【正文】 東翼 西翼 鎮(zhèn)江城市空間發(fā)展方向?yàn)椤耙怀莾梢怼?，沿江沿路?T” 字型發(fā)展，擴(kuò)充東西兩翼；適度沿。 110月全市新開工房屋施工面積 方米，同比增長 %，增速回落 92個(gè)百分點(diǎn)； ◇空臵房略有增加，空臵 3年以上 商品房面積消化較快 ，至 10月底，全市空臵商品房面積 ，同比增長 % 。地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比上年增長 %，四年時(shí)間地區(qū)生產(chǎn)總值翻一番 2021年 2021年 2021年 2021年 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（元） 23995 29235 32597 38088 區(qū)位交通 經(jīng)濟(jì)人口 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)市場 總體規(guī)劃 鎮(zhèn)江 2021年 12月 思源顧問 98 人口增長得到有效控制，保持“低出生、低死亡、低增長”的發(fā)展態(tài)勢 ，全市戶籍總?cè)丝谥鹉暝鲩L，隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對人才的需求，全市遷入人口數(shù)量日益增多 　　　　 2 0 0 6 年江蘇省人口出生、死亡情況010000202103000040000500006000070000800009000010000020246810出生人數(shù)（人） 44106 30491 81255 28166 46325 48886 57070 60083 94377 31638 20954 44469 64589死亡人數(shù)（人） 30965 31741 34235 21465 39111 55143 23852 21259 43184 25367 16527 35358 20926人口自然增長率（ ‰ ） 2 . 1 8 0 . 2 7 5 . 0 6 1 . 9 1 . 1 8 0 . 8 1 6 . 9 8 7 . 3 2 6 . 3 9 1 . 3 7 1 . 6 5 1 . 8 1 8 . 2 9南京 無錫 徐州 常州 蘇州 南通連云港淮安 鹽城 揚(yáng)州 鎮(zhèn)江 泰州 宿遷2 0 0 3 ～2 0 0 6 年鎮(zhèn)江人口數(shù)量 （單位：萬人）2662682702021年 2021年 2021年 2021年 區(qū)位交通 經(jīng)濟(jì)人口 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)市場 總體規(guī)劃 鎮(zhèn)江 99 3510工程 機(jī)械 化工 造紙 食品 電力 新材料 電子信息交通設(shè)備 化工 船舶 眼鏡 木業(yè) 醋業(yè) 造紙 電子信息 五金工具 工程電器 汽摩配件 * 資料來源： 鎮(zhèn)江產(chǎn)業(yè)發(fā)展大力實(shí)施“ 3510工程”，發(fā)展壯大機(jī)械、化工、造紙 3大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育提升食品等 5大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，全力打造化工等10大產(chǎn)業(yè)集群 區(qū)位交通 經(jīng)濟(jì)人口 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)市場 總體規(guī)劃 鎮(zhèn)江 2021年 12月 思源顧問 100 機(jī)械 機(jī)械產(chǎn)業(yè)擁有占全市近四分之一數(shù)量的規(guī)模以上系統(tǒng)企業(yè)，經(jīng)濟(jì)總量已占全市的三分之一 ，銷售規(guī)模超百億的工程電氣及配套產(chǎn)品、產(chǎn)銷量占全球半壁江山的麻花鉆、出口創(chuàng)匯超億美元的五金工具等，成為名揚(yáng)海內(nèi)外的“拳頭”產(chǎn)品 ； 化工 化工產(chǎn)業(yè)走出了滾動發(fā)展和吸納集聚相結(jié)合的發(fā)展道路，江蘇索普、鈦白集團(tuán)等本地骨干企業(yè)和奇美化工、國亨化學(xué)等外來優(yōu)勢企業(yè)的同步發(fā)展，使化工產(chǎn)業(yè)迅速集聚 200余家規(guī)模以上企業(yè)，形成了占全市工業(yè)銷售 16%的總規(guī)模 ； 造紙 造紙產(chǎn)業(yè)以銷售規(guī)模 80多億元的金東紙業(yè)為核心，以金河、大東為兩翼的亞洲最大的造紙產(chǎn)業(yè)基地悄然形成 。以方格網(wǎng)布局為主，局部地段結(jié)合地形采用自 由式路網(wǎng)布局。 雙環(huán) 一環(huán)由 312國道、沿江公路、橫山東路、 長江路和戴家門路構(gòu)成 二環(huán) 由檀山路、經(jīng)十二路、中山路、 學(xué)府路和丹徒南環(huán)路構(gòu)成。 九縱 ?西翼二縱（通江路和園中路）； ?主城三縱（新城大道、鎮(zhèn)寶路和經(jīng)十二路）； ?東翼四縱（諫辛路、雩龍路、通港路和圌山路）。 三級城鎮(zhèn) —— 十二個(gè)新市鎮(zhèn)，洛社、玉祁－前州、胡埭－陽山、安鎮(zhèn)－羊尖、東港－錫北、鵝湖、長涇、青陽、張渚、徐舍、官林、和橋 區(qū)位交通 經(jīng)濟(jì)人口 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)市場 總體規(guī)劃 無錫 2021年 12月 思源顧問 95 鎮(zhèn)江地處長江與京杭大運(yùn)河交匯處， 臨江近海，水陸交通極為便利，為國家級水路主樞紐和省級公路主樞紐城市 ， 是長江三角洲的咽喉之地。 