 畝，由北至南總長(zhǎng) 3 公里，依附項(xiàng)目本身的地塊連綿延伸。在自然環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)就顯得越發(fā)明顯，據(jù)市環(huán)保部門提供的資料顯示，重慶大氣中二氧化硫的含量居世界前茅，主城區(qū)空氣質(zhì)量惡劣，污染程度嚴(yán)重，平均每天有 65 噸生活污水流向兩江，主城區(qū)的居民時(shí)刻生活在嚴(yán)重污染的大氣和水環(huán)境中。建設(shè)中的渝合高速公路可帶動(dòng)沿線的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)郊區(qū)與市中區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流，啟動(dòng)沿線地塊的升值潛力，同時(shí)也可緩解 212 國道的交通壓力。渝合高速公路穿過項(xiàng)目鄰靠的重慶市山地高爾夫球場(chǎng)的前 18洞與后 18洞之間， 并在項(xiàng)目東側(cè)鄰嘉陵江上建有馬安石大橋一座。 （三）渝合高速公路線 在建中的渝合高速公路由渝北經(jīng)北碚至合川，為雙向回車道高等級(jí)高速公路。 （二）國道線 212 由重慶至蘭州北上的快速干線 212 國道途經(jīng)項(xiàng)目所在地，它是貫穿重慶沙坪壩區(qū)至北培、合川、南充的唯一干線， 常年有通往重慶北部各大二級(jí)城市的大巴，中巴穿梭于地塊西側(cè)，形成項(xiàng)目于外界聯(lián)絡(luò)溝通的主要交通干線。 2020 年，我市還將建成城市大容量軌道交通系統(tǒng)，在主城區(qū)內(nèi)布設(shè)五條軌道交通線路，線路總長(zhǎng) 119 公里；一號(hào)線由朝天門至雙碑，線路長(zhǎng) 22 公里；二號(hào)線由較場(chǎng)口至豐收壩，線路長(zhǎng) 25 公里；三號(hào)線由四公里至江北機(jī)場(chǎng)，線路長(zhǎng) 28 公里；四號(hào)線由長(zhǎng)生至石橋鋪，線路長(zhǎng) 22 公里；五號(hào)線由童家院子至中梁山，線路長(zhǎng) 22 公里。遠(yuǎn)景在規(guī)劃中控制王家沱等 3 座大橋的橋位。現(xiàn)已建成 7 座，即石板坡長(zhǎng)江大橋、李家沱長(zhǎng)江大橋、鵝公巖長(zhǎng)江大橋，嘉陵江牛角沱大橋、石門大橋、黃花園大橋、高家花園大橋。主城區(qū)預(yù)計(jì)于 2022 年規(guī)劃建成區(qū)干道（快速路、主次干路） 818 公里；干道路網(wǎng)密度 每平方公里 公里，其中快速路網(wǎng)將主城 315 平方公里面積劃分為 36 個(gè)區(qū)域，平均每區(qū)域面積為 9 平方公里，人口均 9 萬人，路網(wǎng)密度為每平方公里 公里；道路廣場(chǎng)用地占城市總用地的 %，人均占有 平方米。 二、項(xiàng)目交通環(huán)境分析 （一）重慶市內(nèi)交通 城市主城區(qū)道路系統(tǒng)由快速成道路體系和“常規(guī)”道路體系所組成，其路網(wǎng)形式為“分層網(wǎng)格自由式”。組團(tuán)的西面背靠城市公共綠地的中梁山脈，是一座常年產(chǎn)氧的天然氧吧，組團(tuán)內(nèi)大部份地區(qū)為果林種植區(qū)，其間有212 國道，碚江快速干道，渝合高速公路等交通要道。 （三） 蔡家組團(tuán) 項(xiàng)目所處位置在重慶十一個(gè)外圍組團(tuán) 蔡家組團(tuán)的南側(cè)，鄰近重慶主城區(qū)十二組團(tuán)之一的雙碑組團(tuán)，位于重慶主城區(qū)邊上的郊區(qū)位置。全市幾乎所有 重點(diǎn)中學(xué)都集中在沙區(qū)，全國重點(diǎn)大學(xué)等也分布在區(qū)內(nèi)中心處。重百、新世紀(jì)、肯德雞等大商家已進(jìn)駐沙區(qū)。嘉陵摩托車、特殊鋼材以及私營摩托車等遠(yuǎn)近聞名。沙坪壩的經(jīng)濟(jì)實(shí)力整體較強(qiáng)，農(nóng)業(yè)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為主體，以蔬菜生產(chǎn) 和多種經(jīng)營為兩翼的發(fā)展方向，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)向綜合經(jīng)營方向發(fā)展，農(nóng)村城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐得以加快。全面積共 平方公里，轄 13 個(gè)街道、 12個(gè)鎮(zhèn)。另外，北碚區(qū)的科技、體育等社會(huì)事業(yè)也均衡發(fā)展，系國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級(jí)的社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)。城區(qū)街道寬敞，綠樹成蔭，園林綠地面積達(dá) 721 公頃，城 市綠化覆蓋率近 40%。 北碚區(qū)有豐富的礦產(chǎn)資源、水資源及森林資源，同時(shí)還擁有張自忠陵園，復(fù)旦大學(xué)舊址等上百個(gè)陪都遺址和抗戰(zhàn)文化文物景點(diǎn)。享有“嘉陵江畔的璀燦明珠”之盛譽(yù)，是國務(wù)院首批確定的國家級(jí)重點(diǎn)自然風(fēng)景名勝區(qū)，全國三大儀器儀表生產(chǎn)基地之一。全區(qū)總?cè)丝?64 萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口是 24 萬人。 （一）北碚區(qū) 北碚區(qū)位于重慶市西北 45 公里，東連渝北區(qū)，西接壁山縣，南鄰沙坪壩區(qū)，北接合川市，輻員 755 平方公里，轄 2 個(gè)街道。全面改善環(huán)境質(zhì)量，充分利用山城、江城的自然景觀，發(fā)掘歷史文化名城的內(nèi)涵，努力建設(shè)山水園林城市。實(shí)行預(yù)防為主的方針，保健和醫(yī)療并重，形成完善的醫(yī)療保健體系，提高醫(yī)療水平，發(fā)展和完善城鄉(xiāng)社會(huì)服務(wù)和社會(huì)保障體系。積極發(fā)展廣播、電視、新聞和出版事業(yè)。深化教育改革，全面提高教育質(zhì)量，到 2022 年基本建立起比較完善的教育體系，初步實(shí)現(xiàn)教育的現(xiàn)代化。建立新型科技體制，提高科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。 在工業(yè)、農(nóng)業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上全面實(shí)施科教興渝戰(zhàn)略。充分發(fā)掘老工業(yè)基地的潛力，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化城市用地布局，開辟新的工業(yè)用地。不斷提高第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，進(jìn)一步發(fā)揮城市的“龍頭”作用、“窗口”作用和輻射作用。不斷提高城市現(xiàn)代化和城鄉(xiāng)一體化 水平，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。 第 四 章 項(xiàng)目環(huán)境條件分析 一、項(xiàng)目區(qū)域分析 重慶市政府力爭(zhēng)在 2020 年把重慶都市圈建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水特色的現(xiàn)代化城市。 其實(shí)瓶頸不是單靠開 發(fā)商們自己的努力能突破的。 銀行按揭 對(duì)大多數(shù)市民仍有障礙 雖然按揭的成數(shù)已做到很高，但大部分購房者都未選擇 “ 掂起腳尖消費(fèi) ” 。 社區(qū)配套 不成熟 不少新建小區(qū)已入