【正文】 注：此費用預(yù)算不含營銷中心費用！ 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 用心 鉅獻(xiàn) Professional Service With Heart 鄭州同致行 2022年 8月 。 由于擔(dān)心市內(nèi)客源不足，后續(xù)乏力， 建議盡早啟動，降低后期宣傳成本。 媒體渠道 —— 廣告牌（內(nèi)外）、報紙、有線電視、公交、網(wǎng)絡(luò) 宣傳主題 —— 視銷售情況而定 工程形象 —— 項目封頂～園林全面展示～外立面落下～準(zhǔn)現(xiàn)樓～入住準(zhǔn) 備～二期入市準(zhǔn)備 營銷執(zhí)行 推廣執(zhí)行 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 媒體策略 推廣渠道組合 雙管齊下 內(nèi)線 外線 DM直郵 公交廣告 網(wǎng)絡(luò)媒體 城市公交 各出入市內(nèi) 路口廣告牌 市內(nèi)廣告牌 深度挖掘本地及 市區(qū)內(nèi)客戶 挖掘周邊 拓展市外 城市郊區(qū)中高端客戶 周邊各縣中高端客戶 戶外媒體承載項目形象 和挖掘客戶 2重任務(wù) 有線電視 報紙廣告 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 內(nèi)線宣傳 外線宣傳 周邊各縣區(qū)域 城市郊區(qū)區(qū)域 城市生活有相當(dāng)大的吸引力， 建議在一期銷售前期啟動。 營銷節(jié)點 —— 主要通過現(xiàn)場營銷活動帶動銷售。 同時為二期的客戶積累創(chuàng)造一定的條件。 活動組織： 由發(fā)展商聯(lián)合 《 希望工程慈善捐贈 》 和信陽政府相關(guān)部門發(fā)起信陽全民捐款，每捐款 50元可獲得抽獎券一張，在各大商場設(shè)臵宣傳背景版和捐款箱； 發(fā)展商提供實現(xiàn) 50萬價值的商品房作為捐款者中獎的獎品，抽獎活動須得到政府支持，由公證處進(jìn)行公證。 提升開發(fā)商的品牌。 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 第四階段：強(qiáng)銷期 時間跨度 —— 2022年 4月 — 2022年 6月 營銷目的 —— 通過活動吸引客戶對第二批單位關(guān)注，積累誠意客戶。提升開發(fā)商的品牌。 通過營銷活動，提升市場關(guān)注，實現(xiàn)熱 /強(qiáng)銷二合一。 活動之二 —— 飛艇巡游 藍(lán)天之旅 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 時間跨度 —— 2022年 1月 — 2022年 3月（ 08年２月７號春節(jié)） 營銷目的 —— 正式公開銷售，充分消化 VIP登記客戶。 活動組織： 在飛艇上噴上項目案名在信陽各商業(yè)區(qū)上空飛翔。 坡地 宣傳上提升項目的整體賣 點形象。活動執(zhí)行： 邀請信陽各大媒體參加，市區(qū)級主要領(lǐng) 導(dǎo)出席，體現(xiàn)企業(yè)與政府的聯(lián)動，政府 對促進(jìn)城市發(fā)展重大項目的重視與大力 支持，通過媒體宣傳達(dá)到提升項目關(guān)注 度與展現(xiàn)開發(fā)商的實力。最終達(dá)到全部銷售的目的。 第二批： 08年 4月， X套單位入市 闡述：步步跟隨，頻繁推盤，月月賣新樓，滿足 客戶需求，翹起價 格標(biāo)桿。 產(chǎn)品類型 認(rèn)籌方式 購卡金額 額外優(yōu)惠 疊加別墅、花園洋房 預(yù)定房號，開盤前簽訂認(rèn)購書 金卡 20220元（疊加別墅、花園洋房）；可認(rèn)購一期所有產(chǎn)品 金卡抵充 30000元購房款； 電梯小高層 /多層 加入三方地產(chǎn)客戶會，購買 VIP貴賓卡，開盤日集中選房 銀卡 10000元 (僅限多層、小高層 ) 銀卡抵充 15000元購房款。 故，我司建議本案疊加別墅、花園洋房認(rèn)籌采取“預(yù)定房號”、電梯小高層 /多層采取抽簽認(rèn)購的認(rèn)籌登記形式，以達(dá)較高認(rèn)籌效果。 因此根據(jù)本項目特色，結(jié)合我司對于高端客戶的把握，疊加別墅、花園洋房的客戶一般較有身份，對排隊選房有抵制情緒，從我司代理類似樓盤銷售現(xiàn)場也得到同樣的反饋。我司近期對信陽市場調(diào)查，信陽市目前在售樓盤大都采用排隊選房方式（建業(yè) 3）、項目的首批均價建議參考成本加利潤的定價方法來制定，價格以 2300—2400元為宜。而我們通過對項目周邊及整個信陽市房地產(chǎn)調(diào)研得出以下分析： 1）、推廣節(jié)奏建議： 由于本案所處區(qū)位因素，建議分二批次推出，降低開發(fā)風(fēng)險，避免崩盤。因此，我司建議本項目能在 2022年 10月上旬開始市場預(yù)熱 ，進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)籌最大化的贏得客戶， 爭取在 08年元旦前后正式公開發(fā)售。鑒于本項目目前受開發(fā)進(jìn)度的影響，實現(xiàn)秋季開盤基本難于實現(xiàn)。