無錫 2021年 12月 思源顧問 92 無錫市 2021－ 2021年房地產(chǎn)開發(fā)情況分析 —— 商品房施工、竣工面積都取得了較大幅度的增長，市場供應(yīng)量較大 區(qū)位交通 經(jīng)濟(jì)人口 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)市場 總體規(guī)劃 050010001500202125002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年商品房施工面積（萬平方米） 竣工面積（萬平方米） 無錫 2021年 12月 思源顧問 93 隨著國家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，無錫商品房銷售額增長幅度下降，但總銷售額仍呈增長態(tài)勢 區(qū)位交通 經(jīng)濟(jì)人口 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)市場 總體規(guī)劃 無錫 2 0 0 4 2 0 0 6 年商品房實(shí)際銷售情況分析（單位：億元）1 0 3 . 9 21 2 9 . 0 32 4 7 . 2 15 3 . 9 0 %2 4 . 2 0 %1 2 . 6 0 %0501001502002503002021年 2021年 2021年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %全年商品房實(shí)際銷售額（億元） 增 幅 無錫 2021年 12月 思源顧問 94 無錫市規(guī)劃構(gòu)建 “ 多中心、開放式 ” 的市城空間發(fā)展格局，形成“ 兩橫一縱 ” 的 “ 干 ” 字型城鎮(zhèn)發(fā)展軸 ? 無錫市域，規(guī)劃形成 一個(gè)特大城市、兩個(gè)大中城市、十二個(gè)新市鎮(zhèn)的三級城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu) ： 一級中心城市 —— 特大城市，無錫市主城區(qū)。基礎(chǔ)設(shè)施的改善，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的積累，外部發(fā)展環(huán)境的改善，將促進(jìn)無錫經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展。 ? 航道和港口： 以沿江發(fā)展和對外開放港口為基礎(chǔ)，以三縱三橫沿岸港口為重點(diǎn)，建設(shè)設(shè)施先進(jìn)，功能完善便捷的樞紐港區(qū)和物流園區(qū)。配以“八縱九橫”公路次骨架，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京 183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。 ? 地域面積： 無錫總面積為4650平方公里，其中市區(qū)面積為 。 ?人防面積為地上面積的 3%。 未來教育用地 2021年 12月 思源顧問 58 開發(fā)投資估算 2021年 12月 思源顧問 59 費(fèi)用細(xì)則 單方造價(jià)（元 /平方米） 1前期工程費(fèi)用 160 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 25 交通影響分析 47 環(huán)境評估費(fèi) 3 方案設(shè)計(jì)費(fèi) 50 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 15 地上地下物處理 0 籌建開辦費(fèi)用 20 2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 560 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 200 綠化費(fèi)用 100 小市政費(fèi) 200 路燈維護(hù)費(fèi) 10 供電用電負(fù)荷費(fèi) 50 3建安工程費(fèi) 1980 基礎(chǔ)土建 1350 內(nèi)裝費(fèi)用 200 設(shè)備安裝費(fèi)用 200 許可證執(zhí)照費(fèi) 5 招投標(biāo)費(fèi) 30 建筑工程監(jiān)理費(fèi) 20 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 5 新型墻體材料專項(xiàng)基金 8 散裝水泥專項(xiàng)基金 5 圖紙審查費(fèi) 5 竣工圖費(fèi) 2 不可預(yù)見費(fèi)用 150 4管理費(fèi)用 150 5財(cái)務(wù)費(fèi)用 150 6銷售費(fèi)用 150 合計(jì) 3150 本案住宅除土地出讓金外的建設(shè)成本測算 2021年 12月 思源顧問 60 費(fèi)用細(xì)則 單方造價(jià)（元 /平方米） 1前期工程費(fèi)用 160 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 25 交通影響分析 47 環(huán)境評估費(fèi) 3 方案設(shè)計(jì)費(fèi) 50 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 15 地上地下物處理 0 籌建開辦費(fèi)用 20 2基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 660 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 250 綠化費(fèi)用 150 小市政費(fèi) 200 