根據(jù)我司多年的操盤經(jīng)驗和總結(jié)，一個項目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備以下條件： 開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求； 明析項目的目標(biāo)客戶是哪些人； 明確項目價格適合的目標(biāo)客戶； 確定項目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點； 已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題； 已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式； 已制定出具競爭力的入市價格策略； 制定合理的銷控表； 精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案 。 以高尚居住文化為題材線索，以湖景、坡地資源的唯一性體現(xiàn)價值，以高品質(zhì)、高品味生活形態(tài)傳遞居住理念， 從形象樹立到現(xiàn)場氛圍營造貫穿始終，給目標(biāo)客戶一個全面、豐滿、親切、高尚但不“豪”的高品質(zhì)人文社區(qū)項目形象。 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 營銷執(zhí)行 營銷推廣思想 在營銷執(zhí)行過程中，必須遵循 “有的放矢，充分挖掘項目有效閃光點” 的思想，經(jīng)過對信陽房地產(chǎn)市場特點及發(fā)展規(guī)律深入研究并結(jié)合項目特點，同致行認(rèn)為三方 客戶資源網(wǎng)絡(luò) 通道決定出路！導(dǎo)視全覆蓋發(fā)布，擴(kuò)大項目認(rèn)知度！ 劍出鞘天下知 營銷戰(zhàn)略 6大通路組合 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 營銷執(zhí)行 營銷推廣主線 認(rèn)可項目區(qū)域 ——拉近客戶心理認(rèn)同 認(rèn)可生活方式 ——形象定位 認(rèn)可項目產(chǎn)品 ——物業(yè)定位及賣點 認(rèn)可項目品牌 ——品質(zhì) /形象提升 我們的推廣思路按循序漸進(jìn)的過程，從客戶的心里感受出發(fā)，剖析客戶的心理狀態(tài)，從而在推廣過程中逐漸拉近和客戶的距離，最后把“品質(zhì)地產(chǎn)”做到就是他們的購買理由，讓客戶意識到“品質(zhì)”是住宅之本。 產(chǎn)品價值展示 營銷中心 /樣板區(qū) /看樓通道 /示范園林景觀區(qū)完美展示。 ★ High efficiency ―― 高效率 ★ High image ―― 高形象 ★ High price ―― 高價格 營銷戰(zhàn)略 3H營銷策略 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 營銷戰(zhàn)略 4大高效營運策略 A、產(chǎn)品的功能性利益 B、體驗性利益 C、關(guān)系利益 集中鎖定具有購買力的目標(biāo)客戶 差異化而具有競爭優(yōu)勢的營銷模式 A、動態(tài)組合“推拉式” B、“互補(bǔ)式”策略媒體組合： 同致行顧問的專業(yè)水準(zhǔn) 項目推售控制策略 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 營銷戰(zhàn)略 5大高形象訴求點 高端、大眾媒體：覆蓋中端客戶群 高檔次：高端住宅、舒適空間 高品質(zhì)：細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)、細(xì)節(jié)彰顯大氣 高素質(zhì)：高形象的事件營銷 /高素質(zhì)的目標(biāo)客戶 高氣質(zhì)：銷售人員的氣質(zhì)、風(fēng)格 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 與信陽各大消費、娛樂場所聯(lián)姻， VIP會員全城享受優(yōu)惠。 是能夠引起目標(biāo)客戶思想和行為變化的客觀印象。 “ 3 ” 營 銷 策 略 營銷原則 營銷戰(zhàn)略 專業(yè) +服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 指在營銷推廣中采用針對性策略，以最少投入得到最大產(chǎn)出效益?！苩n /C = 2346元 /平方米 選擇購買最低理想值的計算（市場合理競爭力） C = 60 60/2022（ ） = 取值說明： ∑qn、 ∑tn值取合格， 60分； p值取最近信陽住宅產(chǎn)品均價，未來可適當(dāng)修正?！苩n/p 分 項 內(nèi) 容 打 分 滿分 Q位置 區(qū)域所處城市級別 1— 5 4 15 繁華程度 1— 3 1 社會認(rèn)可度 1— 5 2 熱點地段 0— 2 2 Q環(huán)境 自然景觀 0— 10 7 25 城市景觀 1— 5 2 小區(qū)氛圍 1— 5 2 人文因素 1— 5 2 Q建筑 風(fēng)格創(chuàng)新 1— 5 4 20