路燈維護(hù)費(fèi) 10 供電用電負(fù)荷費(fèi) 50 3建安工程費(fèi) 2220 基礎(chǔ)土建 1350 內(nèi)裝費(fèi)用 200 設(shè)備安裝費(fèi)用 300 許可證執(zhí)照費(fèi) 5 招投標(biāo)費(fèi) 25 建筑工程監(jiān)理費(fèi) 15 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 5 新型墻體材料專項(xiàng)基金 8 散裝水泥專項(xiàng)基金 5 圖紙審查費(fèi) 5 竣工圖費(fèi) 2 不可預(yù)見費(fèi)用 300 4管理費(fèi)用 150 5財(cái)務(wù)費(fèi)用 150 6銷售費(fèi)用 150 合計(jì) 3490 本案公建除土地出讓金外的建設(shè)成本測算 2021年 12月 思源顧問 61 備注： ?土地出讓費(fèi)用以姜堰市 2021年 9月份的土地平均出讓價(jià)格 70萬 /畝計(jì)算： 70萬 /畝 ＝ ?住宅部分總停車數(shù)量為 6100個(gè)（ 90平米以上 1個(gè) /戶， 90平米以下 /戶），商業(yè)部分為 2600輛）。 ?教育科研作為本項(xiàng)目啟動的引爆點(diǎn)，將與國際接軌，承接國際的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移需求，能吸引更多的企業(yè)、研發(fā)機(jī)構(gòu)和相關(guān)專項(xiàng)教育進(jìn)駐。 ?讓高端業(yè)主的子女在自家住宅社區(qū)就可以接受優(yōu)質(zhì)的品牌教育，也是品味的生活的重要體現(xiàn)因素； ?告別接送子女的時(shí)代，讓子女在自家社區(qū)花園般的環(huán)境學(xué)習(xí)，節(jié)省出寶貴的時(shí)間享受生活，充分體現(xiàn)項(xiàng)目高品質(zhì)高層次的特色開發(fā)理念。 ?商務(wù)配套：提供購物的場所，提升項(xiàng)目整體的功能性。 ?國際酒店：為商務(wù)展覽、商務(wù)談判、商務(wù)會議提供居住設(shè)施，補(bǔ)充商務(wù)需求設(shè)施。 商務(wù)辦公 商務(wù)辦公 2021年 12月 思源顧問 55 國際會所形態(tài)示意 產(chǎn)品類型：會展、國際酒店、酒店式公寓、商務(wù)配套 建筑面積： 容積率： 基本說明： 會所：國際會所面向高端人士的商務(wù)接待、商務(wù)談判、商務(wù)展覽和商務(wù)居住等，是多功能綜合性的商務(wù)設(shè)施。 ?其針對的客群，購買能力強(qiáng)，對舒適度和品質(zhì)的要求高，追求時(shí)尚品味的生活，要求配套設(shè)施較為完善。 滿足姜堰和周邊城市的非生產(chǎn)型服務(wù)配套。 2021年 12月 思源顧問 41 產(chǎn)業(yè)放大器 —— 導(dǎo)入教育產(chǎn)業(yè)，并進(jìn)行放大，成為具有對多重功能的大教育產(chǎn)業(yè)載體，促進(jìn)有力因素的集聚 教育 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 高級人才集聚區(qū) 高附加值產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 放大 放大 高價(jià)值產(chǎn)業(yè)載體 高價(jià)值商務(wù)載體 …… 高價(jià)值居住載體 2021年 12月 思源顧問 42 文脈傳承者 —— 從人文角度進(jìn)行挖掘，體現(xiàn)城市運(yùn)營內(nèi)涵 ?三水文化之根脈 進(jìn)行傳承，并應(yīng)用到地產(chǎn)開發(fā)理念中； 強(qiáng)化以人為本的理念，形成有地域特色和充分的文化內(nèi)涵的開發(fā)理念； 成為傳承姜堰區(qū)域文化的城市名片。 2 2021年 12月 思源顧問 38 開發(fā)思路二 —— 對本案進(jìn)行合理定位 姜堰城市發(fā)展戰(zhàn)略 ?全面對接產(chǎn)業(yè)向技術(shù)密集型升級的趨勢，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、跳躍式發(fā)展； ?以多功能的大教育產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，引爆姜堰全面城市化發(fā)展和城市功能升級； 本案作為 500畝規(guī)模的大面積開發(fā)項(xiàng)目，如何進(jìn)行合理定位 ,以全面適應(yīng)姜堰城市總體發(fā)展要求？ 2021年 12月 思源顧問 39 本案定位方向 —— 姜堰市城市起動機(jī)、產(chǎn)業(yè)放大器、文脈傳承者 本案特色 城市發(fā)展 ?500畝大盤 ?城中心位臵 ?全面對接產(chǎn)業(yè)升級 ?大教育產(chǎn)業(yè)帶動 ? 促進(jìn)教育產(chǎn)業(yè)為核心的人才、資金、高附加值產(chǎn)業(yè)集聚，形成有力的區(qū)域發(fā)展帶動點(diǎn)； ? 在放大教育產(chǎn)業(yè)后，進(jìn)一步全面豐富城市功能，進(jìn)而帶動姜堰整個(gè)城市的發(fā)展； ? 以城市運(yùn)營的開發(fā)理念，融入人文因素，促成可持續(xù)發(fā)展。 2021年 12月 思源顧問 28 案例：溫莎依托區(qū)域的教育、人文和自然資源，形成了產(chǎn)業(yè)和人口的聚集，并衍生出許多特色的配套商業(yè)，促進(jìn)區(qū)域城市功能的完善和發(fā)展 伊頓鎮(zhèn)區(qū) 溫莎城堡區(qū) 伊頓公學(xué)：“世界級精英人才的搖籃” 溫莎城堡 (Windsor Castle) 伊頓公學(xué)周邊親水住宅 衍生特色商業(yè)，城市功能逐漸